事實(shí)上，這些因素本身并不是造成房地產(chǎn)泡沫以及深度危機(jī)的原因。要想真正了解房地產(chǎn)繁榮與蕭條之成因，我們就必須弄清經(jīng)濟(jì)周期的變動。傳統(tǒng)來講，這些繁榮和蕭條是客觀發(fā)生的，這樣的結(jié)論使得政府以及中央銀行都不用承擔(dān)什么責(zé)任。

奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)派為大家解釋了經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)作的方式，特別是政府以提供廉價(jià)貨幣和信用的方式營造了最初的短暫繁榮，并最終造成了現(xiàn)今的蕭條過程。筆者在第4章中會對這一問題進(jìn)行深入討論。

當(dāng)美聯(lián)儲通過增加貨幣供應(yīng)降低利率后，它刺激了一些長期產(chǎn)品的投資，并使其出現(xiàn)了短暫的繁榮。這些長期產(chǎn)品包括原材料、建筑以及一般意義上的資本商品。建筑和不動產(chǎn)在過去數(shù)十年的繁榮顯示了低利率政策對其的正面影響。但一般產(chǎn)品都是通過消費(fèi)者的需求刺激市場，而美聯(lián)儲的這種人為刺激脫離了消費(fèi)者的需求以及當(dāng)前的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況。政府丟開消費(fèi)者真正需要的產(chǎn)品，鼓勵(lì)一些經(jīng)濟(jì)本身無法負(fù)荷的產(chǎn)品。這類產(chǎn)品消耗了很多的儲備資源，而且市場明顯呈現(xiàn)出供大于求的趨勢。想要或能夠負(fù)擔(dān)得起一套50萬美元的房子的民眾并不是很多。當(dāng)房價(jià)比預(yù)期的要低很多時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就破滅了。

美聯(lián)儲――筆者將在隨后的章節(jié)介紹它的運(yùn)作機(jī)制――通過銀行增加貨幣供應(yīng)降低了利率，使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短期的繁榮。緊隨“”之后，也就是.com泡沫破滅一年之后，美聯(lián)儲主席艾倫·格林斯潘就試圖通過一系列減息政策復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)。最終他決定在2003年7月到2004年7月的一整年時(shí)間里，將聯(lián)邦基金利率降至原來的1%。這一做法著實(shí)令人吃驚。為了成功實(shí)施這一政策，政府在那幾年就不得不大幅增加貨幣供應(yīng)。實(shí)際上，從2000年到2007年這段時(shí)間里，貨幣發(fā)行量達(dá)到了歷史新高。

那些新發(fā)行的貨幣以及新的信用標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)市場有了用武之地。人為的寬松貸款標(biāo)準(zhǔn)刺激了房屋的購買以及投機(jī)商的需求。美聯(lián)儲還鼓勵(lì)政府資助企業(yè)――房利美、吉利美（美國政府國民抵押貸款協(xié)會的俗稱）和房地美――以及聯(lián)邦住房管理局(Federal Housing Administration，F(xiàn)HA)用不同于以往任何時(shí)候的新的借貸標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交易。所以原本就初見端倪的低貸款標(biāo)準(zhǔn)，再加上由政府鼓勵(lì)的房利美和房地美一類的機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策，使得美聯(lián)儲新發(fā)行的貨幣在房地產(chǎn)市場充分發(fā)揮了作用。但歸根結(jié)底，造成房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)走€是美聯(lián)儲，它創(chuàng)造的寬松貨幣環(huán)境加速了房價(jià)的不正常上漲。

盡管政府和媒體總是引導(dǎo)人們將矛頭指向房地產(chǎn)投機(jī)商，但殊不知他們其實(shí)并沒有太大的過錯(cuò)。在一個(gè)真正意義上的自由市場中，投機(jī)商――不管是在不動產(chǎn)、期貨或者股票投資中――都發(fā)揮了一個(gè)重要的社會功能，即通過加速調(diào)和價(jià)格與供求之間的關(guān)系增加市場的效率。而寬松的貨幣政策則誘惑了一批魯莽或準(zhǔn)備不足的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，誤導(dǎo)這些投資者讓其相信房產(chǎn)投資是一個(gè)無損失的生意。廉價(jià)貨幣使原本不是投機(jī)商的投資者都加入到這一行列，但糟糕的是這些人對他所加入的市場并不熟悉，大多數(shù)人只是想在短期內(nèi)獲得利益而已。

事實(shí)上，就算沒有新的法律和政策提供的額外獎勵(lì)，僅僅是美聯(lián)儲所創(chuàng)造的寬松貨幣政策就足以使貸款標(biāo)準(zhǔn)降低。銀行會將美聯(lián)儲發(fā)行的新貨幣貸給以前從不會考慮（信貸）的價(jià)值不大的客戶。就像一個(gè)籃球隊(duì)加入了兩個(gè)新的隊(duì)員，遇到特殊情況他們將候補(bǔ)出場，以此來彌補(bǔ)很多不便。在價(jià)格上漲和經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)期，要區(qū)分健全項(xiàng)目和泡沫項(xiàng)目――也就是在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)時(shí)期也能夠正常運(yùn)作的項(xiàng)目和只有人為廉價(jià)信用出現(xiàn)的時(shí)期才能夠存活的項(xiàng)目――是很難的。