評(píng)論開(kāi)發(fā)商的屁股該坐在哪個(gè)位置上

被視為人民公敵的任志強(qiáng)直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是為富人建房的?！贬槍?duì)剛畢業(yè)工作的年輕人置業(yè)問(wèn)題，任志強(qiáng)“直言不諱”：年輕人就該買(mǎi)不起房。他表示，如果從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，30歲以下的人沒(méi)工作幾年，就靠自己獨(dú)立收入去買(mǎi)房的幾乎為零。如果未來(lái)收入不足以滿足住房按揭貸款或者購(gòu)房支付能力的話，都買(mǎi)不起房，年輕人就該買(mǎi)不起房。針對(duì)房地產(chǎn)是否有泡沫的問(wèn)題，任志強(qiáng)揚(yáng)言，“泡沫是世界經(jīng)濟(jì)融入中國(guó)以后才出現(xiàn)的詞語(yǔ)。只有將粉絲賣(mài)到魚(yú)翅的價(jià)格才是泡沫。房地產(chǎn)就是'魚(yú)翅'，而魚(yú)翅貴也不是泡沫，粉絲也是粉絲的價(jià)格，也不是泡沫。”任志強(qiáng)說(shuō)：“我是一個(gè)商人，我不應(yīng)該考慮窮人。如果考慮窮人，我作為一個(gè)企業(yè)的管理者就是錯(cuò)誤的。因?yàn)橥顿Y者是讓我拿這個(gè)錢(qián)去賺錢(qián)，而不是去救濟(jì)窮人。”

開(kāi)發(fā)商為什么只能給富人建房？為什么就不能給窮人建房？在商言商，在政言政。任志強(qiáng)在表述上使得民眾很反感，但說(shuō)的卻是一句大實(shí)話。開(kāi)發(fā)商作為商人追求利潤(rùn)最大化是他們的目標(biāo)和義務(wù)。但房地產(chǎn)企業(yè)考慮的也不能是除了利潤(rùn)還是利潤(rùn)，也要擔(dān)當(dāng)其一部分社會(huì)責(zé)任，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才能可持續(xù)健康發(fā)展，在公眾形象上得以改觀。

2009年樓市一片火爆，在土地獲取日益趨緊的前提下，一部分開(kāi)發(fā)商逐步陷入了一個(gè)非理性的陷阱：很多人都想為富人造房子，豪宅和精裝修公寓一路冒火。而且，在地王的影響下他們認(rèn)為地王有本事拿地，他們也能有本事慢慢地打造豪宅，打造高價(jià)房，他們深諳投資者的心理，操作起來(lái)就像一只黑馬股票一樣，越漲越買(mǎi)，形成了一種投機(jī)的熱潮。很多開(kāi)發(fā)商不愿建小戶型的房子，主要因?yàn)樾粜偷慕ò渤杀颈容^高，管理也很麻煩。所以寧愿造大房子或者雖然是小戶型但裝修很豪華，動(dòng)輒一套房子上千萬(wàn)元，不要說(shuō)是一般人買(mǎi)不起，即使有些稍微富裕一點(diǎn)的人也買(mǎi)不起。有些掌握優(yōu)勢(shì)地塊的開(kāi)發(fā)商，刻意打造高價(jià)房，但有些開(kāi)發(fā)商的地理位置并不是很優(yōu)越，也想盡一切辦法打造豪宅提高房?jī)r(jià)。比如上海的星河灣，地理位置并不好，卻在為富人造房子。一個(gè)北京的朋友從北京來(lái)上海，看了星河灣的房子之后，感嘆說(shuō)：“星河灣在這樣的一個(gè)地段，打造這樣的房子，好是好，但有多少人能夠買(mǎi)得起呢？”

根據(jù)資料顯示，2009年8月8日，上海浦東的星河灣開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天創(chuàng)下成交逾40多億元的“世界紀(jì)錄”。即使在人們搶房子如搶白菜的“泡沫化生存”的當(dāng)下，面對(duì)動(dòng)輒兩三千萬(wàn)元一套的房子，投資客的瘋狂與躁動(dòng)雄辯地證明，星河灣流水線下的商品房已不再是商品，而是投資品、奢侈品。網(wǎng)上的預(yù)售紀(jì)錄顯示，浦東星河灣共開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售322套房源，總面積約為9.5萬(wàn)平方米，價(jià)格為每平方米4.68萬(wàn)元，上下可浮動(dòng)20%，實(shí)際均價(jià)5萬(wàn)多元。房源均為10～15層的小高層，戶型面積介于220～600平方米之間。

對(duì)于星河灣這樣的定位，市場(chǎng)證明其是成功的，但是，星河灣的標(biāo)本效應(yīng)可能會(huì)促使更多的開(kāi)發(fā)商，迷惑于價(jià)格扭曲機(jī)制的誤導(dǎo)，再次陷入2007年的陷阱--大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金蜂擁而入，投資客促使房?jī)r(jià)急劇上漲，終于在政策大棒的打壓之下，陷入了頻臨死亡的境地。目前看來(lái)，2009年到2010年4月中央出臺(tái)新政策的這一段時(shí)間，房地產(chǎn)走過(guò)的正是這樣一條道路。

還有些開(kāi)發(fā)商，受到了價(jià)格扭曲的刺激，盯著180平方米以上的房子，總價(jià)控制在1000多萬(wàn)元。即使被迫打造70/90的房子，但70/90不是完全的被執(zhí)行，兩個(gè)90不就是180嗎，而且還可以豪華裝修，抬高價(jià)格，眼睛總是盯著富豪與金領(lǐng)，這項(xiàng)政策被打了擦邊球，很多中產(chǎn)階層都被擠出市場(chǎng)。

現(xiàn)在豪宅和小戶型精裝修公寓的出現(xiàn)，迎合了一大批投資客，這些房子不會(huì)租，因?yàn)樗麄冄b修都比較好，他們根本就不需要租金，而是等著幾年后的增值。部分開(kāi)發(fā)商眼睛只盯著富豪的口袋，都在打造豪宅，老百姓很難買(mǎi)到房子。豪宅價(jià)格的飆升，拉升了房?jī)r(jià)，造成周邊地區(qū)房?jī)r(jià)有些虛高。這樣，房地產(chǎn)又出現(xiàn)一個(gè)怪相，如果都是在為富人造房子，大多數(shù)的老百姓的住房問(wèn)題怎么辦。

在價(jià)格機(jī)制的扭曲下，市場(chǎng)也出現(xiàn)了兩個(gè)極端，一個(gè)是豪宅受到追捧，中國(guó)的投資渠道比較少，很多其他產(chǎn)業(yè)的資金都來(lái)在房子上保值和升值，比如山西煤老板等等，都是其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)來(lái)的，這些人不可能去開(kāi)發(fā)房子，但他們可以買(mǎi)些豪宅進(jìn)行保值升值，另一部分就是小戶型，小戶型也很好銷(xiāo)售，特別是在市場(chǎng)下行的時(shí)候，更容易脫手。但小戶型的房子越來(lái)越少了，很多中低收入者很難買(mǎi)到這樣的房子。

上海媒體在2010年3月做了一個(gè)專(zhuān)題，在哪里可以找到一萬(wàn)元以?xún)?nèi)單價(jià)的房子，仔細(xì)閱讀發(fā)覺(jué)已經(jīng)寥寥無(wú)幾，基本上都是原來(lái)上海市區(qū)40公里以外的樓盤(pán)，而且品種極為一般。即使是市內(nèi)老房子，房齡很長(zhǎng)，小區(qū)不成規(guī)模，建筑形態(tài)不理想，房型不合理，但也價(jià)格不菲，普通老百姓還是很難下手。

2007年樓市曾經(jīng)出現(xiàn)這樣熟悉的一幕，由于大量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金進(jìn)入樓市，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制失靈，很多開(kāi)發(fā)商瘋狂地圈錢(qián)，全國(guó)處處傳來(lái)地王的聲音，但是，這種價(jià)格扭曲的市場(chǎng)為樓市埋下了炸彈。部分開(kāi)發(fā)商的不理智行為，不僅僅使自己陷入道德和資金鏈的雙重風(fēng)口，也使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到了政策大棒的全面打擊，致使房地產(chǎn)行業(yè)在2008年陷入了幾乎彈盡糧絕的境地。

2010年央企背景的地王出現(xiàn)，注定在未來(lái)是市場(chǎng)的巨無(wú)霸，大量民營(yíng)房企被擠出市場(chǎng)，也為整個(gè)宏觀調(diào)控設(shè)置了障礙。部分開(kāi)發(fā)商只盯著豪宅看，不僅僅會(huì)使得很多有效需求被擠出市場(chǎng)，也注定會(huì)被人視為高房?jī)r(jià)的主力推手。

部分地段和部分開(kāi)發(fā)商的豪宅化思路，并不是所有開(kāi)發(fā)商都該模仿的，大部分的開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)當(dāng)更多關(guān)注普通商品房，為真正的中低收入者建房。僅為富人建房子的思路不僅僅是有害的，而且還會(huì)將整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)拖入死地。為一般的老百姓建房子不僅僅是一個(gè)態(tài)度，也是一個(gè)機(jī)會(huì)，房企盈利也贏得更加真實(shí)。