第2章（第2日） 二手房交易與投資要訣

2.1 二手房的選購要訣

2.1.1 二手房的置業(yè)規(guī)劃要訣

1.二手房的置業(yè)優(yōu)勢

據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前城市居民的置業(yè)周期為8～12年，購房者在不同階段對居住的需求不同，因此，購房者必須在購房過程中做好階段置業(yè)規(guī)劃。購房者在購房置業(yè)過程中應(yīng)該盡量多考慮一下長遠(yuǎn)的居住需求，而不是僅僅局限于價格、樓層、朝向等方面，而長遠(yuǎn)的居住需求又有多種，如子女教育、老人就醫(yī)、交通配套、鄰里關(guān)系、生態(tài)環(huán)境等。

（1）對比一手房，置業(yè)二手房有什么優(yōu)勢呢？

1）二手房價格多元化。二手房根據(jù)房屋性質(zhì)、地段劃分、房齡等的不同，價格也不盡相同。普通民宅價格相對較低，二手公寓、別墅等相對較高。購房者可以根據(jù)自己的需求選擇合適的二手房，而二手房的價格多元化也可滿足不同經(jīng)濟(jì)實力購房者的置業(yè)需求。

2）二手房無“期房風(fēng)險”。不少購房者因為期房的價格實惠，拿著圖樣、憑著對開發(fā)商的一知半解就購買期房，但是期房建成現(xiàn)房的時間短則一年、長則數(shù)年，數(shù)年間的諸多因素并不是購房者所能控制的，因此風(fēng)險較大。二手房現(xiàn)房現(xiàn)賣，所見即所得，房屋品質(zhì)好壞一目了然，大大降低了購房者的風(fēng)險。

3）二手房地段優(yōu)越、交通便利。一般來說，二手房由于建造年限的關(guān)系，大部分都位于較熱鬧的地段，多分布于城市中心區(qū)或較成熟商圈內(nèi)，位置較為優(yōu)越。同時，二手房的交通環(huán)境更是得天獨厚，較發(fā)達(dá)的路面交通與軌道交通地鐵相結(jié)合，為人們?nèi)粘３鲂刑峁┝吮憷麠l件。

4）二手房社區(qū)規(guī)劃更直觀。二手房對于購房者來說是能實實在在看得到的房子，無論是房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)還是外部環(huán)境（包括房屋框架結(jié)構(gòu)、便利店、小區(qū)外交通情況、道路狀況等）都一目了然，小區(qū)綠化和管理（包括保安、兒童樂園、基建設(shè)施等）也已趨于成熟。如此直觀的社區(qū)效果，也可免去購房者的些許擔(dān)憂。

5）二手房選擇面更廣。隨著城市中心區(qū)和繁華區(qū)可供開發(fā)用地的逐漸減少，一手樓盤選址范圍也變得更加狹隘。而二手房則不同，城市中心區(qū)和繁華區(qū)內(nèi)遍地都是二手房的蹤跡，有意購買二手房的客戶只要根據(jù)自己的需求，很容易就能在相應(yīng)的路段上挑到適合自己消費能力和需求的房屋。

6）二手房房產(chǎn)證齊全。大家都知道，市場上因為開發(fā)商等客觀原因造成購房者最終延遲或無法領(lǐng)取房產(chǎn)證的例子并不少，令購房者的交易風(fēng)險加大。相對而言，二手房房產(chǎn)證等手續(xù)較為齊全，購房者只要在買房前仔細(xì)核對房產(chǎn)證等必需資料，弄清楚該二手房的產(chǎn)權(quán)問題，即可將無法領(lǐng)取房產(chǎn)證的風(fēng)險降到最低。

7）二手房周圍名校集中。教育投資是家長最不吝惜的開支，教育氛圍較好的地區(qū)，其區(qū)域內(nèi)不論是小學(xué)、中學(xué)還是大學(xué)周邊的房屋都十分搶手。這些學(xué)校周邊新開發(fā)的樓盤較少，大多以二手房為主。

（2）確定選擇置業(yè)二手房后，要首先懂得“量體裁衣”，準(zhǔn)確評估自己的購房實力，明確選房目標(biāo)。下面介紹評估購房能力的七大步驟：

1）計算現(xiàn)金等價物。即評估自己的現(xiàn)金，不單純是指銀行存款，還包括具有變現(xiàn)能力的各類股票、債券等。

現(xiàn)金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金

2）計算資金周轉(zhuǎn)。償還貸款持續(xù)時間比較長，所以一定要準(zhǔn)確衡量自己的資金周轉(zhuǎn)能力。

資金周轉(zhuǎn)留存=平均月開支×（3～5）

3）計算籌款能力。

籌款能力=現(xiàn)金等價物-資金周轉(zhuǎn)留存+其他突進(jìn)的籌款（如典當(dāng)、親友資助等）

4）計算月收入。

月收入=工資收入+其他收益

如股票、債券等已經(jīng)準(zhǔn)備賣出籌集資金，則此收益不能計算入內(nèi)。

5）計算每月合理還款能力。

合理還款能力=月收入×（30%～50%）

6）估算銀行貸款或個人公積金貸款額。根據(jù)每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計算可得。

7）估算最大房款。

最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額

結(jié)論：籌款能力/最大房款＞20%，可購買二手房；籌款能力/最大房款＞30%，可購買一手房。

評估完成后，置業(yè)目標(biāo)就有了一個明確的價格范圍。但由于不同購房者自身特點、置業(yè)目的以及居住需求的不同，會產(chǎn)生不同的置業(yè)計劃，下面通過分析不同購房者的置業(yè)需求，對各自的置業(yè)規(guī)劃提出建議與要求，幫助讀者制定置業(yè)規(guī)劃，做到置業(yè)無憂、養(yǎng)家不愁。

2.青年購房者的二手房置業(yè)規(guī)劃

（1）青年購房者的特點。追求自由無束縛，適應(yīng)力、獨立性強(qiáng)，一般進(jìn)入社會不久，事業(yè)尚未達(dá)到頂峰，經(jīng)濟(jì)收入有限，“月光族”居多，首次置業(yè)者居多。青年購房者大多受過高等教育，有較高的生活品位，所以并不會因資金壓力而降低對居住品質(zhì)的要求。另外，青年購房者的生活狀態(tài)還不十分穩(wěn)定，發(fā)展空間比較大，因此，他們的首次置業(yè)大多為過渡性置業(yè)，隨著生活狀態(tài)的改變以及資金實力的增強(qiáng)，再次置業(yè)的可能性極大。

（2）青年購房者置業(yè)規(guī)劃中的主要考慮因素。

1）經(jīng)濟(jì)因素。剛進(jìn)入社會，處于事業(yè)初期的青年人往往經(jīng)濟(jì)實力有限，雖說可以從家里獲得一定的經(jīng)濟(jì)支持，但大部分都不足以滿足購房需求，特別是當(dāng)今的高房價，令很多青年購房者望而卻步。所以青年購房者應(yīng)該對來年的收入進(jìn)行預(yù)算，根據(jù)近期的經(jīng)濟(jì)條件來決定買房的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，青年購房者買房的房款主要有以下幾種來源：

①父母支持。這類青年購房者分為兩種情況：一種是家庭相對富有的青年購房者，這部分人應(yīng)該將重心放在月還款能力上，一般以月收入的50%為上限（確保滿足日常生活支出的底線），還款能力強(qiáng)的可以適當(dāng)提高房屋總價，降低首付款比例，月收入兩千元以下者，建議購房貸款額度越小越好；二是家庭經(jīng)濟(jì)條件一般的青年購房者，應(yīng)該充分考慮父母的收入狀況、身體健康狀況、年齡狀況等，不可太過勉強(qiáng)，在能力所及范圍內(nèi)，考慮降低選房標(biāo)準(zhǔn)或者分階段完成家庭購房目標(biāo)，選擇保值性好、轉(zhuǎn)售較容易的過渡型房屋，進(jìn)行階段性購房。

②自由存款。這類青年購房者一般可承受的首付款在20萬元以內(nèi)，他們的月還款能力較高，收入預(yù)期也比較好，同時對生活質(zhì)量的要求也比較高。這類青年購房者要避免選擇高成本投入的房子，比如市中心的高價房源等。

③親人朋友借款及其他。這類青年購房者分為兩種情況：一種是收入狀況或可預(yù)見收入狀況較好，但以往理財狀況不理想的青年購房者，一般只要考慮首付還款計劃及月還款能力在可承受范圍內(nèi)即可；而另一種則是收入狀況較不理想的青年購房者，可以更多地考慮經(jīng)濟(jì)適用房或者租房過渡，慢慢積累首付款。

2）交通因素。購房首先要確定位置。對于購買自住的房屋來說位置并沒有絕對的好壞之分，目前交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)且在不斷完善，所以選房不要僅限定在工作地點的周邊。年輕白領(lǐng)上班的寫字樓多在商業(yè)發(fā)達(dá)的商務(wù)區(qū)，而商務(wù)區(qū)周邊住宅的價格非常高，如果在商務(wù)區(qū)購房將會背負(fù)上非常沉重的還貸壓力；另外，年輕的白領(lǐng)一族工作變換的可能較大。因此，確定購房的位置，要結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實力并考慮到未來工作的變化和發(fā)展。

3）社區(qū)配套。許多青年購房者首次購房時容易陷入求大、求新的誤區(qū)。華麗的大樓外觀、美麗的園林設(shè)計、舒適的戶型可能更容易進(jìn)入年輕人的視線，卻往往忽略了社區(qū)配套。由于缺乏生活經(jīng)驗，超市、菜市場等這些生活必需又易被忽視的實用型社區(qū)配套常常不被青年購房者重視。此外，教育及醫(yī)療條件也不可忽視。即使最初買的是只作為短期過渡的小戶型，但住三年五載也是有可能的，而且一旦有了孩子，教育即會成為一項重大開銷。所以，青年購房者首次置業(yè)時應(yīng)充分考慮社區(qū)配套。一般來說，二手房所在的小區(qū)形成時間比較長，配套已經(jīng)很完善，而且以后居住再升級時也比較容易出手。

（3）青年購房者者購買二手房的置業(yè)建議。

1）巧妙理財。20～35歲是人生精力最充沛的年齡階段，也是人生財富的重要積累期。對于出生于20世紀(jì)80年代或90年代的年輕人而言，有的剛走出校門，工作上是職場新人，生活中是“月光族”（即每月工資花光）；有的戀愛多年，婚姻大事提上日程，但卻因缺乏穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而面臨尷尬；有的組建了家庭，撫養(yǎng)小孩，承擔(dān)的責(zé)任更是越來越重。不同于父輩時的消費模式，沒有了父輩時的福利分房，唯有努力賺錢改善居住條件，因此，青年購房者首先要學(xué)會巧妙理財。下面來看看在商品房價格壓力下“月光族”和“供樓族”應(yīng)該如何理財：

①月光族。案例：小董，25歲，大學(xué)畢業(yè)已有2年，月薪4000元。小董原以為沒有存款沒什么大不了，因為身邊有的朋友也都是這樣，因此每個月工資都花得精光。然而，當(dāng)他開始盤算是不是該買房的時候才發(fā)現(xiàn)，自己工作后竟然一分錢都沒能存下來，連按揭買房最基本的首付款都付不了。懊惱不已的小董對于自己現(xiàn)在的財務(wù)狀況很是頭疼。

其實，“月光族”的真正問題并不僅僅在于收入的高低，而更多在于使用金錢的方法。20～25歲的年輕人理財?shù)牡谝灰c就是要懂得開源節(jié)流，另外，應(yīng)該掌握自身資金狀況，確立理財目標(biāo)，逐漸儲備，積少成多。工作幾年下來，也能打下一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在準(zhǔn)備買房的時候就不會出現(xiàn)小董那樣“望樓興嘆”的苦惱了。

②供樓族。案例：28歲的黃先生在政府事業(yè)單位工作，2003年以按揭方式買了一套總價35萬元的二手房，安置了新婚家庭?？牲S先生表示新婚后二人世界過得并不很愜意，每個月都感覺被供樓貸款弄得手頭很緊，稱自己變成一個痛苦的“供樓族”——按時付款，揭不開鍋。

類似黃先生這樣的“供樓族”多數(shù)存在一個問題，就是申請買房按揭時預(yù)算不充分，貸款額高、按揭年限短，導(dǎo)致月還款額很高，有的占家庭月收入70%以上。理財專家指出：月收入不足萬元的家庭，其按揭月還款額最多不應(yīng)超過家庭收入的50%。按揭購房不只是簡單的供樓或每月還款，它應(yīng)作為一種消費理財?shù)募夹g(shù)手段，其運用是否合理，對購房者而言是十分重要的。購房者應(yīng)明智、客觀、靈活地選擇最適合自己的按揭方式，擬訂適合自己的還款計劃，不宜好大喜貴，應(yīng)拋棄置業(yè)必須一步到位的思想，根據(jù)自身所能承受的范圍作出合理的決策。尤其是在選擇按揭方式時，購房者不宜過分要求年限短，或急著想盡快還清貸款，從而過分壓縮日常生活開支，降低原本應(yīng)該保持的生活質(zhì)量。

2）合理選擇戶型。據(jù)市場統(tǒng)計，大部分年輕人認(rèn)為最能接受的房子總價為50～60萬元，首付款20萬元以內(nèi)，每月可按揭還款2000～3500元。量體裁衣，根據(jù)以上條件，結(jié)合年輕人對居住品質(zhì)的高要求，可選擇居室沒有固定空間劃分格局的戶型，這對于喜歡變化的年輕人來說是最適合的，不必在意廚房與客廳之間是否有明確的功能界限，也不必過分要求衛(wèi)生間的面積，只要突出洗浴功能即可。

3）合理選擇地段。青年購房者儲蓄少，工作比較忙，正處于為自己以后的事業(yè)鋪路的階段，建議購房時選擇市區(qū)或交通便利的地段。青年購房者多數(shù)還是依靠公共交通出行，因此交通便利的房子是最合適的。如果交通便利的話，房子離城市中心遠(yuǎn)一點也無所謂，還能省下一筆購房款。由于交通便利地區(qū)一般較早進(jìn)行開發(fā)，因此二手房的房源比較豐富，作為過渡房，這種地段的二手房保值升值的潛力也較高，一般不會因貶值而給購房者帶來損失。

4）合理選擇貸款。得到家里經(jīng)濟(jì)支持或利用自身儲備交納購房的首付款后，青年購房者一般可通過銀行貸款進(jìn)行按揭供樓，實現(xiàn)第一次置業(yè)。首次置業(yè)的青年購房者可以取得銀行最優(yōu)惠的利率和最長的期限（30年70%的貸款），在圓自己的居家夢的同時，又可以使資金保值增值。另外，建議工薪階層選擇按揭方式購房時，每月的還款額盡量不要超過總收入的50%，確保成功置業(yè)的同時保證生活的正常進(jìn)行。

青年購房者從“買適合”轉(zhuǎn)向“買得起”，這也是未來一段時間的房地產(chǎn)市場特征之一。相對于一手房貸款，二手房貸款需多付出房屋總價5‰左右的評估費用。另外，在大城市，銀行為一手房提供80%的按揭，對二手房只提供70%的按揭。

要想降低貸款成本，買二手房時可申請公積金貸款。但這種貸款屬于銀行的委托業(yè)務(wù)，其審核發(fā)放程序與商業(yè)貸款相差很大，尤其是二手房的手續(xù)相對于一手房要煩瑣一些。同時，公積金貸款一般需等到辦理完抵押手續(xù)才能放款，而對急于拿到房款的賣方來說，幾個月的辦理時間難以接受。解決辦法是請住房貸款擔(dān)保中心進(jìn)行擔(dān)保，只要擔(dān)保中心確認(rèn)了買賣雙方的合法性，并為借款人提供全程擔(dān)保，銀行不用辦理抵押登記和過戶即可放款。

雖然二手房和一手房在相關(guān)手續(xù)的成本上有一些差距，但不是主要因素，主要應(yīng)該考慮二手房的位置、房產(chǎn)升值潛力以及是否能滿足自己的生活需求。在如今一手房價格居高不下的背景下，二手房可說是一般工薪階層的首選。

（4）青年購房者購買適婚二手房的置業(yè)建議。相信每對情侶在談?wù)摶橐龃笫聲r，都離不開一個話題——買房。在現(xiàn)在瘋漲的房價中，選擇婚房可謂是一件難事。下面總結(jié)幾點建議，希望給未買房的新人們一些參考：

1）購買適婚二手房的考慮因素。

①預(yù)算。根據(jù)對于準(zhǔn)新人的購房調(diào)查顯示，現(xiàn)在準(zhǔn)新人購房預(yù)算一般都會控制在30～120萬元，大部分選擇貸款購房。很多準(zhǔn)新人處在事業(yè)發(fā)展期，因此需要一定的流動資金輔助事業(yè)的發(fā)展，如果每月還貸額過高，在遇到突發(fā)事件時則很難周轉(zhuǎn)。所以，建議新人們根據(jù)自身情況盡量選擇貸款年限較長的類型，一方面緩解自身的還貸壓力，保證生活質(zhì)量；另一方面，如果事業(yè)發(fā)展順利，還可以提前還貸，但建議準(zhǔn)新人們每月還貸數(shù)額最好控制在家庭總收入的50%以內(nèi)。

②交通。所選二手房應(yīng)該交通方便，兼顧雙方上班的時間成本，同時應(yīng)與男女雙方父母住房距離適宜。兩個人如果工作區(qū)域不同但都很穩(wěn)定的話，建議盡量以方便女方上班為優(yōu)先。再加上就近照顧父母的交通成本因素，三方交通便捷處應(yīng)該是購房的首選。

③商業(yè)配套。開門七件事，柴、米、油、鹽、醬、醋、茶，缺少任何一樣都會使生活受到影響。一般來說，小區(qū)周邊有賣場是比較理想的，不僅可以解決生活用品的一站式購買，而且可以降低不少生活成本。但是，如果周邊沒有大型的賣場，則要特別考察小區(qū)周邊是否有便利店、菜市場、銀行和飯店等基礎(chǔ)的商業(yè)配套設(shè)施。

④房型標(biāo)準(zhǔn)。很多新人考慮到以后子女的需求，首次置業(yè)時往往喜歡買房間多、面積大的房型，雖然看似目光長遠(yuǎn)，但是入住后往往會造成空間浪費，同時存在貸款壓力大等負(fù)面影響。新人首次置業(yè)時還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己目前的情況來進(jìn)行選購，不應(yīng)求大求全、一步到位，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)以及實際需求，選擇面積適中的房型，才是明智之舉。一般而言，兩居室的房型相對比較實用，且不容易造成空間浪費。等有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，還可以置換新的房屋。

⑤教育設(shè)施。教育設(shè)施涉及兩個方面：一是年輕人自身的再教育。當(dāng)今社會，進(jìn)修必不可少，因此在新購房子周邊如有不錯的進(jìn)修機(jī)構(gòu)，不僅可以完成自身的提高，還可以省下不少往返的時間；二是將來子女的就學(xué)問題。理論上當(dāng)然是希望學(xué)校離住所越近越好，孩子上學(xué)放學(xué)不僅安全，而且省去了家長接送的時間，家長可以將更多的精力投入到工作中去。