經(jīng)歷10多年的房地產(chǎn)發(fā)展熱潮，許多地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始飽和。1960～1961年，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入蕭條，房地產(chǎn)公司的發(fā)展受到了威脅。1960年美國(guó)住房擁有率創(chuàng)新高（見(jiàn)圖2-8），市場(chǎng)空間逐漸飽和。

圖2-8   美國(guó)住房擁有率（1890～2000年）

為了幫助和維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)與發(fā)展，美國(guó)政府出臺(tái)了一系列政策。

1961年，肯尼迪總統(tǒng)簽署《國(guó)家住房法》（Housing Act）。他說(shuō)：“它為更美好的城市和住房改進(jìn)進(jìn)一步提供了機(jī)會(huì)”,“它為私人工業(yè)滿足貧困家庭和中等收入家庭的需求提供了機(jī)會(huì)”。1962年，肯尼迪總統(tǒng)繼續(xù)頒布總統(tǒng)行政命令11 063號(hào)，禁止在住宅修建、購(gòu)買(mǎi)和享受金融貸款服務(wù)的時(shí)候?qū)嵤┓N族歧視的行為，并成立“住宅平等權(quán)益總統(tǒng)委員會(huì)”。這項(xiàng)法案為當(dāng)時(shí)不景氣的建筑行業(yè)注入了活力。1962年，國(guó)會(huì)又頒布了兩個(gè)有關(guān)住房的法令：①1962年7月總統(tǒng)簽署的《軍用住房法令》（Military Housing）。這是一項(xiàng)最大的軍用家庭住房計(jì)劃，政府撥款2.64億美元建造13 792套軍用住房。②1962年9月通過(guò)的《老年人住房法》（Senior Citizens Housing Act of 1962），它涉及政策、都市住房、農(nóng)村住房等方面，都市住房貸款基金從1.25億美元增加到2.25億美元，農(nóng)村住房則從6.5億美元，增加到7億美元。

背景資料

1961年的《國(guó)家住房法》主要條款包括：

第一條，新住房項(xiàng)目，由聯(lián)邦住房管理署建立5個(gè)新抵押貸款類(lèi)別。

第二條，老年和公共住房，從1959年的5 000萬(wàn)美元貸款基金擴(kuò)大到1.25億美元。

第三條，都市改建和計(jì)劃，授權(quán)增加20億美元的聯(lián)邦資金。

第四條，學(xué)院住房，為學(xué)院提供為期50年的低息貸款由16.57億美元增加到28.75億美元。

第五條，社區(qū)設(shè)備，為解決水、煤氣和下水道工程的改善提供社區(qū)設(shè)備貸款基金由1.5億美元增加到6.5億美元。

第六條，國(guó)民住房法的變化，授權(quán)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(FNMA)從財(cái)政部借款7.5億美元作為特別援助項(xiàng)目。

第七條，開(kāi)放空曠土地，出資5 000萬(wàn)美元由聯(lián)邦撥予地方解決在市中心周?chē)貛Ыⅰ伴_(kāi)闊地帶”以滿足娛樂(lè)、保護(hù)風(fēng)景和歷史的需求。

第八條，農(nóng)場(chǎng)住房。

第九條，雜項(xiàng)。

在幫助低收入家庭解決住房問(wèn)題上，美國(guó)政府在這段時(shí)期也做出了很大的努力?？夏岬峡偨y(tǒng)上臺(tái)后試圖改變傳統(tǒng)的幫助低收入人士的做法，提出由私人機(jī)構(gòu)興建并出租低收入家庭住房的設(shè)想。1961年，肯尼迪政府制定第221(d)(3)條款的“低于市場(chǎng)水平利率”的貸款計(jì)劃。由于補(bǔ)貼數(shù)額龐大，政府財(cái)政收支很難平衡。1965年，約翰遜政府提出“租金增補(bǔ)”計(jì)劃。將租房者用于支付住房租金占其收入的比重控制在20%，其余租金部分的差額由政府提供補(bǔ)助。1966年，國(guó)會(huì)批準(zhǔn)聯(lián)邦直接向低收入家庭提供房租補(bǔ)貼的條款，還設(shè)立內(nèi)閣級(jí)別的住房和城市發(fā)展部以執(zhí)行此計(jì)劃。同年，通過(guò)了《示范城市與都市區(qū)再發(fā)展法》，該法試圖集中改善貧民區(qū)居住“整個(gè)環(huán)境”，旨在對(duì)大約60～70個(gè)城市的貧民窟進(jìn)行清理更新，為實(shí)施此法，聯(lián)邦撥款達(dá)到計(jì)劃與建筑費(fèi)用的80%，并提供土地開(kāi)發(fā)抵押保險(xiǎn)以支援新式社區(qū)的建設(shè)。1968年頒布了《住房與城市發(fā)展法》，并成立住房與城市發(fā)展部（HUD），要求到1970年為低收入和中等收入家庭興建或修整住房170萬(wàn)套，到1978年為600萬(wàn)套。

另一方面，第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型期。經(jīng)過(guò)前一個(gè)世紀(jì)的開(kāi)發(fā)，美國(guó)的城市已基本成型，房地產(chǎn)行業(yè)受到拿地限制的約束。但大量退伍軍人需要房子結(jié)婚，而他們又嫌城里的房子太貴，加上受兩次世界大戰(zhàn)滋養(yǎng)的美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)厭倦了城市的喧囂和擁擠，想到既方便又安靜的郊區(qū)居住。這一需求，因?yàn)橹蓦H公路網(wǎng)絡(luò)的暢通以及美國(guó)汽車(chē)的普及得以實(shí)現(xiàn)，美國(guó)城市的郊區(qū)化趨勢(shì)帶來(lái)了一股房地產(chǎn)熱潮。到1962年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇。

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州際公路系統(tǒng)簡(jiǎn)介

州際公路系統(tǒng)，正式名稱為艾森豪威爾全國(guó)州際及國(guó)防公路系統(tǒng)。是美國(guó)公路系統(tǒng)的一部分，大多屬高速公路，全線至少四線行車(chē)。州際公路的標(biāo)志為藍(lán)底警徽形，白字書(shū)寫(xiě)公路編號(hào)。整個(gè)系統(tǒng)自1956年開(kāi)始興建，覆蓋了美國(guó)本土，至2004年總長(zhǎng)度為75 376公里。

州際公路系統(tǒng)由1956年聯(lián)邦資助公路法案（或稱1956年國(guó)家州際及國(guó)防公路法案）授權(quán)修筑。該法案是由美國(guó)主要汽車(chē)制造商推動(dòng)并受到當(dāng)時(shí)總統(tǒng)艾森豪威爾的支持。艾森豪威爾由于1919年隨部隊(duì)由林肯公路橫跨美國(guó)的不便經(jīng)驗(yàn)以及在德國(guó)眼見(jiàn)該國(guó)高速公路系統(tǒng)對(duì)部隊(duì)高速移動(dòng)的影響，他認(rèn)為建設(shè)州際公路是提高軍隊(duì)機(jī)動(dòng)性的決定性因素，因而大力支持該法案。

1993年起使用的州際公路標(biāo)志，以紀(jì)念艾森豪威爾總統(tǒng)任內(nèi)開(kāi)始修筑，五星為艾森豪威爾在第二次世界大戰(zhàn)時(shí)的軍階。

第二次世界大戰(zhàn)之后，美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，廣大投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情也逐步升溫。美國(guó)政府除了把房地產(chǎn)看做消費(fèi)品，致力于幫助貧苦大眾解決最基本的生活需求以外，還看到了有錢(qián)人將房地產(chǎn)作為投資的要求，出臺(tái)了一系列法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，如1956年的《銀行持股公司法》、1966年的《銀行合并法》、1966年的《利率限制法》及其之后的《消費(fèi)者信貸保護(hù)法》、《社會(huì)再投資法》等。但另一方面，房地產(chǎn)投資的金額大、期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差等特點(diǎn)阻礙了中小投資者投資房地產(chǎn)的需求。為了解決這個(gè)矛盾，美國(guó)國(guó)會(huì)研究決定成立專(zhuān)門(mén)投資可以帶來(lái)收益的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及房地產(chǎn)證券的房地產(chǎn)投資信托基金。1960年艾森豪威爾總統(tǒng)簽署的《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960）標(biāo)志著REIT的正式創(chuàng)立。這種投資工具出現(xiàn)后，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響。時(shí)至今天，我們?nèi)匀豢梢园褟V泛概念意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)分成兩大類(lèi)：一類(lèi)是持有型公司，它們主要通過(guò)直接運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)，獲得資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益作為基金回報(bào)，如Equity Office Properties信托公司（簡(jiǎn)稱EOP）。EOP是美國(guó)最大的公開(kāi)上市的寫(xiě)字樓/辦公物業(yè)持有公司，它在美國(guó)擁有近600棟寫(xiě)字樓/辦公物業(yè)，使用面積超過(guò)1.05億平方英尺，在美國(guó)的許多地區(qū)性市場(chǎng)持續(xù)地占有主導(dǎo)地位。另一類(lèi)是開(kāi)發(fā)型公司，它們自己拿地自己修建物業(yè)，并通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)來(lái)獲得現(xiàn)金回流，投入再生產(chǎn)。帕爾迪以及本書(shū)提到的其他三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都沒(méi)有開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)，而是專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)建筑業(yè)務(wù)。盡管房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)很重要的一個(gè)組成部分，但本書(shū)要介紹的內(nèi)容，僅僅圍繞著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

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房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)投資信托（REIT）最早的定義為：有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織。由此將REIT明確界定為專(zhuān)門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

1. REIT的特點(diǎn)

第一，流動(dòng)性（不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化）：REIT作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。

第二，低風(fēng)險(xiǎn)性（風(fēng)險(xiǎn)分散化）：REIT將所募集的資金委托專(zhuān)業(yè)人士集中化管理，進(jìn)行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合的原理，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得相對(duì)理想的投資回報(bào)率，從而避免直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。

第三，靈活性（投資小額化）：傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而普通的中小投資者對(duì)之只能望而卻步，難以介入。REIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道，使得房地產(chǎn)投資變得大眾化。中小投資者在擔(dān)負(fù)有限責(zé)任的同時(shí)，有機(jī)會(huì)間接獲得原本可望而不可即的大規(guī)模房地產(chǎn)投資的高收益。