競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

在做商圈競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估時(shí)必須考慮這樣一些因素：現(xiàn)有餐飲店的數(shù)量、現(xiàn)有餐飲店的規(guī)模分布、新餐飲店開張率，所有餐飲店的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。餐飲店過少的商圈，只有很少餐飲店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的服務(wù)；餐飲店過多的商圈，又有太多餐飲店提供服務(wù)，以致每家餐飲店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)。

某餐飲店在2006年開張之后，基本上每個(gè)月都有新餐飲店開張。而每開一個(gè)新餐飲店之前，他們會(huì)按照慣例進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查活動(dòng)。

第一，從早上6點(diǎn)到晚上10點(diǎn)在將要開店的地方數(shù)人數(shù)車，選擇一天中的不同時(shí)段，來測(cè)定客流量，這樣的工作會(huì)持續(xù)3～5天，從而掌握了第一手客流量的資料；

第二，進(jìn)行商圈入口調(diào)查。他們選擇商圈范圍內(nèi)的50戶人家進(jìn)行入戶訪問：“你一般去哪就餐？”“你非?？粗夭惋嫷甏黉N活動(dòng)嗎？”等問題。通過這樣耐心細(xì)致的調(diào)查訪問，該餐飲店充分了解到競(jìng)爭(zhēng)商圈中的各種經(jīng)營信息，確保新店開一家成功一家。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析是否正確是餐飲店經(jīng)營成敗的一個(gè)關(guān)鍵，因?yàn)椴惋嫷觊_發(fā)經(jīng)營最重要的問題是設(shè)備投資能否在預(yù)定的期限之內(nèi)順利回收，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的選擇正確與否直接想到投資的收益，所以要開辦一家餐飲店，就要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手合理分析。

開店秘笈：

在同一區(qū)域里，肯定會(huì)有林林總總不同檔次的各種餐飲店，如何在眾餐飲店中脫穎而出，具備競(jìng)爭(zhēng)力，并且能夠抵制住別的餐飲店的競(jìng)爭(zhēng)，謀得一個(gè)好的生存空間呢？

1.提高競(jìng)爭(zhēng)力要培養(yǎng)客戶的忠誠度，忠誠度首先你要把客戶放在自己的心上，建立完善的客戶資料，有的分為上門拜訪有的電話聯(lián)絡(luò)有的短信溝通，人都是講感情的，感情就是你制勝的法寶。逢年過節(jié)的短信問候是初級(jí)階段，記得客戶的生日并最好送上驚喜是中級(jí)階段，而牢記客人的細(xì)節(jié)進(jìn)行人性化個(gè)性化服務(wù)才是高級(jí)階段。

2.人流量大的地方不一定具有商機(jī)，一般人流量集中的地方往往租金昂貴，對(duì)于剛剛創(chuàng)業(yè)的餐飲店經(jīng)營者們來說入場(chǎng)的門檻高，壓力過大，競(jìng)爭(zhēng)過于激烈。除非你選擇的是品牌加盟店或者品牌小吃店，建議首次進(jìn)入餐飲行業(yè)的朋友選擇步行街這類人氣高漲的地段，另外新興的商務(wù)寫字樓和剛剛?cè)胱〉纳钭≌^(qū)相對(duì)于租金便宜，各項(xiàng)優(yōu)惠措施幅度大，最主要的是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，便于自己發(fā)展穩(wěn)定客戶。寫字樓里的各公司職員和小區(qū)里的住戶就是最穩(wěn)定的消費(fèi)人群。

簽好店面房屋的租賃合同

租賃店面需要慎重考慮，這中間最重要的步驟就是要簽訂房屋租賃合同，如果稍有疏忽，就可能會(huì)使你的餐飲店遭受損失。只有做好這項(xiàng)工作，餐飲店的經(jīng)營才能得到保障。

東北人小江，于2007年變賣了老家的房產(chǎn)，與家人一起到南方謀發(fā)展。小江一心想有所發(fā)展，他打算在深圳搞餐飲。機(jī)緣巧合，最終看中了某街道南路的一塊商鋪。10月，他開始和商鋪管理者商談租賃商鋪開辦東北餐飲店一事。

小江在談判租賃合約時(shí)，進(jìn)展十分順利，在約定簽約的當(dāng)天，商鋪管理者提出要和小宋簽陰陽合同，并將報(bào)至房屋租賃管理辦公室備案的一份合同中的租賃面積減小。談及其中的好處，對(duì)方表示，這可以規(guī)避上繳一部分費(fèi)用，至于節(jié)省下來的“成本”，也可以使得小江從中受用。經(jīng)過一番思想斗爭(zhēng)，小江答應(yīng)了對(duì)方所提出的簽陰陽合同的事，而商鋪管理者也將之前敲定的價(jià)格又相應(yīng)下調(diào)了一些。

小江十一月份和該商鋪管理者簽署了房屋租賃合同書。最終，在送去備案的那份“陰陽合同”中，涉及到1、2兩層的租賃總面積為178.6平米，每月租金為11232元，而在他與對(duì)方實(shí)際履行的“陰陽合同”中，1～2兩層租賃面積為399.11平米，租金為15601.55元。按照規(guī)定，合同的期限為6年，該處物業(yè)每月的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3元每平米。當(dāng)日，在繳納了相應(yīng)的前期租金、物業(yè)費(fèi)以及押金3.3萬多元之后，小江得以順利進(jìn)場(chǎng)，至此，他的東北餐飲店也邁出了第一步。

餐飲店于2008年2月正式開張了。開門營業(yè)的當(dāng)日，小江欣喜異常，但是，他并沒有料及餐飲店之后的經(jīng)營之路會(huì)走得如此艱辛。從初期的短暫紅火，到后來的慘淡經(jīng)營，小江的餐飲店只用了很短的時(shí)間，便畫出了一幅高開低走的曲線圖。后來，餐飲店幾乎是入不敷出，連續(xù)多月的虧損，終于讓小江無力再將生意維系下去。

鑒于當(dāng)初簽訂的租期是6年，小江單方面提出中止合同關(guān)系屬于違約行為，他將無法拿回所墊付的3萬多元押金，但在轉(zhuǎn)租未果的情況下，他只能接受這樣的結(jié)果。期間，租金、管理費(fèi)、人工、加上餐飲店前期的投入，小江投入的資金就已經(jīng)接近40萬元。

2008年8月，在與小江簽訂了約定終止合同，并簽署相關(guān)的終止說明之后，該商鋪管理者最終將鋪位租給了一家日本料理店。偶然的一個(gè)機(jī)會(huì)，小江得知該店與某裝修隊(duì)裝修合同中涉及的1層面積為78平米，這個(gè)數(shù)字讓他大為吃驚。因?yàn)樵谙惹八c商鋪管理者所簽訂的“陰陽合同”中，總計(jì)399.11平米的租賃面積由1、2兩層的多塊區(qū)域組成，而1層與2層區(qū)域雖然形狀不同，但面積相差并不是太大，如將399.11的總面積一分為二，得出的結(jié)果顯然與78平米相去甚遠(yuǎn)。

換句話說，簽了陰陽合同，一心以為拿到了“低價(jià)”的小江，實(shí)際卻被多收了近一半的面積，仔細(xì)算來，多收的租金、管理費(fèi)以及押金就大約有10萬元。

得知自己被“騙”后，小江也多次找到商鋪管理者交涉，但對(duì)方以合同終止、雙方合同關(guān)系已經(jīng)結(jié)束為由，未予理睬。不得已，小江于2008年9月向人民法院提起訴訟。

法院在經(jīng)過調(diào)查審理后，以商鋪管理者合同具有欺騙、商鋪管理者故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，和提供虛假情況，存在合同欺詐行為，最后宣判商鋪經(jīng)營者返還多收受害者小江的部分款項(xiàng)，并要求追加經(jīng)濟(jì)賠償共計(jì)25萬多元。

開店秘笈：

1.直接與房屋產(chǎn)權(quán)的所有者洽談租賃事宜，而不要通過中介。在與房屋產(chǎn)權(quán)的所有者洽談租賃事宜時(shí)，要查驗(yàn)房產(chǎn)證及相關(guān)的法律文件，并查看其手續(xù)是否齊全，以避免日后不必要的麻煩。

2.出租承租雙方必須對(duì)建筑物和建筑物內(nèi)的附屬設(shè)施的維修責(zé)任予以確定，一般在合理期限內(nèi)由出租方負(fù)責(zé)維修或負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用。

3.合同的起止日期一般由出租方確定，由于租賃合同簽訂后一般不再變動(dòng)，所以經(jīng)營者可以根據(jù)房租的高低，與出租方洽談租賃期限。

4.明確租金時(shí)有可能涉及附加面積和附屬設(shè)施等內(nèi)容，必須編制清單，注明完好程度，以作為租賃合同的附件。

5.出、承租雙方首先要統(tǒng)一面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，一般應(yīng)以使用面積為準(zhǔn)，因?yàn)橹挥惺褂妹娣e才是真正用于經(jīng)營的面積。

6.經(jīng)營者在租賃店面房屋時(shí)，要檢驗(yàn)建筑物的公共設(shè)施，特別是要檢驗(yàn)水電、暖氣、燃?xì)夂团潘O(shè)施等是否可以滿足經(jīng)營的需要。

7.合同中對(duì)違約行為要做出規(guī)定。在合同運(yùn)行過程中，如承租者違約，出租者有權(quán)終止合同；如出租者違約，承租者可通過仲裁或起訴要求賠償損失。有關(guān)事項(xiàng)議定后，方可簽訂房屋租賃合同。