關(guān)于房地產(chǎn)制度的討論告一段落了。筆者從現(xiàn)有的二元土地制度入手得出結(jié)論，政府壟斷城市土地供應(yīng)、房地產(chǎn)商壟斷城市房屋供應(yīng)的雙重壟斷模式，必然推動(dòng)土地與房屋價(jià)格維持在泡沫水平上，民眾將為房屋付出大得不成比例的代價(jià)，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)業(yè)集中。因此，需要從根本上反思目前效仿香港的房屋發(fā)展模式，讓城市居民自由地向農(nóng)民購買土地，建造自己的房屋。

遺憾的是，這些文章被有些評論家簡單地概括為呼吁取消房地產(chǎn)開發(fā)商。這不是我的意思。在我看來，允許農(nóng)民在工業(yè)化、城市化的過程中自由地向市民和企業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓土地，最重要的結(jié)果將是打破城鄉(xiāng)隔離制度，打破城市政府對于城市化過程的壟斷，推動(dòng)城鄉(xiāng)融合。這是解決所謂三農(nóng)問題的根本出路。

城鄉(xiāng)隔離

應(yīng)當(dāng)說，這些討論所關(guān)切的，主要是“城鄉(xiāng)邊緣區(qū)”。隨著城市的郊區(qū)化，國外學(xué)者從20世紀(jì)50年代開始從事這方面的研究。所謂城市邊緣區(qū)，就是城市在自身的近域推進(jìn)和廣域擴(kuò)展過程中，城鄉(xiāng)要素逐漸過渡、彼此滲透、功能互補(bǔ)而形成的特殊區(qū)域。自20世紀(jì)90年代以來，內(nèi)地也有學(xué)者開始研究城鄉(xiāng)邊緣區(qū)問題。因?yàn)椋鞘?，尤其是大城市的城市空間地域在迅速擴(kuò)張，建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大。

但是，中外的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)的法律性質(zhì)，卻是完全不同的。

一個(gè)具有活力的城市有一種自然地向郊區(qū)擴(kuò)展的傾向：城市人口可能愿意到鄉(xiāng)村居住，城市的企業(yè)也可能愿意到城市周圍的鄉(xiāng)村從事生產(chǎn)與經(jīng)營活動(dòng)。內(nèi)地的城市也不例外，從80年代民眾獲得一定自由以來，內(nèi)地各個(gè)城市就出現(xiàn)了所謂的“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，比如北京的大紅門地區(qū)。

這就是自發(fā)形成的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)，這個(gè)過程也就是自發(fā)城市化的過程。在這個(gè)過程中，農(nóng)民所擁有的土地融入到現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系，農(nóng)民也成為服務(wù)于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營者。在這些自發(fā)形成的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)，農(nóng)民自我實(shí)現(xiàn)了城市化。

但是，城市政府始終不接受這種自發(fā)形成的城鄉(xiāng)結(jié)合部。最直觀的理由是，這些地區(qū)臟亂差，這些地區(qū)是外來人口聚居區(qū)，治安比較混亂。于是，政府頻繁地發(fā)動(dòng)治理整頓行動(dòng)，其主要依據(jù)則是，農(nóng)村擅自改變土地用途，在農(nóng)業(yè)用地上建設(shè)違章建筑用于出租經(jīng)營，而這是違法的。在北京，有些花費(fèi)幾億元建設(shè)的此類所謂違章建筑，被政府強(qiáng)行拆除。

自發(fā)的城市化過程被人為阻止了。當(dāng)然，這些地區(qū)遲早也會出現(xiàn)官方的城市化。但在這個(gè)過程中，首先政府征用農(nóng)民的土地，然后或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，或者高價(jià)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。漂亮的廠房或房屋被建造出來，但是農(nóng)民卻不見了。他們獲得了低廉土地征用補(bǔ)償費(fèi)之后，喪失了從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資源，也得不到多少就業(yè)機(jī)會。他們被迫徘徊在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系之外，有大量被征地農(nóng)戶甚至淪為貧困人口。

可以說，在中國，不可能存在合法的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)。城鄉(xiāng)邊緣區(qū)意味著城市的人口和活動(dòng)自然地延伸到鄉(xiāng)村的土地上，而這在中國是被禁止的。即使事實(shí)上存在城鄉(xiāng)邊緣區(qū)，也都是不合法的，因?yàn)槠渌诘耐恋貙儆谶`法利用。

可以說，目前城鄉(xiāng)二元土地制度導(dǎo)致了一個(gè)離奇的后果：城市在迅速擴(kuò)大，但城市跟鄉(xiāng)村之間仍然有一個(gè)清晰的法律邊界。這個(gè)法律邊界也自然地成為政府公共品的供應(yīng)邊界。政府供應(yīng)的城市生活公共品只覆蓋國有土地，政府不為生活在非國有土地——即法律意義上的城區(qū)——上的民眾提供城市生活所需要的基礎(chǔ)設(shè)施，即使居住在這些土地上的人都是城市居民。

這一方面導(dǎo)致城市居民只能擁擠在嚴(yán)格意義上的城區(qū)，因?yàn)橹挥性谶@里才能享受到公共品；另一方面，自發(fā)形成的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)和所謂的城中村城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏，必然給人以臟亂差的印象，這恰恰又成了政府打擊整頓城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的絕好借口。

城市化不應(yīng)由政府壟斷

城市化是否只能在國有土地上進(jìn)行？答案顯然是否定的。古今中外，除了香港之類的城邦殖民地之外，幾乎所有城市的建立與擴(kuò)展，都是在土地不為政府所有的前提下進(jìn)行的。那么，在內(nèi)地，為什么城市化的前提必須是改變土地的權(quán)屬，即城市政府取代農(nóng)民，成為將要納入城市范圍之內(nèi)的土地的所有者？或者說，城市化何以成了城市政府的壟斷性權(quán)利？恐怕無人能從經(jīng)濟(jì)學(xué)上為政府這樣做提供令人信服的理由。

政府的本分The Government's Role城市更多地意味著一種組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方式，城市密集的知識與勞動(dòng)分工網(wǎng)絡(luò)可以讓各種資源的利用效率有所提高。在斯密所說的“自然的自由”制度下，作為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的“城市”完全可以自然地覆蓋鄉(xiāng)村地區(qū)，盡管程度不等?？梢哉f，城市化就僅僅是一個(gè)程度的問題，城市與鄉(xiāng)村之間理應(yīng)不存在截然的法律上的分界線。

這個(gè)自然的自由制度，首先是指人員、物品、資本等一切要素不受限制地在城鄉(xiāng)之間自由流動(dòng)。輿論現(xiàn)在十分關(guān)心農(nóng)民自由流入城市的問題，應(yīng)當(dāng)說，城市從法律上接受入城農(nóng)民，乃是農(nóng)民理當(dāng)享有的權(quán)利。但是，在現(xiàn)有制度下，農(nóng)民自由入城只是意味著，被隔離的兩側(cè)的城市與鄉(xiāng)村人口的規(guī)模有所調(diào)整，隔離制度本身卻依然如故。

從政治正義與經(jīng)濟(jì)效率的角度看，最為重要的是打破這種城鄉(xiāng)隔離制度本身?；诖?，城市居民能否自由地到鄉(xiāng)村生活居住反而是一個(gè)更重要的問題。也就是說，有助于打破城鄉(xiāng)隔離的城市化的特征是，不需要經(jīng)過政府征地、開放商集中開發(fā)的過程，市民就可以到鄉(xiāng)村居住，城市在不進(jìn)行土地國有化的前提下擴(kuò)展。

城市居民自由到農(nóng)村居住，其實(shí)也是城市資源向鄉(xiāng)村自然流動(dòng)的過程。現(xiàn)行二元土地制度的主要意圖是保護(hù)農(nóng)地，防止城市過多占用鄉(xiāng)村土地。這個(gè)目的非但不可能實(shí)現(xiàn)——現(xiàn)實(shí)是圈占土地下的土地浪費(fèi)十分嚴(yán)重，還導(dǎo)致了一個(gè)非意圖后果：阻止了城市資源自發(fā)地向鄉(xiāng)村自由流動(dòng)。而這種流動(dòng)本來可以成為一種催化劑，讓那些在鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)體系中以較低效率循環(huán)的要素，自然地進(jìn)入城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，從而大幅度提高其效率。這也可以把城市公共品帶入鄉(xiāng)村。其中最重要的是，農(nóng)民以自己所擁有的土地為資本，自然地融入城市經(jīng)濟(jì)體系中，并與城市人口形成一種共生關(guān)系，事實(shí)上，在自己的土地上成為經(jīng)濟(jì)與社會意義的城市人口。

自然地合理地城市化，需要政府走開，讓城市自然擴(kuò)展，讓農(nóng)民和市民自由地雙向流動(dòng)。只有這樣，城市與鄉(xiāng)村之間才不會有絕對的反差，城市化才能夠吸納農(nóng)民，農(nóng)民也能夠成為城市化的主體，而不像現(xiàn)在這樣是一個(gè)純粹的對象，甚至根本就不相干。