有信心,是好的,現(xiàn)實問題,還得解決。
現(xiàn)在我們的體制暴露出很多弊病,也有著這樣或者那樣的不如意,某些時段、某個問題上,甚至矛盾會激化,比如,2004年以來不斷瘋長的房地產(chǎn)價格。
人們抱怨地產(chǎn)價格高,誰也不能否認(rèn)房地產(chǎn)中的灰色,誰也不能否認(rèn)房地產(chǎn)有泡沫,甚至沒有人能夠反駁超過紐約的上海房價對中國經(jīng)濟(jì)是致命的威脅。
換一個角度,讓攻擊者易地而處成為地產(chǎn)商,會怎么做?會不會做得更好?
如果不能,我們又應(yīng)該如何去做?
這個問題,請不要問我們。
第一,我們確實不知道;第二,本來就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。
“中國不高興”,“中國怎么辦”,問題是無論怎么辦,都會有人不高興。利益是既定的,無論如何去做都會分割現(xiàn)有利益格局,任何一個自稱高明的策略,都未必有效??刂品績r,不可能是帕累托改進(jìn)。只有市場是對的,我們也只能順著這個邏輯前進(jìn):對與錯,是與非,相信時間會給出最后的評價。
有很多人說:土地供給有限度,所以,地產(chǎn)價格應(yīng)該永遠(yuǎn)提升。
上述說法=廢話,因為任何一種生產(chǎn)要素都是有限的,這是一個徹頭徹尾的偽命題。舉例說明:
任何時段,人力資本(全部土地)都不可能驟然增加,所以供給也是有限的(嚴(yán)格執(zhí)行計劃生育,幾十年下來就是萎縮了),高端人才(繁華地段)應(yīng)該極度稀缺,因此,工資應(yīng)該無限提升。
以上理論,適合任何一種資源,比如,空氣。
如果上述邏輯不對,憑什么相信只有土地供給有限?
人力資本成本不能無限提高,因為,獲益者實在太多,不可能結(jié)成利益聯(lián)盟。地產(chǎn)泡沫,是一場以少對多的博弈,很遺憾,勝出的永遠(yuǎn)不可能是購房者。
高房價是恐怖的,金融危機下就更加恐怖,恐怖到已經(jīng)鎖定銀行、綁架國民經(jīng)濟(jì)、限制內(nèi)需,已經(jīng)從根本上改變國民財富分配——富者愈富,而貧者愈貧。
這些,無疑需要改變。
與歷次經(jīng)濟(jì)危機一樣,地產(chǎn)泡沫如何而來,是因為缺乏必要的投資途徑,沒有創(chuàng)新引導(dǎo)資金,結(jié)果就必然是房價虛高。只要沒有實質(zhì)性的自主創(chuàng)新,泡沫就會繼續(xù),不只是今天中國如此,南海危機如此,橡皮潮風(fēng)波如此,次貸危機還是如此。
這些,不是政府或者任何政令可以限制住的,資金必然要尋找高回報,也就必然滋生種種不如意。
后面的問題是,房價會碰到天花板嗎?回答這個問題,先讓我們延展視野。
地產(chǎn)泡沫不只今天有,歷史上就始終存在,不僅中國有,全世界都有:本卷我們看到了19世紀(jì)末上海租界地產(chǎn)泡沫,最終拖累上海金融業(yè);在世界卷中你還將看到日本東京地產(chǎn)泡沫,竟然搞得日本經(jīng)濟(jì)衰退一下就是十幾年,號稱“失去的十年”。
這,都不是地產(chǎn)泡沫最拉風(fēng)的戰(zhàn)績。
現(xiàn)在,很多人知道,1929年美國大危機罪魁禍?zhǔn)资侨A爾街,1929年10月29日道瓊斯指數(shù)一瀉千里,最終拖垮了美國經(jīng)濟(jì)。
這么說、這么想確實沒錯,不過,華爾街遠(yuǎn)沒有這么神奇,可以俯仰之間撼動整個美國。道瓊斯指數(shù),更只是一個代表。
沒有道瓊斯,沒有華爾街,美國經(jīng)濟(jì)該崩潰,照樣會崩潰。
如果你覺得現(xiàn)在北京、上海遍地都是房產(chǎn)中介有點夸張,那是沒見20世紀(jì)30年代的美國,1923年佛羅里達(dá)州的邁阿密市,僅有7.5萬人口,規(guī)模最多相當(dāng)于我們一個縣城,竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,當(dāng)?shù)胤績r更是在3年內(nèi)漲了6倍。人們對地產(chǎn)業(yè)的瘋狂已經(jīng)到了癡迷的地步,最響亮的口號是“如果今天不買,明天就買不到了”。
今年確實買到了,明年卻被套牢了。
1926年在沒有任何先兆的情況下,美國房地產(chǎn)驟然跌價,無數(shù)人破產(chǎn),其中包括麥當(dāng)勞創(chuàng)始人雷·克洛克,被弄得一貧如洗,甚至混到以賣紙杯為生,后來大概覺得自己實在太窮了,于是就創(chuàng)辦了麥當(dāng)勞這個窮人快餐店。
虛高的房價耗空了貨幣市場的資金,華爾街在后來的反擊中其實已經(jīng)沒有子彈。
2009年的次貸危機乃至后來的金融海嘯,誘因同樣是虛高的美國房地產(chǎn)市場。飆升的地價弱化了金融機構(gòu)風(fēng)險控制動力,大量信貸資金又使得房價繼續(xù)上升,似乎這是一個永無止境的循環(huán)……
人們曾經(jīng)認(rèn)為房地產(chǎn)的未來是永遠(yuǎn)。永遠(yuǎn)有多遠(yuǎn)?
有人說,永遠(yuǎn)將是沒有盡頭,因為,城市中心用地不可復(fù)制,所以,地產(chǎn)價格會只升不降。
城市中心確實無法復(fù)制,但是,可以復(fù)制城市。
你可能覺得這種回答過于夸張,不過,既然地產(chǎn)業(yè)利潤前景無限,只要復(fù)制城市的收益足夠大,為什么不可以復(fù)制城市?
如果復(fù)制城市的收益不能彌補地產(chǎn)業(yè)成本,憑什么相信地產(chǎn)泡沫可以持續(xù)到永遠(yuǎn)?
有人說,永遠(yuǎn)是沒有盡頭,因為,今天的房地產(chǎn)已非昨日的大板樓,此一房產(chǎn)非彼一房產(chǎn),以前,小區(qū)里有亭臺水榭嗎,以前,你見過親水社區(qū)嗎?
地產(chǎn)業(yè)也在不斷創(chuàng)新。
此一房產(chǎn)源自彼一房產(chǎn)。親水,用20世紀(jì)80年代的另外一個名詞形容也比較貼切:有人管理,叫做親水;無人管理,就是臭水溝。
地產(chǎn)業(yè)能創(chuàng)新的,只有概念,說白了,純屬忽悠。
就算不忽悠,北京、上海無論如何發(fā)展也別指望幾年內(nèi)超過紐約、東京,憑什么相信北京、上海房價泡沫可以無限繼續(xù)?難道世界上只有北京、上海土地供給有限,紐約、東京發(fā)展了幾百年,最后都混成土地供給無限了?
房地產(chǎn)泡沫,終將破滅,昨天如此,今天如此,明天也照樣如此;美國如此,日本如此,中國也不可能例外。
聽到這個答案,大家先別歡呼雀躍。
我再重復(fù)問一次剛才的問題,房價會碰到天花板嗎?
其實,我知道,大家更想問的問題是,房價一定會下跌嗎?所以,我才把問題改為“泡沫會破滅嗎”。
這完全是兩個問題,所以,才要分開來回答。