在研究美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和帕爾迪公司的同時(shí)，作者還廣泛收集了同處于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的、與帕爾迪旗鼓相當(dāng)?shù)钠渌晒ζ髽I(yè)的信息，包括霍頓（D. R.  Horton）、桑達(dá)克斯（Centex）和萊納（Lennar）。我們將在介紹帕爾迪公司的同時(shí)穿插比較這些公司在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、企業(yè)戰(zhàn)略和內(nèi)部管理方面的異同，總結(jié)出更為常規(guī)和共性的成功因素。由于這幾家企業(yè)占有美國(guó)房地產(chǎn)很大的份額，這些企業(yè)的行為也在一定程度上改變了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

次貸危機(jī)前美國(guó)前25大房地產(chǎn)商占美國(guó)房地產(chǎn)份額如圖1-3所示。

圖1-3   次貸危機(jī)前美國(guó)前25大房地產(chǎn)商占美國(guó)房地產(chǎn)份額的20%

次貸危機(jī)前美國(guó)四大房地產(chǎn)商收入比較見圖1-4。

圖1-4   在次貸危機(jī)前美國(guó)的四大房地產(chǎn)商收入比較

1.3   選擇帕爾迪公司的理由

帕爾迪的發(fā)展歷程，是一個(gè)典型的美國(guó)夢(mèng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的過程。從一個(gè)18歲的年輕人貸款建造一座5個(gè)房間的房屋，并以1萬美元的價(jià)格賣掉它開始，公司成立、上市、并購(gòu)，連續(xù)50年盈利，平均16%的凈資產(chǎn)回報(bào)增長(zhǎng)率，成為美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。如果把企業(yè)作為一個(gè)個(gè)體來看待，帕爾迪公司的傳記可以作為一本標(biāo)準(zhǔn)的立志文學(xué)。

本書通過作者對(duì)外部因素和企業(yè)內(nèi)部因素的分析和總結(jié)，歸納出帕爾迪經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)（見圖1-5）：始終如一的價(jià)值驅(qū)動(dòng)、內(nèi)外兼修的戰(zhàn)略牽引、基于客戶導(dǎo)向的客戶細(xì)分與營(yíng)銷服務(wù)、低成本高品質(zhì)大規(guī)模的生產(chǎn)管理、科學(xué)靈活的組織管控模式、注重穩(wěn)健與創(chuàng)新的財(cái)務(wù)資本運(yùn)作以及持續(xù)分析與開發(fā)的巨量土地管理。

圖1-5   帕爾迪經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)

?戰(zhàn)略管理方面，帕爾迪并非一味地沒有方向性原則性地通過兼并收購(gòu)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，而是根據(jù)客戶需求和市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行有目的性、計(jì)劃性的擴(kuò)張，它的高明之處在于它更注重于內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)管理，堅(jiān)持能力第一，機(jī)會(huì)第二的發(fā)展原則。

?企業(yè)文化方面，從帕爾迪先生成立公司至今，帕爾迪的“讓客戶高興”的服務(wù)理念、培養(yǎng)“終身客戶”的宗旨一直沒有改變，而且在企業(yè)不斷發(fā)展過程中，通過各種管理和技術(shù)手段得到了極大的強(qiáng)化，從而成為公司的文化，確立了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

?基礎(chǔ)設(shè)施方面，帕爾迪比較重視知識(shí)管理與信息技術(shù)的建設(shè)，它們的產(chǎn)品目錄查詢系統(tǒng)以及客戶滿意度管理系統(tǒng)，都是業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的技術(shù)。

?土地獲取與開發(fā)方面，帕爾迪有專門的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行拿地，并通過城市地圖的工具來分析地塊并進(jìn)行定位；它們不僅僅通過開發(fā)地塊建筑住宅來盈利，有時(shí)候還會(huì)通過銷售地塊給其他開發(fā)商和機(jī)構(gòu)來盈利；它們?cè)谕恋貎?chǔ)備方面也做到了足夠的靈活以適應(yīng)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)形式與企業(yè)發(fā)展速度。

?住宅產(chǎn)品的研發(fā)與設(shè)計(jì)方面，帕爾迪是美國(guó)唯一在各種客戶細(xì)分市場(chǎng)都提供產(chǎn)品的開發(fā)商；它們的住宅設(shè)計(jì)技術(shù)在很多方面都具有首創(chuàng)性，并在業(yè)內(nèi)得到較高的評(píng)價(jià)；住宅質(zhì)量的優(yōu)秀，更是它們一直追求的目標(biāo)，這也得到了多數(shù)客戶的肯定。

?抵押貸款產(chǎn)品方面，為了更好地進(jìn)行房屋銷售，打通客戶買房的資金瓶頸，帕爾迪把其抵押貸款業(yè)務(wù)作為營(yíng)銷中心而非利潤(rùn)中心來對(duì)待；因此低利率、服務(wù)優(yōu)成為該業(yè)務(wù)的特點(diǎn)。

?財(cái)務(wù)管理方面，帕爾迪一直嚴(yán)守著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，長(zhǎng)期負(fù)債率絕對(duì)不高于40%，但它們對(duì)于創(chuàng)新的投入確實(shí)毫不吝嗇。

?資本運(yùn)營(yíng)方面，帕爾迪堪稱高手。通過并購(gòu)其他房地產(chǎn)開發(fā)商，它們橫向擴(kuò)張，收獲了不同的客戶市場(chǎng)、嶄新的技術(shù)、方法和大量的客戶與現(xiàn)金；通過并購(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，它們降低了采購(gòu)成本，提高了產(chǎn)品質(zhì)量與生產(chǎn)效率。

?公司治理與組織結(jié)構(gòu)方面，帕爾迪是跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)先者。從集權(quán)到分權(quán)，再?gòu)姆謾?quán)到集權(quán)，體現(xiàn)了帕爾迪靈活的管理與強(qiáng)大的執(zhí)行力。

?人力資源管理與企業(yè)文化方面，帕爾迪重視人才，重視人才的培養(yǎng)與發(fā)展，重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，重視領(lǐng)導(dǎo)力建設(shè)，企業(yè)凝聚力強(qiáng)，文化正直、誠(chéng)實(shí)、積極向上，這些都成為公司可持續(xù)發(fā)展的一股強(qiáng)大動(dòng)力。

?供應(yīng)鏈管理方面，帕爾迪一方面自己成立了原材料供應(yīng)公司，以減少對(duì)供應(yīng)商的依賴；另一方面，通過收購(gòu)和形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，與供應(yīng)商共創(chuàng)雙贏；同時(shí)，帕爾迪在原材料配送上，還建立區(qū)域分銷系統(tǒng)，務(wù)求從原材料成本、質(zhì)量與時(shí)間上，都能達(dá)到最佳的效果，從而提高其供應(yīng)鏈管理水平。

?施工建造方面，帕爾迪強(qiáng)調(diào)通過減少戶型，增加組件的標(biāo)準(zhǔn)化來實(shí)現(xiàn)流水線工廠化生產(chǎn)住宅的組件，同時(shí)它通過住宅科學(xué)部，深入研發(fā)各種設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和施工技術(shù)，從而達(dá)到能在較短周期內(nèi)生產(chǎn)較多住宅的規(guī)?；Ч?。

?品牌營(yíng)銷方面，帕爾迪比較舍得廣告投入，重視其品牌宣傳，在客戶中的品牌認(rèn)知度較高。

?住宅銷售方面，帕爾迪除了交給房地產(chǎn)代理以外，它更重視自己的客服經(jīng)理直接跟客戶聯(lián)系，將帕爾迪的相關(guān)產(chǎn)品信息直達(dá)客戶，從而促進(jìn)銷售；帕爾迪的重復(fù)購(gòu)買以及推薦購(gòu)買的比例，能夠達(dá)到40%以上。

?增值服務(wù)方面，帕爾迪為每位顧客指定一名客戶經(jīng)理，負(fù)責(zé)其一切與住宅的購(gòu)買和維護(hù)相關(guān)的事情，支持客戶經(jīng)理與顧客深入溝通交流；它也首創(chuàng)了客戶關(guān)懷七步法，保證客戶從房屋建造開始就能了解到自己房屋的設(shè)計(jì)理念和建造進(jìn)展；在質(zhì)量保證和維護(hù)修護(hù)上，也能提供細(xì)致入微的服務(wù)。所有這些使得帕爾迪多次獲得了客戶滿意度評(píng)選中的多項(xiàng)殊榮。

以上幾點(diǎn)，是本書作者之所以選中帕爾迪作為標(biāo)桿研究的深層次原因，即帕爾迪成熟先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式和管理特點(diǎn)值得大家借鑒，同時(shí)也是帕爾迪之所以能夠取得像前面緒論提到過的六條突出成就的成功驅(qū)動(dòng)因素，以及被王石所帶領(lǐng)的萬科學(xué)習(xí)的理由。在本書中，作者也搜集整理了萬科如何學(xué)習(xí)帕爾迪的相關(guān)信息和資料，經(jīng)過有機(jī)整理和分析后呈現(xiàn)給讀者。

以上，是作者對(duì)于本書的寫作原因、研究方法、內(nèi)容結(jié)構(gòu)的詳細(xì)介紹。接下來，作者們將會(huì)圍繞上述內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析和講解。