首次房產(chǎn)投資

親愛的阿斯頓： 

1975 年，我投資了第一套房產(chǎn)。那時我 23 歲，你的外婆和我已經(jīng)結(jié)婚，也買了自己的房子。要購買第二套房產(chǎn)完全是因為想掙錢。 

那次我犯了很多錯誤：我買的房產(chǎn)類型不對（只是一塊光禿禿的地皮，不能帶來收入），我們沒有通過借款增加收益，出手也太早。但是撇開這三個重大錯誤（可能還有幾個小錯誤）不說，18 個月后，我們出手時投資回報率是 66%。 

那時候，房地產(chǎn)投資非常掙錢。作為投資資產(chǎn)中的一類，那時候的房地產(chǎn)沒有像現(xiàn)在這么火爆，參與房地產(chǎn)投資的只是極少部分人，幾乎沒有相關(guān)書籍可供參考，沒有房地產(chǎn)專家舉辦"投資房產(chǎn)，發(fā)家致富"之類的研討會，媒體也沒有關(guān)于房地產(chǎn)投資的報道，總之，那跟今天鬧哄哄的情形截然不同。那時的市場是完全開放的，因為是高通脹低利率，房地產(chǎn)投資就相當于印鈔許可證。我剛開始接觸這個市場，對于自己的所作所為根本沒有什么清晰的戰(zhàn)略或概念，雖然犯了一些錯誤，但也掙了不少錢。哎，真懷念那時候的日子??！ 

過后我才意識到這項交易實際上錯誤一堆。之后幾年的時間，我一直認為我做得成功極了，畢竟 18 個月就有 66% 的投資回報率是相當不錯的，對吧？幾年過后，我又進行了一次類似的房產(chǎn)交易，那次掙得更多，雖然也犯了類似的錯誤，但卻有不錯的回報。我第二次又重蹈覆轍的原因是因為我還沒意識到我第一次房產(chǎn)投資犯了什么錯誤。我并不是說這兩項交易我做得不好，而是我本來可以做得更好。從事了一輩子的投資工作，現(xiàn)在回過頭來看那些交易，我意識到如果當時我可以再忍耐一會，那么我不需要做什么，就能掙更多的錢了。學(xué)習(xí)投資之后我開始從事理財指導(dǎo)和顧問的工作，十余年過后我才發(fā)現(xiàn)那兩項交易我可以做得更好。

我希望你可以汲取我的教訓(xùn)，不要再犯同樣的錯誤?，F(xiàn)在讓我們來看看 23 歲的我初涉房地產(chǎn)市場時都犯了哪三個重大錯誤。

沒有收入的投資 

我買的是地皮，沒有任何建筑，這也意味著沒有收入。事實上這并不是房地產(chǎn)投資，而是投機。1975 年，我還不明白投資和投機之間的區(qū)別，也不知道了解這種區(qū)別的重要性，因此我不清楚我的行為是投資還是投機。阿斯頓，投機和投資之間最重要的區(qū)別是你購買的資產(chǎn)會不會產(chǎn)生收入。資產(chǎn)要變成投資，除了簡單的價格變動之外，還必須給你帶來收入。 

如果你可以接受這個投資的定義（我沒有見過比這更精辟的定義了），我就接著往下說。只有三種資產(chǎn)類型可以產(chǎn)生收入，可以被定義為投資： 

第一種是企業(yè)的一部分——各類股票或股份，代表了企業(yè)所有權(quán)的一部分，它通過企業(yè)盈利產(chǎn)生收入；第二種是產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，不管是住宅還是商用，租金是其主要收入；第三種是存款，銀行短期存款、公司或政府的長期債券，這需要支付固定的利息，支付周期有時會長達幾十年。

能夠被準確地稱為投資的僅有這些——股票、房地產(chǎn)和產(chǎn)生利息的存款，其他的不是投機（在這里，需要把黃金、珠寶、古董、藝術(shù)品以及地皮都歸入投機，因為上述沒有一樣?xùn)|西可以產(chǎn)生收入）就是投資的方式（共有基金、企業(yè)聯(lián)合組織等等）。后者總是建立在股票、房地產(chǎn)或存款 

（有時候是三者的結(jié)合）的基礎(chǔ)上，真正意義上的投資也是如此。有些人可能會把另外一組投機資產(chǎn)（黃金、商品、古董等）稱作投資，但它們唯一能產(chǎn)生收益的途徑是通過身價的提高。因此購買這些商品的時候，購買者實質(zhì)上是在預(yù)測它們價值的增長，而投資是即使價值沒有改變，購買者還是可以通過企業(yè)盈利、租金或利息來賺取收入。 

投資的資產(chǎn)和投機的資產(chǎn)最大的區(qū)別不僅僅是學(xué)術(shù)興趣上的問題，更重要的是它們產(chǎn)生的實際衍生物。首先，能帶來收入的投資會使人有一種安全感，即使你買的房地產(chǎn)貶值了，你還是可以通過收租金獲得投資回報；其次，有收入的投資可以增加收益，如果我在 1975 年的時候購買一處可供租賃的房產(chǎn)，那我現(xiàn)在不但存了一大筆租金，還享有資本收益。真正的投資不僅有收入，其收入還應(yīng)該反映出此項投資的價值——決定某一項投資價格的是收入的金額和它本身的價值（包括金錢或是其他的形式，持續(xù)性長短，是否增值這些因素）。對此，每一種不同的投資資產(chǎn)類型都有專用詞匯——股票投資者用市盈率，地產(chǎn)投資者用報酬率和資本化率，債券投資者用票面利率和投資收益，但是他們關(guān)注和衡量的都是同一種東西：從某個投資資本中我能獲得多少收入。就像我之前說過的，投資回報才是關(guān)鍵。 

阿斯頓，接下來我不會討論所有這些投資的估價方法，因為你可以找到很多相關(guān)信息。我要說的最重要的一點是投資的收入越高，成本就越高。如果一家公司的盈利增加了，或者一棟大樓的租金上升，那么那些投資的資本價值也會升高。 

要弄清楚你是一個投資者不是投機者。當然，你可能會時不時地作黃金或貨幣的投機買賣，但你的大部分錢都應(yīng)該用于投資，享受投資帶來的低風險和高回報，因為它可以給你帶來收入。1975 年的時候我是一個投機者，因為我買了那塊光禿禿的地皮，但現(xiàn)在我成為了一個真正的投資者。 

相信我，阿斯頓，投資的風險更低，收益更高。 

沒有借款 

在另一封信中我會詳細地和你談?wù)摻杩钔顿Y，在這里我只想說當初我應(yīng)該借錢買兩塊地皮，如果我那么做了，收益就會翻倍，或者接近翻倍， 

畢竟借錢要付利息，這多多少少會減少我的收益。我很快將會寫到如何借錢投資，以及它的好處和陷阱。

出售 

我真不應(yīng)該賣了那塊地皮。最近有人告訴我現(xiàn)在那個位置的價格是我出手價格的 40 多倍，那相當于每年 11.5% 的投資回報率。（在我的投資手冊里）投資的規(guī)則之一就是要放長線釣大魚，我當初太傻了沒有那么做，我真不應(yīng)該把它賣了換錢。那些錢是怎么花掉的了？說實話我不記得了：可能花在升級車子，或者給房子鋪地毯上了，總之大概就是類似的傻事。我的錯誤是把地皮換成了錢，而不是等財富以每年 11.5% 的回報率積攢，考慮到這項投資沒有財務(wù)杠桿率，也沒有收入，這個回報算是相當高了。 

早知當初……人們常常會說這句話。早知當初我就會購買可以帶來收入的房產(chǎn)，借錢買至少兩套房產(chǎn)，并且堅決不出手。我希望這些信能夠幫助你開始你的投資事業(yè)，傳授給你應(yīng)該掌握的知識，這樣你就可以從我的錯誤中學(xué)習(xí)，不要犯類似的錯誤。

愛你的 

馬丁外公

另：在你開始考慮我的錯誤讓你損失了一大筆遺產(chǎn)，以及如果沒有那個錯誤我們家將會多么的富裕之前，我想給你算算那筆房地產(chǎn)交易。在 1975 年，我花了 1500 元買了那塊地皮，18 個月后出手時是 2500 元。那塊地皮今天大概值 10萬元。這個數(shù)字少得可憐，你可能還會認為我在后面少寫了幾個零，但是，數(shù)字并不是關(guān)鍵，重要的是百分比。不管那次我有沒有犯錯，或者即使我每件事都做對了，我也不會因為那塊地皮變成大富翁。不過，對我而言，這卻是一個非常有價值的教訓(xùn)，我希望你也能從中獲益。