1997年9月18日，位于北京西二環(huán)附近的鵬潤家園破土動工。這是黃光裕的第一個房地產項目。該項目一共7幢樓，包括6幢塔式住宅樓和一幢寫字樓，共有30余萬平方米面積，分期建設，1999年全部建完。在做了一年的外部環(huán)境和設施完善建設后，才于2000年年底以現(xiàn)房的方式開盤。
　　
　　即使在房地產項目運作上，黃光裕也表現(xiàn)出了與眾不同--一個是堅持以現(xiàn)房的方式，不像當時通行的期房銷售；一個是將國美的低價模式移植到地產項目上，甚至在報紙上打出五折、六折特價房有獎銷售。
　　
　　但事后看來，黃光裕在鵬潤家園的運作上顯然是不太成功的。首先，從效益方面來說，黃光?？偣餐读?2億元左右，前后持續(xù)了4年左右時間，實現(xiàn)銷售收入?yún)s不到20億元，這遠遠低于同一時期、同一地段、同一檔次的樓盤的贏利能力；其次，從名聲方面來說，黃光裕也因此受到一定程度的損傷。
　　
　　據(jù)媒體報道，在2002年前后，鵬潤家園曾發(fā)生了數(shù)次因業(yè)主與物業(yè)公司糾紛，從而遭到黑保安及不明身份的打手毆打的事情。盡管鵬潤房地產公司盡了最大努力與業(yè)主和媒體保持溝通，但影響還是未能消除。至今，網上仍能查到相關的大量新聞，以及毆打業(yè)主的照片和視頻。而在當時，也嚴重影響了鵬潤家園的銷售進度；最關鍵的一點，是黃光裕因為運作這個房地產項目，開始陷進另外幾項重要的原罪--涉嫌使用暴力、涉嫌“權力尋租”及涉嫌行賄官員。尤其是后者，讓他在2006年遭遇了“13億元違規(guī)房貸”的重大危機。在中行北京分行的屢次貸款中，黃光裕也分到了一杯羹。
　　
　　鵬潤家園于1997年動工，因為資金極度緊缺，黃光裕曾經準備孤注一擲，把手中10多家國美電器連鎖店全部拋售掉，然后拿這筆錢投入到地產項目的開發(fā)中來。但最后因為種種原因未能遂愿。
　　
　　想盡種種辦法，鵬潤家園第一期工程“豪苑”總算竣工。但屋漏偏遭連夜雨，因為鵬潤家園在初期設計時沒有摸準市場脈搏，導致“豪苑”戶型偏大而嚴重影響后期的銷售，加上與業(yè)主產生的糾紛，指望首期銷售資金回籠以便進行后期開發(fā)的黃光裕，一度瀕臨資金鏈斷裂的危險境地。
　　
　　情急之下，黃光裕只得使出險招。據(jù)《財經》雜志報道：黃光裕與北京中行內部人員商量，以挪借來的大批身份證辦理虛假個人按揭貸款，從北京中行成功貸出3億余元。但奇怪的是，好不容易到手的3億多元現(xiàn)金，黃光裕并未將它投入對資金如饑似渴的房地產項目，而是采取聲東擊西的手法，將鵬潤家園部分后續(xù)工程轉手某合作者開發(fā)經營，由后者負責償還虛假個人按揭，而貸出的3億余元現(xiàn)金則轉作他用。至于是投入了國美電器，還是用于其他更為刺激、更具風險的其他投資項目，外人就不得而知了。但毫無疑問的是，這筆3億余元的巨款，對當時有資金饑渴癥的黃光裕來說，無疑是一次極為重要的“輸血”。
　　
　　在黃光裕借貸這筆款項時，牛忠光已經于1998年調離了中國銀行北京分行，參與此項貸款的主要負責人，是當時任中國銀行北京分行副行長的李寶光，以及該行的零售業(yè)務處副處長徐維聯(lián)。幾年后，徐維聯(lián)又卷入了對北京森豪公寓的虛假房貸案。