第十一節(jié)選

第二章 借你一雙慧眼———看透現(xiàn)實生活中的經(jīng)濟熱點問題

第一節(jié) 房產(chǎn)—自住還是投資由誰決定

據(jù)《北京晨報》2008年5月22日報道，《北京晨報》房產(chǎn)周刊與和訊房產(chǎn)網(wǎng)共同組織的《2008春季房展會購房人問卷調(diào)查》結(jié)果已于前一天出爐，根據(jù)本屆北京春季房展會的現(xiàn)場調(diào)查和在線網(wǎng)站調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，有9成以上買房人均以自住為目的購房，與以往接近20%的投資購房人數(shù)相比，這一比例縮水近一半。

在調(diào)查過程中，有9成參與調(diào)查者認為北京房價偏高。而來自于中大恒基的數(shù)據(jù)顯示，2008年4月北京二手房投資比例僅4.2%，與2007年同期相比下降2/3。中大恒基相關(guān)負責人透露：“目前北京二手房市場投資比例降至3年來最低，主要是北京房價高位運行，第二套房貸政策及多次加息導致投資成本提高，擠出了相當一部分的投資群體。”

人們買房的目的一般有兩種，一種是為了自住，一種是用于投資。由上面的報道可以看出，人們對購買房產(chǎn)的目的會隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展和政策的變化而發(fā)生改變。但是，在這種變化的過程中，自住還是投資就要采取不同的措施。

如果買房的目的是為了自住，就要考慮如下因素：

1．房子是否實用 對于自住型購房者來說，應(yīng)該將實用放在首位。要看交通條件是否便利，周邊自然環(huán)境是否好，房屋結(jié)構(gòu)是否滿意，價錢是否合理等?？傊褪且∑饋硎孢m、實用。

2．房子能否適應(yīng)今后 生活的變化要知道生活不是一成不變的，自住型住房在選房的初期就應(yīng)該考慮到今后生活的變化：單身的人要考慮到日后的結(jié)婚、生子；孩子尚小的人要考慮到以后孩子入托、上學的條件與環(huán)境；父母年邁的人應(yīng)該考慮到今后對父母照料的方便等問題。一處外圍環(huán)境再好、小區(qū)建設(shè)再理想的房子，如果不能為以上這些問題帶來方便，也不是一處適合自住的房產(chǎn)。

3．物業(yè)公司好不好 對于自住房產(chǎn)來講，物業(yè)公司的優(yōu)劣絕對是一個大問題。一家好的物業(yè)公司所提供的優(yōu)質(zhì)、完善的服務(wù)直接關(guān)系到業(yè)主生活的舒適度與便利度。這一點對于購房自住的人來說尤為重要，因為你可能要在這個房子中生活十幾年甚至幾十年。

4．所購房產(chǎn)是否具有一定的升值潛力 在考慮好以上條件的情況下，還要考慮房產(chǎn)的升值潛力。買房的目的是為了自住，但也要考慮日后房產(chǎn)升級的因素。雖然隨著生活水平的提高，我們也許對于自住房產(chǎn)的面積、品質(zhì)等方面的要求也會相應(yīng)提高，而對自住房產(chǎn)進行升級時，將“老房子”賣個好價錢會對購買新房大有幫助。

從狹義投資的角度講，“房地產(chǎn)投資”與購買股票、國債和期貨合約沒有什么兩樣。理由只有一個，那就是對于它的未來增值預(yù)期有多少。比如買某只股票，是因為自己分析它要漲了，預(yù)期它什么時候漲、漲多少，而不會去考慮這只股票的公司在哪座城市，不會去考慮這只股票在哪個交易所上市。同樣，如果你想做純粹的“房地產(chǎn)個人投資”，則主要考慮的是該房產(chǎn)的未來增值預(yù)期有多少。那么什么樣的房產(chǎn)最具有升值潛力呢？

首先，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其地理位置是最能帶來升值潛力的條件。大型商業(yè)圈、交通樞紐等地段的房產(chǎn)升值潛力比較大。其次，所購房產(chǎn)周邊的基本配套設(shè)施和政府綜合城區(qū)規(guī)劃的力度和預(yù)期，是否有便捷的交通、學校，都將為樓盤升值起到推動作用。再次，房產(chǎn)所屬的小區(qū)的綜合水平，物業(yè)設(shè)施、安全保障、公共環(huán)境以及房屋本身內(nèi)在的價值等，都將是未來房產(chǎn)升值的評判標準。最后，還要看該房產(chǎn)所屬地的出租率和租金情況。不動產(chǎn)作為一種特殊的商品有兩種變現(xiàn)方法：一是出售，二是出租。一個地區(qū)的不動產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)有時會失真，但出租行情作為終端用戶的直接使用，其租金和出租率能夠較為真實，就會明確地告知你該地區(qū)物業(yè)的真實價值。同時，租金和出租率也是不動產(chǎn)短期收益的衡量指標之一。

第十二節(jié)選：

那么，如何考察一處房產(chǎn)的潛在價值呢？如果將購買的房子租出去，會賺錢嗎？我們用三個簡單的公式即可粗略地估算出房產(chǎn)大體的價值。作為普通人，雖然不能用嚴謹?shù)姆椒ǖ贸鰧I(yè)數(shù)據(jù)，但可以通過簡單方式作為自己的買房參考。

1．用租金乘數(shù)進行估算 租金乘數(shù)是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式，計算公式為：租金乘數(shù)=投資金額÷每年潛在租金收入。如果得出的結(jié)果小于12，即在合理購買范圍之內(nèi)。比如某套房子的售價22萬元，月租金1500元，那么它的租金乘數(shù)約為12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。

但是，如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，就很可能會帶來負現(xiàn)金流。假如若干年后這套房子的售價上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。投資者可以將房產(chǎn)的租金乘數(shù)與自己要求預(yù)期進行比較，也可在不同房產(chǎn)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置、欠租損失、營業(yè)費用、稅收等方面的影響。

2．用15年租金收益比較購買價 這種計算方式也是國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的常用方法，其計算方法主要是以15年為期比較房產(chǎn)購買價格。如果該房產(chǎn)的年收益×15=房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值；如果該房產(chǎn)的年收益×15>房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該房產(chǎn)的年收益×15<房產(chǎn)購買價 乘以15等于27萬元="乘以15等于27萬元" 價值已經(jīng)被過度透支了="價值已經(jīng)被過度透支了" 但是現(xiàn)在="但是現(xiàn)在" 合理價值為36萬元="合理價值為36萬元" 因此是值得投資的="因此是值得投資的" 大于當時的售價22萬元="大于當時的售價22萬元" 就以2000元月租金計算="就以2000元月租金計算" 年租金收益為18000元="年租金收益為18000元" 比如某套房子在2001年時="比如某套房子在2001年時" 該物業(yè)價值已高估="該物業(yè)價值已高估" 遠遠小于當前60萬元的售價="遠遠小于當前60萬元的售價">

3．用投資回收期進行計算 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短，計算公式為：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）÷（稅后月租金一按揭月供款）×12這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年至10年。在業(yè)內(nèi)，又將該方法劃分為兩種：一是即刻回報型，二是培養(yǎng)回報型。即刻回報型：通常指購買的房產(chǎn)位于周邊配套完善、交通發(fā)達、商業(yè)氛圍非常成熟的地區(qū)，不需要培育，購買后出租即可獲得可觀的租金回報。但此類房產(chǎn)通常需求的資金量較大，資金門檻相對較高。