一、房地產(chǎn)的本質(zhì)

1．房產(chǎn)是投資品，更是消費(fèi)品

居住是人類與生俱來(lái)的需求，房屋就是用來(lái)滿足人類居住這一需求的。不管是自住還是出租，都不脫離房屋居住這一功能。不同的是，有的人有錢，可以買地段好的、環(huán)境好的、面積大一些的房產(chǎn)，也可以裝修好一些；沒(méi)錢的，買一個(gè)小點(diǎn)的房子，周邊配套不行，環(huán)境可能很差，上個(gè)班要花一個(gè)多小時(shí)在交通上，裝修馬馬虎虎就行了。不管是有錢的還是沒(méi)錢的，都希望能夠有一套自己的房子，可以安心地住在里面。實(shí)在是暫時(shí)沒(méi)有能力購(gòu)買自己的房子，或者不愿意買房的，就只有通過(guò)租的方式來(lái)解決居住問(wèn)題。不管怎么樣，總是要找到一種辦法來(lái)解決這一居住需求。

作為滿足人類居住需求的房子，對(duì)每個(gè)人都關(guān)系重大。一旦這種居住需求受到危險(xiǎn)，相當(dāng)于是人的基本生存狀況受到威脅，也就是人的存在受到威脅。這種狀態(tài)所引起的個(gè)人焦慮以及社會(huì)震蕩，都是非?？膳碌氖虑?，也會(huì)導(dǎo)致可怕的后果。

但是，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻出現(xiàn)了一批投資人，他們買來(lái)房子，不是自住，也不出租，而是買來(lái)之后，裝修好，然后囤積起來(lái)，等著房?jī)r(jià)走高后再賣出去，賺取中間的差價(jià)。這就是所謂的炒房人。在炒房人的心目中，房子總是有人要的，只要能買到房子，自然會(huì)有下家來(lái)接盤(pán)。這就有點(diǎn)像擊鼓傳花的游戲，誰(shuí)都希望花在自己手里的時(shí)候鼓點(diǎn)不會(huì)停下來(lái)，誰(shuí)都期待有人接下一棒。但是，鼓點(diǎn)終究會(huì)有停下來(lái)的時(shí)候，這就看誰(shuí)的運(yùn)氣差，成了最后的買單者。整個(gè)房地產(chǎn)的炒作，于是就變成了一個(gè)博傻的游戲。

在炒房人看來(lái)，房產(chǎn)是投資品。中國(guó)的一些政策，也在明里暗里將房屋當(dāng)做投資品對(duì)待。例如，全國(guó)人們都關(guān)注的CPI指標(biāo)，就并沒(méi)有將房屋的價(jià)格納入進(jìn)去，統(tǒng)計(jì)局給出的理由，就是房屋是投資品而不是消費(fèi)品。房產(chǎn)作為投資品，在世界各國(guó)都是一樣的。作為投資品，房產(chǎn)可以獲得升值的好處，可以抵御通脹。

區(qū)分房產(chǎn)的投資品屬性還是消費(fèi)品屬性，可以很好地理解中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)的很多匪夷所思的現(xiàn)象，比如“搶房”，比如恐慌性購(gòu)買，比如囤房，比如囤地，等等，都可以從這個(gè)屬性上去進(jìn)行解釋。

在中國(guó)，房屋不但是消費(fèi)品，而且還是必需品，同時(shí)，還是區(qū)域壟斷產(chǎn)品。房地產(chǎn)的這種屬性，使得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)跟歐美國(guó)家相比并不是同一個(gè)產(chǎn)業(yè)，因此，這時(shí)候參考?xì)W美國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策和經(jīng)驗(yàn)，毫無(wú)疑問(wèn)與中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)癥下藥的可能性比較小，失敗的命運(yùn)在根基上就注定了。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律我們知道，必需品是缺乏彈性的，或者說(shuō)彈性很小。也就是說(shuō)，不管價(jià)格如何，必需品都是必須的，每平方米5000元的價(jià)格人們必須買，每平方米1萬(wàn)元的價(jià)格也是必須買的。這就是很多人說(shuō)房地產(chǎn)存在“剛需”的原因，也是開(kāi)發(fā)商、炒房人敢于提價(jià)、搶房的內(nèi)在邏輯。

如果只是必需品，那多增加供給就很好解決了。就像中國(guó)人吃飯是必須的，只需要增加大米的供應(yīng)就行了。但是，房地產(chǎn)同時(shí)還是一個(gè)區(qū)域壟斷產(chǎn)品。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律，壟斷一定導(dǎo)致供給不足。于是，一方面是供給不足，一方面是需求不變，甚至隨著人口的增加帶來(lái)需求增加，人們對(duì)房屋的穩(wěn)定需求與供給缺乏的矛盾成為中國(guó)房地產(chǎn)的主要矛盾，市場(chǎng)變成賣方市場(chǎng)。經(jīng)歷過(guò)20世紀(jì)80年代的人都知道，賣方市場(chǎng)就意味著生產(chǎn)商和銷售商市場(chǎng)權(quán)力更大，競(jìng)爭(zhēng)不充分，消費(fèi)者沒(méi)有挑選余地，只能想著盡可能的買到商品。

在西方國(guó)家，房地產(chǎn)更多地表現(xiàn)為投資品屬性，在中國(guó)，房地產(chǎn)更多地表現(xiàn)為消費(fèi)品屬性。在投資品屬性占主導(dǎo)地位的時(shí)候，就應(yīng)該采取針對(duì)投資品的調(diào)控措施，在消費(fèi)品屬性占主導(dǎo)地位的時(shí)候，就應(yīng)該采取針對(duì)消費(fèi)品的調(diào)控措施。只有這樣調(diào)控措施才能真正有效，2010年4月的調(diào)控政策向著這個(gè)方向邁出了一步。