購(gòu)置房產(chǎn),誰(shuí)都希望所購(gòu)房產(chǎn)除了自用外,還能不斷地升值。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),最重要的是弄清房產(chǎn)是否具有增值的潛力和增值的可能,是否具有投資性。其實(shí),判斷所購(gòu)房產(chǎn)是否具有增值潛力的參考因素很多,大到城市規(guī)劃,小到一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理,林林總總,在這里,我們只談六大要素對(duì)房產(chǎn)增值潛力的影響。
1.交通條件締造財(cái)富聚合效應(yīng)
交通的便捷性,是衡量物業(yè)是否增值的主要因素之一。小區(qū)門(mén)口有沒(méi)有多路公交車(chē)經(jīng)過(guò),小區(qū)距離市中心有多少分鐘車(chē)程等,這些都是衡量一個(gè)小區(qū)交通是否便捷的標(biāo)準(zhǔn)。一條道路的打通,不僅會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的樓市發(fā)展,還會(huì)是一次全新的房產(chǎn)投資良機(jī)的悄然來(lái)臨。
以北京為例,隨著北京八通線、地鐵五號(hào)線、十三號(hào)線的開(kāi)通,沿線周邊的樓盤(pán)價(jià)格全線上漲。在地鐵線未開(kāi)通前,通州的房?jī)r(jià)普遍在每平方米4000元左右,房山、大興、順義的房?jī)r(jià)每平方米也只有3500元左右。目前,北京通州的房?jī)r(jià)普遍在每平方米8000元左右,而房山、大興、順義等郊區(qū)的房?jī)r(jià)也是水漲船高,均價(jià)都在每平米6500元左右,此時(shí)正是投資北京房山、大興、順義等郊區(qū)的最佳時(shí)機(jī),等到郊區(qū)各條道路修好時(shí),投資空間也就縮小了。
交通的改善,一輪全新的郊區(qū)投資浪潮正悄然來(lái)臨。
■ 房博士提示:
交通的改善,如地鐵、公路、橋梁的興建都會(huì)直接影響到一個(gè)樓盤(pán),乃至一個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。因此,不管是用于居住還是投資,都要選擇交通便捷的地段。用于居住,可以讓你出行更加方便;用于投資,可以讓你獲得更好的投資效益。
2.規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)房產(chǎn)增值新機(jī)遇
對(duì)一套房屋未來(lái)的升值潛力來(lái)講,一個(gè)片區(qū)的拆遷安置、一條河流的改造、一個(gè)公園的修建……種種城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)置業(yè)價(jià)值的影響就顯得尤為重要?;蛟S現(xiàn)在很不起眼的位置,由于明天一個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)的動(dòng)工,你買(mǎi)的新房就可以迅速升值,而你的居住環(huán)境也將會(huì)因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃建設(shè)變得更加宜人。
3.配套完善房子保值更增值
一個(gè)好的樓盤(pán)、一套好的房子,必須要有大的市政配套。如果在房子交付使用以后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有地方買(mǎi)菜,沒(méi)地方逛街,孩子沒(méi)地方上學(xué),小區(qū)內(nèi)環(huán)境雖然造得很好,但走出小區(qū)門(mén)則是一片荒蕪,正所謂“墻內(nèi)錦繡如花,墻外刀耕火種”,房子最后也只能空置,很難賣(mài)出去。
對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)或者區(qū)域而言,市政配套所擁有的賣(mài)點(diǎn),在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間形成了一種良性互動(dòng)。淺顯的事實(shí),在各類房地產(chǎn)廣告中,“毗鄰××公園”、“距離××僅五分鐘路程”等等,對(duì)于購(gòu)房者而言,配套也是在買(mǎi)房置業(yè)中不得不考慮的問(wèn)題。擁有完善的市政配套,也就擁有了與財(cái)富對(duì)話的資本。
■ 房博士提示:
一個(gè)樓盤(pán)周邊市政配套是否完善,會(huì)直接影響到這個(gè)樓盤(pán)是否被購(gòu)房者作為第一居所。一般來(lái)說(shuō),市政配套設(shè)施是按人口規(guī)模配備的,其建設(shè)方式一般是每一千人配備某項(xiàng)配套設(shè)施多少平方米,而只有上萬(wàn)人的大規(guī)模居住區(qū)(一般1萬(wàn)戶,3~5萬(wàn)人)才可能配套齊全。具體到一個(gè)成規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注,小區(qū)包括周邊地區(qū)是否配備了教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)、金融、郵電、社區(qū)服務(wù)等最基礎(chǔ)的設(shè)施,使用是否方便,距離、規(guī)模如何等等。
4.地價(jià)攀升區(qū)域物業(yè)也跟著漲
無(wú)論是先有雞還是先有蛋,地價(jià)和房?jī)r(jià)不管誰(shuí)有了波動(dòng),另外一方必然會(huì)產(chǎn)生“共鳴”。
據(jù)尺度機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,成都市土地均價(jià)從1999年的萬(wàn)元/畝到2005年5月12日止已經(jīng)漲到了萬(wàn)元/畝,均價(jià)上漲了萬(wàn)元。與此同時(shí),成都房?jī)r(jià)也在迅速攀升。2003年,成都市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房平均價(jià)格為每平方米2096元,每平方米上漲103元,漲幅為;不含經(jīng)濟(jì)適用房的商品房平均價(jià)格為每平方米2224元,其中城區(qū)房?jī)r(jià)為每平方米2726元,周邊區(qū)縣為每平方米1482元。2005年成都五城區(qū)商品房交易均價(jià)已達(dá)到4085元/平方米,同比上漲。
房子增值,當(dāng)然與地價(jià)的上漲脫不了干系。
房子林林總總,各不相同,怎樣才能判斷出什么樣的房子會(huì)快速增值?不同的房子共同的東西是什么呢――土地價(jià)值,即房?jī)r(jià)中隱含的地價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房子升值的重要原因就是土地升值,而土地價(jià)值又由土地的質(zhì)量和數(shù)量構(gòu)成,其中,土地質(zhì)量是指土地地段和自然環(huán)境的優(yōu)越性,數(shù)量是指土地的容積率,即每棟房子或每個(gè)單元占有多少土地。那么,對(duì)于一套已經(jīng)呈現(xiàn)的房子,雖然當(dāng)下本身的地價(jià)已經(jīng)無(wú)法得出明確的數(shù)據(jù),但是可以通過(guò)周邊的地價(jià)估算出自己所在位置的地價(jià)。在大區(qū)域背景相同的前提下,旁邊的地價(jià)翻了幾倍,自己的物業(yè)所在的地塊價(jià)格不可能原地不動(dòng)。土地成本的增加,房?jī)r(jià)也要跟著漲。雖然物業(yè)的形態(tài)、功能以及新舊程度可能無(wú)法與周邊地塊新建成后的物業(yè)相媲美,但總體價(jià)值至少是要在當(dāng)初該物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上有大幅攀升。五年前,成都市溫江區(qū)的地價(jià)不到30萬(wàn)/畝。今天,溫江的地價(jià)突破百萬(wàn)已是事實(shí);今天,溫江老城區(qū)的普通商品房已經(jīng)賣(mài)到了2400元/平方米,這與五年前800元/平方米的價(jià)格相比,已經(jīng)翻了3倍。而在距離成都主城區(qū)相對(duì)較近的光華大道與溫江城區(qū)相接的區(qū)域,不少在售樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3000元大關(guān),房齡在2~3年左右的二手房也漲到了2000元/平方米以上。