第七章 大宗城市不動(dòng)產(chǎn)的起源

就連續(xù)性和重要性而言，接下來的大財(cái)富源自于城市土地的所有權(quán)。它們遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過源自于既定產(chǎn)業(yè)的財(cái)富，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過控制現(xiàn)代運(yùn)輸方法所產(chǎn)生的財(cái)富。很久之前，范德比爾特及同時(shí)代的其他人都從輪船、鐵路及有軌電車公司攫取了巨額財(cái)富，阿斯特、古萊特及朗沃思的財(cái)富都是數(shù)以百萬計(jì)。在1800年之后的70年里，土地?fù)碛姓叨际且俗⒛康呢?cái)富擁有者。而且，盡管從各種其他的商業(yè)行當(dāng)榨取了數(shù)百萬美元的財(cái)富，但土地的財(cái)富依然是突出的。

從19世紀(jì)初，直至1850年前后，只有幸存下來的古老莊園可以與之匹敵。但這些莊園逐漸被瓦解了。在北方，大片土地被分割為小農(nóng)場(chǎng)，這一趨勢(shì)無處不在，而南方的情形則正好相反。尤為突出的重要事實(shí)是，全國(guó)的富人不再是那些擁有大片鄉(xiāng)村土地的人。從前那些有權(quán)有勢(shì)的大地主幾乎消失不見了。

莊園主的消亡

200多年來，莊園主一直都是顯赫的官員。獨(dú)立革命所帶來的改變剝奪了他們的很多權(quán)力，不過他們依然保留了部分地位和財(cái)產(chǎn)。但是，不斷改變的法律環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，把他們從等級(jí)的階梯上一級(jí)一級(jí)地往下拉，直至他們中很多人的名字逐漸從人們的視線里消失了。在他們盤旋著下降的同時(shí)，另一些富人階層則脫穎而出，進(jìn)入人們的視野。在這些新貴階層當(dāng)中，主要是城市土地的擁有者，起初他們是辛苦勞作的商人和土地投機(jī)者，最后登上了百萬富翁的王者寶座。正如我們已經(jīng)看到的那樣，最初是莊園巨頭自己制定法律、裁決司法。但在這200年的時(shí)間里發(fā)生了很大的變化。如今，他們不得不為自己的生存而戰(zhàn)。

舉個(gè)例子吧，1839年，紐約的莊園主就是這樣面對(duì)了一場(chǎng)不祥的運(yùn)動(dòng)。他們的佃戶處于動(dòng)蕩不寧的狀態(tài)。在范·倫斯勒、利文斯頓及其他古老的封建莊園，佃戶揭竿而起。他們反對(duì)那種連續(xù)的制度，正是這種制度，賦予這些莊主與英國(guó)封建領(lǐng)主對(duì)佃戶所行使的同樣的權(quán)利。莊園主迫使佃戶簽訂租約，條款十分苛刻。如果佃戶想要在自己的家里招待客人超過24小時(shí)，他必須獲得莊園主的書面批準(zhǔn)。除了莊園主的產(chǎn)品之外，他不得從事任何其他商品的交易。除了莊園主的磨坊之外，他不得在其他任何地方碾磨自己的面粉，否則就違犯了租約，將面臨被驅(qū)逐；除了莊園主的商店，他也不得在任何其他地方購(gòu)買任何東西。這些都是在獨(dú)立革命之后保留給莊園主的權(quán)利，因?yàn)樗麄兯鶕碛械氖撬接胸?cái)產(chǎn)權(quán)。正如人們經(jīng)常所說的那樣，財(cái)產(chǎn)完全控制了法律。慢慢地，后來的立法機(jī)關(guān)廢除了所有的封建所有權(quán)，但這些法律既沒有什么效率，反映和代表莊園擁有者利益的政府當(dāng)局也沒有強(qiáng)制執(zhí)行。

殖民地時(shí)期的莊園（華盛頓總統(tǒng)的弗農(nóng)山莊）

莊園主則相信，利己、驕傲和對(duì)古老傳統(tǒng)的堅(jiān)守，都要求他們隨心所欲地管理自己領(lǐng)地的專制權(quán)力永遠(yuǎn)存續(xù)下去。他們拒絕承認(rèn)法律有任何權(quán)力干涉、管理他們所認(rèn)為的私人事務(wù)。在驅(qū)逐那些難以駕馭的或身無分文的佃戶時(shí)，他們熱衷于利用法律的管轄權(quán)，與此同時(shí)，當(dāng)法律試圖在他們的莊園管理中注入更現(xiàn)代、更人道的條件時(shí)，他們卻指責(zé)法律是專橫的。他們頑固地堅(jiān)持租佃制，同樣頑固地反對(duì)剝奪他們所謂的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

封建所有權(quán)的廢除

一連串的報(bào)復(fù)和強(qiáng)烈的騷動(dòng)發(fā)展起來了?！翱棺庹摺本奂鹆巳绱藦?qiáng)大的、同情他們的政治力量，并把整個(gè)問題扔進(jìn)了如此激烈的爭(zhēng)論漩渦，以至于當(dāng)時(shí)的政治家都害怕這樣一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)的后果，幾乎是強(qiáng)迫莊園主做出妥協(xié)，以小片農(nóng)場(chǎng)的形式出售他們的土地，結(jié)果，他們以很高的價(jià)格賣掉了自己的土地。正是憑借這場(chǎng)他們苦苦反對(duì)的運(yùn)動(dòng)，他們掙得了巨額的利潤(rùn)。由于害怕大規(guī)模騷亂，并希望阻止這樣的騷亂，1846年的紐約憲法會(huì)議采用了一部從憲法上禁止一切封建所有權(quán)的法律，根據(jù)這部法律，立法機(jī)關(guān)不得通過任何與之相抵觸的法律。

于是，在這場(chǎng)決定性的斗爭(zhēng)中，從前那些全權(quán)在握的莊園主們最后殘存的一點(diǎn)影響力也消失不見了。他們成了老古董。對(duì)他們來說，面對(duì)新的環(huán)境要想幸存下來是不可能的，因?yàn)樗麄兇砹艘粋€(gè)已經(jīng)成為過去的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)時(shí)代。他們的權(quán)力純粹產(chǎn)生于他們領(lǐng)地的范圍和歧視性的法律。當(dāng)這些都從他們的手中被奪走的時(shí)候，他們作為財(cái)富和影響力的支配者的重要性也就不復(fù)存在。他們依然可以吹噓自己的世系門第，吹噓他們的貴族派頭和高雅文化，以及他們的社會(huì)地位，但這些只不過是留給他們的唯一安慰。

建立在鄉(xiāng)村或小鎮(zhèn)土地基礎(chǔ)上的大財(cái)富，要想延續(xù)下去，可謂流年不利。多種影響結(jié)合起來使得這樣的土地成為容易變動(dòng)的資產(chǎn)，與此同時(shí)，同樣是這些影響（或其中的一部分），決定了城市的土地有著不斷上升和發(fā)展的永恒價(jià)值。航運(yùn)業(yè)的發(fā)展，使得城市不斷壯大，并吸引了勞動(dòng)者和一般人口。工廠體系在1790年的建立有著雙重的影響。它開始從鄉(xiāng)村地區(qū)吸收很多年輕的一代，并且迅速擴(kuò)大了城市的貿(mào)易活動(dòng)。東部的農(nóng)業(yè)人口中，數(shù)量相當(dāng)可觀的另一部分人則連續(xù)不斷地向西部和西南地區(qū)遷徙，希望能有新的機(jī)會(huì)。有些鄉(xiāng)村地區(qū)因此變得人煙稀少，另一些地區(qū)則依然一成不變。但是，且不管鄉(xiāng)村地區(qū)的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是增是減，依然有另外一些因素抬升或打壓農(nóng)業(yè)土地的價(jià)值。一條運(yùn)河的修建會(huì)使這一地區(qū)的土地增值，并對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生刺激，另一些地區(qū)的蕭條境況則不是這么有利。然而，就連這種刺激也常常是曇花一現(xiàn)。隨著西部每一個(gè)新移民點(diǎn)的出現(xiàn)，以及每一條拓荒鐵路的修建，新的復(fù)雜因素就會(huì)出現(xiàn)，它們通常給東部的土地帶來貶值的影響。一片鄉(xiāng)村不動(dòng)產(chǎn)，在上一代可以值一大筆錢，而在下一代卻很有可能被迫抵押出去。

新貴族

但是，那些建立在城市土地基礎(chǔ)上的財(cái)富卻被賦予了一種絕對(duì)的確定性和永久性。城市的房地產(chǎn)沒有經(jīng)歷極端起伏波動(dòng)的過程，而正是這些過程使鄉(xiāng)村土地的價(jià)值陷入混亂。那個(gè)時(shí)代的所有趨勢(shì)和潮流，都有利于培養(yǎng)出一個(gè)基于城市地產(chǎn)所有權(quán)的貴族階層。與現(xiàn)如今比起來，城市的絕大部分當(dāng)時(shí)還只是鄉(xiāng)村。其核心地區(qū)多半是個(gè)方圓一兩英里的住宅區(qū)，這之外便是田野和果園，草場(chǎng)和荒地。這些土地用一點(diǎn)微不足道的小錢就可以買下來。隨著商業(yè)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)，以及移民源源不斷的涌入，每一年都見證了占有土地的緊迫感越來越強(qiáng)烈，土地價(jià)格肯定要增長(zhǎng)。沒有任何其他的可能性。

在1825年之前，最有錢的土地?fù)碛姓呔烤箷?huì)出現(xiàn)在紐約、費(fèi)城、波士頓還是巴爾的摩，一直是個(gè)懸而未決的問題。許多年來，費(fèi)城在商業(yè)上一直遙遙領(lǐng)先，但伊利運(yùn)河的開鑿立即使這個(gè)問題塵埃落定。紐約一躍而躋身于美國(guó)首屈一指的商業(yè)城市，完全超過了它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在這些城市的貿(mào)易急劇下跌的同時(shí)，紐約的人口和貿(mào)易在10年里翻了將近一倍。土地的價(jià)格開始驚人地增長(zhǎng)。沼澤地、巖石嶙峋的荒地和低洼地，以及幾年前還在水面之下的土地，都成了豐厚的財(cái)富之源。那些一二十年前還值不了幾個(gè)小錢的土地，如今的價(jià)值相當(dāng)可觀，隨著易手越來越頻繁，最后被賦予了數(shù)億美元的價(jià)值。如此一來，最有錢的土地?fù)碛姓叱霈F(xiàn)在紐約也就沒什么可大驚小怪的了，而且，他們應(yīng)該能夠把自己無與倫比的優(yōu)勢(shì)維持下去。

紐約已經(jīng)是個(gè)擁擠的大都市（百老匯大街）

土地?fù)碛姓叩呢?cái)富很快就讓船主們的財(cái)富黯然失色。航運(yùn)生意的利潤(rùn)盡管巨大，但它們只不過是眼下的直接利潤(rùn)。在這場(chǎng)財(cái)富的競(jìng)爭(zhēng)中，船主們不可避免地要落在后面。他們的生意屬于特別不穩(wěn)定的生意。海上的風(fēng)云莫測(cè)，貿(mào)易的興衰沉浮，當(dāng)時(shí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，這些都使他們的運(yùn)輸量面臨著千變?nèi)f化的可能性。很多富有的船主非常清楚地懂得這一點(diǎn)；他們把來自航運(yùn)生意的剩余財(cái)富投入到土地、銀行、工廠、收費(fèi)公路、保險(xiǎn)公司和鐵路當(dāng)中，在某些情況下甚至投入到彩票上。那些僅僅守著航運(yùn)業(yè)務(wù)的百萬富翁在富人階層的梯級(jí)上一路下降，尤其是當(dāng)外國(guó)航運(yùn)在很大程度上取代了迄今為止一直由美國(guó)控制的船運(yùn)業(yè)務(wù)時(shí)。另外一些船主則把他們的剩余資本投資于其他形式的貿(mào)易和物權(quán)，他們的財(cái)富迅速增長(zhǎng)。

城市土地，最重要的因素

然而，在土地所有權(quán)與其他形式的物權(quán)之間，存在著巨大的差異。當(dāng)時(shí)的貿(mào)易是極端個(gè)人主義的；那種被稱作“法人”的人為控制權(quán)，尚處在嬰兒期。航運(yùn)線擁有者的繼承人不可能擁有像其創(chuàng)立者一樣的精明，一樣的知識(shí)、機(jī)靈和狡猾——或者，不妨說是不擇手段——也不可能有那樣的勤奮刻苦。因此，他們的生意必然會(huì)衰敗，或者落入其他船主或更幸運(yùn)者之手。至于工廠，情形大抵相同；在工會(huì)組織起來之后，罷工的可能性，對(duì)于源源不斷的利潤(rùn)來說，是一種始終存在的危險(xiǎn)。銀行絕不是什么固若金湯的機(jī)構(gòu)。像其他制造利潤(rùn)的媒介一樣，它們的力量和利潤(rùn)也取決于主流環(huán)境，在很大程度上還取決于政府的偏袒或政策。任何時(shí)候，控制政府職能的政黨都有可能改變，在銀行、關(guān)稅或其他法律上施行完全不同的政策。

有一點(diǎn)倒是真的，這些不斷改變的法律并不會(huì)給人民大眾帶來什么重大好處，而這批或那批有產(chǎn)利益集團(tuán)則幾乎總是能得到好處。法律的制定，通常是為了回應(yīng)互相競(jìng)爭(zhēng)的有產(chǎn)利益集團(tuán)所提出的要求。商業(yè)利益集團(tuán)所展開的貿(mào)易斗爭(zhēng)和政治斗爭(zhēng)，是一系列連續(xù)不斷的戰(zhàn)爭(zhēng)，在這些戰(zhàn)爭(zhēng)中，每一個(gè)個(gè)人業(yè)主、商號(hào)或聯(lián)合企業(yè)都強(qiáng)烈地抵抗競(jìng)爭(zhēng)者，或者為顛覆它們而不遺余力地奮斗。

刀槍不入的土地?fù)碛姓?/p>

但是，土地?fù)碛姓邊s占據(jù)著一個(gè)超群出眾的位置，無論是政治形勢(shì)還是環(huán)境的變遷，都不可能給他們?cè)斐蓪?shí)質(zhì)性的傷害。他們都是強(qiáng)烈的個(gè)人主義者，要求得到并被給予了這樣一種絲毫沒有受到削弱的權(quán)利：以他們?cè)诜缮夏軌蛐械猛ǖ娜魏畏绞将@取土地，并盡可能隨心所欲地壟斷它、處置它。正是在維護(hù)這種個(gè)人主義的行動(dòng)中，他們要求上流社會(huì)（通過它的政府機(jī)關(guān)）制定專門的法律，以保證他們對(duì)土地的專有權(quán)，并在必要的時(shí)候用暴力維護(hù)他們的主張和權(quán)利。這些就是他們所需要的全部基本法，這些法律沒有改變過。一代接一代，它們始終是固定不變的。所有土地?fù)碛姓叩睦娑际峭耆恢碌?；而商人的利益則各不相同，互相沖突。長(zhǎng)期以來，土地?fù)碛姓吣軌蝾A(yù)期現(xiàn)有的關(guān)于土地所有權(quán)的基本法律繼續(xù)下去，而船主、廠主、銀行家卻不知道什么時(shí)候會(huì)制定出一套完全不同的法律。

城市的繁榮造就了新一代的地產(chǎn)富豪（華盛頓特區(qū)）

此外，土地?fù)碛姓哌€有一個(gè)頗為有效的、絕不會(huì)辜負(fù)期望的輔助者。他們把整個(gè)社會(huì)作為合伙人跟自己捆綁在一起，但在這種合伙關(guān)系中，收益卻總是歸土地所有者獨(dú)享。他們所依賴的主要因素，是集體所發(fā)揮的作用使他們的土地不斷增值。一般來說，他們的參與僅僅是袖手旁觀，除了繼續(xù)擁有自己的土地之外，他們無事可做。他們的子孫后代所需要做的事情甚至更少；他們可以悠閑地繼續(xù)擁有所繼承來的遺產(chǎn)，擴(kuò)大它，雇用必不可少的監(jiān)督管理者，然后，他們的財(cái)富就會(huì)滾雪球般地越來越大。社會(huì)熱心地為土地所有者效勞。城市所鋪設(shè)和管理的每一條街道，所規(guī)劃的每一座公園及其他公共設(shè)施的改善，每一個(gè)本地出生的孩子和每一個(gè)流入的移民，每一家工廠、倉(cāng)庫(kù)和拔地而起的住宅——所有這些，以及更多的媒介，都為土地所有者的財(cái)富猛漲做出了貢獻(xiàn)。

多產(chǎn)的財(cái)富滋生者

在這樣一種體制下，土地成了一種積累巨額財(cái)富的有利、簡(jiǎn)易而持久的手段。土地的專屬所有權(quán)撼動(dòng)了人類需要的根基。在緊要的關(guān)頭，人們可以沒有貿(mào)易或貨幣，但他們必須擁有土地，即使只能躺在這塊地上餓肚子。身無分文、失去工作的勞動(dòng)者，面對(duì)著災(zāi)難的命運(yùn)，必定不可避免地首先把他們所剩無幾的寶貴硬幣交給地主，去碰碰運(yùn)氣，看能否得到一點(diǎn)殘羹冷炙。一套復(fù)雜的工業(yè)體系導(dǎo)致大量的人口涌向工業(yè)和貿(mào)易集中的中心城市，使那里人滿為患，在這種情況下，土地尤為緊俏。

以前從未有過如此強(qiáng)大的建立和擴(kuò)大持久財(cái)富的制度。它自動(dòng)地使自己永遠(yuǎn)存在下去。而且，事實(shí)上它看上去卓越非凡，以至于一個(gè)世紀(jì)之前龐大的航運(yùn)業(yè)財(cái)富如今普遍被人們徹底遺忘了，就像當(dāng)時(shí)那些陳舊而過時(shí)的方法一樣。但土地依然是土地，其所孵化出來的財(cái)富發(fā)展成了強(qiáng)大的力量，在全國(guó)——有時(shí)甚至是國(guó)際上——有著舉足輕重的分量。

正是憑借這些有利的條件，很多巨大的財(cái)富——建立在土地基礎(chǔ)之上的——得以創(chuàng)立。根據(jù)美國(guó)連續(xù)的人口統(tǒng)計(jì)材料，迄今為止，跟不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的絕大部分財(cái)富一直集中在北大西洋區(qū)域和中北部區(qū)域，前者包括像紐約、費(fèi)城和波士頓這樣一些城市，后者包括芝加哥、辛辛那提及其他城市。巨大的土地財(cái)富，正是建立在這些大城市中。其中最大的財(cái)富是東部的阿斯特、古萊特和萊茵蘭德等幾處不動(dòng)產(chǎn)，在西部，朗沃斯和菲爾德是值得注意的例證。要討論所有引人注目的基于土地的財(cái)富，必然會(huì)使我們的敘述變得冗長(zhǎng)乏味。對(duì)本書來說，選取幾個(gè)超大財(cái)富的例子，作為土地財(cái)富的代表，也就足夠了。

源自土地的巨額財(cái)富

美國(guó)所有源自土地的財(cái)富中，最重要的是阿斯特的財(cái)富。據(jù)某些權(quán)威人士估計(jì)，其現(xiàn)有數(shù)量（包括所有間接的家族分支）大約是3億美元。人們普遍相信，這個(gè)數(shù)字被低估了。早在1889年（當(dāng)時(shí)紐約城的人口比今天要少得多），一位研究土地狀況的精明學(xué)者托馬斯·G.謝爾曼（Thomas G．Shearman）就曾把阿斯特家族的集體財(cái)富估定為2.5億美元。僅就這筆財(cái)富的巨大數(shù)量而言，你立即可以從它與民眾境況的對(duì)比中看出來。盧西恩·撒尼亞爾（Lucien Sanial）對(duì)1900年的美國(guó)人口普查數(shù)據(jù)所做的分析顯示，整個(gè)國(guó)家的財(cái)富總額估計(jì)大約是950億美元，無產(chǎn)階級(jí)（主要包括工薪工人和小比例的專業(yè)階層）的人數(shù)多達(dá)20 393 137，卻只擁有大約4億美元的財(cái)富。與此形成鮮明對(duì)照的是，僅阿斯特家族所擁有的財(cái)富，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了數(shù)百萬工人，說出了這一點(diǎn)，我們就會(huì)對(duì)一筆財(cái)富所擁有的那種無遠(yuǎn)弗屆的巨大力量開始有了大致的概念。古萊特家族的財(cái)富同樣巨大，據(jù)不同的人估算，其數(shù)額大約在2億～2.25億美元，盡管其準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)大概無人知曉。

馬歇爾·菲爾德

就這些大財(cái)富而言，要想對(duì)它們所達(dá)到的規(guī)模得出一個(gè)準(zhǔn)確的概念，幾乎是不可能的。它們主要建立在土地所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，但也包括很多其他的形式，比如銀行、煤礦及其他礦產(chǎn)、鐵路、城市交通系統(tǒng)、煤氣工廠、工業(yè)公司的股份。即使是最不知疲倦的收稅官，也很難發(fā)現(xiàn)這些億萬富翁所擁有的個(gè)人財(cái)產(chǎn)究竟有多少，以至于評(píng)估稅額的時(shí)候，通常只能是連估帶猜。他們所擁有土地的范圍是知道的，這些沒法藏在保險(xiǎn)柜里。但他們其他五花八門的財(cái)產(chǎn)都被小心翼翼地隱瞞，不讓公眾和官方知道。既然如此，那么完全有可能，這些家族的財(cái)產(chǎn)比人們一般估計(jì)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大得多。馬歇爾·菲爾德（Marshall Field）——芝加哥的一位大富翁，留下了一筆約值1億美元的巨額財(cái)富——的情形，便是一個(gè)強(qiáng)有力的例證。此人僅在芝加哥便擁有價(jià)值3 000萬美元的不動(dòng)產(chǎn)。然而，他一直沒有說出他的總資產(chǎn)有多少，年復(fù)一年，他拒絕為估價(jià)超過250萬美元的個(gè)人財(cái)產(chǎn)繳稅。然而，在他1906年去世之后，他的遺產(chǎn)在1907年1月被編入財(cái)產(chǎn)目錄，這份目錄清楚地顯示，他的可征稅個(gè)人財(cái)產(chǎn)高達(dá)49 977 270美元。他遠(yuǎn)比他愿意顯露的要富裕得多。

我們不妨調(diào)查幾個(gè)這樣強(qiáng)有力的土地?fù)碛姓?、大?cái)富創(chuàng)立者的事業(yè)生涯，探究一下他們賴以成功地積聚起巨額財(cái)富的方法。