現(xiàn)在看來，作為一個(gè)高中生，威廉·帕爾迪在中學(xué)畢業(yè)后選擇進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)是非常具有前瞻性的。但是比較那一時(shí)期的數(shù)據(jù)我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于受房地產(chǎn)繁榮的影響，那一時(shí)期成立的房地產(chǎn)公司多如牛毛，更不用說很多談不上公司的個(gè)體承建商了。

此外，目前美國房地產(chǎn)行業(yè)的另外三大巨頭，除了霍頓公司以外，其他的兩家也都成立于這一時(shí)期。在那一時(shí)期成立的上千家房地產(chǎn)公司中，究竟有多少能熬到今天不得而知，但是可見的是，只有三家發(fā)展成了美國一流的房地產(chǎn)公司。當(dāng)年的幾千個(gè)像帕爾迪這樣的年輕人，懷揣著自己的夢想開始了自己的生意，最終成功的寥寥無幾。

在這一時(shí)期的美國房地產(chǎn)市場，可以說是組織生態(tài)學(xué)中市場發(fā)展的初期狀態(tài)。市場上有大量小規(guī)模的企業(yè)，沒有形成寡頭或者壟斷。小企業(yè)的力量都不足以影響市場，它們都在由于市場條件改善導(dǎo)致的繁榮中自由競爭。在這一時(shí)期，主導(dǎo)這些企業(yè)發(fā)展的是純粹的市場效應(yīng)。類似于生物學(xué)史上地球曾出現(xiàn)過的幾次物種大爆發(fā)，當(dāng)市場繁榮的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)一大批房地產(chǎn)開發(fā)商甚至個(gè)體承包者，企業(yè)的數(shù)量多，規(guī)模小。一個(gè)輪回開始了。

美國20世紀(jì)50年代初的房地產(chǎn)市場生態(tài)示意圖如圖2-6所示。假設(shè)圖表的中心是世上價(jià)值最高的地區(qū)，此時(shí)市場上有大量的小企業(yè)，沒有出現(xiàn)壟斷，小企業(yè)各自占領(lǐng)一部分市場進(jìn)行自由競爭。

圖2-6   美國20世紀(jì)50年代初的房地產(chǎn)市場生態(tài)示意圖

同樣，萊納公司成立于佛羅里達(dá)州的邁阿密，桑達(dá)克斯公司開始于德州的達(dá)拉斯，都是美國戰(zhàn)后20年經(jīng)濟(jì)得到顯著發(fā)展的地區(qū)。在此我們不難看出，這些公司的成功都有一些先天性的客觀因素和共性。這在接下來的分析中，大家會(huì)看到。

背景資料

達(dá)拉斯

美國南部工業(yè)城市達(dá)拉斯（Dallas）位于得克薩斯州北部，跨特里尼蒂河兩岸，西距沃思堡48公里，是州內(nèi)僅次于休斯敦的第二大城市。面積862.5平方公里，大市區(qū)面積2 391平方公里。

達(dá)拉斯原為印第安人的毛皮貿(mào)易站。1841年約翰·尼里·布賴恩在河岸附近建起第一所小屋。1856年設(shè)市。由于地處黑油土草原棉花產(chǎn)區(qū)，隨著19世紀(jì)70年代鐵路陸續(xù)通達(dá)后，發(fā)展成為全國主要棉花市場之一。1907年組成達(dá)拉斯棉花交易所，20世紀(jì)20年代全國40%的棉花來自其周圍地區(qū)。

1930年9月30日，喬伊納發(fā)現(xiàn)東得克薩斯大油田，使該市成為石油工業(yè)管理中心。城市東、西兩大油田所產(chǎn)的原油經(jīng)輸油管匯集市里。煉油、石油化工、石油機(jī)械等工業(yè)發(fā)達(dá)，在市設(shè)有辦事處的石油公司多達(dá)600家左右。第二次世界大戰(zhàn)期間和戰(zhàn)后，軍火、飛機(jī)制造、電子等工業(yè)興起，人口激增，城市迅速發(fā)展。此后達(dá)拉斯又成為美國西南部地區(qū)銀行和金融重鎮(zhèn)，許多保險(xiǎn)公司在此設(shè)有總部，大市區(qū)有第11聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行等約100家銀行。

達(dá)拉斯工業(yè)門類繁多，電子、電器、飛機(jī)、導(dǎo)彈等新興工業(yè)，以及紡織、服裝、食品、農(nóng)業(yè)機(jī)械等傳統(tǒng)工業(yè)均頗具規(guī)模。

達(dá)拉斯還是中西部地區(qū)的交通運(yùn)輸樞紐，鐵路、公路橫貫市區(qū)，市區(qū)與郊區(qū)之間高速公路交織成網(wǎng)。達(dá)拉斯沃恩堡機(jī)場1973年對外開放，后又建成拉夫機(jī)場，前者是世界上最繁忙的機(jī)場之一。

特里尼蒂河把市區(qū)分成兩部分，北為商業(yè)區(qū)，南是居住區(qū)。工廠主要沿河流兩岸分布。該市以文化活動(dòng)著稱，經(jīng)常不斷演出歌劇、芭蕾舞、音樂會(huì)和交響樂會(huì)。著名的達(dá)拉斯劇場中心是由著名建筑師富蘭克·勞埃德·賴特所設(shè)計(jì)的，被稱為演劇的圣堂。該市還是全國三大會(huì)議中心之一，一年一度的得克薩斯州博覽會(huì)也在此舉行。會(huì)址就設(shè)在美麗公園內(nèi)，園內(nèi)還有為紀(jì)念得克薩斯州獨(dú)立100周年而于1936年修建的建筑及棉花館、植物園、得克薩斯州歷史博物館、水族館、美術(shù)館等。

1963年11月22日，美國第35任總統(tǒng)約翰·肯尼迪到達(dá)拉斯市為爭取連任做準(zhǔn)備活動(dòng)時(shí)遇刺身亡。遇刺地點(diǎn)后成為紀(jì)念廣場，廣場上豎立著肯尼迪總統(tǒng)紀(jì)念碑。

2.2.4   20世紀(jì)50年代末的危機(jī)和帕爾迪的專業(yè)化道路

20世紀(jì)50年代末，美國房地產(chǎn)行業(yè)第一輪快速增長行將結(jié)束。住房擁有率達(dá)到頂峰，住房需求迅速飽和。這一時(shí)期，大量在20世紀(jì)50年代初成立的小房地產(chǎn)公司或被兼并或破產(chǎn)退出市場。

由于居民住宅建設(shè)和商用住宅建設(shè)的客戶群不同，他們在建筑的模式上、企業(yè)的運(yùn)營管理上也存在著明顯的差異。面對越演越烈的行業(yè)競爭，帕爾迪先生做出了集中資源、進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮的決定。帕爾迪公司開始了第一次業(yè)務(wù)整合：停止商用住宅建設(shè)業(yè)務(wù)，專注于居民住宅建設(shè)業(yè)務(wù)。

由此，帕爾迪公司確立了專業(yè)化路線，經(jīng)過幾次在建筑設(shè)計(jì)和施工技術(shù)上的嘗試和創(chuàng)新，帕爾迪公司終于成為居民住宅設(shè)計(jì)方面的佼佼者，開始積累專業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，并逐步奠定在居民住宅領(lǐng)域內(nèi)的競爭優(yōu)勢—客戶需求的把握能力。

1959年，帕爾迪的第一個(gè)社區(qū)在密歇根州布魯姆菲爾德鎮(zhèn)推出，當(dāng)時(shí)房屋的售價(jià)為2.9萬美元。1960年帕爾迪先生在底特律成立其第一家分公司，開始了總公司與分公司之間的分權(quán)管理，并于當(dāng)年售出了超過50套房屋。

密歇根地區(qū)住房擁有率（1900～1990年）示意圖見圖2-7。

圖2-7   密歇根地區(qū)住房擁有率（1900～1990年）示意圖

接下來，我們就來看看60年市場環(huán)境的動(dòng)蕩對于以帕爾迪為代表的房地產(chǎn)公司的影響。