一、萬科：不僅僅是地王

公司背景

有誰會像萬科那樣，在第一次土地拍賣拿地時就敢于叫出較第二名高一倍的應(yīng)拍價？

有誰會像萬科這樣，十年前就在北大清華收羅人才、十年如一日地儲備各方面專門人才，以至市場上有了萬科“秀才欺兵、書生奪天下”的說法？

有哪家公司像萬科這樣發(fā)了財不做加法，反而玩著命做減法，將非主業(yè)一一減掉，無數(shù)掙錢的機會都不要，一心迷上房地產(chǎn)？這要從萬科的領(lǐng)軍人物王石說起。

王石，中國第一房地產(chǎn)品牌萬科的締造人和掌門人，率領(lǐng)萬科由一個十幾人的貿(mào)易公司，做成一個年銷售額上百億的房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)；性格鮮明，風(fēng)格明快，能言善辯，好出驚人之語，具有豐富的人格魅力，在媒體有極高的曝光率；同時又是極限運動的愛好者，中國人登頂珠峰最大年齡紀(jì)錄的創(chuàng)造者，登頂過全球7大洲的最高峰，到達(dá)過南北兩極，酷愛滑翔傘運動，經(jīng)常為其他企業(yè)出任廣告形象代言人，出席《財富》論壇，在哈佛演講……

王石，1951年1月出生于廣西壯族自治區(qū)柳州市，蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)。父親從部隊轉(zhuǎn)業(yè)后在鄭州鐵路局工作。母親是錫伯族，姓石，原是東北遼寧義縣人，在義縣電話局工作，1945年參軍時與王石的父親相識。

王石，17歲初中畢業(yè)后參軍，在新疆做了五年的汽車兵后，復(fù)員到鄭州鐵路局的水電段做鍋爐大修車間的工人。當(dāng)鐵路局拿到兩個推薦上大學(xué)的名額時，老師傅們因為王石吃苦耐勞、招人喜歡而一致推薦他上蘭州鐵道學(xué)院。

1983年，32歲的王石還在彷徨。懷揣一顆“法國小說《紅與黑》中的主人翁于連一樣的個人拼搏的野心”，窩在廣東省外經(jīng)委，每天工作、讀書、學(xué)英語，日子平淡無奇。但是，他“不甘平庸”，“好表現(xiàn)”。

1983年春天，王石的岳父在深圳參加“農(nóng)村社會主義教育運動”時住過的房車夫婦，來廣州探望岳父，這對從前多少有點土氣的農(nóng)民夫婦帶來的不只是他們家的土產(chǎn)，還有他們身上的“洋氣”：丈夫穿著臺灣產(chǎn)的淺灰色夾克衫，老婆燙了個大卷發(fā)。沒有比這樣的樣板更能說明問題的了，轉(zhuǎn)瞬之間，深圳到底發(fā)生了什么？王石要去看看。

1983年5月7日，這一天，他乘廣深鐵路抵達(dá)深圳。當(dāng)他看到一個巨大的建設(shè)工地般的深圳，“興奮，狂喜，恐懼的感覺一股腦涌了上來，手心汗津津的”，他強烈地意識到：這塊塵土飛揚的土地孕育著巨大的機會。

這一天，在王石的生命中是一個重要的標(biāo)記。

王石到深圳當(dāng)時最有影響力的公司——深圳市特區(qū)發(fā)展公司（簡稱特發(fā)）謀求發(fā)展。

但做什么呢？他心里還沒數(shù)。

一天，他乘小巴去蛇口。從深南路拐進(jìn)蛇口的丁字路口，望見路北一側(cè)聳立著幾個高大的白鐵皮金屬罐。在蛇口碼頭邊也見到三座類似的金屬罐。他好奇地向周圍的人打聽，得知是飼料廠的玉米儲藏倉。位于丁字路口的是泰國正大集團(tuán)、美國大陸谷物公司與深圳養(yǎng)雞公司合資的飼料生產(chǎn)企業(yè)——正大康地；依托蛇口碼頭的飼料廠是新加坡遠(yuǎn)東集團(tuán)投資的面粉加工以及飼料廠——蛇口遠(yuǎn)東金錢面粉飼料企業(yè)。

“玉米？廣東不生產(chǎn)玉米啊，這些玉米哪來的？”

“從香港?！?/p>

“香港也不產(chǎn)玉米?。俊?/p>

再問，得知這些玉米來自美國、泰國和中國東北。

“為什么廠家不直接從東北采購？”他帶著疑問找到正大康地。接待他的盧達(dá)民先生說：“公司也想從東北直接采購，以降低原料成本，只是解決不了運輸?！?/p>

“我解決運輸工具，鐵路、海運都沒問題，組織來的玉米你們要嗎？”

“要！馬上就可以簽合同！廠里正在試運轉(zhuǎn)，設(shè)計能力為30萬噸/年，70％的成分就是玉米，平均每個月的需求量在萬噸左右?！?/p>

當(dāng)時他并不清楚東北到深圳的運輸情況，但在巨大生意機會的驅(qū)動下，他必須硬著頭皮往前闖。

首先，他找到赤灣碼頭詢問航線情況。碼頭經(jīng)理告訴他，剛建成的赤灣港目前只有從北歐進(jìn)口的散裝化肥貨源，還沒有開通各地的航線。

“能接受多大載重的貨輪？”

“萬噸輪沒有問題?！?/p>

然后，他找到廣州遠(yuǎn)洋公司詢問有無開通大連——赤灣航線的可能。

回答是：近海的航線歸廣州海運局。

探聽到廣州海運局總部設(shè)在沙面，他再次聯(lián)系。

海運局回答：只要有貨源，隨時開通。

玉米生意就這樣開始了。

現(xiàn)在的問題是要雇請個幫手了。

玉米到了，“飼料組”需要一個組員。樓下的無線電裝配車間，拉出來一個又瘦又小，像個童工的小伙子，他叫鄧奕權(quán)，他成了王石的第一個員工。

第一次30噸的玉米生意成交，賣給了養(yǎng)雞公司。王石在自行車后座上夾了兩個條紋塑料口袋，去到養(yǎng)雞公司?！拔襾硎斟X。”他向養(yǎng)雞公司的袁經(jīng)理揚了揚手中的編織袋?！鞍l(fā)票呢？”袁經(jīng)理問。發(fā)票是何物，王石不好意思問，但他立刻想到，無非就是收款證明一類的東西。王石回到公司，對財務(wù)部的小張說，“給我開個收款證明！”暨南大學(xué)財會大專班的畢業(yè)生不懂“收款證明”?！澳憔蛯懯盏秸l多少錢，特此證明。就行了?！毙堃贿呧絿Ｖ皬膩頉]有開過這樣的證明”，一邊照辦。還加蓋了財務(wù)章。再騎上自行車，后座還是放著編織袋，王石又到了養(yǎng)雞公司。對袁經(jīng)理說，“給，發(fā)票?！痹?jīng)理笑得嗆了喉嚨。

王石這時深刻感受到業(yè)務(wù)知識的貧乏，尤其財務(wù)方面，更是個門外漢。從那以后，他每天下班無論多晚，都要看兩個小時財務(wù)書。還學(xué)著記賬，下月初跟財務(wù)的對照。三個月后，他閱讀財務(wù)報表沒有障礙了。

1984年王石組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。

1985年，國務(wù)院對計劃外調(diào)匯和機電產(chǎn)品進(jìn)口進(jìn)行全面清理，銀行收縮銀根，進(jìn)口電子器材、影視器材市場出現(xiàn)萎縮端倪。但市場仍然顯示著一定的利潤空間，很多經(jīng)營商還沉浸在供不應(yīng)求的假象中。但王石已經(jīng)感覺到了危機。展銷中心新簽的2萬臺放像機合同，45天后到貨。這時，王石通過渠道了解到同行的進(jìn)貨情況：同一時期，其它公司共有5萬臺到貨。7萬臺同時到貨是一個什么樣的市場前景？王石判斷一定會立刻滯銷，價格會直線下降。退貨是不可能的。怎么辦？這時，王石所做的對策，成為他后來在各處演講一再提到的，創(chuàng)業(yè)初期的“不正當(dāng)競爭”的案例。

他叫來廣告投放部經(jīng)理，口授了一則聲明，內(nèi)容如下：由于臺風(fēng)原因，本展銷中心的放像機無法按預(yù)訂時間送達(dá)客戶，為保證履行合同，急購放像機2萬臺。

這一則“求購信息”刊登在當(dāng)時的廣州兩家主要報紙上。同時，當(dāng)天的報紙正好也刊登著放像機的“售賣廣告”。廣告登出后，放像機便向展銷中心涌來。王石叫他的技術(shù)部組織了4個小組驗收。而這些前來出售的放像機，除了個別小數(shù)量的，大多是期貨。期貨當(dāng)然不要！一定要看到放像機才簽合同。這樣一來，展銷中心并沒有購進(jìn)放像機，其零售價卻上升了200元：市場穩(wěn)住了。接下來，王石做的是，迅速走貨，不惜虧本。他想的是，溜得越快損失越少，而資金回籠后去做新生意，把損失奪回來。不過現(xiàn)在，已經(jīng)歷練成中國最知名企業(yè)家的王石反思他早期的貿(mào)易生涯說：一是那時的超高利潤是不合理的，二是說明他“也曾惟利是圖”。

王石的公司在不斷發(fā)展。在那個年代，不斷調(diào)整的宏觀政策，有時就是企業(yè)的生命線，而王石總能及時感覺到春江水暖。

1986年，深圳市頒布“國營企業(yè)股份制試點暫行規(guī)定”。他偶然看到文件的影印件，立刻坐不住了。1988年11月21日，一個名叫“深圳萬科股份有限公司”的股票上市交易。王石任董事長和總經(jīng)理。與此同時，萬科進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。此后，萬科的路子與眾不同。很多企業(yè)都在“多元化”的時候，王石開始賣掉萬科蒸餾水公司、零售公司、拍電影的公司、做廣告的公司、做商業(yè)禮品的公司，最后做成一個專業(yè)房地產(chǎn)公司，公司業(yè)務(wù)遍及全國十多個大城市。

“超過25％的利潤不做”，這一命題以其不符合人們意識中的資本本性而令人感興趣。

1992年，對處于暴利時期并且接下來還有相當(dāng)長一段暴利期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，超過25％的利潤常常是可能的，在現(xiàn)實中萬科如何取舍，這個命題放在今天也仍然是尖銳的。

王石提出過“反對暴利”論點，并且具體到“利潤超過25％的不做”；王石提出過“公益事業(yè)無止境”，并且把公益與他的公司和他的探險等個人行為結(jié)合起來，形成了一連串他津津樂道的案例；提出過“關(guān)注普通人”，他把“普通人”定義為“不享有政治、經(jīng)濟(jì)和文化特權(quán)的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)者和工商業(yè)主”。

他在十個城市反復(fù)宣講“做一個優(yōu)秀的企業(yè)公民”，這個觀念甚至超前于公眾對企業(yè)的期望；王石正在提倡“關(guān)注城市低收入人群的居住環(huán)境”，稱接下來會與多個城市的政府合作“開發(fā)廉租房”，并宣布2006年萬科成立的第一個基金將用于“古民居住宅的保護(hù)”。

不斷攀登高峰，是王石的愛好，也是王石拒絕平庸的生活方式，他從中得到人生的體悟。

對于王石來說，他有一個永遠(yuǎn)需要去夢想的東西，他希望尋找到在自己傳奇的探險生活的精神層面的答案。

從2002年～2006年的5年時間中，他成功登頂了世界七大洲的最高峰，并且徒步到達(dá)了南北兩極。

“未來，中國企業(yè)家會將探險當(dāng)作一種生活方式。在探險的同時，可以利用自己的影響力從事一些公益活動，比如環(huán)保和慈善?！蓖跏f。

十年登山，王石追求的不僅是山峰的高度，還有對公益事業(yè)的強烈使命感。王石說，很長一段時間，他登山就是為了尋求刺激感和實現(xiàn)感，表現(xiàn)個人理想主義以及張揚自我。2004年7月，他把七大洲最高峰都爬完了。下山時，當(dāng)時天空飄著小雪，他感覺很失落，突然之間覺得自己失去目標(biāo)了。但2005年底從南極回來后，他又重新找回了目標(biāo)：將探險與公益活動結(jié)合，以自己的影響力呼吁更多人的關(guān)注。

登山能讓人站得更高，因此可以看得更遠(yuǎn)。

王石名言

給自己留了后路相當(dāng)于勸自己不要全力以赴。

你發(fā)現(xiàn)那些新事物自己確實不懂，就是不懂。

減法，穩(wěn)健，超過25％的利潤的項目不做。

做簡單不做復(fù)雜，做透明不做封閉，做規(guī)范不做權(quán)謀，做責(zé)任不做放任。

做企業(yè)比登珠峰難，登峰熬了20天，但是我搞企業(yè)熬了20年，還在熬。

公司特色

有人曾說，萬科的成功是美國模式的成功。企業(yè)獨特的文化決定了企業(yè)不同的發(fā)展命運，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價值觀。

萬科之所以先進(jìn)，首先是有一套非常正確的價值觀。萬科很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市。所以，萬科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價值觀和公司文化，萬科的管理在點點滴滴中都透露出由此帶來的專業(yè)、專注、細(xì)致和嚴(yán)謹(jǐn)，這種價值觀和文化甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價值。

萬科的領(lǐng)軍人物不僅是公眾人物，而且還成為摩托羅拉的廣告代言人。

萬科開發(fā)的物業(yè)，無論在哪個城市哪個區(qū)域做何種產(chǎn)品，就是要比其他發(fā)展商的產(chǎn)品貴，少則一二成，多則翻倍，市場依然買賬。

國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一向以“開發(fā)”自居，似乎“開發(fā)”是房地產(chǎn)公司的惟一模式。

美國這一大陸經(jīng)濟(jì)體，土地隨著城市化進(jìn)程不斷被開發(fā)出來，房地產(chǎn)公司又充分競爭，談不上什么壟斷，因此地價、樓價都由供求關(guān)系決定，公司也無暴利可言。由于充分競爭和高度發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融，房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式，在細(xì)分市場上取勝，靠長期經(jīng)營獲利。

萬科的成功其實就是美國模式的成功。萬科目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更在實踐中將所有產(chǎn)品簡化為城鄉(xiāng)結(jié)合部、面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。今日中國的萬科單靠賣一種“小白領(lǐng)”住宅也可以成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的公司。萬科采用高度專業(yè)化、產(chǎn)品作業(yè)單一化、在細(xì)分市場上逞強的美國模式，在中國是可以生根的。

萬科玩著命做減法，將非主業(yè)一一減掉，無數(shù)掙錢的機會都不要，一心迷上房地產(chǎn)。

市場熱點不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個字“減法”——就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。

房地產(chǎn)不僅是高投入行業(yè)，更是一個高風(fēng)險行業(yè)，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會犯錯，萬科的最大追求之一就是盡量減少犯錯的可能。萬科的項目運作一向比較縝密，看100塊地才做一個項目，做一個項目又會變出100個方案來選。

2009年萬科在位于深圳大梅沙的新總部召開了年度股東大會。

董事會主席王石重申萬科將繼續(xù)堅持“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢钡摹叭徽摺?，并表?～3年的土地資源足以支撐萬科的持續(xù)發(fā)展。

萬科作為住宅銷售的世界冠軍在2009年末國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備排行榜中卻沒有進(jìn)入前十名。對此，王石表示，土地對于萬科來說只是房屋開發(fā)必不可少的原材料；持有一定規(guī)模的土地資源，只是為了保持公司經(jīng)營和發(fā)展的持續(xù)性，萬科不會將等待土地升值作為公司的盈利模式。萬科將依托住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑等先發(fā)優(yōu)勢領(lǐng)跑行業(yè)，這才是萬科未來的競爭力來源。

地王故事

樓市又火了，這一次樓市帶頭大哥萬科在北京市房山區(qū)又拿下了一塊樓面地價高達(dá)6500元/平方米的區(qū)域單價地王，此時距離2007年10月萬科在北京東四環(huán)附近高價拿地僅過去不到兩年時間。

新地王不斷產(chǎn)生，老地王何去何從？

據(jù)從萬科方面獲悉，曾經(jīng)深陷尷尬之中的萬科北京地王——朝陽區(qū)西大望路27號住宅用地即將入市，這一地塊在2007年被萬科以17億元奪得，曾是當(dāng)時北京出讓土地中的單價地王，樓面地價接近1.3萬元/平方米。

然而，自其誕生之日起，這塊高價地似乎就注定要面對諸多波折。

事實上，經(jīng)歷過2007年的高歌猛進(jìn)后，北京樓市在2008年急轉(zhuǎn)直下，成交量與成交價持續(xù)下滑，各個區(qū)域呈現(xiàn)出普降格局。以朝陽區(qū)西大望路27號住宅用地所在的東四環(huán)板塊為例，該區(qū)域周邊樓盤的售價曾一度降至1.5萬元/平方米以下，甚至出現(xiàn)每平方米售價僅1萬元低價樓盤，萬科地王因此面臨前所未有的入市壓力。

據(jù)一位知情人士介紹，受到區(qū)域價格偏低影響，原本計劃2008年動工的萬科項目最終被一拖再拖。

等了20個月，萬科的西大望路27號住宅用地終于迎來了后來居上的鄰居。

2009年6月，與萬科這塊老地王近在咫尺的廣渠路15號地以近16000元/平方米的樓面地價成交。隨后區(qū)域二手房價格一路水漲船高，達(dá)到每平米2萬元，東四環(huán)區(qū)域被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將奔著每平方米3萬元價格而去。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，廣渠路15號地的高價成交為西大望路27號住宅用地的解套提供了充分的定價空間。

高舉國際牌求突圍

受制于低迷樓市的北京地王們在2009年的量價齊升中終于迎來轉(zhuǎn)機。在政府政策與銀行資金的強力支持下，房地產(chǎn)行業(yè)再度火熱，無論是房價還是成交量都一路走高。

重重利好因素刺激下，西大望路27號住宅用地被冠以萬科藍(lán)山之名開發(fā)入市，但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，昔日地王依然面臨長時間閑置帶來的開發(fā)成本不斷攀升風(fēng)險。

知情人士透露，由于閑置時間長達(dá)近2年，萬科藍(lán)山正面臨高成本的壓力。根據(jù)測算，新增加的成本中包括17億元土地資金、兩年沒有開發(fā)的資金成本和企業(yè)其他相關(guān)的人力、物力成本，萬科藍(lán)山的開發(fā)成本較之前有一定程度的上升。

昔日高價地王準(zhǔn)備如何突圍？是壓縮成本，還是通過高品質(zhì)來提高售價？萬科選擇了后者。其新任北京總經(jīng)理毛大慶表示，將打造一個與北京國際化大都市定位相稱的高品質(zhì)國際化社區(qū)。

毛大慶稱：“北京極其缺少真正意義上的高品質(zhì)國際化社區(qū)，可以和一座偉大城市的地位相稱，可以和一個大國首都的地位相稱，可以和國際化大都市的定位相稱，而萬科藍(lán)山，將致力成為北京國際化的一張城市名片?！?/p>

據(jù)其透露，萬科藍(lán)山產(chǎn)品涵蓋了136平方米～238平方米的兩至四居，售樓處及樣板間預(yù)計2010年10月開放，11月底開盤銷售。為了提高項目的品質(zhì)，最近又在調(diào)整方案，將外立面全部改為高檔石材，并進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修。

萬科提出的“國際化公寓”定位能否引領(lǐng)萬科藍(lán)山從其所在的東四環(huán)高端樓盤的聚集區(qū)脫穎而出？對此，毛大慶顯得信心十足，“對于萬科藍(lán)山的國際化定位，以及定位之后的方案調(diào)整，萬科團(tuán)隊做了不少的論證和準(zhǔn)備工作，而這也是萬科藍(lán)山推遲了入市時間的重要原因?！?/p>

他指出，萬科藍(lán)山要打造成為萬科在北京市場的里程碑之作，而在價格定位上，將根據(jù)成本核算，進(jìn)行理性定價，但目前還沒有具體確定。

“2009年北京市政府批準(zhǔn)CBD東擴方案，CBD的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)使東四環(huán)成為北京樓市的黃金線?！狈治鋈耸恐赋?，這為萬科藍(lán)山的入市提供了有利條件，而如果樓市一旦掉頭向下，該地塊將再度面臨新的入市壓力，未來市場表現(xiàn)如何，還需要拭目以待。

光環(huán)背后

2008年是房地產(chǎn)行業(yè)最動蕩的一年。經(jīng)過了十年的高速增長，國內(nèi)房價已經(jīng)漲到老百姓無法接受的程度。房地產(chǎn)行業(yè)的未來走勢，也是大家最關(guān)注的。雖然2008年市場動蕩，但每家公司的具體情況不盡相同。有媒體選取了萬科等三家上市公司，對其2008年的經(jīng)營狀況進(jìn)行了解讀，并對2009年的發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析。

潘石屹在一次會議場合上提到地產(chǎn)老大萬科時表示：“保障房與萬科的產(chǎn)品線有重合，王石肯定要在保障房集中上市前拋貨，開發(fā)商拿地是付出真金白銀的，沒法跟政府比。”在潘石屹眼中，如果對市場研判失誤，萬科的規(guī)模也幫不了它，反倒是更大的拖累。

王石對老潘的話也許是心領(lǐng)神會了。2008年，萬科一直貫徹“現(xiàn)金為王”的收縮策略，數(shù)次下調(diào)開、竣工面積，頂著被購房者和地方政府非議的風(fēng)險果斷降價促銷，以減少開支并回籠資金。3月10日，萬科2008年年報公布，貨幣資金高達(dá)200億元，去除預(yù)收款之后的凈負(fù)債率為33.1％，完全覆蓋178.7億元的各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款。但是，萬科2008年的凈利潤卻下降了16.7％，這與萬科對其13個項目計提了跌價準(zhǔn)備以及銷售毛利率下降有直接關(guān)系。

“地王”項目拖累凈利潤

2008年，住宅市場成交量大幅萎縮，市場的復(fù)雜性和不確定性不斷疊加。萬科認(rèn)為，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)過于追求短期規(guī)模增長，而應(yīng)以確保經(jīng)營穩(wěn)健性和財務(wù)安全性為首要目標(biāo)。一方面，采取各種策略積極促進(jìn)銷售，另一方面，根據(jù)銷售進(jìn)度隨時對新項目的開發(fā)節(jié)奏做出調(diào)整。

萬科將促進(jìn)銷售、消化庫存、優(yōu)化運營作為工作重點。萬科執(zhí)行副總裁王文金在投資者交流會上表示，萬科已竣工住宅的庫存為78億元，該部分存貨有80％完工不超過1年，另外有一部分是車庫、商場等去化期（銷售天數(shù)）較長的產(chǎn)品。目前，萬科月均銷售額為40億元。

中金公司分析員白宏煒做過測算，萬科擁有土地儲備2290萬平方米，以2009年計劃619萬平方米的竣工面積計算，2008年庫存周期不到4年，在上榜的12家百億房企中處于領(lǐng)先地位。

萬科2008年購地支出136億元，新增土地儲備465萬平方米，土地單價為2003元/平方米，明顯低于2007年的3500元/平方米，購地支出也大幅低于2007年。易居中國研究院高級分析師張化東告訴筆者，萬科2009購置的約30塊土地中，超過20塊是在2007年談妥并進(jìn)入收購程序的。特別是近六個月來，萬科只在廣州荔灣區(qū)購買了一塊土地，說明萬科對市場的判斷比較謹(jǐn)慎。

盡管萬科2008年在極力消化庫存，但對2007年搶地王的行為也做了一番辯解：萬科2007年下半年的購地行為被輿論高度關(guān)注，但萬科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知；萬科在2007年銷售額增長超過一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年，這一事實則被忽略了?！巴恋夭煌谄渌纳a(chǎn)原料，難以從市場上隨時購得，企業(yè)如不能提前購入一定量土地，經(jīng)營的持續(xù)性就會遭遇挑戰(zhàn)，更遑論發(fā)展。對萬科而言，完全停止購地，是一個非常極端的決定。”

盡管萬科對于2007年的搶地王行為做了辯解。但是，從年報中對于13個項目計提了12.3億元的跌價準(zhǔn)備不難看出，這些“地王”項目的確拖累了萬科的凈利潤。

行業(yè)下滑，公司策略被迫調(diào)整

接替萬科副總裁肖莉董秘一職的譚華杰表示，經(jīng)過市場調(diào)整后，萬科在發(fā)展模式上要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)為質(zhì)量效益型。正如萬科在年報中闡述的：“無論對中國住宅行業(yè)還是萬科而言，2008年顯然無法以輝煌載入史冊。但惟其如此，它帶來了更多引人深思的內(nèi)容，這或許是我們得以在2008年收獲的最大財富?！币苍S，正是經(jīng)過深入思考后的萬科，才作出了轉(zhuǎn)型的決策。

萬科總經(jīng)理郁亮提出了萬科今后在成本控制上的四個著眼點：通過集團(tuán)內(nèi)橫向比較和行業(yè)內(nèi)規(guī)模品牌相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)進(jìn)行成本對標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動力；對項目設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，統(tǒng)一部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)，建立集中采購機制，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢；在裝修房方面，要求各地采用務(wù)實的裝修標(biāo)準(zhǔn)，通過制定裝修成本售價比等指標(biāo)，提高裝修成本投入的合理性；規(guī)范設(shè)計費、監(jiān)理費和咨詢費。

同時，萬科計劃在2009年將管理費用、銷售費用占營業(yè)收入的比例降低20％。這項工作已經(jīng)著手進(jìn)行，王石2008年帶頭自減薪酬超過60％。

譚華杰表示，面對2009年市場的不確定性，萬科堅持“應(yīng)對重于預(yù)測”的原則，一方面繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”策略，加大銷售力度，另一方面借市場調(diào)整之機，最大限度地提升專業(yè)能力，以便在市場回暖后體現(xiàn)這一優(yōu)勢。

從萬科決策上的轉(zhuǎn)型可以看出，盡管萬科在2008年掀起了大面積降價的風(fēng)潮，消化了一部分庫存，但延續(xù)到2009年，萬科的庫存壓力仍比較大。所以，萬科2009進(jìn)一步壓低新開工面積至403萬平方米。不過萬科也留了活口：開發(fā)節(jié)奏會根據(jù)市場形勢的變化隨時調(diào)整，一旦市場銷售好轉(zhuǎn)，公司隨時可以增加新的開工面積。

除了庫存壓力之外，萬科也面臨行業(yè)普遍遭遇的銷售毛利率下滑的難題。由于2008年各主要市場的住房價格普遍下調(diào)，而2009結(jié)算資源中相當(dāng)部分來自2008年的銷售。而2009年住宅行業(yè)毛利率出現(xiàn)較為明顯下滑事實，證明了萬科的預(yù)測。

白宏煒測算發(fā)現(xiàn)，萬科銷售單價呈逐月下滑趨勢，從2008年6月的9078元/平方米下降到12月的8594元/平方米，未來高價土地建成的房子將陸續(xù)入市，萬科的減庫存工作不能放松。

2009年隱憂猶存

2008年，從市場占有率上看，萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大市。在樓市陷入持續(xù)調(diào)整、市場成交量萎縮超過20％的情況下，萬科銷售金額478.7億元，同比僅減少8.6％，市場占有率提高0.27個百分點。

萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，受行業(yè)景氣度影響十分明顯，而行業(yè)正面臨著下降周期調(diào)整之中。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的上升，資金需求和管理壓力在不斷加大。對萬科的不利因素是，在毛利率下滑的同時，弱勢下售房需要更多的推廣費用，造成營銷費用飆升超過5成；存貨周轉(zhuǎn)率從2007年的2.4年上升到3年，受制于行業(yè)大勢，運營效率在下降。

“文科萬科，理科金地”，脫胎于深圳地產(chǎn)界“雙子星座”的差異遠(yuǎn)沒有二者宣稱的那樣大。相反，他們更像是一對孿生兄弟。二者都是股權(quán)結(jié)構(gòu)十分分散、以管理層為主導(dǎo)的市場化房企，無從獲得大股東的強力支持，就轉(zhuǎn)而追求流轉(zhuǎn)速度和成長性，迎合資本市場，尋求燃料補給。這就決定了二者要獲得持續(xù)穩(wěn)定的增長，必須源源不斷地從資本市場融資。

2009年9月，萬科股東大會高票通過其以公開增發(fā)方式、發(fā)行不超過現(xiàn)有股本8％的股份，募集不超過112億元資金的方案。

2010年萬科發(fā)布的5月份業(yè)績報告顯示，公司實現(xiàn)銷售面積47.0萬平方米，銷售金額51.1億元，分別比2009年同期減少32.6％和20.2％。

2010年6月，萬科放棄融資計劃，其高層稱將積極開拓其他融資渠道，包括信托、境外融資等。

二、富力地產(chǎn)：文人從商，從一個小項目開始

公司背景

富力的合作模式極其特別，兩個老板——張力和李思廉，沒有任何文字合同，從幾千萬起家，至今兩人身價均過十幾億，仍然靠的是個“信”字。曾有好事者問李思廉：與張力搭檔11年，生意做得越來越大，兩人的合作有沒有出現(xiàn)過什么問題（矛盾）？他回答說，公司決策上的事情，“有一方堅持做，就做了；有一方堅持不做，就不做了；而一方堅持做，另一方堅持不做的事情”，他想了想說，“我印象中好像沒有出現(xiàn)過”。

人物之一張力

張力，富力地產(chǎn)集團(tuán)副董事長兼總經(jīng)理，2003年中國內(nèi)地百富榜第61位，個人財富估值約12億元，擁有富力集團(tuán)半數(shù)股權(quán)。他從一個不到10人的小型民營房地產(chǎn)公司開始創(chuàng)業(yè)，僅僅用了十年就成為廣州第一。然而，他卻極少在公共場合露面或接受媒體采訪，被譽為“神秘大亨”。

張力1973年開始參加工作，從工人做起，后來在廣州市郊區(qū)二輕局任團(tuán)委副書記、生產(chǎn)科長。1986年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局建成的花園村酒店開業(yè)，張力任總經(jīng)理。不久又被借調(diào)去籌建白云區(qū)政府辦公樓。

其間，張力發(fā)現(xiàn)了自己做生意的稟賦。1988年10月，張力作出了他人生中的一項重大決定：辭去衣食無憂的公務(wù)員工作，下海。

剛開始張力搞裝修工程時沒有資本，就從小工程做起。就這樣，斷斷續(xù)續(xù)做了大概五年的時間，積累下了兩三百萬的資金。但那時的張力感覺到“裝修還是很難做的，而且資金積累也比較慢?！?/p>

1992年年底，張力發(fā)現(xiàn)“做地產(chǎn)機會更多一點”，就開始考慮并最終下定決心轉(zhuǎn)而投身房地產(chǎn)。正是這一決定，使他開始了與香港人李思廉堅持至今長達(dá)十余年的合作，并一步步地創(chuàng)造出了“富力地產(chǎn)神話”。

在廣州房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展時期，張力和合作伙伴李思廉承包了廣州低檔地區(qū)的房產(chǎn)項目，之后再以迅雷不及掩耳的速度將其盛裝推出。如今，富力集團(tuán)名下已有22個項目，開發(fā)面積已達(dá)300萬平方米。統(tǒng)計資料顯示，自1996年到2002年，富力集團(tuán)銷售額平均每年翻一番。

2002年富力集團(tuán)正式進(jìn)軍北京，以32億元天價拿地建富力城，當(dāng)年拿地，當(dāng)年開工，當(dāng)年回款。如今的富力已位居北京地產(chǎn)前三名。張力也因此得到了業(yè)內(nèi)人士“敢為人知不敢為”的評價。

富力第一次在北京拿地的時候在外人看來好像很驚險。

那是一塊三環(huán)邊上的地，147萬平方米。北京的幾大房地產(chǎn)商虎視眈眈，現(xiàn)代城老板潘石屹更是志在必得。

那是張力十幾年來第二次來北京，對北京市場不了解。他當(dāng)時拿了標(biāo)書，地產(chǎn)界的人士也不認(rèn)識，官員也不認(rèn)識，完全是憑自己的感覺。當(dāng)時因為商業(yè)保密，連公司的人都不知道，就投標(biāo)了。

北京那些地產(chǎn)人說廣東來了一個大傻瓜，花了那么多錢，成本是6000多萬，沒有錢賺，他們沒有想到富力成本控制比較好，這塊地買對了！

張力和搭檔李思廉10年沒紅過臉，在商界也是絕無僅有的。他們之間沒有簽署過任何一份文字的東西，大家講的都是信用。由此可知，兩人關(guān)系絕非一般生意上的伙伴可比。

而李思廉對此問題的表態(tài)，則更多是從公司整體運作層面出發(fā)，“我們公司比較注重團(tuán)隊精神，就是說我們不把公司的成就簡單看成是哪一個人或者哪一個部門的功勞?！?/p>

人物之二李思廉

李思廉，1957年出生，中國香港人，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系，現(xiàn)任富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長。李思廉大學(xué)出來的第一份工作是證券金融從業(yè)員，后來慢慢做起中國貿(mào)易，最后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。李思廉于1993年進(jìn)軍樓市并成功掘得“第一桶金”。此后僅用了短短十余年時間，以合理的價格、完善的配套、快節(jié)奏的產(chǎn)銷模式快速占領(lǐng)市場，將富力地產(chǎn)建成為一個全國綜合實力最強的地產(chǎn)業(yè)之一。2008年3月18日廣東省地產(chǎn)商會成立，李思廉出任首任會長。

李思廉1980年就做內(nèi)地的生意，經(jīng)常往返廣州，認(rèn)識張力是在1989年，最初決定一起合作是在1992年，1993年開始第一個項目。

李思廉在香港成長，目睹香港地產(chǎn)商的崛起過程，像李兆基先生、鄭裕彤先生、李嘉誠先生，他們80年代在香港的財富高速增長，讓人看到房地產(chǎn)項目貨如輪轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的財富效應(yīng)。

1990年代初，李思廉手上的一兩千萬資金，在香港只可以炒樓，沒條件做發(fā)展商，但在內(nèi)地便足以投資一個項目，這是一個很難得的機遇。當(dāng)時有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)也沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)謹(jǐn)，審批的手續(xù)很簡單，他們只需腳踏實地蓋樓，然后賣得快一點兒，貨如輪轉(zhuǎn)，產(chǎn)生現(xiàn)金流再投資其它項目。

由于審批手續(xù)很簡單，大部分發(fā)展商急功近利，大量地預(yù)售樓盤，拿到資金就去炒地皮，在政策一出，地皮跌價時，他們便回不了頭，項目就變成了爛尾樓。

富力地產(chǎn)司從1993年成立到現(xiàn)在沒炒過地，買的地都是用來蓋樓的，穩(wěn)打穩(wěn)扎。除了房地產(chǎn)外沒有涉足其它業(yè)務(wù)，在2001年之前從來沒離開過廣州，專心做好一個市場，賣點是實用一點、實惠一點。有些企業(yè)在某一時段可能發(fā)展比他們快，但他們用這個方法恰恰避過了所有的風(fēng)險，金融風(fēng)暴、非典、宏觀調(diào)控政策，幾乎對富力地產(chǎn)沒有什么影響。

李思廉曾說，把1997年前后作為一個切入點也挺有趣。很明顯的是從1997到2002年這段時間，剛好是香港地產(chǎn)發(fā)展的一個低迷期，一直到2003年都是，那時還有非典。在這段時間，除了內(nèi)地與香港對非典的恐慌很相似外，內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)起飛基本上沒有受到金融風(fēng)暴的任何影響，而且有在香港沒有的機遇。

從1995年開始，內(nèi)地很多城市都鼓勵搬離污染廠和解困廠，包括富力在內(nèi)的地產(chǎn)商可以買到一些較便宜的土地，他們藉此賺到了第一桶金。

公司特色

富力地產(chǎn)集團(tuán)一步一個腳印地實現(xiàn)企業(yè)從無到有、從小到大、從廣州向全國各地的擴張之路。富力地產(chǎn)一貫堅持務(wù)實的經(jīng)營作風(fēng)，從而成就了今天的輝煌。

十多年來，廣州共開發(fā)了包括富力廣場、富力桃園、富力半島花園、富力千禧花園、富力現(xiàn)代廣場、富力盈隆廣場、廣州富力麗思卡爾頓酒店和廣州富力君悅大酒店等27個商住項目。在廣州市民心中富力一向以性價比高著稱，是市民生活中觸手可及的一個成功的地產(chǎn)品牌。憑借11年的建造、營銷經(jīng)驗，富力在產(chǎn)品質(zhì)量、園林設(shè)計、社區(qū)配套、內(nèi)外園區(qū)規(guī)劃及物業(yè)管理等方面都有了長足的發(fā)展，成為客戶滿意度極高的房地產(chǎn)企業(yè)。

2003年富力成立了富力美好置業(yè)有限公司，盤活現(xiàn)有50萬平方米的商用物業(yè)。同時，富力推出了第一個大型商用物業(yè)——富力兒童世界，該項目總建達(dá)2萬多平方米，以一個月內(nèi)完成八成租賃的業(yè)績震驚業(yè)界。

2004年5月該項目又以100％出租率全面開業(yè)，對廣州童裝市場起到不容忽視的推動作用。富力兒童世界在下半年也將重拳出擊，將與省市相關(guān)的童裝專業(yè)協(xié)會合作，利用兒童世界的地段、硬件及布局優(yōu)勢，把兒童世界打造成為南中國標(biāo)志性、高素質(zhì)的童裝專業(yè)批發(fā)市場。

地方品牌

富力地產(chǎn)集團(tuán)在繼續(xù)保持對廣州樓市投資的同時，還積極拓展北京、上海、沈陽等市場容量較大的經(jīng)濟(jì)中心城市，將富力品牌向全國滲透，2002年3月上旬，富力地產(chǎn)集團(tuán)開標(biāo)31.5889億元，擊敗3家強勁對手，拿到北京廣渠門外東五廠的48萬平方米地塊。這次競投標(biāo)是中國有史以來最大招標(biāo)地塊；也是富力地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)業(yè)以來最大投資項目；同時也是“粵軍”北上最大幅度動作。

11年來，富力的發(fā)展已與廣州的城市發(fā)展、規(guī)劃連為一體，作為一個民營企業(yè)，其血液已流淌在這個現(xiàn)代化都市的命脈中。同時富力地產(chǎn)還熱心公益事業(yè)，各類捐贈遍及文教、衛(wèi)生、治安、敬老、扶貧等多個領(lǐng)域，累計超過5000萬元人民幣。2003年，在非典疫情席卷全國之際，富力地產(chǎn)捐贈200萬元，成為第一家向抗擊“非典”醫(yī)務(wù)人員捐贈的房地產(chǎn)企業(yè)。隨后，富力地產(chǎn)集團(tuán)又率先在“希望工程民營企業(yè)助學(xué)基金”下增設(shè)“富力地產(chǎn)希望工程助學(xué)基金”，捐出1500萬元幫助失學(xué)學(xué)生完成學(xué)業(yè)，造福社會。資金主要用于三方面：資助希望之星；援建希望小學(xué)；幫助貧困山區(qū)改善教學(xué)條件?！案涣Φ禺a(chǎn)希望工程助學(xué)基金”的捐贈將持續(xù)五年完成。僅在2003年，“富力地產(chǎn)希望工程助學(xué)基金”已捐資興建3所希望小學(xué)，資助404名小學(xué)生及200名大學(xué)生完成學(xué)業(yè)，其中20名更是來自于貴州貧困山區(qū)的失學(xué)兒童。在五年的時間里，富力地產(chǎn)將繼續(xù)把關(guān)愛送到每一個社會需要的角落。2004年6月5日，廣州慈善會十周年慶典現(xiàn)場，富力地產(chǎn)集團(tuán)又有驚人之舉，現(xiàn)場捐出100萬元后，又追加1000萬元捐贈給廣州市兒童福利院。截至今日，富力地產(chǎn)集團(tuán)已向廣州市慈善會累計捐贈2400萬元。

2005年～2009年，是世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變化極為動蕩的五年，中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)危機的大背景下堅挺行走，地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域扮演著重要角色。富力地產(chǎn)，作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，以“中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力五年連續(xù)第一名”的成績給中國經(jīng)濟(jì)注入信心。

2009年12月5日上午，“第八屆房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)信息發(fā)布會”在北京人民大會堂隆重舉行。國家統(tǒng)計局聯(lián)合中國行業(yè)信息發(fā)布中心正式公布：富力地產(chǎn)榮獲“2009中國大型房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)500強”綜合實力第一名。

這是富力地產(chǎn)自2005年至今連續(xù)五年蟬聯(lián)此項殊榮。這項排名從全國上萬家大型房企和建筑參選企業(yè)中嚴(yán)格評選而出，以房地產(chǎn)企業(yè)的完成投資額、銷售面積、竣工面積、經(jīng)營總收入、總資產(chǎn)等硬性指標(biāo)為評價標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2008年～2009年度在以上指標(biāo)上繼續(xù)領(lǐng)跑。

近年中國國際影響力持續(xù)上升，數(shù)據(jù)顯示，即使在備受金融危機困擾的2008年，中國依然為世界經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了20％的增長動力。在不久前舉辦的G20峰會上，中國經(jīng)濟(jì)被作為重點議題備受矚目；資產(chǎn)、汽車、房產(chǎn)消費等拉動內(nèi)需的指標(biāo)復(fù)蘇也異常明顯；股市、樓市的回升與年前赫然對照，表現(xiàn)突出。

富力地產(chǎn)，作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，在這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中，以完美的答卷連續(xù)五年順利通過市場的持續(xù)檢驗，向業(yè)界展示了一個優(yōu)秀民營房企的實力和地位。

富力地產(chǎn)走出了一條與眾不同的發(fā)展之路。它秉承“富而思進(jìn)、力創(chuàng)新高”的品牌理念，以“規(guī)劃與時俱進(jìn)，緊扣城市化建設(shè)”的建設(shè)精神和城市運營商的角色，在全國十多個城市核心地段布局落子，成功運營住宅、寫字樓、商場、公寓、高端酒店等各類項目80多個，擔(dān)負(fù)起更多的社會責(zé)任和市場期待。

專業(yè)人士評價，2009年，富力地產(chǎn)在產(chǎn)品品質(zhì)上實現(xiàn)了大幅度的提升。以富力地產(chǎn)廣州地區(qū)的項目為例，珠江新城的超甲級寫字樓富力盈信大廈及其在珠江新城首個豪宅項目富力·公園28，無論在產(chǎn)品定位、品質(zhì)打造，還是資源配套標(biāo)準(zhǔn)等，都明顯領(lǐng)先同類物業(yè)，從而帶動所在區(qū)域的物業(yè)價值提升。

據(jù)了解，富力地產(chǎn)還將其擁有的6年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗成功運用在住宅建設(shè)上，要求住宅、寫字樓等達(dá)到高端酒店、公寓的品質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。這讓人們看到了富力地產(chǎn)通過內(nèi)部完整產(chǎn)品鏈之間的優(yōu)勢互補，實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的升級，從而滿足更高端消費人群、居住人群需求方面所付出的心血和作出的努力。這一切，也體現(xiàn)了富力地產(chǎn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中尊重產(chǎn)業(yè)發(fā)展客觀規(guī)律，注重行業(yè)周期走勢，保持企業(yè)的均衡性、抗風(fēng)險能力、前瞻性以及強大有效的執(zhí)行能力。

或許，這些不足以表達(dá)富力地產(chǎn)在項目打造上的用心。但是可以肯定的是，在“中國大型房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)500強”中，上榜企業(yè)都擁有相對雄厚的資本實力，這500強在即將過去的2009年中，完成的投資額、竣工面積、銷售面積、總資產(chǎn)都極其龐大，在中國房地產(chǎn)整個行業(yè)中占據(jù)舉足輕重的份額。而富力地產(chǎn)，一個在廣州成長起來的民營房企，連續(xù)五年穩(wěn)居榜首，這樣的行業(yè)競爭力在中國內(nèi)地房企中實屬罕見。

根據(jù)富力地產(chǎn)近期公布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月30日，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售總額約人民幣226.21億元，同比增長58％，占全年協(xié)議銷售額目標(biāo)約98.4％，這也是富力地產(chǎn)連續(xù)第4年銷售額保持30％的增長；銷售面積共約220.5萬平方米，同比增54％?，F(xiàn)在看來，富力地產(chǎn)順利完成2009年230億元的銷售目標(biāo)，已沒有懸念。

富力地產(chǎn)有充足的土地儲備和產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)能力。據(jù)悉，截至2009年7月31日，富力地產(chǎn)土地總儲備建筑面積為2322萬平方米，分別布局在中心城市和發(fā)展?jié)摿薮蟮姆侵行某鞘校瑝蛉廖迥觊_發(fā)使用。接近年底，更是富力地產(chǎn)擴充土地儲備的高峰，單11月份公司新增土地建筑面積就達(dá)66.3萬平方米。

未來，富力地產(chǎn)將繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品線，提高精品率和工程檢測標(biāo)準(zhǔn)，爭取為整個行業(yè)樹立一個更高水準(zhǔn)的產(chǎn)品檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

地王故事

10.22億！北京富力奪得2009年北京地王——廣渠門外10號地！但在北京富力總經(jīng)理張輝的臉上，卻看不到多少輕松和喜悅。雖然商品房銷售良好，項目資本金比例下調(diào)，融資環(huán)境大有好轉(zhuǎn)，但市場不會忘記高價“地王”給開發(fā)商帶來的痛苦，開發(fā)商拿地需保持應(yīng)有的冷靜。

張輝向媒體表示，富力其實并不愿意拿“地王”，真心希望同行們在競爭時多一點理性，在政府供地謹(jǐn)慎的背景下，避免付出過高代價，減少土地在成本中的比例。富力希望政府能盡快適度加大土地供應(yīng)量，讓大家都能有所收獲，為未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供重要的先決條件。

張輝的一席話并不是作秀。拍賣現(xiàn)場的許多業(yè)內(nèi)人士都表示，超過1.5萬元/平米的樓面地價確實很貴，周圍的二手房價格普遍沒有超過2萬元/平米。雖說拿地價格較高，但廣渠門外10號地畢竟是兩年來北京出讓的首宗三環(huán)內(nèi)住宅用地，有相當(dāng)?shù)南∪毙裕涣Τ侵苓叺木频?、會所、商業(yè)乃至學(xué)校等配套設(shè)施很完善，只要嚴(yán)格控制成本，盈利還是沒問題的。

高價拿地這事兒如果放到上市公司身上，可能還容易理解。今年以來，資本市場對地產(chǎn)公司的偏好發(fā)生改變，凈負(fù)債率低、財務(wù)非常安全的公司漲幅偏低，而凈負(fù)債率高、積極拿地的公司漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏同行。如果資本市場對高價拿地重新認(rèn)可，那上市公司又何樂而不為？畢竟，拿地之后還能高價融資，最終埋單的還是投資者。

光環(huán)背后

2007年9月，東平新城一宗用地面積達(dá)64萬平方米的地塊被富力地產(chǎn)和深圳鼎力以47.05億元競得，成為總價僅次于祖廟東華里地塊的地王。拿地還不到2年，這一地塊卻因沒能在規(guī)定時間內(nèi)繳清土地款，于2009年7月份被佛山市國土部門收回，2.4億元的競買保證金也被罰沒。國土部門透露，數(shù)十億出讓金只“交了一點點”。

東平新城，該地塊的掛牌底價為23.21億元，曾吸引多家發(fā)展商競買，最終被富力地產(chǎn)和深圳鼎力于2007年9月19日以超底價1倍的價格競得。按當(dāng)時的土地出讓合同，買受人于簽訂出讓合同之日起十天內(nèi)繳納成交價30％的首期地價款，三個月內(nèi)再支付20％、六個月內(nèi)再支付20％、九個月內(nèi)再支付15％、十二個月內(nèi)再支付15％，等于一年內(nèi)繳清。據(jù)此，富力地產(chǎn)應(yīng)該到2008年9月底付完地款。佛山市國土局一相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，富力地產(chǎn)和深圳鼎力沒有按照合同規(guī)定的期限付完地款，因此他們依法在2009年7月份將這塊地收回，并沒收其2.4億元保證金。

拿地近兩年，富力地產(chǎn)和深圳鼎力具體付了多少錢？市國土局另一負(fù)責(zé)人沒作具體回答，只稱“交了一點點?！边@塊地何時會再次舉行公開招拍掛？該負(fù)責(zé)人說，因為地是東平新城的地，東平新城管委會正在籌劃此事，“具體什么時候舉行招拍掛，由東平新城管委會那邊確定?！庇忻襟w曾就此事向東平新城管委會相關(guān)人士求證，對方表示目前關(guān)于這一地塊的一些信息“暫時無法披露”。

富力地產(chǎn)：年報仍將地塊列為土地儲備

2007年完成招拍掛程序后，A、B地塊一直沒有開工建設(shè)。針對近日地塊被政府收回，富力地產(chǎn)并未對此事作出正式回應(yīng)。

在2009年3月份，富力地產(chǎn)相關(guān)人士曾表示，受到種種因素困擾，佛山東平新城項目的確進(jìn)展較為緩慢。在2009年3月17日富力地產(chǎn)發(fā)布的2008年度業(yè)績公告的“土地儲備”部分，仍然將佛山地區(qū)近251.7萬平方米的建筑面積，列為公司在珠三角地區(qū)僅次于廣州市最大的一筆土地儲備。

但在富力地產(chǎn)網(wǎng)站主頁的公司簡介部分，“公司的業(yè)務(wù)已擴展至北京、上海、天津、重慶、成都、海南、西安、江蘇、沈陽、太原、惠州等十多個城市和地區(qū)，基本上已實現(xiàn)全國性的布局策略”的表述中，佛山的名字并未在其中出現(xiàn)。

這一地塊遭遇回收的消息，在佛山一些房地產(chǎn)發(fā)展商中不脛而走。一家不愿意透露姓名的房地產(chǎn)發(fā)展商也證實，富力地產(chǎn)東平新城地塊確實已經(jīng)被“政府收回”。這位發(fā)展商表示，這一地塊被收回之后，應(yīng)該會在一段時間之后出現(xiàn)在土地市場上，由于地塊本身的條件不錯，他們都“比較感興趣”。

業(yè)界分析：樓市寒流加重發(fā)展商負(fù)擔(dān)

富力地產(chǎn)和深圳鼎力在2007年拿下的這一地塊，是當(dāng)時佛山中心城區(qū)推出的最大一宗商住地塊。業(yè)界分析稱，這一地塊出讓之后，全國的房地產(chǎn)市場遭遇“9·27”新政之后的調(diào)整期，加上這一地塊開發(fā)條件較為嚴(yán)格，可能加重發(fā)展商負(fù)擔(dān)。

2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“9·27新政”，對第二套房貸首付款等進(jìn)行了政策收緊，房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道。業(yè)內(nèi)人士透露，包括富力地產(chǎn)在內(nèi)的多個房地產(chǎn)巨頭，在新政出臺后直到2009年之前，資金鏈普遍都比較緊張。

而根據(jù)相關(guān)的《掛牌出讓文件》，這一地塊在2011年底前須在A地塊上開發(fā)30萬平方米以上商業(yè)金融部分，其中不低于80層的標(biāo)志性建筑必須竣工并投入使用，白金五星級酒店必須建成并投入運營。同時規(guī)定，作為居住用途的B地塊的開發(fā)時序與A地塊同步同比例進(jìn)行且分兩期實施。

沒有80層高樓，只有荒草連天

富力地產(chǎn)和深圳鼎力拿下的東平新城地塊共分A、B兩大地塊。其中A地塊位于東平新城裕和路以北、天虹路以南、文華南路以西、嶺南大道以東。A地塊總用地面積442823平方米，凈用地面積313505平方米，該地塊用途為，商業(yè)金融用地，兼容辦公用地。

B地塊位于東平新城裕和路以北、文華南路以東，總用地面積200301平方米，凈用地面積159217平方米，該地塊為居住用地。

放眼望去，周圍已經(jīng)長滿了草，中間夾雜一些小樹，沒有任何建筑物。在東平大橋向東側(cè)眺望，地塊緊臨嶺南大道和東平大橋，附近就是世紀(jì)蓮體育中心、佛山新聞中心和佛山公園，交通配套完善，臨近規(guī)劃中的東平新城綜合交通樞紐。

在離該地塊西側(cè)不到1公里處，2007年初拿地的招商·依云水岸，作為目前東平新城唯一一個進(jìn)入市場的房地產(chǎn)項目，據(jù)稱在今年銷售得非常出色。3月10日，樓盤推出首批高層洋房，三天內(nèi)就售出490多套貨量中的9成，成為當(dāng)時佛山中心區(qū)域單盤銷售套數(shù)最高的項目之一。

A、B兩地塊，是富力地產(chǎn)自1994年于廣州成立以來在佛山拿下的首個項目。在拿到這一地塊之后，富力地產(chǎn)表示，東平新城項目是富力除天津梅江灣項目之外最大數(shù)額的土地購買，將會規(guī)劃發(fā)展為公司的一個大型綜合項目，其中包括中高檔住宅樓群以及相應(yīng)的配套。值得一提的是，這一地塊的商業(yè)用地部分未來將建設(shè)80層以上的地標(biāo)性商業(yè)大廈，住宅部分要求套型建筑面積90平方米以下的需達(dá)到住宅總建筑面積的70％以上。

宏圖猶在耳邊，不知未來完成它的將是誰。

業(yè)界觀點

對新城房地產(chǎn)開發(fā)是好事

世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理劉世恩：這一因為種種原因沒能及時開發(fā)的地塊被政府回收是個好事。該地塊整體條件非常優(yōu)越，今年東平新城的建設(shè)也在不斷提速中，相信比較有實力的發(fā)展商對這一地塊有購買意向。這一地塊是否又將創(chuàng)下高價還很難判斷，但以其較大的規(guī)模和不錯的位置來看，會以一個合適的價位成交。

三、SOHO中國：民企最大的IPO

公司背景

1987年，20多歲的潘石屹從機關(guān)辭職下海。

1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國有限公司（前身為北京紅石實業(yè)有限公司）。自公司創(chuàng)建以來，兩人共同開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項目，分別為：SOHO現(xiàn)代城（10幢30層高的大廈，共包括2200套公寓和商鋪，于2000年竣工）；博鰲藍(lán)色海岸（115棟河畔豪華別墅，2002年竣工）；建外SOHO（北京心臟地帶規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目之一，為北京引領(lǐng)創(chuàng)建了一個時尚現(xiàn)代化的商業(yè)社區(qū)，目前該項目尚在建設(shè)之中）；長城腳下的公社（由12位亞洲建筑師設(shè)計完成的一個當(dāng)代私人住宅建筑藝術(shù)收藏館，并在2002年威尼斯雙年展上榮獲大獎）。他開發(fā)的樓盤占北京CBD近一半的銷售額。

1996年，潘石屹創(chuàng)辦項目公司北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司，開發(fā)SOHO現(xiàn)代城。

1999年底，潘石屹與張欣的《SOHO現(xiàn)代城·居家辦公·酷.com》出現(xiàn)在諸多媒體上，SOHO的概念被正式推出。

2002年潘石屹受到國內(nèi)外媒體的普遍關(guān)注和熱門報道，其中有時代周刊、CNN、中央電視臺、華爾街日報以及南華早報等。時代周刊曾在2002年11月刊中這樣報道潘石屹：“房地產(chǎn)商潘石屹給中國一貫單調(diào)的公寓和寫字樓帶來了明快的色彩……潘石屹的樓盤在品位上已國際化?！?/p>

2005年6月20日，由SOHO中國有限公司出資并全權(quán)管理運營的公益慈善機構(gòu)——SOHO中國基金會面世。

純粹的商人

潘石屹于1963年10月出生在甘肅天水，從小過著貧窮的生活。1980年，他考入位于河北的石油管道學(xué)院，三年大專畢業(yè)之后，分配到了廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室。在那里，他的聰明和對數(shù)字天生的敏感博得了領(lǐng)導(dǎo)的賞識，并被確定為“第三梯隊”。

1987年，潘石屹變賣了自己所有的家當(dāng)，毅然辭職，揣著80元錢來到深圳。

由于語言不通，飲食不適應(yīng)，深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。兩年后，公司正好要到剛剛建省的海南設(shè)立分號，認(rèn)為“不能錯過歷史機會”的潘主動請纓南下海南，迎來了他自認(rèn)為最多姿多彩的人生階段。

1991年，海南的經(jīng)濟(jì)遭受了第一次低潮，許多淘金者紛紛回到內(nèi)地，潘石屹和幾個朋友成立了海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司，開始炒房，淘到了第一桶金200萬元。

1992年，潘石屹到北京成立了北京萬通實業(yè)有限公司，開發(fā)了萬通新世界廣場。通過廣告宣傳和定價策略以及香港利達(dá)行的推廣，萬通新世界寫字樓賣到當(dāng)時市價的三倍，成為北京房地產(chǎn)界一個里程碑式的項目。

1994年4月，潘石屹結(jié)識了在華爾街高盛銀行工作當(dāng)時正在內(nèi)地尋找投資對象的張欣。同年10月兩人閃電結(jié)婚?；楹?，張欣干的第一件事，就是把潘石屹衣柜里的所有衣服都扔掉，全部按她的審美標(biāo)準(zhǔn)換新的。好在潘石屹并不像大多數(shù)中國男人那樣，不輕易認(rèn)同妻子的審美標(biāo)準(zhǔn)，誓死都要捍衛(wèi)自己的自尊心。他不僅任憑張欣打理，還悄悄地努力學(xué)習(xí)。

盡管夫妻倆在事業(yè)上一樣輝煌，在家事上，張欣要比潘石屹花費更多的心思和時間。家里大到買房子、裝修、買家具，小到請阿姨、請司機、日常的家庭瑣事，都是張欣的事情。在這一點上，潘石屹毫不掩飾對夫人的贊許和欣賞。他說：“正因為有了這么一位賢惠與優(yōu)秀的好太太，家務(wù)分工經(jīng)常引起爭端的問題，在我的家里幾乎不存在。”不僅如此，張欣還把潘石屹打造成為地產(chǎn)界第一娛樂明星，讓潘石屹在電影《阿斯匹林》中成功塑造了一個海歸形象。潘石屹感慨地說，“自己能取得一些成就，應(yīng)該說還是妻子成就了自己。”

1995年，夫妻兩人創(chuàng)立了SOHO中國有限公司，公司開發(fā)的第一個項目就是SOHO現(xiàn)代城。

SOHO中國成立的十幾年來開發(fā)出一系列項目，SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸、建外SOHO、長城腳下的公社、SOHO尚都以及正在被眾人關(guān)注中的朝外SOHO。盡管每一個在同級別市場上都可謂價格不菲，但都是以“創(chuàng)造力”超越于“奢華”的物業(yè)類型。尤其是長城腳下的公社，理念之大膽，設(shè)計之前衛(wèi)，在中國乃至全球更是空前。潘石屹讓12位建筑師放開手腳，極盡想像，努力設(shè)計出屬于這個時代的前衛(wèi)建筑。單單這種開發(fā)理念，就具有濃厚的理想主義色彩，以至于好多人認(rèn)為這樣的房子“不是用來住的”、“另類的徹底極至”。但是，威尼斯建筑雙年展以及法國蓬皮杜中心把至高的榮譽頒給了這個項目。潘石屹對于產(chǎn)品設(shè)計的價值創(chuàng)新也得到了國際的肯定。

2000年，為了開發(fā)建外SOHO，潘石屹又注冊成立了項目公司北京紅石建外房地產(chǎn)有限公司，在北京CBD核心區(qū)建設(shè)建筑面積為70萬平方米的商住綜合項目。鑒于潘石屹操作項目的口碑，這個項目在沒有投入多少廣告費用的情況下，取得了驕人的銷售成績。

2003年初，SOHO中國的上市努力宣告失敗，潘石屹重新回到房地產(chǎn)行業(yè)，一門心思地進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)和銷售，他的建外SOHO連續(xù)兩年成為北京樓盤的銷售冠軍。

2004年，在政府對建設(shè)用地進(jìn)行總體控制的大前提下，潘石屹通過“雞蛋換糧票”的辦法獲得“尚都國際”二期的開發(fā)權(quán)，改名為“SOHO尚都”。

“我是一個純粹的商人?！迸耸僭?jīng)對媒體說，“不管做什么行業(yè)，只要純粹就好了，人就怕不純粹。”

在他看來，商場上沒有什么固定的規(guī)則，只有一個目的，那就是賺錢。潘石屹曾經(jīng)說，不賺錢的商人是不道德的。不賺錢你就不能確保自己的生活，不能給員工好的工資福利待遇，不能給國家上交利稅，不能給客戶帶來實惠。

為了賺錢，他可以打破所有的規(guī)矩套套。在產(chǎn)品設(shè)計方面，當(dāng)別人都在做毛坯房的時候，他最先想到做精裝修房，當(dāng)別人都在按照規(guī)定做面積多大、窗臺多高的普通住宅的時候，他做了活動組合空間、落地大玻璃的SOHO。

潘石屹一直強調(diào)自己生產(chǎn)的房子不同于市場上純粹的寫字樓或者普通公寓，當(dāng)更多的人把市場定位在大眾的住宅項目或者小眾的高檔項目的時候，潘石屹卻堅持給那些處于發(fā)展階段的“創(chuàng)造階層”蓋房子。

在中國房地產(chǎn)業(yè)，他不是最有錢的，他的紅石公司也不是規(guī)模最大的，但他無疑是最會吸引人眼球的。

實際上，他不光跳出了房地產(chǎn)媒體圈，而且已經(jīng)跳出了國內(nèi)媒體圈，逐漸進(jìn)入到國外媒體的報道選題中。

在競爭激烈的房地產(chǎn)市場，他憑借自己的策劃和應(yīng)變，屢屢出手又屢屢得手。但是，從海南島炒樓至今，潘石屹從來就沒有離開過房地產(chǎn)行業(yè)。

潘石屹非常隨和，也非?？蜌狻Ｔ谙蚰吧私榻B他的員工的時候，從來不說“這是我的員工某某某”，而是說“這是我的同事某某某”，一詞之差，反映出來的卻是一個人的修養(yǎng)和胸懷。

在潘石屹的公司里，員工需要努力的方向是，在公司站住腳；公司需要努力的方向是，在市場上站住腳。

在這個公司，只要是必須，兄弟部門從來不會推諉扯皮，因為大家都非常明白，最終的目的就是解決問題。

對于他的項目，他需要去推廣；對于他的公司，他需要考慮發(fā)展，這些都在他的日常活動中。

如果說大多數(shù)員工的工作是在公司內(nèi)部進(jìn)行的話，潘石屹需要花時間去主要面對的是市場。

當(dāng)市場比較“?！钡臅r候，速度是制勝的關(guān)鍵；當(dāng)市場表現(xiàn)出“熊樣”的時候，也應(yīng)該做好快跑的準(zhǔn)備。

中國的女“大衛(wèi)·科波菲爾”

在公眾看來，張欣最突出的標(biāo)簽是潘石屹。但人人都知道，張欣并不只是潘石屹背后那個隱忍的女人，她果敢，目的明確，不達(dá)目的不罷休。用了14年時間，張欣在中國的商業(yè)圈中勾勒出自己的輪廓。

張欣的父母是旅居緬甸的中國移民，50年代回到北京，在外文局做翻譯，她母親曾給周恩來和鄧小平做緬語和漢語的雙向翻譯。

1980年，14歲的張欣跟著母親來到香港，棲身在一間極小的房子里，她分別在服裝廠、電子制造廠等地方干最低級的工作?！笆裁磿r候我一個月能賺到1400塊錢多好啊。”張欣對媽媽說。為了實現(xiàn)目標(biāo)，她每天下了班都風(fēng)雨無阻地去讀夜校。

張欣在信差、辦公室秘書兼財務(wù)等工作中緩慢前進(jìn)，但是沒有明顯改善。一次，一個兒時的伙伴來到香港，對她說“你現(xiàn)在的生活太糟糕了，你應(yīng)該去英國?！?/p>

張欣帶著積攢的3000英鎊去了英國，開始了自己一生最重要的一段提升過程。她先就讀于蘇塞克斯大學(xué)，接著在劍橋大學(xué)攻讀經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。這以后，張欣的履歷光鮮耀眼，如任職巴林銀行、高盛、旅行者集團(tuán)的投資銀行家等。

1994年，張欣回到闊別17年的北京定居。她面臨這樣一個中國：生機勃勃的經(jīng)濟(jì)和陳舊的制度框架共存，在北京成立一個新公司最多要蓋幾十個公章；14年的社會分化造成了豐富的階層，但是很少人對這些階層有足夠的認(rèn)識；驚人的外資投入增長和驚人的信息不對稱；海外留學(xué)歸國人數(shù)以年均13％的增長率增長，在未來8年內(nèi)將達(dá)到14萬人，其中絕大部分選擇京滬兩市落腳。

張欣本人的經(jīng)歷是一部中國版的《大衛(wèi)·科波菲爾》，不過主角是女性。文革中父母劃清界限，5歲隨母親下干校，玩具是幾頭小活豬；14歲到香港，做電子元件廠女工；用打工攢的錢去英國讀秘書學(xué)校，一路讀到劍橋；到華爾街高盛銀行做投資顧問，嫁給潘石屹，然后成為中國當(dāng)今建筑業(yè)最杰出的女性。

那時候的張欣，據(jù)說已經(jīng)有了面對維多利亞海灣的房子和年薪超過百萬的工資。而潘石屹是北京萬通實業(yè)股份有限公司的一分子，那時萬通還尚未分家，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也沒有現(xiàn)在這樣火爆。

在朋友的引薦下，她認(rèn)識了潘石屹。那個場景許多雜志均有所記錄，潘石屹穿著紫紅色的西裝，花領(lǐng)帶，白皮鞋，戴眼鏡，頭發(fā)有點兒禿，非常瘦小。

1995年，張欣放棄了華爾街的工作，搬到了潘石屹以前住的恩濟(jì)花園，和潘石屹注冊了公司。

一個在國外生活了15年的女人，和一個未出過國、一句英語不會說、滿口甘肅天水口音、和人說話都要拿筆和本子以便別人聽不明白時寫出來的這樣一個人結(jié)婚了。

張欣的長期海外生活經(jīng)歷和教育背景使她的思維方式、知識結(jié)構(gòu)和信息占有都與中國“土產(chǎn)”商人非常不同，為此她曾與潘石屹朝夕相斗。但是，當(dāng)他們相互理解和接受之后，這對搭檔就成了中國最完美的商業(yè)組合。由于張欣對世界幾大城市建筑有長期的切身體驗，她為潘石屹引入了更精致、開放和相對先鋒的建筑概念。潘石屹憑著自己在中國房地產(chǎn)業(yè)15年的經(jīng)驗和資源把這些概念付諸實施。也正是因為這種互補，他們才能夠在提倡西方大都市生活的同時，成為亞洲藝術(shù)家的保護(hù)者，并且不放棄一個成功商人的原則。

張欣意識到，商業(yè)化程度的日益加深改變了北京城的中心，天安門廣場不再是城市居民生活的中心了。計劃經(jīng)濟(jì)下的城市規(guī)劃已經(jīng)不合時宜，至少，對生活區(qū)、工作區(qū)、商業(yè)區(qū)的劃分不再合理。至今，北京的生活還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是舒適的。當(dāng)越來越多的人抱怨從家里到辦公室或者商場的距離過于遙遠(yuǎn)時，改變原有市政區(qū)域劃分的概念就變得迫切了。此外，不斷增加的城市交通壓力也需要道路建設(shè)以外的解決辦法，最簡單的辦法就是將辦公、住宅和商用建筑合一。

張欣認(rèn)識到建筑應(yīng)當(dāng)為人們的生活提供最多的可能性，是在SOHO現(xiàn)代城計劃半途中形成的。而在建外SOHO計劃中，張欣將這個理念完整地貫穿了它的整體設(shè)計。建外SOHO的宣傳冊以“大都市的活力與瘋狂”為標(biāo)題，其開篇定調(diào)：大城市的生活是人群的生活、消費的生活、找樂的生活——建外SOHO的生活，將購物、觀看、餐飲、娛樂作為接下來的關(guān)鍵詞，赤裸裸地“引誘”商家投資的詞句到了宣傳冊中間才出現(xiàn)幾頁，接下來你會看到一群“國際游客”對世界各大城市的描述。張欣本人這樣描述建外SOHO：“和紐約、倫敦、巴黎的市中心一樣?！焙茱@然，建外SOHO最可能吸引的是這樣一群人：受過高等教育、工作體面、對信息反應(yīng)靈敏、精力充沛、對西方文化和生活有好奇心和親近感。

但是張欣的愿望比這要多得多，她滿懷熱情地回憶紐約SOHO區(qū)的魅力：“紐約的SOHO為什么讓你感興趣，因為在它周圍博物館、PRADA店、餃子館、熱狗攤都聚集在一起，是社會自然發(fā)展的結(jié)果?！?/p>

張欣已經(jīng)不是一個建筑商，而是一個小型社會的設(shè)計者。

這個小社會里有張欣童年樂園的影子，“我小時的北京給我特別美好的記憶，沒有車的街道，人和人生活的接近，不知道什么叫危險、危機、壓力，我再也想象不到什么樣的社會狀態(tài)能讓我經(jīng)歷這樣的生活。在干校也是。我不知道是否因為當(dāng)時年紀(jì)小的緣故。”

樂園一旦失去，永遠(yuǎn)不能復(fù)返。

張欣與建筑藝術(shù)的契機是在1997年?，F(xiàn)代城公寓動工后，她和潘石屹想在郊區(qū)為自己建一個家。那是風(fēng)光很美的一個地方，蒼茫的青山，挺拔的樹木，嶙峋的山石。整個房子蓋了拆，拆了蓋，在建成兩年后一直沒有消停，總是在修房子。

“山語間”的整個修建過程，把張欣帶進(jìn)了建筑學(xué)這個圈子。高高的鋼柱，石墻，大窗戶——又大又深，卻灑滿陽光。2000年，潘石屹買下了一塊長城附近的地，原本這塊地是要修高爾夫球場。張欣突發(fā)奇想，“我們能不能做一百個山語間？”

他們進(jìn)行了分工，與國外的聯(lián)系、建筑設(shè)計、運營管理等由張欣打理，而商業(yè)談判、銷售、政府聯(lián)系則由潘石屹負(fù)責(zé)。

潘石屹曾將他們的分工做了一個形象的比喻：以前耍猴的，先要有人敲鑼，他就是那敲鑼的；然后有人出來耍猴，這就是張欣；最后出來拿著帽子收錢的又是他。

2004年7月12日，張欣榮獲2004年“亞洲之星”稱號。

SOHO中國2007年上市，募集了19億美元資金，在當(dāng)年的《福布斯》富豪榜上，張欣排名在潘石屹之前，有媒體戲謔說，潘石屹是替老婆打工的。

從紡織女工到華爾街精英，從一個女性管理者到優(yōu)秀的建筑藝術(shù)推動者，再到兩個孩子的母親，張欣用自己特有的方式讓她生活中的各種可能性落地生根。

張欣和潘石屹是中國當(dāng)下新銳商人的代表。他們經(jīng)歷過困難年代的磨練，但是沒有像其父輩一樣浪費全部青春；他們敏銳地把握時代賦予的機會，為自己爭取到最好的教育和創(chuàng)業(yè)條件；他們不受職業(yè)和行業(yè)規(guī)則的束縛，敢于創(chuàng)新，但是并不脫離本土市場的需求。

潘石屹名言

中國有幾個老百姓最想揍的人，陳水扁排在第一，任志強排在第二。

在博鰲論壇的房地產(chǎn)分論壇上，我坐的位置不好。主持人提一個問題，總讓我先發(fā)言，每次我發(fā)言結(jié)束，任志強就開始批判我。有媒體總結(jié)，他在這次論壇上批判了我三次。任志強的習(xí)慣就是你說東他一定說西；你說西了，他又開始說東，而且喜歡用批判的方式表達(dá)自己的觀點。我有點懷疑任志強如果不在批判、亢奮和反叛的狀態(tài)下，可能就無法表達(dá)自己的觀點，尤其是在會議、論壇上。

（馮侖：真正懂佛的是易小迪，潘石屹是裝神弄鬼。）當(dāng)時，我聽了很生氣?，F(xiàn)在我才明白，對上帝、佛、靈魂誰也不可能百分之百地理解，世界上最有學(xué)問，最聰明的人也是如此。但我們首先要有一個態(tài)度，追求真理的態(tài)度。（《一封關(guān)于“上帝”和“靈魂”的回信》）

當(dāng)我們還是一個蛋時，就已經(jīng)具備了與眾不同的基因，隨后才長成了雄鷹。

做生意不能看一群人說得怎么樣，而要靠嗅覺，但這些往往說不出來。

成功不是從教條主義中能得來的，而是一種在現(xiàn)實中獲得的經(jīng)驗主義。

在商業(yè)的背后，一些理想主義、教條主義確實很難行得通。而一些實用主義、經(jīng)驗主義、機會主義的東西往往行得通。

世界太復(fù)雜了，市場太復(fù)雜了，我也想不明白，想不明白我就摸著石頭過河。

公司特色

SOHO中國在北京CBD核心地帶共計開發(fā)面積超過155萬平方米，已經(jīng)完成和正在建設(shè)的項目有：47萬多平方米的“SOHO現(xiàn)代城”、68萬多平方米的“建外SOHO”、17萬多平方米的“SOHO尚都”、15萬多平方米的“朝外SOHO”以及近8萬平方米的“光華路SOHO”；同時，SOHO中國在北京長城腳下和海南博鰲分別開發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)建筑項目“長城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。SOHO中國現(xiàn)正在開發(fā)的三里屯SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街南側(cè)，周邊商業(yè)繁華，建筑面積47萬平方米，是SOHO中國到目前為止開發(fā)金額最大的大型綜合項目。

SOHO中國開發(fā)的每個項目都取得了巨大的商業(yè)成功。作為中國最知名的房地產(chǎn)品牌，SOHO中國入選2006年《財富》雜志中文版評選出的“最受贊賞的中國公司”全明星榜。SOHO中國是當(dāng)前北京最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在北京CBD的五個項目開發(fā)量占CBD總開發(fā)量的五分之一，其店鋪數(shù)量接近2000家，規(guī)模在CBD所有商業(yè)物業(yè)中居于首位；銷售額占北京CBD的39％，獨占CBD三分江山；自1999年以來，連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷售冠軍；自2003年以來，連續(xù)三年成為中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅前三名。

SOHO中國目前在中國開發(fā)項目的總面積為245萬平方米。

2007年10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，創(chuàng)造了中國民營企業(yè)最大的IPO以及亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。2008年3月SOHO中國自上市以來第一次發(fā)布年度業(yè)績報告。SOHO中國2007年營業(yè)額較2006年增長300％，至69.54億元人民幣；而純利則飆升477％，至19.66億元人民幣。

地王故事

2009年9月3日，剛收入“上海第一爛尾樓”，SOHO中國再次發(fā)力北京土地市場。經(jīng)過245輪激烈競價后，SOHO中國旗下的北京新幕世紀(jì)投資管理有限公司與星潤實業(yè)有限公司聯(lián)合體力克群雄，拿下望京B29項目用地。高達(dá)40億元的成交價，無疑使這塊地成為北京市2009年的商業(yè)地王。據(jù)SOHO中國董事長潘石屹透露，該項目將于2011年推向市場。

資料顯示，望京B29項目用地東至阜通西大街，南至阜安東路，西至望京街，北至阜安西路，位于望京核心區(qū)域。該地塊規(guī)劃建筑面積達(dá)392265平方米，如果加上地下面積，總建筑面積近50萬平方米。其中商業(yè)面積約5萬平方米，寫字樓面積約35萬平方米。按40億元的成交價計算，該地塊溢價率164％，樓面地價達(dá)10197元/平方米。

潘石屹認(rèn)為，這個價格比較合理，因為該地塊位于望京核心，而且限高為200米。建成后，將成為機場進(jìn)京后第一個標(biāo)志性建筑，而且目前有微軟、西門子、奔馳等大型跨國公司為鄰，因此他對該地塊的未來很有信心。據(jù)其透露，目前測算的寫字樓部分價格為3萬元/平方米左右，商業(yè)部分為5萬元/平方米左右。不過，最終具體價格還要看2011年開始銷售時的市場情況。

據(jù)了解，有7家公司參與了該地塊的報價，4家公司參與了最后的競價，除了SOHO中國和一家神秘企業(yè)外，參與企業(yè)都是國企，如首開、城開、中國建筑、華潤、遠(yuǎn)洋。潘石屹認(rèn)為，SOHO中國之所以能在國企的包圍中成功突圍，主要因為望京B29項目用地是商業(yè)金融用地，國企基本是以開發(fā)住宅為主，很少涉及商業(yè)。潘石屹表示，該項目的買進(jìn)使SOHO中國未來4年的可銷售產(chǎn)品達(dá)到500億元人民幣，按計劃，該項目將于2013年竣工。

四、大連萬達(dá)：亞洲第一民營地產(chǎn)

公司背景

2010年全國政協(xié)會議召開期間。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在政協(xié)分組討論會上給房地產(chǎn)把脈，對其存在的癥結(jié)開出了三張“藥方”。

第一個藥方：

“房價的核心問題是供求關(guān)系，應(yīng)當(dāng)增加土地供應(yīng)量?！蓖踅×执蛉ふf，“其實只要忽悠一下，說明年開始土地供應(yīng)量增加一倍，實際上不用增加，房價立馬就穩(wěn)住了?！彼г箛敛块T不承認(rèn)供求決定價格的規(guī)律。

第二個藥方：

“其次，改變土地出讓方式，不要提價高者得?！痹趺锤模客踅×终J(rèn)為應(yīng)當(dāng)鼓勵招標(biāo)出讓方式，招標(biāo)只有一次出價機會，一般不會出現(xiàn)地王?！罢袠?biāo)也能切斷地方政府對土地財政的依賴?！彼f，“誰喜歡地王？地方政府?！?/p>

第三個藥方：

將保障房建設(shè)納入官員政績考核體系?！氨Ｕ戏坷鲜墙ú粔?，為什么？關(guān)鍵問題在它不是硬性指標(biāo)，不和官員政績掛鉤，基于道德層面的呼吁沒有實際效果?！?/p>

“這三招都用上，我覺得房價肯定能降?！蓖踅×脂F(xiàn)場“打包票”。

南有萬科，北有萬達(dá)

翻開萬達(dá)的創(chuàng)業(yè)史很容易發(fā)現(xiàn)，這是一個總能“快人半拍”的企業(yè)：在大連率先從事舊城改造，在東北率先進(jìn)行股份制改造，在全國率先參與足球也率先退出足球，在地產(chǎn)界率先開創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，率先嘗試“房地產(chǎn)信托基金”……總是快半拍最終讓這個曾瀕臨破產(chǎn)的區(qū)辦小企業(yè)成長為今天資產(chǎn)超百億的地產(chǎn)巨頭。

王健林，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長，1954年生于四川，1970年12月在沈陽軍區(qū)服兵役，1986年7月任西崗區(qū)人民政府辦公室主任，1989年1月任西崗區(qū)住宅開發(fā)公司總經(jīng)理，1992年8月任大連萬達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司總經(jīng)理。

1988年，萬達(dá)創(chuàng)業(yè)。這一年，王健林剛剛從部隊轉(zhuǎn)業(yè)落戶大連，從大連市西崗區(qū)政府辦公室主任的位置上，請纓“主政”西崗區(qū)住宅開發(fā)公司，一個欠債149萬元、瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)。

那個時候的他對房地產(chǎn)行業(yè)還非常陌生，然而這個“門外漢”卻很快選擇了一個同行前輩不敢或者不屑于的項目，舊城改造。拆遷回遷問題雜、成本高，沒人愿意干，實際上，萬達(dá)也沒有別的辦法，那個時候開發(fā)項目要“配額”，萬達(dá)拿不到，而舊城改造能得到政府的支持。

當(dāng)時在大連市政府南面，有一個“棚屋區(qū)”，很不雅觀，領(lǐng)導(dǎo)對前來跑“配額”的王健林說：“就這里，你想開發(fā)多少都行！”然而，回家一算成本，每平方米的造價正好是當(dāng)時大連的最高房價1200元，難怪沒人愿意干！

初涉商海的王健林還是決定一搏，結(jié)果大獲成功。“棚屋區(qū)”被改造成大連今天著名的“北京街”，“800多套房子，一個月就賣完了，一下子掙了一千多萬！”

其實，就是做了幾點創(chuàng)新，一是推出130多平米的大戶型，二是在北方率先設(shè)計了明窗大廳，三是采用了鋁合金窗。

嘗到甜頭的“開發(fā)公司”開始將改造當(dāng)成自己的“主業(yè)”，當(dāng)其他同行回過神來的時候，王健林已經(jīng)成了改造大連舊城區(qū)的“專業(yè)戶”。

然而，他的苦惱也隨著利潤而來，原有的舊體制根本無法讓企業(yè)展開手腳。

一個廣為流傳的故事是，為了辭退兩個“霸道”的司機，王健林最終要跑到市領(lǐng)導(dǎo)面前以辭職“相挾”，才能辦到。而王健林心里最不能忘的，是那次員工集體“公費旅游”事件。

員工跟著王健林連續(xù)埋頭干了兩年多，第三個五一節(jié)，大家提議平時加班加點卻不能加工資，能不能出去集體旅游一下，王健林想那也是應(yīng)該的??！于是，包了幾輛大巴，到一個景點，大家開開心心過了個周末。然而，他們還沒有回來的時候，舉報已經(jīng)到了市紀(jì)委。節(jié)后上班第一天，王鍵林得到消息，給他的處分是“警告”或者“通報批評”。最終，在區(qū)紀(jì)委求情下，免去處分，但“每名員工必須把公費200元補回來”。這件事情對王健林打擊很大，迫使他開始關(guān)注企業(yè)制度問題。

1991年，當(dāng)國家體改委和大連市體改委準(zhǔn)備在大連選擇三家企業(yè)作為東北首批股份制試點企業(yè)的時候，許多人都不愿意干，王健林卻積極申請了，并成功爭取到了名額，從而在企業(yè)制度改造上，在整個東北先行了一步。幾年后，原有的國有股份徹底退出萬達(dá)，王健林開始持有萬達(dá)股份，真正成為了一名商人。

住宅房地產(chǎn)開發(fā)是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，公司至今累計開發(fā)量超過1000萬平方米。萬達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)管理有限公司是建設(shè)部審定的一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1999年開始，萬達(dá)集團(tuán)實施跨區(qū)域、規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略。目前已在北京、大連、長春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、寧波等城市進(jìn)行規(guī)模住宅開發(fā)，成為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，業(yè)界有“南有萬科，北有萬達(dá)”之稱。1996年年初，萬達(dá)集團(tuán)針對房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量低劣、面積短缺、欺騙銷售的普遍現(xiàn)象，在全國房企中率先提出三項承諾，從而聞名全國。“三項承諾”在全國房地產(chǎn)市場影響非常大，帶動了行業(yè)風(fēng)氣的轉(zhuǎn)變，并贏得社會肯定。2000年6月，建設(shè)部、中消協(xié)、經(jīng)濟(jì)日報等六家單位在人民大會堂召開千人大會，專門推介萬達(dá)的三項承諾經(jīng)驗，并且由萬達(dá)集團(tuán)倡議在全國開展銷售放心房活動。時任建設(shè)部部長的俞正聲同志也在會上發(fā)言，表揚萬達(dá)集團(tuán)。這也是建設(shè)部自建國以來首次推介一個房地產(chǎn)企業(yè)的典型，到現(xiàn)在也無二家。2000年3月份，大連市政府專門下發(fā)文件，號召大連市建設(shè)系統(tǒng)向萬達(dá)集團(tuán)學(xué)習(xí)，市級以上的政府發(fā)一份文件號召向一家房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)，到現(xiàn)在為止僅此一例。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是萬達(dá)集團(tuán)的另一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新模式。目前，萬達(dá)集團(tuán)已和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資建設(shè)“萬達(dá)商業(yè)廣場”項目。到2004年底，已開工建設(shè)15個“萬達(dá)商業(yè)廣場”，成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。萬達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式是一項重要的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，對中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展影響深遠(yuǎn)，帶動行業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。王健林因此成為商務(wù)部下屬一級行業(yè)協(xié)會中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的主席，并被評為中國商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻(xiàn)人物，萬達(dá)集團(tuán)也被評為中國商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻(xiàn)企業(yè)。

王健林熱心于文化事業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)支持的萬達(dá)足球隊曾創(chuàng)造全國足球甲A聯(lián)賽六年四奪冠、三連冠、連續(xù)55場不敗的驕人戰(zhàn)績，被譽為中國足壇的“夢之隊”。

萬達(dá)發(fā)家于地產(chǎn)，但揚名于足球，直到今天，許多人還認(rèn)為萬達(dá)是一家“體育公司”。

很快，足球聯(lián)賽在國內(nèi)風(fēng)風(fēng)火火熱鬧起來，萬達(dá)成了最大贏家——六年奪下四個冠軍，創(chuàng)下連續(xù)55場不敗紀(jì)錄，大連萬達(dá)也開始聞名天下，品牌知名度位居全國第五。

數(shù)年之后，王健林又創(chuàng)造了一項新的紀(jì)錄：第一個退出足球！“六年我們總投入了3個多億，收回1億多，凈投入兩個多億，”但是王健林認(rèn)為，讓自己退出足壇的絕不是錢，“一年幾千萬，我花得起，但是把名聲搞臭了，我就賠不起了！”

足球?qū)τ谕踅×謥碚f是一個無比心愛的玩具，可是到了后來，王健林已經(jīng)不能隨心所欲地擺弄這個玩具了。

王健林對中國足球進(jìn)行過一番諷刺：“中國有兩個最臭的行業(yè)，一是股市，二是足球，用東北人的話說，是兩個獸醫(yī)抬頭驢，沒治了。”

王健林很早就開始關(guān)注公益事業(yè)，萬達(dá)積累了一定的財富以后，一直在思考怎樣善用。

捐資興辦教育

萬達(dá)集團(tuán)斥巨資新建了大連市重點學(xué)?！筮B實驗學(xué)校。又捐建了大連華府中學(xué)。

多年來，萬達(dá)集團(tuán)已形成一個慣例，每到一地開發(fā)，都捐助一所希望小學(xué)。已先后在遼寧、四川、貴州、吉林、云南等地捐資興建了三十余所希望小學(xué)。

捐資造福社會

早在1992年萬達(dá)集團(tuán)出資捐建了大連市人民廣場草坪；捐資2000萬元興建了大連市西崗區(qū)體育館；當(dāng)中國遭遇SARS疫情時，萬達(dá)集團(tuán)又在大連率先捐款100萬元人民幣。

捐資弘揚文化

多年來，萬達(dá)集團(tuán)收藏了許多近現(xiàn)代著名書畫家的作品，每年都自己租用場地免費向社會開放參觀。

所以，王健林每年投入的五千多萬對足球而言是泡沫，但對于他自己的生意而言，卻是一筆再好不過的投資。

王健林愛畫，尤其愛吳冠中，萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在收藏著吳冠中的100幅畫。2004年6月2日，大連萬達(dá)攜帶自己收藏的70幅吳冠中的水墨畫赴巴黎參展。對于吳冠中的畫，王健林已經(jīng)是鑒賞專家，在廣州新白云機場的貴賓廳內(nèi)，墻上掛著許多名家的水墨畫，其中一幅是吳冠中的。王健林帶著幾名員工在貴賓廳內(nèi)候機，這幾位員工在候機廳內(nèi)仔細(xì)打量吳冠中的畫卻不知真假，只好向王健林求教，王健林端詳了半天說：“這幅是真的?！庇嗯d未盡，于是把服務(wù)員叫來：“如果貴賓廳起火，你第一件事情干什么？”服務(wù)員回答：“經(jīng)理吩咐，第一件事情就是抱起這里的畫往外跑?！蓖踅×值靡獾匦Γ骸坝涀×耍愕谝粋€要抱的是吳冠中的這幅，那是真跡啊。”

到2004年底，萬達(dá)在全國已開工建設(shè)16個“萬達(dá)商業(yè)廣場”，主要的商業(yè)合作伙伴有沃爾瑪、歐倍德、百安居等世界知名企業(yè)——光靠已經(jīng)建成的12個商業(yè)廣場，萬達(dá)在今年收的租金就超過4個億。對于這個模式，王健林很興奮：“等到16個商業(yè)廣場都建成，租金收入就可超過12億元人民幣，僅租金收入一項，我們可以超過全國任何一家房地產(chǎn)企業(yè)的年利潤?！彼匀f達(dá)的人很驕傲：“商業(yè)地產(chǎn)，我們認(rèn)第二，沒人敢認(rèn)第一！”

2004年萬達(dá)院線開業(yè)了，天津、南寧、武漢、大連、哈爾濱五家華納萬達(dá)國際影院開始營業(yè)。天津、南寧、武漢這三家開業(yè)半年以上的影院，一家影院的票房收入就占當(dāng)?shù)卣麄€城市票房的60％以上。其中天津影院在2004年12月當(dāng)月的票房收入就突破了300萬元，票房收入進(jìn)入全國前三。這是萬達(dá)集團(tuán)一個新的穩(wěn)定的利潤增長點。

企業(yè)的核心力

那么作為董事長的王健林，他是怎樣理解企業(yè)的核心力的呢？

王健林這樣說：商業(yè)模式是最重要的核心競爭力，一說到核心競爭力，很多人覺得是不是把技術(shù)水平提高就是提高了核心競爭力。比如多找一些錢，多找一些人才，當(dāng)然這些都是競爭力的一方面，但是就我個人理解，做企業(yè)而言最重要的核心競爭力，就是你的商業(yè)模式，或者說通俗一點，就是你做生意的方法，你能找到與眾不同的做生意的方法，你做生意的方式跟別人不一樣，這就找到了最重要的核心競爭力。

我用我自己的企業(yè)舉例，中國做房地產(chǎn)企業(yè)的4萬多家，即便是我在90年代萬達(dá)做的規(guī)模很大，二三十個城市發(fā)展，銷售那個時候也突破了100多億了，利潤也很高，但是我始終有危機感，我覺得這不是做生意的方式，以后會利潤越來越少，每一年現(xiàn)在全國新開工12億平方米～14億平方米，開工和續(xù)建超過20億平方米，這個模式肯定不行。我覺得人多，那就做零售的收租業(yè)吧，國外有一個就是零售業(yè)的房地產(chǎn)，這樣現(xiàn)金流可以支撐，企業(yè)還有利潤，這個資產(chǎn)價值，總是在增值，是雙重的好處，我們琢磨之后就開始做了。做商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過了很多波折，我們堅持九年下來，現(xiàn)在我們的模式就和整個房地產(chǎn)有區(qū)別了，把商業(yè)地產(chǎn)作為主打業(yè)務(wù)，每年做出200萬平方米～300萬平方米的可能就我這一家，那我就是做到和別人不一樣的商業(yè)模式，創(chuàng)造了一種新的商業(yè)模式，叫做訂單商業(yè)地產(chǎn)，我們在做的當(dāng)中才發(fā)現(xiàn)招租困難，收租困難，我們也在逐步的完善，所以我去做訂單，我在設(shè)計的時候就找好連鎖的公司，收租業(yè)也提升了起來，我們今年上半年，連續(xù)4年半我們的租金收繳率超過了99％。當(dāng)然越做越精還有產(chǎn)業(yè)鏈的擴張等，要和別人做的不一樣，于是這個企業(yè)就找到了核心競爭力，我們現(xiàn)在做生意的好處就是商業(yè)地產(chǎn)受大家歡迎，一個店一萬多個人就業(yè)，每年兩三個億的稅收，而且提升當(dāng)?shù)氐钠焚|(zhì)，很多是項目來邀請，我?guī)缀醪挥萌フ?，我還可以快速的擴張，所以做到現(xiàn)在企業(yè)很受歡迎，各種資本各種人才就找上來了。

上周六我覺得我旗下的一個公司，叫商業(yè)地產(chǎn)公司，我想我們這個公司要盡快上市，后來因為國家的政策調(diào)整，我們到境外去上市了，現(xiàn)在回歸A股，我們多少做一些私募吧，這個消息一放出去，受到了眾多投資機構(gòu)的歡迎，我們計劃私募40億，結(jié)果給我們發(fā)來確認(rèn)函確認(rèn)價格的超過400億，私募17元一股，所以這一件事情也創(chuàng)造了中國國內(nèi)A股的兩個記錄，一個是私募額最高，30多億；一個是價格最高，17元，你上市也就是20元錢的事，為什么這么高呢？我也和大家探討，大家就覺得，最重要的一點不是看你現(xiàn)在盈利了多少，而是看重了萬達(dá)現(xiàn)在的商業(yè)模式和所有的房地產(chǎn)不一樣，而且這種企業(yè)的估值不是單純的做，而是應(yīng)該高一點，更應(yīng)該看好長遠(yuǎn)的利益，所以愿意多給一些錢。

我舉這個例子是說明什么呢？就是說不管是大企業(yè)還是小企業(yè)，還是中企業(yè)，如果你要打造商業(yè)模式，打造核心競爭能力，不要考慮創(chuàng)造出來科技高別人多少，資金一定要比別人多多少，你還是下功夫來研究研究你怎么能找到一條與眾不同的做生意的方法。即使做餐飲，做服裝，你想想怎么做服裝的方式，賣服裝的方式和別人不一樣，一定要獨特，而且不要去聽別人講應(yīng)該如何如何，不要去聽成功企業(yè)家講如何如何，也不要聽學(xué)者專家講怎么樣，你自己琢磨，如果書本上、電視里就能找到核心競爭力，就不是核心競爭力，這個核心競爭力一定是自己在實踐當(dāng)中慢慢去摸索的，慢慢去體會的。

怎么樣去打造核心競爭力，首先一個前提就是敢想敢干，敢創(chuàng)敢試，我發(fā)現(xiàn)很多語言詞匯當(dāng)中，創(chuàng)新和冒險這個詞匯是一樣的。所以我理解創(chuàng)新就意味著冒險，沒有冒險就不能叫創(chuàng)新，那叫因循守舊。所以做企業(yè)家最重要的一個品質(zhì)就是敢想敢干，如果想都不敢想，試都不敢試，你覺得你會找到比別人不一樣的東西，或者創(chuàng)造比別人不一樣的利潤嗎？中國有一句話叫做富貴險中求就是講這個道理。

打造核心競爭力，最重要的前提和基礎(chǔ)，就是要有創(chuàng)新的精神，要有膽量。冒險和蠻干是不同的概念，冒險是想明白了怎么干，但是沒有膽量去試，蠻干是沒有想法，沒有目的，隨便弄，這是兩個不同的詞。講創(chuàng)新是核心競爭力，最好的例子就是美國的GOOGLE公司，三個年輕人創(chuàng)造這個企業(yè)的時候，大腕的企業(yè)有的是，甲骨文、微軟、美國在線等一大批，一般的人來講哪里有生存的機會，他們就覺得做不一樣的東西，做搜索。剛開始的時候很多人攻擊他們，他們就堅持做下去，不斷的改進(jìn)，量大了就有人愿意做廣告了，再創(chuàng)新出新的增長點，不到20年的時間，創(chuàng)造了全球最大的軟件企業(yè)，在行業(yè)是全球領(lǐng)袖，就是他想自己和別人不一樣，當(dāng)你的營運能力和別人不一樣，你看很有名的美國在線現(xiàn)在也沒有了。

從雪梨之鄉(xiāng)到林海雪原

1970年，王健林15歲，是吉林省軍區(qū)邊防四團(tuán)最年輕的一個戰(zhàn)士。參軍前，中學(xué)畢業(yè)的王健林在素有雪梨之鄉(xiāng)的四川省蒼溪縣過了半年的農(nóng)家生活。

1970年11月，全軍范圍進(jìn)行“野營拉練”，冰天雪地，沿著當(dāng)年楊子榮剿滅座山雕的林海雪原的原路線，王健林開始了人生第一次艱難歷程。部隊給了他特殊的照顧，不要讓他背步槍，只給他配了手槍，盡管如此，背著10公斤的裝備，王健林每天都要在白雪皚皚的路上走出40公里。這對一個15歲的孩子來說，實在是太艱苦了，但王健林沒有記住這份艱苦，倒是記住了班長教給他的一個秘訣。就在那次行軍中，一次在吃飯的時候，班長告訴他一個能吃得多吃得飽的訣竅：你第一次裝飯時候不要裝太滿，幾口吃完以后你再去裝，裝滿滿的，第二次就能吃飽啦！憑著這一奇招，王健林終于堅持了下來。拉練結(jié)束的時候，一千多人的隊伍，只有四百多人沒掉隊，王健林成為這40％中的一員。

因為這份聰明和堅持，到了28歲那一年，王健林已經(jīng)成為全軍最年輕的一名團(tuán)職干部，但是到了1987年，響應(yīng)國家“百萬裁軍”的號召，32歲的王健林告別了他的戎馬生涯，17年的軍旅生活，在王健林身上打下了深深的烙印。后來王健林當(dāng)了商人以后，不止一次向部下提起這段經(jīng)歷，尤其愿意得意地講述班長教他的吃飯的秘訣，“他是把我當(dāng)兄弟看?！?/p>

當(dāng)王健林成為萬達(dá)集團(tuán)一家之長的時候，他也喜歡把“兄弟”二字掛在嘴邊：“我的幸福觀很簡單，其中一條就是讓跟著我的兄弟們有飯吃，有錢賺?！?/p>

每年臨近過年，分布在全國各地的這十幾個分公司便會派出400名代表一齊飛到大連，在大連待夠三天，吃住全包，然后在“春晚”時節(jié)，各公司代表的節(jié)目爭奇斗艷，好不熱鬧。此時的王健林多半會一展歌喉，他喜歡演唱的歌曲之一在是《向天再借五百年》，“做人一地肝膽，做人何懼艱險，豪情不變，年復(fù)一年，做人有苦有甜，善惡分開兩邊，都為夢中的明天……”

公司特色

2009年8月1日，為了向津門百姓更好的展示萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)運營模式已經(jīng)取得的成果，萬達(dá)集團(tuán)特別邀請?zhí)旖蛑髁髅襟w記者一起參觀了北京CBD萬達(dá)廣場和北京石景山萬達(dá)廣場，感受萬達(dá)廣場對于周邊商業(yè)以及對于區(qū)域發(fā)展的強力帶動作用。

北京CBD萬達(dá)廣場、石景山萬達(dá)廣場雙星閃耀

此次天津媒體“萬達(dá)中國行”北京站的第一站來到了北京CBD區(qū)域的萬達(dá)廣場。北京萬達(dá)廣場位于CBD核心區(qū)，國貿(mào)橋東300米，與國貿(mào)大廈、摩托羅拉大廈、惠普大廈、京廣中心、CCTV、BTV毗鄰而居。項目總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米，聚合涉外連鎖商業(yè)中心、國際商務(wù)港、五星級酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身，成就了CBD核心區(qū)鉆石級的商務(wù)聚合體。參觀完CBD萬達(dá)廣場，媒體記者們來到了萬達(dá)索菲特大飯店，索菲特大飯店被譽為中國最好的五星級酒店之一，它是萬達(dá)廣場50萬平方米建筑群中的重要組成部分，也是萬達(dá)與法國雅高國際酒店聯(lián)袂合作的結(jié)晶。

告別東長安街上的CBD萬達(dá)廣場，天津媒體一行又來到的位于長安街延長線上的石景山萬達(dá)廣場。該項目是萬達(dá)集團(tuán)在首都傾力打造的第二個城市綜合體項目，據(jù)項目負(fù)責(zé)人介紹，石景山萬達(dá)廣場所在區(qū)域為北京市政府規(guī)劃的CRD，項目占地7萬多平方米，是西長安街上唯一的大型綜合體項目，項目包含有5A級寫字樓、高檔豪華酒店、國際連鎖百貨——萬千百貨、商業(yè)步行街和萬達(dá)影城等。

在北京石景山萬達(dá)廣場整個下午的行程安排中，記者們除了參觀萬千百貨、商業(yè)步行街，充分體驗萬達(dá)廣場的各業(yè)態(tài)商業(yè)魅力與氛圍外，還在萬達(dá)國際影城中享受了IMAX帶來的全新視覺沖擊，隨后記者們還在工作人員的帶領(lǐng)下來到位于商業(yè)步行街中的電玩城中，感受了一番電動游戲所帶來的瘋狂樂趣。從萬達(dá)影城到萬千百貨，從索菲特大飯店到萬達(dá)大歌星KTV，從萬達(dá)寫字樓到萬達(dá)大玩家，這一切都在彰顯著萬達(dá)各業(yè)態(tài)以及萬達(dá)商業(yè)模式的成功與輝煌。隨行的天津河?xùn)|萬達(dá)廣場項目負(fù)責(zé)人告訴記者，今天記者參觀并體驗的諸多業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在不久后盛裝開業(yè)的河?xùn)|萬達(dá)廣場內(nèi)，那時天津市民也將親身體驗國際化的娛樂浪潮。

緣何：“每一座萬達(dá)廣場，每一個城市中心”

萬達(dá)商業(yè)模式解密

參觀了北京的萬達(dá)廣場，體驗了萬達(dá)各業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展，參與此次活動的記者們都對萬達(dá)特有的商業(yè)模式以及“訂單地產(chǎn)”的理念產(chǎn)生了濃厚的興趣。其實，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾言，“我們擁有獨特的、富有競爭力的商業(yè)模式?！蹦敲慈f達(dá)的富有競爭力的商業(yè)模式到底是什么？

目前，萬達(dá)廣場已經(jīng)發(fā)展到了第三代。與前兩代相比，萬達(dá)第三代具有鮮明特色：第一，商業(yè)部分開始全部持有，只租不賣；第二，業(yè)態(tài)配比是經(jīng)過市場檢驗出來的科學(xué)的，第三代升級產(chǎn)品萬達(dá)城市綜合體，幾乎就是業(yè)主享受城市高質(zhì)量生活的濃縮版，也是區(qū)域快速升值的發(fā)動機；第三，也是萬達(dá)的獨門絕技，即“訂單”地產(chǎn)。用王健林的話說，萬達(dá)用了整整7年學(xué)會了做訂單地產(chǎn)。目前，萬達(dá)廣場主力店已經(jīng)擁有國內(nèi)外知名的長期戰(zhàn)略合作伙伴30多家，品牌店合作伙伴數(shù)百家，促使每個項目在開工之前，主力店招商就已經(jīng)基本解決，整個項目的70％～80％租賃面積已經(jīng)有主，保證萬達(dá)每開業(yè)必是滿堂紅；第四，萬達(dá)第三代廣場推出之后，萬達(dá)廣場已經(jīng)從必須依靠城市中心來發(fā)展變成了每一座萬達(dá)廣場都能興起一個新城市中心。

正是萬達(dá)獨特的商業(yè)模式，萬達(dá)全國擴張的戰(zhàn)略進(jìn)行的非常順利，每個城市萬達(dá)廣場的落成都在改變著那個城市的居住格局。對于購房者來說，萬達(dá)集團(tuán)對萬達(dá)廣場的持有經(jīng)營部分，恰恰成了其城市綜合體中居住物業(yè)的優(yōu)秀配套，因此萬達(dá)這個“大房東”做得越優(yōu)秀，購買萬達(dá)廣場住宅的業(yè)主，受益也就越多，業(yè)主除了會享受到萬達(dá)所提出的“5分鐘生活圈”外，住宅物業(yè)的升值速度必然會像投入熱水中的體溫計那樣持續(xù)飆升。以萬達(dá)現(xiàn)在的實力，沒有人會懷疑這個“大房東”的巨大能量，繁華必然帶來高舒適和高收益，因此萬達(dá)第三代產(chǎn)品城市綜合體在各個城市只要推出市場，就會受到市場的熱烈追捧，同時也在創(chuàng)造該城市新的居住中心。

地王故事

2009年7月15日上午，合肥蕪湖路與馬鞍山路交叉口熱鬧異常。一個多月前，這塊曾經(jīng)被喚作“美菱地塊”的土地，正式被冠以“萬達(dá)”之名。這一天，合肥萬達(dá)廣場項目正式啟動。

全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在開工典禮上的致辭：“18個月后，我們將交出答卷，合肥市民將給我們評分，我希望可以獲得優(yōu)秀！”

立此為證，18個月，或者更長的時間，萬達(dá)將跳動屬于合肥的脈搏。

美菱地塊：前世今生的那些事兒

“美菱地塊”，在合肥的歷史上，是一個關(guān)于地名的記憶，更是關(guān)于輕工大省的華麗傳說。

過往不提，2005年卻是不得不說的年份。這一年11月，四川長虹與美菱集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，長虹牽手美菱，接下來，美菱搬離市區(qū)，落戶合肥經(jīng)開區(qū)，而“美菱地塊”將被用作商業(yè)項目拍賣。

2009年，2月23日，合肥市國土資源局發(fā)布2009年第2號的合肥市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)告，其中正式提出預(yù)拍賣美菱地塊。在接下來的幾個月里，“美菱地塊”成為在合肥市民中出現(xiàn)頻率最高的詞語。

任何風(fēng)吹草動皆成新聞，保證金的變動，主人的歸屬，萬達(dá)的高調(diào)介入，傳說中的華潤、綠地、香港九龍倉、經(jīng)緯來搶局……這一切的一切都成為業(yè)內(nèi)的議論焦點。

王健林也說出與合肥的往事來：“其實幾年前我們就曾關(guān)注過合肥，也來過合肥考察，但因為種種原因與這座城市擦肩而過，這一次，位于合肥核心位置的近200畝美菱地塊的推出，被合肥業(yè)界稱為‘地王’，包括政府、市民、業(yè)內(nèi)對這個土地都非常期待，要求項目定位和起點非常高?！?/p>

時間不可遏止地來到6月11日，拍賣會涌入了大量的關(guān)注目光。3家的入圍，12輪的叫價，8號上海隧道和118號大連萬達(dá)各叫了6次，最終將價格從560萬/畝抬到了615萬/畝。10.2億千萬元，樓面地價1845元/平方米。

新“地王”產(chǎn)生，美菱地塊也在那一刻正式易名——合肥萬達(dá)廣場。

合肥速度：與時間賽跑的34個晝夜

時光如流水，一切都進(jìn)行得那么匆匆。合肥的土地上，總是上演著大大小小的傳奇故事。

7月15日，繼拿地后的第34天，合肥萬達(dá)廣場舉行了隆重的開工典禮，這一次，業(yè)內(nèi)說，萬達(dá)也適應(yīng)了合肥的建設(shè)節(jié)奏，以“合肥速度”起跑。

領(lǐng)導(dǎo)的致辭中，能夠嗅到贊許和期盼的味道。合肥市委常委、副市長方軍表示，合肥市委市政府高度重視萬達(dá)廣場項目的開工與建設(shè)，市委書記親自主持項目建設(shè)調(diào)度會，并明確由相關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志對項目實施全程跟蹤服務(wù)。

他希望合肥萬達(dá)廣場高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，使項目成為城市綜合體的標(biāo)桿；希望萬達(dá)集團(tuán)在確保工程質(zhì)量的前提下，快速推進(jìn)項目，創(chuàng)造出新的“合肥速度”，成為文明施工的標(biāo)桿；希望合肥市直有關(guān)部門和包河區(qū)政府全方位高效服務(wù)，急項目之所急，解項目之所難，使項目的推進(jìn)成為合肥市效能建設(shè)的新標(biāo)桿。

各方的目光自然而然地匯聚在這片不尋常的土地上，承載著太多城市故事的地塊也將描摹著屬于這個地塊新的篇章。

“觀察的重點各有不同，但無疑，這個城市有頭有臉的人都出現(xiàn)了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此評價這一場高調(diào)的開工典禮。

用“合肥速度”起跑，有人也質(zhì)疑，萬達(dá)來合肥是不是早了，先進(jìn)的業(yè)態(tài)能否在合肥扎根下去？王健林有自己的想法，合肥是一個6000多萬人大省的省會。合肥市民的總量已經(jīng)有200多萬。再加上我們項目建設(shè)期還有一年半將近兩年。到2011年初的時候，可能超過300萬人口了；現(xiàn)在很多合肥人去上海、北京、香港購物，說明合肥是有這樣的市場需求的。

商業(yè)標(biāo)桿：誰是合肥第一商業(yè)綜合體

再回到項目本身，關(guān)于未來圖景的具體描摹才是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點。據(jù)介紹，合肥萬達(dá)廣場項目總建筑面積約70萬平方米，總投資額約50億元人民幣，是合肥市乃至安徽省投資最大、規(guī)模最大、功能組合最齊全、檔次最高的城市綜合體。幾個“最”字已經(jīng)讓這片土地變得不尋常，項目將開創(chuàng)合肥現(xiàn)代商業(yè)新紀(jì)元。

王健林的闡釋也正顯示了萬達(dá)在合肥的雄心。合肥萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)集多年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗之大成的旗艦項目，主要體現(xiàn)在六個方面，一是有一個代表中國乃至世界一流水平的商業(yè)中心，二是有一個國際頂級酒店品牌管理的六星級酒店，三是有一條美輪美奐的室內(nèi)商業(yè)步行街；四是有一條臨河的酒吧街；五是有兩棟超高層、地標(biāo)性的甲級寫字樓；六是擁有城市中心景觀豪宅。

合肥的商業(yè)將進(jìn)入新的篇章，王健林也給上述的六個組合分析了四大好處：一是將合肥的商業(yè)水平提升到中國一流乃至世界一流，二是使合肥寫字樓的水平大幅躍升，三是使合肥的住宅水平大幅度提高，四是項目是百姓、政府、企業(yè)利益的高度統(tǒng)一，百姓也將擁有一個國際一流的消費場所。

一場關(guān)于誰是合肥第一商業(yè)綜合體的爭奪也正式拉開帷幕。

招兵買馬：帶動1.5萬人就業(yè)

兵馬未動，糧草先行。謀劃中，體現(xiàn)運籌帷幄的實力。鋪陳完重大意義后，我們再回過頭來看萬達(dá)的謀動。對于合肥來說，凡萬達(dá)一舉一動皆為文章。

在6月11日尚未拿地之前，萬達(dá)已經(jīng)在合肥高調(diào)開始了招兵買馬。6月9日，合肥的主流媒體上，都看出了萬達(dá)招人的信號：財務(wù)部主管會計、經(jīng)理；工程部景觀工程師、電氣工程師、經(jīng)理；營銷部客服主管、經(jīng)理；成本控制部水暖造價工程師、土建成本工程師、電氣成本工程師……

6月22日，萬達(dá)又拋出了招賢攬才的第二波繡球，正式開始大規(guī)模的招聘，推出多達(dá)6部門30崗位52人的招聘信息。

一個大開發(fā)商的進(jìn)入，總是能引發(fā)這個流動率高的行業(yè)里的新一輪流動潮。而這一次，攪動業(yè)內(nèi)的開發(fā)商是萬達(dá)。

王健林在開工典禮上的表述言猶在耳：合肥萬達(dá)廣場將創(chuàng)造超過1.5萬就業(yè)崗位，每年創(chuàng)造數(shù)億元的稅收。

紅紅火火的開工典禮之后，關(guān)于萬達(dá)的故事還將在這個城市隆重地上演。

合肥萬達(dá)：18個月后誰主沉浮

18個月之后，合肥萬達(dá)廣場項目將矗立在合肥市民的眼前，那時，在合肥的商業(yè)項目競爭中，誰主沉?。?/p>

萬達(dá)在合肥有什么不同？據(jù)悉，合肥萬達(dá)廣場將突破以往萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品的局限，將充分體現(xiàn)萬達(dá)第四代產(chǎn)品的特點。

目前已開業(yè)19個萬達(dá)廣場，計劃到2010年開業(yè)40個萬達(dá)廣場，持有物業(yè)總面積達(dá)到600萬平方米，年租金收入超過30億元。

光環(huán)背后

4年前，大連萬達(dá)作為進(jìn)入長春的第一家外地房地產(chǎn)公司，依靠一系列廣告策劃和宣傳，將一座構(gòu)想中景色優(yōu)美、配套設(shè)施完備、低容積率、高綠化率的超大型生態(tài)園林新城——長春明珠呈現(xiàn)在消費者面前。尚未開盤就創(chuàng)下了消費者徹夜排隊、瘋狂認(rèn)購，兩天賣出612套住房的驚人紀(jì)錄。時隔4年，長春明珠數(shù)百名業(yè)主狀告大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司任意更改規(guī)劃、房屋質(zhì)量以次充好、涉嫌廣告欺詐的維權(quán)行動在園區(qū)內(nèi)同樣開展得聲勢浩大、如火如荼。

六百業(yè)主維權(quán)

走進(jìn)長春明珠，隨處可見小區(qū)業(yè)主們在樓體上懸掛張貼的維權(quán)標(biāo)語和條幅，甚至有的連體別墅整個樓體都被標(biāo)語覆蓋著。“抗議萬達(dá)地產(chǎn)侵犯業(yè)主權(quán)益！”“要綠地、要環(huán)境、要配套、要維權(quán)！”“公開建筑面積，公開園區(qū)規(guī)劃，公開公共分?jǐn)偯娣e細(xì)節(jié)！”“大連萬達(dá)的三項承諾是有計劃的詐騙！”——業(yè)主們自發(fā)成立了業(yè)主聯(lián)合會，每晚在名人廣場宣傳維權(quán)的法律、法規(guī)及萬達(dá)侵權(quán)的事實，向業(yè)主派發(fā)各種宣傳材料。相繼有600多名小區(qū)業(yè)主在條幅上簽下自己的名字，參與維權(quán)。這樣的景象和活動從今年4月開始，規(guī)模日趨擴大。據(jù)業(yè)主聯(lián)合會的一位負(fù)責(zé)人介紹，他們已經(jīng)向規(guī)劃、建委、工商、消協(xié)等多家部門遞交了有關(guān)萬達(dá)侵權(quán)的投訴材料，只要一天沒有結(jié)果，他們的維權(quán)行動就一天不會停止。而這一切都與萬達(dá)當(dāng)年關(guān)于長春明珠的廣告宣傳有關(guān)。

2000年，萬達(dá)在售樓中心擺出了制作精美逼真的園區(qū)規(guī)劃立體模型，并通過新聞媒體廣為宣傳購買長春明珠的十大理由，其中配套、質(zhì)量、健康、教育的理由最有誘惑力。然而，至今入住長春明珠的業(yè)主們?nèi)匀粵]有享受到宣傳中所承諾的各項配套服務(wù)。

數(shù)次更改規(guī)劃

在萬達(dá)展示給購房者的長春明珠彩色平面規(guī)劃圖和明珠鳥瞰圖中，近百萬平方米的長春明珠東臨伊通河，西臨人民大街，北臨衛(wèi)星路，南與長春雕塑公園、植物園一路之隔。園區(qū)被一條水街分割成東西兩部分，區(qū)內(nèi)綠樹、湖泊錯落，會所、超市、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。整個園區(qū)住宅由北向南、由高到低，南部雕塑公園的美景盡收眼底。業(yè)主李女士按照規(guī)劃圖花50萬元在一期二區(qū)臨水街的小高層選了一套住宅，未來水街的對面是一所中學(xué)和小學(xué)，樓后不遠(yuǎn)就是6000平方米的大型國際連鎖超市，靠近超市的是一座3000平方米的健康會所。越過樓前的綠化帶和獨體別墅群，可以看到雕塑公園。全家人都為這套房子興奮不已。

2001年開春，李女士和老伴就到了工地。他們發(fā)現(xiàn)二區(qū)的工地沒有動靜，三區(qū)獨體別墅群卻正在施工，不過已全部改建成了多層住宅，擋住了雕塑公園。變化的還不止這些，隨著時間的推移，原來的超市位置蓋起了一棟高層，4棟30多層的摩天樓取代了健康會所和旁邊的地上停車場，徹底遮沒了北側(cè)的天空。再一了解，李女士才知道，水街對面規(guī)劃為小學(xué)、中學(xué)的土地萬達(dá)還沒有買到，而令無數(shù)人神往的水街也改成了旱地。也就是說，買房時全家人所期望的一切如今都成了泡影。長春明珠的一位業(yè)主這樣評價萬達(dá)的規(guī)劃：“他們的規(guī)劃只是用來騙錢的。房子賣了出去，錢到了手，規(guī)劃也就可以改了。而且目的只有一個，那就是多蓋房子。”

2008年春天，萬達(dá)竟超出園區(qū)原有規(guī)劃邊界，在與雕塑公園之間的規(guī)劃路和綠地上，緊靠著B32、B33兩棟連體別墅又加建了9棟連體別墅。這徹底激怒了B32、B33的10戶業(yè)主。2009年6月，經(jīng)過數(shù)次交涉，萬達(dá)不得不更改規(guī)劃，向10戶業(yè)主分別支付了10余萬元不等的賠償。

在對外宣傳中，萬達(dá)一直宣稱長春明珠的容積率只有1.07。除去公建部分，住宅容積率只有0.95。而幾度更改規(guī)劃后，園區(qū)容積率恐怕已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個數(shù)字。

入托上學(xué)成難題

“給自己買套好房子，給孩子買個好教育?！遍L春明珠的2600戶業(yè)主在購房時無一不被這條廣告語所打動。但歷經(jīng)3年的等待，現(xiàn)實讓他們大失所望，孩子的入托、上學(xué)問題更是讓他們心急如焚。

“長春明珠規(guī)劃了一所占地兩萬平方米的30班型中學(xué)、兩所占地1萬平方米的18班型小學(xué)以及3所12班型幼兒園——幼兒園將實行中英文雙語教學(xué)，長春明珠將與東北師大附中聯(lián)辦一所九年一貫制的一流學(xué)?！ＷC優(yōu)先向區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女招生?！边@些字樣在萬達(dá)的售樓廣告、發(fā)給業(yè)主的介紹材料中不止一次被提到，但在園區(qū)能看到的只有一所中學(xué)和一所幼兒園。幼兒園人滿為患，不得不在一棟居民樓里租了幾個房間，加開了分部?！爱?dāng)初買房子，就是圖著孩子上幼兒園和上學(xué)方便，說是一條龍教育?，F(xiàn)在可好，孩子快3歲了，幼兒園都進(jìn)不去。像分部那樣的條件誰敢去呀，一個孩子得病大家全得。”50多歲的張女士抱著自己的孫子憂心忡忡。

與張女士相比，更著急的是那些孩子到了上學(xué)年齡的家長。經(jīng)萬達(dá)協(xié)調(diào)，園區(qū)的部分業(yè)主被迫每人花2.4萬元將孩子送到東北師大附小威尼斯小區(qū)分校入學(xué)?！叭绻L春明珠按規(guī)劃建小學(xué)，我們屬于學(xué)區(qū)內(nèi)，上學(xué)根本不用花錢?？涩F(xiàn)在顧不了那么多了，孩子上學(xué)不能耽誤，冤枉錢也得先花了，但萬達(dá)必須得賠償我們的損失?！睒I(yè)主邱先生氣憤地說。5月25日，部分業(yè)主在長春明珠銷售中心門前“集會”，一群孩子身披“從小學(xué)做人，長大不欺詐”的綬帶，舉手高呼：“我要上學(xué)?！逼甙藲q的年紀(jì)，還不太明白愁為何物。不累的時候，臉上一直掛著天真的微笑。

在接受當(dāng)?shù)孛襟w記者采訪時，大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司銷售總監(jiān)鄧?yán)斫忉屨f，建社區(qū)內(nèi)的小學(xué)需要有教育主管部門的批件。目前批件沒有下來，所以還沒有建。他還說，配套要一點一點地做，會逐步完善起來的。

配套不見蹤影

“比房子更重要的，是人的健康。”萬達(dá)這樣告訴自己小區(qū)的業(yè)主?！伴L春明珠內(nèi)規(guī)劃設(shè)計了一個面積達(dá)3000平方米的社區(qū)醫(yī)院，醫(yī)院規(guī)模達(dá)到了區(qū)級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)施完備、高檔，并將和長春市著名醫(yī)院進(jìn)行聯(lián)辦，實行專家坐診制，給區(qū)內(nèi)居民提供完善的醫(yī)療保健服務(wù)。長春明珠面積達(dá)18000平方米的超大型會所內(nèi)有4個一體化的國際標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)網(wǎng)球館、一個大型國際標(biāo)準(zhǔn)游泳館、8道保齡球館、臺球館、乒乓球館、桑那浴、美容美發(fā)中心。興建了一座面積達(dá)3000平方米的圖書館，一座面積近3000平方米的青少年宮，一座面積近3000平方米的老年人活動中心，規(guī)模均達(dá)到區(qū)級標(biāo)準(zhǔn)。”

顯然，萬達(dá)對許諾提供給居民的這些設(shè)施很是驕傲。但實際上，目前長春明珠內(nèi)只有一個綜合會所，占地面積600平方米左右，很多業(yè)主形象地把它說成是萬達(dá)所許諾的各項配套設(shè)施之微縮版。

會所共有3層，一樓是蔬菜、水果、肉類、五金市場和一個小超市，拐角處一個小門掛著社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站的牌子，里面只有一個醫(yī)生、一名藥劑師和兩名護(hù)士；二樓租給了一家飯店；三樓包括乒乓球室、閱覽室、健身室、麻將室。兩個乒乓球室共有8張球桌，一張挨著一張，有居民在打球。因為空間小，動作顯得有些放不開。閱覽室里空空蕩蕩，只有一側(cè)靠墻的5個書架上擺著一些舊書，不過拿不到。外面被鐵柵欄圍著，還上了鎖。30平方米左右的健身室擺了8種器械，只有兩位老人在鍛煉身體。

承諾難以兌現(xiàn)

萬達(dá)對長春明珠的房屋質(zhì)量表達(dá)了十足的信心。2000年，萬達(dá)公開向消費者宣布了三項承諾：“房屋滲漏，賠款3萬；面積短缺，缺一賠三；質(zhì)量不好，可退可換?！贝伺e震動了整個長春房地產(chǎn)界，也吸引了更多的購房者。時隔4年，這三項承諾兌現(xiàn)的情況如何呢？7月20日晚，在長春明珠內(nèi)的維權(quán)活動現(xiàn)場剛一提到這個問題，就被幾名業(yè)主圍住了。“我家退房都退3年了，到現(xiàn)在還沒退成。”家住C17的一位大娘告訴記者。這位大娘2001年入住裝修時，發(fā)現(xiàn)墻體根本沒用水泥，都是黃土和沙子抹的，一碰就掉一大塊，裝修時耽誤了5個月。家里兩處漏水，未獲分文賠償。物業(yè)幾次維修，至今仍然漏水。

媒體在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，滲漏、墻體發(fā)霉長毛、墻面開裂的現(xiàn)象在長春明珠內(nèi)絕非個別現(xiàn)象。B24連體別墅居民高先生對房屋質(zhì)量給生活帶來的不便有著切膚之痛：“我從來沒見過這樣的房子，給我們的住宅保證書上，全部標(biāo)明是優(yōu)良、3A級的住宅，可地面兩側(cè)的高差竟能達(dá)到10厘米，門框和墻都是歪的，還到處漏水長毛。”在高先生家看到，很多墻面都貼上了白紙，紙下面是大大小小、五顏六色的霉點?！拔覍嵲谛薏黄鹆耍瑝δ昴甓寂?，可毛該長還長、水該滲還滲。”問題還不僅于此，高先生家的墻面上還有不少裂縫。高先生展示了一份受該樓施工單位長春建工集團(tuán)吉潤建設(shè)股份有限公司委托，由長春市建筑工程質(zhì)量檢測中心出具的工程質(zhì)量檢測報告。報告稱，該工程內(nèi)、外墻裂縫問題，是受施工季節(jié)不當(dāng)、工序銜接不當(dāng)以及防裂措施不利等因素的影響。隨著季節(jié)和溫度的變化，在各種材料間產(chǎn)生了較大的溫度應(yīng)力，從而在不同材料的界面以及墻體的端部應(yīng)力集中部位產(chǎn)生了裂縫。并指出，應(yīng)采取穩(wěn)妥的措施進(jìn)行返修和維護(hù)，以恢復(fù)房屋的正常使用功能。

2001年7月29日，B24、B27、B28等8名業(yè)主就四處漏水、墻面遍布裂縫、門窗推拉不開、室內(nèi)結(jié)冰等問題聯(lián)名致信王健林，對物業(yè)部門不厭其煩、不遺余力對業(yè)主房屋進(jìn)行維修的行為表示感動，但更希望萬達(dá)能對自己質(zhì)次價高的房屋真正負(fù)起責(zé)任，予以退房并承擔(dān)裝修費用或房價打折，但至今仍沒有得到任何答復(fù)。

規(guī)劃部門參與調(diào)解矛盾

在長春明珠業(yè)主多次上訪投訴后，7月26日晚，長春市規(guī)劃局委托長春市規(guī)劃設(shè)計院對長春明珠剩余未建土地重新做出了規(guī)劃，并在長春明珠內(nèi)貼出了《長春明珠居住區(qū)規(guī)劃公示說明》。

“說明”的內(nèi)容如下：“自2004年4月以來，長春明珠居住區(qū)居民針對大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司在長春明珠居住區(qū)的建設(shè)過程中違背承諾、修改規(guī)劃設(shè)計方案的行為多次提出異議，其中主要對大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司在長春明珠居住區(qū)一期工程建設(shè)中修改規(guī)劃，未能實施建設(shè)原規(guī)劃方案中確定的，如健康會館、超市、老年活動中心等重要的配套公共服務(wù)設(shè)施，同時反映原承諾的居住區(qū)綠化指標(biāo)并沒有實現(xiàn)。長春市規(guī)劃局在充分聽取了長春明珠居住區(qū)居民所提出的意見和建議后，根據(jù)長春明珠居住區(qū)建設(shè)的實際情況，請大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司對長春明珠居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行了調(diào)整，將居民意見集中的一期工程中未建的配套公共服務(wù)設(shè)施在明珠居住區(qū)未建區(qū)域內(nèi)具體落實，其中包括：健康會館，建筑面積12800平方米，含4個室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)游泳池、8道保齡球館、臺球館、乒乓球館、桑拿及美容美發(fā)；超市及社區(qū)圖書館，建筑面積11100平方米；老年活動中心，建筑面積4100平方米；社區(qū)醫(yī)療中心，建筑面積4100平方米；18班小學(xué)，建筑面積4932平方米；12班托幼，建筑面積2868平方米；小區(qū)公共綠地，規(guī)劃小區(qū)公共綠地12.5平方米。”公示時間為7月27日至8月4日。

整個長春明珠小區(qū)從2000年開始由西向東建設(shè)，建成部分約占小區(qū)的2/3。而在所附的規(guī)劃圖中，所有配套設(shè)施都集中設(shè)在了未建園區(qū)的東北角，這再一次引起了園區(qū)業(yè)主們的不滿。業(yè)主代表們說：“我們要的是兌現(xiàn)購房時的原始規(guī)劃，即便我們同意采取補救措施，也不會同意這樣的方案。將配套設(shè)施全部規(guī)劃在園區(qū)的東北角，西區(qū)居民需要穿越整個園區(qū)，走七八百米、甚至上千米才能到達(dá)會所，這樣的規(guī)劃根本沒有考慮到業(yè)主使用是否方便?！?月27日早，50多名園區(qū)業(yè)主代表來到市規(guī)劃局，要求取消公示和新規(guī)劃。

在與業(yè)主的見面會上，長春市規(guī)劃局局長王洪順表示，規(guī)劃局已經(jīng)意識到萬達(dá)在落實配套設(shè)施方面的問題，停止了長春明珠下一期工程的規(guī)劃審批。

王洪順局長承認(rèn)，目前萬達(dá)已建完工工程與原來的規(guī)劃相比，已做了比較大的更改，幾次更改都得到了長春市規(guī)劃局的批準(zhǔn)。萬達(dá)是當(dāng)年長春市招商引資的重點企業(yè)，也是第一家在長春落戶的國內(nèi)知名房地產(chǎn)公司。王局長說，當(dāng)初之所以批準(zhǔn)它，是考慮到了招商引資、軟環(huán)境、企業(yè)的實際情況等諸多原因。

鑒于長春明珠業(yè)主對公示規(guī)劃方案的強烈不滿，王洪順局長代表長春市規(guī)劃局決定，撤銷公示方案，由長春明珠業(yè)主代表與規(guī)劃設(shè)計人員一起重新共同擬定配套設(shè)施的補建方案，然后再找萬達(dá)舉行三方會談。

反應(yīng)

猜測與解釋

就萬達(dá)為何會在長春明珠住宅地產(chǎn)項目中數(shù)次更改規(guī)劃的做法，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“萬達(dá)的做法其實很好理解”，一位長春本地的房地產(chǎn)開發(fā)商如此解答，“萬達(dá)剛進(jìn)長春，就向市政府捐款1000萬元，這筆錢他一定會從地產(chǎn)項目上賺回來。本來萬達(dá)把利潤點分?jǐn)傇诹?00萬平方米的園區(qū)上，可現(xiàn)在只拿到60多萬平方米的土地使用權(quán)。要想減少損失、實現(xiàn)最初的利潤計劃，惟一辦法就是增加現(xiàn)有園區(qū)的容積率，多蓋住宅賣錢。開發(fā)商都想用這個法子，也許做不成，就看各自的膽量和本事了?！?/p>

對于來自業(yè)主們越來越多的質(zhì)疑，萬達(dá)長春房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人只是表示，當(dāng)初宣傳存在失誤，卻未對具體問題發(fā)表任何意見。針對業(yè)主的維權(quán)行動，萬達(dá)方面最近采取了回應(yīng)措施，從7月16日開始，他們每晚在名人廣場的電子顯示屏上滾動播出“業(yè)主關(guān)心的問題答疑”。

7月27日下午，經(jīng)過數(shù)次聯(lián)系，大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理張鵬力終于同意代表萬達(dá)接受媒體采訪。“我們并不想看到今天這樣的局面，作為企業(yè)，我們也是逐漸走向成熟的，國家的法律法規(guī)也是如此。因為我們的土地使用面積減少了近1/3，我們這才調(diào)整規(guī)劃。而國家法律并未禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃調(diào)整行為?！睆堸i力說。

在參與維權(quán)的數(shù)百名業(yè)主當(dāng)中，所有人都是按照萬達(dá)提供的原始規(guī)劃圖、園區(qū)立體模型選房付的款，很多人為了萬達(dá)承諾的完備的醫(yī)療、健康、教育、商業(yè)配套設(shè)施，比長春市其他同等地段小區(qū)居民多付出了十幾萬元、二十幾萬元的購房款。就是在小區(qū)內(nèi)部，也是房比三處，臨近水景、會所的房屋售價要比其他區(qū)域每平方米高出幾百元。對此，張鵬力表達(dá)了不同的看法：“影響產(chǎn)品定價的因素有很多，我們的房屋售價并非完全取決于房屋周圍的景觀和設(shè)施?！彼Q，長春明珠現(xiàn)在仍然十分熱銷，這是因為萬達(dá)的品牌吸引力。張鵬力表示，萬達(dá)要做的是一個品牌企業(yè)。要想成為一個品牌企業(yè)，必須要面對現(xiàn)實。長春明珠業(yè)主合理合法的要求，萬達(dá)一定會滿足。“對萬達(dá)而言，誠信永遠(yuǎn)是第一位的?！?/p>

五、中海地產(chǎn)：中國地產(chǎn)航母

公司背景

中海地產(chǎn)全稱是中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，是香港中國海外集團(tuán)有限公司控股的下屬企業(yè)，其前身中海地產(chǎn)股份有限公司于2002年8月8日注冊成立，注冊資本金人民幣61020萬元，企業(yè)類型為中外合資。作為中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的控股企業(yè)——中國海外發(fā)展有限公司1992年即在香港上市（香港聯(lián)合交易所代碼：0688），曾被國際知名的《財富》雜志評為中國上市公司（香港和中國大陸）百強中的房地產(chǎn)主要企業(yè)。

成立至今，中海地產(chǎn)歷經(jīng)近30年發(fā)展歷程。1979年在香港成立，1992年在香港上市，母公司是中國建筑工程總公司的國有建筑企業(yè)，也是最大的國際工程承包商，旗下已有兩家公司在香港上市，即中國海外發(fā)展和中國建筑國際集團(tuán)有限公司（03311.HK）。中國建筑工程總公司本來醞釀2009年在A股上市，但之后沒有進(jìn)一步的消息。中國海外發(fā)展在陸續(xù)出售基建公司及其他非核心資產(chǎn)后，最終成為專注于地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展商，因此，業(yè)內(nèi)將中國海外發(fā)展簡稱為中海地產(chǎn)。也正是母公司強大的建筑背景奠定了中海地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。

公司特色

2003年之前，中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還主要在港澳，2003年后，中海地產(chǎn)正式回到中國內(nèi)地市場，并集中于地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

這個時點正好是上輪地產(chǎn)熱的起點。從2003年到2007年，經(jīng)過四年時間，中海地產(chǎn)的凈利潤翻了六倍。中海地產(chǎn)2008年的凈利潤將達(dá)到59億元，在2007年基礎(chǔ)上增長41％，是2003年的8.5倍，雖然銷售規(guī)模還不是中國最大，但凈利潤已然躍入國內(nèi)第一。

中海的成功，按照中海公司的話說：“最重要還是均衡的全國性戰(zhàn)略布局。中海強調(diào)在不同城市越來越均衡的發(fā)展。銷售在各區(qū)域越來越均衡，土地發(fā)展也是按均衡的策略來做?！痹缭谥泻５禺a(chǎn)2007年年度報告中，就已將2008年的工作基調(diào)定為：實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定高質(zhì)量的均衡增長。

在環(huán)渤海和中西部地區(qū)，中海地產(chǎn)預(yù)先就買好了地、布好了局。中海地產(chǎn)2007年新增的土地，主要分布在中西部地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)。像青島、大連、沈陽和天津這些環(huán)渤海城市，都是中海地產(chǎn)在2007年新進(jìn)入的城市。而且，這些新增土地的地理位置都不錯，位于城市核心和潛力區(qū)域。通過2007年的土地獲取，中海地產(chǎn)在全國四大區(qū)域的土地儲備數(shù)量，基本實現(xiàn)均衡。成都等中西部地區(qū)占29％左右，環(huán)渤海地區(qū)占26％左右，珠三角占23％左右，而長三角則占22％左右。

2008年，環(huán)渤海和中西部地區(qū)，成了中海地產(chǎn)銷售的主要增長點。在北京、上海、深圳、廣州等一線城市量價齊跌時，中海地產(chǎn)還有環(huán)渤海和中西部地區(qū)來支撐銷售增長，整體銷售也因而表現(xiàn)較好。2008年1月至11月，中海地產(chǎn)的銷售收入，基本上由珠三角、長三角、中西部地區(qū)和渤海灣“四分天下”，而港澳的銷售占比，則銳減到3％。而在2007年，中海地產(chǎn)的銷售收入，還基本是由珠三角、長三角和港澳“三分天下”。

中海地產(chǎn)是一個名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)企業(yè)。在地產(chǎn)方面，中海地產(chǎn)有很多個第一：

中國第一個進(jìn)行商品房開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個引入銀行按揭概念的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個引入樣板房營銷概念的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個引入花園洋房產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個開始應(yīng)用工程樣板房展示的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個成立物業(yè)管理公司的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個設(shè)立自己產(chǎn)品研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個開始進(jìn)入拍賣拿地的房地產(chǎn)企業(yè)

地王故事

北京地王

中海地產(chǎn)2010年開局就熱鬧地打破了北京地王的記錄。

1月21日，央企中海地產(chǎn)以59.7億元的競拍價格擊敗萬科、保利等十多家開發(fā)商競得豐臺區(qū)六圈A居住項目用地，該地塊溢價率近200％，樓面價則高達(dá)每平方米17153元，再次刷新北京地王紀(jì)錄。

豐臺區(qū)六圈A居住項目用地，位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈村，在南四環(huán)外，規(guī)劃建筑面積34.80379萬平方米，掛牌出讓起始價為20.25億元。據(jù)了解，該地塊靠近世界公園及未來即將開通的地鐵9號線，區(qū)域在售項目200萬平方米的超級大盤萬年花城，目前銷售均價在2.3萬元/平方米左右。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前區(qū)域二手房均價在1.7萬元/平方米～1.8萬元/平方米。

豐臺區(qū)六圈A居住項目用地樓面地價達(dá)到1.7153萬元/平方米。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒表示，按照1.7153萬元/平方米的樓面地價，該項目的最終售價可能超過3萬元/平方米，甚至?xí)^3.5萬元/平方米，成為新的價格坐標(biāo)。

同日進(jìn)行的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項目用地競拍中，北京嘉益德與杭通置業(yè)聯(lián)合以7.2億元拿下。豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項目用地規(guī)劃建筑面積4.7276萬平方米，起始價3.31億元，樓面地價約為1.523萬元/平方米。

然而，此前的1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“國十一條”）特別提出：國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。在政府以往出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，國資委被直接“點穴”，似乎還無先例。

看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，似乎并沒撼動以國有企業(yè)為代表的“地王沖動”，一場拉鋸戰(zhàn)正在上演。

上海地王

59.7億，并不是中海地產(chǎn)的最大手筆。

2009年9月10日下午，上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊成功拍賣。據(jù)了解，長風(fēng)6B、7C地塊由兩幅相鄰地組成，東至丹巴路、南至云嶺東路、西至木瀆港、北至金沙江路。總出讓面積達(dá)到14.2108萬平方米，按2.2容積率計算，總建筑面積為31.2637萬平方米。無論是地理位置，還是地塊規(guī)模，都可以說是2009年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。

這一地塊一經(jīng)面世，就吸引了滬上幾乎全部地產(chǎn)巨頭的關(guān)注，67家開發(fā)商購買出讓文件的同時，截至9月7日，已經(jīng)有14家公司報名參與競買。其中云集來自內(nèi)地、香港、新加坡、印尼等各地的地產(chǎn)巨頭企業(yè)。

9月7日下午，長風(fēng)地塊掛牌價刷新，首輪價格就達(dá)到了驚人的56.28億元，以這一價格計算，土地樓板價已高達(dá)1.8萬元/平方米。即使正式掛牌時不再有更高的報價，這一地塊總價也將超過此前北京廣渠路15號地王，成為今年土地市場出現(xiàn)的最貴地塊。最終中海地產(chǎn)公司以70.06億元奪下了長風(fēng)地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達(dá)129％。長風(fēng)地塊6B、7C地塊一舉奪下“中國地王”稱號，中國海外發(fā)展股票立刻飆升2.56％。

國企兇猛，他們已經(jīng)成為全國土地市場的絕對霸主；他們握有雄厚的資金。有市場人士認(rèn)為，當(dāng)前政策性住房土地供應(yīng)對商品房市場的擠壓也是導(dǎo)致國企瘋狂拿地的緣由之一。

沈陽爛尾樓

資金實力雄厚，表現(xiàn)在投資上就是“瘋狂”。中海地產(chǎn)已經(jīng)成為描述當(dāng)前瘋狂的土地市場的最佳樣本——它愿意拿出35億元來收購其他地產(chǎn)商顧慮重重的中國最大爛尾樓。

沈陽城郊，那片本應(yīng)洋溢著荷蘭風(fēng)情的建筑，隨著楊斌的被捕而透顯凄涼——郁金香早已枯萎，標(biāo)志性的大風(fēng)車不再轉(zhuǎn)動，裝點風(fēng)景的野鴨不知飛去了何處，曾經(jīng)的紙板樓開始拆除。

這里是被稱為中國最大爛尾樓的荷蘭村。1998年，歐亞實業(yè)公司董事長楊斌在沈陽高調(diào)操盤這個自得之作，三年后他就以75億元人民幣的身價名列“2001年度福布斯中海內(nèi)地富豪榜”第二位。但又過了兩年，楊斌便因為涉嫌虛報注冊資本、合同詐騙、非法占用農(nóng)用地等六項罪名被判有期徒刑18年。荷蘭村從此荒蕪。

為處理這個占地3300畝的龐然大物，沈陽市政府成立了荷蘭村善后處理工作小組，并開始為這個項目尋找下家，2008年6月25日，沈陽市于洪區(qū)政府與碧桂園簽訂框架協(xié)議，擬投資25億美元重啟荷蘭村；2009年8月10日至13日，沈陽市政府代表團(tuán)赴深圳招商，香港保利達(dá)國際有限公司擬投資38億美元，對荷蘭村地塊進(jìn)行整體開發(fā)，建設(shè)國際高端社區(qū)；后又有傳聞稱中糧集團(tuán)有意投資荷蘭村開發(fā)建設(shè)。但最終的接盤者，并不是此前炒得沸沸揚揚的碧桂園，也不是保利達(dá)、中糧，而是中海地產(chǎn)。

此次掛牌的荷蘭村01號和02號地塊位于荷蘭村的核心地區(qū)，占地面積為130萬平方米，建筑面積近340萬平方米。10月30日，此前傳言的眾多開發(fā)企業(yè)并沒有出現(xiàn)，只有中海一家出席。它以35億元摘下這兩塊地，創(chuàng)下沈陽土地交易歷史上金額最高、交易面積最大兩項紀(jì)錄。

“明年，大家會看到荷蘭村的全新變化，這里將浴火重生！”中海地產(chǎn)（沈陽）有限公司董事劉文東說。

從此次掛牌的價格來看，01號土地的均價為2657元/平方米，02號土地的均價為2819元/平方米，這并不高。目前，荷蘭村區(qū)域已經(jīng)有萬科、華潤、保利、綠地等品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，平均房價已經(jīng)達(dá)到5000元/平方米。但這一片爛尾樓規(guī)模巨大，其遺留的土地問題、銀行貸款問題目前還沒有完全理清頭緒，其它地產(chǎn)商最終選擇觀望，最大的顧慮也在于此。本次中海最終出手，是撿了便宜還是火中取栗現(xiàn)在還未可知。

光環(huán)背后

2009年9月21日，CCTV《經(jīng)濟(jì)半小時》以《中海地產(chǎn)變臉藏玄機，地王遭遇“房斑斑”》為題，報道了剛拿下上?！暗赝酢钡闹泻５禺a(chǎn)在重慶市江北區(qū)濱江路開發(fā)的“北濱1號”，幾十套售價高達(dá)13000元/平方米左右的房屋（重慶市當(dāng)時商品房成交均價低于4000元）出現(xiàn)大面積透水的現(xiàn)象，部分房屋在挖開地板后，竟然是一坑水。

花410萬元購買了“北濱1號”一套300多平方米別墅（樓號：9-1）的向女士稱，她不久前在裝修房子時，因地下室層高只有2.4米，想向下挖十幾厘米擴展層高，但工人在挖開地下室的地板后發(fā)現(xiàn)，支撐房屋的磚竟然不是砌在地圈梁上的，兩者之間有大致40厘米的泥土層。

花了446.8萬元購買別墅8-1的周女士則稱，她買房之前看中的是別墅附帶的93平方米以上的私家花園，但是接房的時候只有50多平方米，經(jīng)交涉，開發(fā)商同意在已經(jīng)改作通道的花園上搭一個木架，湊足之前承諾的，且寫進(jìn)購房合同的花園面積，但開發(fā)商不承諾木架能管多久。

20日，十幾位購買“北濱1號”小高層的業(yè)主稱，他們在購房時，購房廣告及沙盤上曾提及該項目與市政公路之間有“6層隔音屏障”，分別是高大喬木、隔音墻等，但現(xiàn)在實際只有一堵隔音板。

其他業(yè)主還反映了墻體未做防水處理，導(dǎo)致墻壁滲水；樓層之間未做防水處理，導(dǎo)致“北濱1號”1樓到4樓均大面積漏水；部分房屋的出水管由之前設(shè)計的150毫米更改為75毫米，導(dǎo)致包括別墅在內(nèi)的陽臺積水需3小時左右才能排完；部分別墅樓的墻體出現(xiàn)半個手指寬的裂縫，別墅的花園與樓體之間也出現(xiàn)近1厘米的裂縫。購買了中海地產(chǎn)重慶有限公司開發(fā)的重慶“北濱1號”商品房的一位殷姓業(yè)主說，《退房協(xié)議》中寫道是“個人原因退房”，開發(fā)商還在退房協(xié)議中“要求我們不再追究開發(fā)商的責(zé)任”。

一方面是耀眼的光環(huán)，一方面是業(yè)主無聲的哀嘆，中國的房地產(chǎn)業(yè)，無可挑剔的永恒話題！