其實，貝爾斯登20世紀(jì)90年代初所取得傲人業(yè)績還得益于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。當(dāng)時聯(lián)邦政府、債券市場，特別是抵押貸款市場正在大范圍地蓬勃發(fā)展，承銷抵押債務(wù)給貝爾斯登帶來了不少財富。發(fā)行抵押債務(wù)的是兩大巨頭：房利美和房地美。

到了20世紀(jì)90年代中期， GSE已經(jīng)演化成了大型的機(jī)構(gòu)，每年都要發(fā)行數(shù)十億美元的債券，為國會授權(quán)的一項促進(jìn)美國人自置居所的項目提供資金。萬一出現(xiàn)違約，這些企業(yè)還會得到聯(lián)邦政府的償還保障。這些GSE又是有董事會和股東的大型上市公司，董事會成員和股東要求股市增長，股票增值。GSE打包和銷售MBS這樣的債券，市場上爭相購買。

這些GSE正逐步成為政府的工具。政府認(rèn)為，GSE應(yīng)該擔(dān)負(fù)起擴(kuò)大自置居所的任務(wù)，使更多的人能買得起自己的房子，而不只是讓中產(chǎn)階級才能買得起房。

當(dāng)然，投資泡沫的產(chǎn)生不是由單純一個原因造成的，它是由一系列錯綜復(fù)雜毫無理性的因素共同造就的。在這些因素的作用下，東西的價格都急劇上漲：從17世紀(jì)荷蘭的郁金香到房地產(chǎn)，無一例外，它們都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了自身原本的價值。2007年和2008年爆發(fā)的房地產(chǎn)的巨大泡沫是由多種原因造成的：華爾街的投資銀行家在貪婪的驅(qū)使下將抵押債券和風(fēng)險越來越大的貸款捆綁在一起；政府的政策促使拉里·芬克和劉易斯·拉涅里這些人投身于擴(kuò)大自置居所的熱潮。這是一種被官方賦予的社會權(quán)力，不是需要去費力爭取的東西。

GSE對房市泡沫的促進(jìn)作用可以被追溯到1992年12月在美國阿肯色州召開的一次會議。這次會議主要在總統(tǒng)比爾·克林頓（Bill Clinton）和亨利·西斯內(nèi)羅斯之間（Henry Cisneros）進(jìn)行。亨利后來一直主管房屋住宅和城市這一塊。

從某些方面來說，這次會議標(biāo)志著長達(dá)一年半的競選活動最終以克林頓勝利告終?？肆诸D和西斯內(nèi)羅斯都被稱為是“新民主派人士”。他們倆都認(rèn)為公私合作的模式能夠良好運行，也就是說商業(yè)團(tuán)體能夠幫助政府實現(xiàn)其目標(biāo)，達(dá)到共同富裕。

特別是西斯內(nèi)羅斯，他堅信達(dá)到共同富裕，并使窮人變成中產(chǎn)階級的行之有效的方法之一是使大家擁有自己的房子。所以當(dāng)克林頓要給他內(nèi)閣中的一個職務(wù)時，他馬上清晰地意識到自己想去住房和城市發(fā)展部（the Department of Housing and Urban Department， HUD）。

當(dāng)時的住房和城市發(fā)展部處于一片混亂之中。該部門是不良管理和官僚作風(fēng)盛行的典型。在20世紀(jì)80年代末期，里根政府時期的住房和城市發(fā)展部部長是薩姆爾·皮爾斯（Samuel Pierce）。由于管理不善，他的離職成為了當(dāng)時民意所向的一件事。

在喬治·布什（George·Bush）任職期間，皮爾斯的繼任者是杰克·肯普（Jack Kemp）。他主張減少稅收，以此來擴(kuò)大投資和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。他想通過設(shè)立“授權(quán)特區(qū)”來實現(xiàn)住房和城市發(fā)展部的指令，實行對“授權(quán)區(qū)域”中的城市中心地帶和鄰近地區(qū)免稅，以此來促進(jìn)商業(yè)活動，使貧窮的租房者能夠購買寓所。但是肯普并沒有取得完全的成功，西斯內(nèi)羅斯想接肯普的班，只是采用的方式不同。西斯內(nèi)羅斯認(rèn)為，行動不應(yīng)只局限在“授權(quán)區(qū)域”內(nèi)部。他認(rèn)為，每一個人都需要擁有自己的房子，政府可以且應(yīng)當(dāng)通過公私合作來達(dá)到這一目標(biāo)。

在會議上，西斯內(nèi)羅斯把以下任務(wù)提到了最重要的位子：改革住房和城市發(fā)展部，使城市中心地帶重新煥發(fā)活力，工作的重中之重是要降低無房的比率--這件事使克林頓感到相當(dāng)頭痛，他曾感嘆說，他驚異于城市里無房者的數(shù)目如此之大。作為墨西哥移民的子孫，西斯內(nèi)羅斯認(rèn)為正是擁有了自己的房子，才使他們家擺脫了貧困，因此他堅信：只有使城市中心地帶的少數(shù)人種聚居區(qū)的人都擁有自己的房子，才能使幾十年來困擾他們的貧困問題真正得到解決，這些貧窮問題單靠自由市場及移民者自己的奮斗和毅力是解決不了的。

政府要做好這件事，需要政府和銀行交易的合作，并需要強(qiáng)制實行一些法律政策，促使銀行給那些最無力買房的人提供一定的貸款。這一點克林頓是贊同的。

克林頓認(rèn)為，把房屋擁有率從目前的60%提高到70%，它所能創(chuàng)造的財富是不可小覷的。低收入的家庭常常因為房市的價格過高而無力購買，因此房屋擁有率是貧富差距是否擴(kuò)大的一個關(guān)鍵性指標(biāo)。他表示，要是能在少數(shù)人種及低收入的鄰近地區(qū)擴(kuò)大房屋所有率，這將是引人矚目且具有實際效果的。但要實現(xiàn)這個目標(biāo)，他需要GSE和私有抵押貸款的領(lǐng)導(dǎo)人共同投入到這場擴(kuò)大抵押貸款，給公眾提供貸款的戰(zhàn)役中來。而在過去，這常常被忽略的，銀行通常給出的理由是，信用不佳和低收入者無力償還貸款，所以銀行不愿給窮人放款。

窮人得不到銀行的貸款，無論這個問題的根源是什么，要按照這個計劃采取進(jìn)一步的行動，西斯內(nèi)羅斯所需要的不只是一個倡導(dǎo)者和擁護(hù)者，他還需要一個真正能采取行動來實施的人。

“我知道，這個人必定會受到你的喜愛?！币粋€帶著奇特的紐約口音的人說，“他就是我的兒子安德魯·科莫（Andrew Cuomo）?！?/p>

西斯內(nèi)羅斯成為住房和城市發(fā)展部部長還不到兩個小時，突然收到了紐約州州長馬里奧·科莫（Mario Cuomo）打來的電話。西斯內(nèi)羅斯與科莫是在1984年的一次會議上相識的。在會上，科莫做了一次令人振奮的演講。那時的西斯內(nèi)羅斯是民主黨提名的副總統(tǒng)候選人。而安德魯·科莫是父親馬里奧·科莫手下的一名官員，他抱負(fù)遠(yuǎn)大，想成為繼父親之后下一任紐約州的州長。

安德魯·科莫出身名門。對他來說，所謂的“出身名門”不單指他有一位有權(quán)有勢的父親，作為科莫家族的一員，他和羅伯特·肯尼迪（Robert Kennedy）之女凱莉（Kerry）聯(lián)姻。他既是住房倡導(dǎo)者，創(chuàng)立了一個頗有爭議的非營利性組織：弱勢群體住房組織（ Housing Enterprise for the Less Privileged，HELP ），該組織在紐約市和近郊建造了條件較好的收容所，收留無家可歸的人，同時在解釋為什么很多美國人仍舊無家可歸這一問題上，他又是一位現(xiàn)實主義者。

科莫的一篇關(guān)于無家可歸的報告被紐約市市長大衛(wèi)·丁勤時（David Dinkins）采用，贏得了廣泛好評，甚至連保守黨也對此表示贊許。在報告中，他直截了當(dāng)?shù)卣f，買不起房子不是因為運氣不好造成的，這些無家可歸者通常是精神病患者，或者是吸毒者。他們需要治療，還需要有一個體面的地方可以居住。住房問題不應(yīng)當(dāng)只由政府來解決，還需要一些私有部門和非盈利組織（如HELP）的共同合作。

科莫完全投身到了政府要把自置房產(chǎn)率提高到70%這一宏圖大業(yè)中。這是西斯內(nèi)羅斯的第一個目標(biāo)，現(xiàn)在有了科莫做他的左膀右臂，他可以使用政府的政策來擴(kuò)大自置房產(chǎn)率，這種好的條件史無前例。

現(xiàn)在最重要的是，西斯內(nèi)羅斯和科莫必須采取計劃中關(guān)鍵的一步，就是要確保房地美和房利美以更大的力度幫助貧困的人。

房地美和房利美都是管理松散的公司。它們都是由國會創(chuàng)立的，旨在提高全國的住房擁有率。一方面，銀行會給中等收入的借貸者少量發(fā)放一些抵押貸款，這兩家公司通過給這些抵押貸款承保，以此來降低抵押貸款的利率；另一方面，房地美和房利美通過直接向銀行購買這些抵押貸款，將它們聚攏，再一起賣給投資者。雙管齊下的目的是要給銀行更多的自由，能夠給工人階級貸款，供他們買房，以此提高全國的住房擁有率。

復(fù)雜的是，GSE并不是正規(guī)的聯(lián)邦機(jī)構(gòu)。20世紀(jì)70年代早期，這兩家公司都成了上市公司， 20世紀(jì)90年代，公司的股東還包括金融交易領(lǐng)域中最大的機(jī)構(gòu)投資者中的幾家。由于這兩家公司上市后有公眾股東，它們的任務(wù)不只是通過提高自置房產(chǎn)率來實現(xiàn)共同富裕，還有一個任務(wù)是賺錢。

這兩個任務(wù)之間的矛盾和摩擦已經(jīng)困擾GSE多年。哪些人有資格得到廉價房呢？這總是一個飽受爭議的問題。住房提倡者不斷批評房地美和房利美，認(rèn)為他們?yōu)楦F人做的還不夠，卻把錢借給了風(fēng)險性更高的借貸者。

而這些GSE的回答是，由于他們是上市公司，所以在進(jìn)行貸款時必須考慮借貸者是否有能力償還貸款這一因素。

1992年，波士頓聯(lián)邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of Boston）進(jìn)行了一次調(diào)查研究，結(jié)果顯示在放貸過程中，種族和收入歧視十分普遍。研究試圖用數(shù)據(jù)表明，許多少數(shù)種族過去可能有不良的信用記錄，但現(xiàn)在他們有了工作，具備還款能力，但是GSE仍拒絕給他們放貸。

該研究認(rèn)為，傳統(tǒng)的衡量信譽的方式，即用信用評分和貸款與估值比率進(jìn)行評價的方式是帶有歧視性質(zhì)的。這一點已經(jīng)成了住房擁護(hù)者共同的呼聲，這批人包括國會中的一些成員，例如房屋財政委員會主席巴尼·弗蘭克（Barney Frank），加利福尼亞州的國會女議員馬克辛·沃特斯（Maxine Waters），以及康涅狄格州的參議員克里斯托弗·多德（Christopher Dodd）。

保守派認(rèn)為這項調(diào)查研究中含有錯誤的數(shù)據(jù)，且低估了少數(shù)種族人群的貧困程度，但是它所得出的結(jié)論引起了軒然大波，各個媒體都拿它作為按揭貸款中種族歧視的有力證據(jù)。

克林頓政府將這一調(diào)查研究及由此引發(fā)的爭議視為政治炸藥，并對此表達(dá)了自己的擔(dān)憂。《社區(qū)再投資法》（Community Reinvestment Act）是一項追蹤調(diào)查銀行借貸政策在貧困人口及少數(shù)人種中執(zhí)行情況的法律，如今這項法律將被徹底地貫徹。聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration）逐漸提高了窮人的住房貸款保險。西斯內(nèi)羅斯和財政部（Treasury Department）及聯(lián)邦存款保險公司（Federal Deposit Insurance Corporation）的一些監(jiān)管人員共同呼吁，要求銀行降低手續(xù)費等費用（銀行可不認(rèn)為這是“督促”，這簡直就是強(qiáng)迫的）。

不僅如此，由于房地美和房利美這兩家GSE在金融界具有巨大的影響力，西斯內(nèi)羅斯等人還要求這兩家公司使用這種持續(xù)上升的影響力向銀行擔(dān)保或是貸款，幫助少數(shù)人種及低收入的人群購買房子。

1995年，西斯內(nèi)羅斯開始干預(yù)房利美和房地美，要求他們?yōu)榈褪杖氲募彝ヌ峁└嗟牡盅嘿J款。他的新措施要求GSE拿出抵押貸款保證金的42%，將這些錢貸給被政府列為是中低收入的借貸者。

1997年，安德魯·科莫成了繼西斯內(nèi)羅斯之后的住宅和城市發(fā)展部部長。他要求將GSE提供的抵押貸款保證金從42%提高到50%，并迫使這些企業(yè)負(fù)責(zé)被政府列為“超低收入”人群的抵押貸款。如果這一舉措是住房市場逐步邁向民主化的關(guān)鍵的一步，它同樣也是金融市場上風(fēng)險逐漸擴(kuò)散的重要的一步，它第一次使GSE開始面向住房市場上所謂的“次級借貸者”貸款。

次級貸款（Subprime loans，簡稱“次貸”）是風(fēng)險貸款中危險性最大的一種。這些貸款原本只提供給那些由于某些特殊原因而使信用等級不穩(wěn)定的人。例如，他們可能會因為一兩次失誤忘了及時還款，但總體上，他們是可信賴的借貸者。但是隨著房市的不斷上漲，借貸的范圍逐漸擴(kuò)大。如今，借貸的范圍將那些沒有借貸史的人囊括進(jìn)去。這些人沒有登記收入水平，有些甚至沒有固定收入。

當(dāng)然，給那些無力買房的低收入家庭及少數(shù)種族的人提供幫助，使他們能夠買得起自己的房子，這本身就是值得肯定。但是這一舉措?yún)s忽視了這樣一種事實--給太多的窮人貸款買房會使房價升高，從而導(dǎo)致中等收入者在沒有政府的幫助或是不進(jìn)行抵押貸款的條件下就買不起房子。

長期以來，房地產(chǎn)市場先后由私有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和華爾街主導(dǎo)。現(xiàn)在，GSE在房地產(chǎn)市場上不斷擴(kuò)張。銀行不斷地抱怨，說這些GSE有政府撐腰會導(dǎo)致不公平競爭。例如房地美和房利美可以以較低的利率向銀行借錢，再把錢貸給購房者。

但是無法否認(rèn)的一個事實是，華爾街從房地美和房利美的泡沫經(jīng)濟(jì)中賺了不少。近二十年來，由于房地美和房利美給貸款進(jìn)行擔(dān)保，華爾街以現(xiàn)金和投資的方式賺了數(shù)十億美元。