第一部分 房租

Chapter1 房東這一行

密爾沃基的冬天像修理工手中的扳手一樣冰冷晦暗，但在冬天來臨前，在阿琳說服謝倫娜讓她跟孩子搬進第十三街的雙聯(lián)式公寓之前，密爾沃基的舊城區(qū)呈現(xiàn)出一片生機盎然的景象。九月初的密爾沃基氣候宜人，車載音響播放的樂曲在街上流淌。孩子們有的把人行道當作游樂場，有的則在高速公路的匝道口做起瓶裝水的生意。老奶奶們坐在門廊前的椅子上，看著赤裸上身的年輕人經(jīng)過，大笑著奔向籃球場。

謝倫娜一邊開車在密爾沃基的北部兜圈，一邊搖下車窗聽R&B音樂。對密爾沃基的中產(chǎn)階級來說，走高速公路穿過舊城區(qū)是常態(tài)，房東們則會開進巷弄；但去哪些地方，他們一般不會開自家的薩博或奧迪，而會開專用的“收租車”。以廂型車或卡車為主的收租車特色鮮明：車體生銹，漏油，車內(nèi)裝有延長線、梯子、一把裝好子彈的手槍、管道螺旋鉆、工具箱、防狼噴霧、射釘槍和其他一些必需品。謝倫娜多半會讓大紅色的雪佛蘭Camaro——也就是電影《變形金剛》里的“大黃蜂”跑車——在家里留守，另外開一輛有著22英寸輪轂、1993年出廠的米黃雙色雪佛蘭Suburban“巡房”。Suburban真正的主人其實是昆?。≦uentin），昆汀的另一個身份便是謝倫娜的老公兼事業(yè)伙伴，同時也是名物業(yè)經(jīng)理。昆汀拿來發(fā)動Suburban的不是鑰匙，而是螺絲刀。

當?shù)氐挠行┌兹诉€是習慣稱呼密爾沃基的北部為“市區(qū)”（the core），這是從20世紀60年代流傳下來的說法。往里走，你會看見街上那些參差不齊的雙聯(lián)式公寓、褪色的壁畫、全天營業(yè)的日托中心，以及懸掛著“接受WIC”招牌的街頭小店。密爾沃基曾是美國第十一大城，其人口總數(shù)在1960年是74萬，現(xiàn)在卻不到60萬。它的衰敗可以說是“有目共睹”：廢棄的住宅、雜草叢生的空地，一點點布滿了密爾沃基北部。一條典型的居民街上往往有幾座獨棟房屋，業(yè)主年紀偏長，喜愛蒔花弄草，還在房屋外懸掛美國國旗；更常見的是雙聯(lián)式公寓或一棟四戶的公寓，油漆斑駁的外墻掛著床單當窗簾，出租給捉襟見肘的家庭；還有不少空地，以及一些門窗被釘死的空屋。

這一切謝倫娜都看在眼里，她還發(fā)現(xiàn)了一些其他東西。和許多“身經(jīng)百戰(zhàn)”的房東一樣，謝倫娜知道公寓的業(yè)主是誰，教堂、酒吧和街道歸誰管。她知道每一處地方經(jīng)歷的枯榮沉浮，也知道它們的風格和氣氛。她知道哪些是熱門街區(qū)、哪些是毒品的集散地，也知道哪些地方安靜穩(wěn)定。她深諳貧民窟的價值所在，也懂得如何從看似一文不值的房產(chǎn)中賺取別人沒本事賺的錢。

嬌小的謝倫娜有著栗色的皮膚，身著輕薄的紅藍色夾克，與下身的長褲恰成對照，而褲子又跟頭上斜戴的NBA棒球帽成套。她喜歡仰頭大笑，有時需要扶住他人的肩膀，以防笑到跌倒。但當她轉(zhuǎn)出北方大道（North Avenue），要去第十八街和萊特街（Wright Street）的交叉路口探望房客時，她放慢了速度，深深嘆了口氣。驅(qū)逐房客對房東這一行來說是司空見慣的事，但這個叫拉馬爾（Lamar）的租戶失去了雙腿，而趕走一個沒有腿的男人并不是一件帶勁的事兒。

一開始，當拉馬爾繳不出拖欠的租金時，謝倫娜并沒有發(fā)驅(qū)逐通知單，也沒有搬出“在商言商”的那套臺詞。她左右為難，嗯嗯啊啊地不知道該如何處理。“我真的很不想這么做，”到了最后關(guān)頭她這么和昆汀說，“你懂我的苦衷，對吧？”謝倫娜皺起了眉頭。

昆汀沒開口，靜靜地讓老婆把話說完。

“事情還是要講求公平嘛，”謝倫娜思索了半晌說，“我覺得小孩很可憐，而且拉馬爾還跟兒子同住……何況我覺得拉馬爾挺討人喜歡的。問題我賺的是錢，不是喜歡，喜歡沒辦法付賬單。”

謝倫娜要付不少賬單：房貸、水費、維修費、房地產(chǎn)稅。有時候還會莫名其妙地冒出一筆大開支，比方說鍋爐壞了、市政府巧立名目要收個什么費用。在月初收到租金前，她幾近破產(chǎn)。

“我們沒辦法等他，”昆汀說，“我們等他，稅可不會等我們，房貸也一直在漲?！?/p>

做房屋出租這一行，就沒有規(guī)避風險這一說。房客不付500美元房租，房東便立刻少了500美元的收入。無法收租，房東就只能吃老本或靠正職去補房貸，否則就等著銀行發(fā)通知說要查封房子。這門生意可沒有什么委婉語：所謂的“縮小營業(yè)規(guī)?！?、“季度虧損”都是瞎掰。房東直接自負盈虧，賺或賠都是一翻兩瞪眼。不該賠的賠了，或者該賺的沒賺到，對房東來說即是“切身之痛”。經(jīng)驗老到的房東都喜歡回憶他們第一次大賠的故事和第一次與租戶正面交鋒的場景：有房客自行將天花板拆了，拍照留存，然后跑去房屋法庭告狀；還有夫妻被逐出家門前拿襪子塞住洗碗槽，將水開到最大。新手房東只得硬撐起腰桿子，要不就干脆退出。

謝倫娜點頭如搗蒜，也不知道她是在對著昆汀說話，還是在自言自語：“我看我應(yīng)該少替這些人擔心才對，我擔心他們，誰擔心我？如果我沒記錯，借錢給我們的公司可沒說房貸不用付了?！?/p>

謝倫娜與昆汀是多年前在豐迪拉克大道（Fond Du Lac Avenue）認識的。等紅燈的時候，昆汀剛好騎車停在謝倫娜旁邊。謝倫娜有著迷人的笑容，她的車載音響聲音很大。謝倫娜記得昆汀當時騎的是一輛Daytona（戴通納，騎的時候往前傾的那種），但昆汀堅持自己騎的是輛Regal（像騎哈雷那樣向后傾）?！拔以趺磿T著Daytona跟人搭訕。”他一臉不服氣地說。昆汀看上去非常利落，雖然不是肌肉發(fā)達的類型，但很精壯。他一頭鬈發(fā)，身上戴了不少飾物：一條大粗鏈子，一條更粗的手鏈，還有幾枚戒指。謝倫娜覺得這個人看起來像是販毒的，但還是給了他電話號碼。昆汀足足打了三個月的電話才把謝倫娜約出來吃冰淇淋，又花了六年時間讓謝倫娜變成自己的老婆。

被昆汀在紅燈前攔下時，謝倫娜還是名小學四年級的老師。她說話的樣子的確像老師，會叫陌生人“親愛的”，張口就是建議或教訓。她常說，“你知道要被我念叨了吧？”當她察覺你心不在焉時，她會碰碰你的手肘或大腿，讓你重新集中精力。

跟昆汀交往進入第四年的時候，謝倫娜在愛情上春風得意，工作上卻完全提不起勁。于是她告別了待了八年的教室，“自立門戶”，開了家日托中心，但“因為一點小小的違規(guī)關(guān)門大吉”，她回憶道。創(chuàng)業(yè)未果的她回到學校教書，后來由于她跟“前任”生的兒子變得有點叛逆，她索性回家教子，而這也是她接觸房地產(chǎn)的開始。被問到“為什么會選房地產(chǎn)？”時，謝倫娜會一本正經(jīng)地談“長期剩余所得”，意思是置產(chǎn)最終一定劃得來。她會說沒有比房地產(chǎn)更好的投資了。但她其實還有句話藏在心里沒說：跟許許多多的房東一樣，她堅信就算沒有學生可教、沒有公司可靠，就算沒有聘書、沒有退休金，也不是工會成員，她依舊可以靠自己過活。謝倫娜與眾生達成共識：她可以赤手空拳地向前沖，靠自己的拼勁跟聰明才智滿載而歸，然后享盡榮華富貴。

1999年，謝倫娜在房價低谷期買了套房子自住。幾年后房市回暖，她用增值的房子去貸款，手上立刻多出了21000美元可以周轉(zhuǎn)。六個月后她第二次貸款，這次套出了12000美元。靠著這些現(xiàn)錢，她買下了人生第一處用來收租的房子：在租金最便宜的舊城區(qū)里，一棟可分成兩戶出租的雙聯(lián)式公寓。此后，靠著收租、重復(fù)貸款，以及私人房地產(chǎn)投資商放的高利貸，謝倫娜的房子越買越多。

她慢慢弄懂，租房市場里有一類人是中上層階級，他們租房子時考慮的是自己的喜好與需求，第二類人是“逐水草而居”的年輕人，第三類是既買不起房子、又沒資格住政府公租房的窮人。¹房東在不同的地方活動，但他們一般會將房產(chǎn)集中在一個區(qū)域內(nèi)經(jīng)營。在密爾沃基這樣一座各種界限涇渭分明的城市，房東得鎖定特定的族群來做生意：白人或黑人、貧困家庭或大學生。²謝倫娜最后決定專攻貧窮的黑人。

四年過后，謝倫娜共計擁有36個出租單位，全部集中在舊城區(qū)。她開始攜帶兩只手機外加備用電池、讀《福布斯》雜志、租辦公室，也開始朝九晚九地接受電話預(yù)約。昆汀辭掉了原來的工作，搖身一變成了謝倫娜的物業(yè)經(jīng)理，同時也在自己名下置產(chǎn)。收租之余，謝倫娜還做起了“信用修復(fù)”（Credit Repair），也就是類似代償?shù)纳?，同時成立了一家投資公司。另外她購置了兩輛15座的小巴，開了家叫“獄友快線”的公司（Prisoner Connections LLC），接送去威斯康星州北部探監(jiān)的那些女朋友、媽媽和孩子們，一張票收25到50美元不等。謝倫娜找到了自己的職業(yè)方向，她是一個靠舊城區(qū)吃飯的企業(yè)家。

謝倫娜把車停在拉馬爾住處門口，伸手掏出兩張驅(qū)逐通知單。拉馬爾住的這棟房子離萊特街很近，街上除了幾塊空地，還有兩處地方堆放著紀念兇殺案死者的物品：泰迪熊玩偶，Black & Mild牌的平價雪茄，還有人寫了字條綁在樹干上。此處是一座可住四戶人家的公寓，包括一前一后兩棟獨立的雙層樓房，戶型呈長方形，粗木陽臺漆成了跟房屋輪廓一樣的藍灰色，外墻墻板則像麥片碗里吃剩的牛奶般白里透棕。臨街的房子有兩扇門，分別給樓上和樓下用。門前各有一列木頭臺階，舊的那扇門已經(jīng)掉漆，新的那扇根本沒上漆。

拉馬爾住在后棟的一樓，位置毗鄰小巷。謝倫娜開車過來時，他人正在外頭。幫拉馬爾推輪椅的恰巧是另一張驅(qū)逐通知單的主人，名叫帕特里斯（Patrice）。拉馬爾已把自己兩腿的義肢裝上，他是一個上了點年紀的黑人，上身纖瘦結(jié)實，一副年輕人的模樣，膚色像濕溽的沙。他剃了個大光頭，臉上有一層薄薄的白須，身上套一件黃色的運動衫，鑰匙掛在脖子上。

“喔，算我運氣好，一箭雙雕?！敝x倫娜故作輕松地說道，將驅(qū)逐通知單遞到拉馬爾與帕特里斯的手上。

“你差點就遲到了，”帕特里斯說。她包著頭巾，穿著睡褲與白色的背心，右手臂上有刺青：纏繞著緞帶的十字架，緞帶上分別是她三個孩子的名字。二十四歲的帕特里斯年紀剛好是拉馬爾的一半，但她的眼神比拉馬爾更滄桑。她跟孩子住在前棟的二樓，一樓住著她媽媽多琳·辛克斯頓（Doreen Hinkston）與她的三個弟妹。帕特里斯將驅(qū)逐通知單折起來，塞進口袋。

“我現(xiàn)在要去練習?！崩R爾坐在輪椅上說。

“練習？練習什么？”謝倫娜問。

“我兩個兒子要練橄欖球，”他看著手中的通知單，“那個，我們要開始清理地下室了。我已經(jīng)動工了?！?/p>

“他沒跟我說。”謝倫娜答道。她口中的“他”指昆汀。租戶有時候會幫房東做些雜工來抵房租，清理地下室就是其中一種。“那你要打電話跟我說啊，不要搞錯誰是老板好嗎？”謝倫娜開起了玩笑。拉馬爾也很買賬地對她笑笑。

帕特里斯推著拉馬爾離開后，謝倫娜開始在腦子里盤算還有哪些待辦事項。她是個大忙人，要應(yīng)付的人事物有：維修、收租、搬遷、廣告、房屋檢查員、社工、警察。工作中，一百萬件小事如漩渦般交雜在一塊兒，時不時還會被一些大事打斷。大事小事加在一起，害她周日晚上沒空跟母親共進一頓傳統(tǒng)南部口味的晚餐（soul food）。就在一個月前，她租出去的房子里發(fā)生了槍擊案，一名房客的新男朋友挨了三槍，當場血流如注。警方問訊完畢，收起黃色封鎖線后，謝倫娜跟昆汀便開始善后。昆汀找來幾副橡膠手套和一臺Shop-Vac吸塵器，兩名伙計幫著他大掃除。謝倫娜則質(zhì)問起女租戶：“你背著我?guī)Я藗€男朋友住進來算什么？”夫妻倆的分工就是這樣：昆汀負責把地方收拾整齊，謝倫娜負責盤問。

槍擊案發(fā)生幾天后，她接到另外一名租戶打來的電話。對方說她的房子要被勒令停租了。她一開始還不太相信，但開車來到房前，果然看到穿白色制服、戴安全帽的人，正將綠色木板釘?shù)剿孔拥拇皯羯?。這間房子的租戶被抓到偷電，所以We Energies能源公司的工作人員從電線桿那里斷電，然后又打電話通知市政府的社區(qū)服務(wù)部（the Department of Neighborhood Services，DNS）。這幾名偷電的房客當天就得走人。³

在美國大部分的地區(qū)，包括密爾沃基，多數(shù)房客必須自付水電燃氣費，但房客越來越拿不出這些錢來了。2000年以來，燃料與水電費上漲超過50％，這“歸功”于全球需求增加與價格上限調(diào)整的失利。一整年下來，美國平均每五戶貧窮的租房家庭，就會有一戶因欠繳費用收到公司發(fā)來的服務(wù)中斷通知。⁴因為沒有能力兼顧房租跟這些水電燃氣費，有些人會鋌而走險，付點小錢請親戚或鄰居幫他們偷接管線。全美每年被偷取的電量總值高達60億美元，僅次于汽車和信用卡盜竊案的金額。⁵偷燃氣要難得多，也較為罕見。而且冬天一到，燃氣就不需要偷了，因為政府規(guī)定冬天不準斷燃氣。但只要4月一來，不準斷燃氣的命令取消，燃氣公司就會大張旗鼓地帶著一疊疊中斷服務(wù)通知和一箱箱工具來到貧困社區(qū)。每年大約有5萬戶家庭會因為欠繳費用而被We Energies能源公司中止燃氣供應(yīng)。很多房客都是冬天乖乖繳房租，暖氣費先賴著；夏天改而欠房東錢，然后努力把燃氣費還清。他們的目標是在天氣變冷前再次連上燃氣的管線，這樣才能在冬日享受無間斷的燃氣供應(yīng)。這樣的背景也說明了為何驅(qū)逐會在夏季和初秋飆高，而后在11月燃氣開始強制供應(yīng)后下降。⁶

謝倫娜看到頭戴安全帽的社區(qū)服務(wù)部人員在房子周圍巡來巡去，沒有什么比手上拿著記事板的房屋檢查員更讓房東抓狂了，他們每天不是在勒令房子停租，就是睜大眼睛檢查公寓的里里外外有無違法之處。每當接到報案，社區(qū)服務(wù)部就會派出房屋檢查員。這個機構(gòu)成立的宗旨在于保護城市里最弱勢的租戶群體，視疏于管理的房東為假想敵。但包括謝倫娜在內(nèi)的房東們認為，租戶報案盡是為了些雞毛蒜皮或流于表面的事兒——而且經(jīng)常把這些看作是為了不被驅(qū)逐采取的緩兵之計或挾怨報復(fù)。一眨眼的工夫，謝倫娜算起了自己的損失：電線重拉得花上幾千美元，偷電租戶賒欠的租金也收不回來了。她還記得自己當初是怎么決定給這家人一次機會的，這個當媽媽的說她想離開有暴力傾向的男友，謝倫娜一聽心就軟了。盡管對方在過去兩年中就有三次被驅(qū)逐的記錄，謝倫娜還是決定將房子租給她和孩子。我又感情用事了，謝倫娜心想。

謝倫娜轉(zhuǎn)動方向盤，離開萊特街向北開去。既然已經(jīng)來到這附近，索性再多跑一個點——位于第十三街跟基輔大街交叉口的雙聯(lián)式公寓。謝倫娜上個月只收了押金和部分租金，就讓一名新房客住進來了。

新房客身穿法蘭絨長袖襯衫，坐在門階上一邊哄著胃絞痛的孩子，一邊跟倚著車身的母親說話。一看到謝倫娜來，她立刻蹦出一句：“我兒子會生病，都是因為這間房子太冷了。”這位媽媽的聲音聽上去很疲憊?！按皯羯嫌袀€洞，等這么久，我算很有耐性了。我的意思是我馬上要搬走了?！?/p>

謝倫娜歪著頭，深感困惑。窗戶是有洞，但不大，而且外頭也不冷，密歇根湖里還有小孩在游泳，房子里面能有多冷？

“我已經(jīng)打電話去市政府了?！毙『⒌耐馄庞盅a上一刀，離開原本倚靠著的車身。她身材修長，頭發(fā)因為夏末的濕氣而顯得毛糙。

謝倫娜深吸口氣。這個街區(qū)里的爛房子很多，這間位于十三街的房子并不完全符合住房條例，她心知肚明。但認真講起來，密爾沃基幾乎沒幾間符合規(guī)定的房子，畢竟多數(shù)房屋極其老舊，建筑法規(guī)又極其嚴苛?！案兄x”房客的母親，房屋檢查員會在幾天后登門拜訪，他會推推看樓梯的扶手穩(wěn)不穩(wěn)，會對著窗戶上的洞拍照存證，還會搖一搖門軸不知道跑去哪里的前門。反正每抓到一項違規(guī)，謝倫娜都得花錢。

“你這樣做沒意思啦，”謝倫娜說，“你女兒才是我的租戶?！?/p>

“你先把窗戶修好再說?！蓖馄挪桓适救?。

“窗戶我們會修??！你女兒又沒打電話跟我們說……”

“她沒電話，所以我只好幫她打給市政府啊！”外婆沒讓謝倫娜把話講完。

兩人越吵越兇，旁邊開始圍起一圈看熱鬧的人?！八l??？”一個小男孩問?！胺繓|?！庇腥颂嫠獯?。

“媽，你要打給房屋檢查員怎么沒跟我說?！迸鈶舻目跉饴犉饋碛行┎恢?。

“現(xiàn)在說這個太晚了，事情做了就是做了。”謝倫娜說。她雙手叉腰，搖了搖頭，看著眼前抱著孩子的年輕媽媽?！懊看谓o我制造麻煩的，都是我好心想幫忙的人。我不是說你給我制造問題，愛管閑事的是別人，但住在這里的是你，所以為難、尷尬也只能由你來承擔?！?/p>

“話不是這么說的?！蓖馄疟平x倫娜，后面看熱鬧的也跟了上來?！拔覇柲?，假如今天她是你女兒，這些孩子是你的外孫外孫女，你會怎么做？”

謝倫娜沒有被嚇退。她抬頭看著這個外婆，注意到她鑲著一顆金色門牙，回答說：“換我，我一定會好好跟房東溝通，而不是動不動就打電話給市政府?！?/p>

謝倫娜推開圍觀的人群，大步走向她的車。一到家她就大吼起來：“昆汀，我們又倒大霉了。”

謝倫娜坐進她那堆滿文件的家庭辦公室。她與昆汀的房子里有五個房間，辦公室就是其中一間。他們住在開彼托路（Capitol Drive）一個靜謐的黑人中產(chǎn)社區(qū)，屋里有精裝修的地下室，里頭裝有一個嵌入式的按摩浴缸。謝倫娜和昆汀為自家挑選了米色的皮革沙發(fā)，大氣的黃銅水晶燈具，還有金色系的窗簾。廚房空間很大，但因為他們大部分時間都是在外面吃飯，所以整個看起來還是嶄新的。打開冰箱，里面通常只有從餐廳打包回來的食物。

“怎么了？”昆汀邊回答邊下樓梯。

“你知道那個住十三街樓下的女孩嗎？她媽媽打電話給房屋檢查員……剛才還在外頭胡說八道！”

聽完事情的原委經(jīng)過，昆汀說：“讓她搬走?！?/p>

謝倫娜思忖片刻后表示同意，于是伸手從抽屜里拿了張五天后驅(qū)逐的通知單，馬上填寫起來。盡管法律明令禁止房東報復(fù)通報社區(qū)服務(wù)部的租戶，但如果是欠繳房租或者租戶有其他違反租房合同的情況，房東隨時都可以申請將他們逐出家門。

等昆汀和謝倫娜把Suburban開到第十三街的時候，天色已經(jīng)暗了。公寓的門沒關(guān)，謝倫娜沒敲門就直接走進去，將驅(qū)逐通知單遞到年輕女租戶的手里?！澳萌?，看你能不能申請到什么補助?！?/p>

謝倫娜離開的時候，后頭跟了一個男人。他從沒點燈的門廊上喊了聲“不好意思”，叫住剛與昆汀在街上會合的謝倫娜?！澳銈儸F(xiàn)在是要趕她走？”

“她跟我說她想搬走啊，所以我想她應(yīng)該是沒打算繼續(xù)付租金了?！敝x倫娜回答。

“她是要你把窗戶修好。”

昆汀看著謝倫娜，突然冒出一句：“這不關(guān)他的事吧?！?/p>

“這事兒跟我關(guān)系大了，媽的，我是她繼父！”

“老兄，你又不住這兒！”昆汀吼了回去。

“這種爛地方誰想住啊……真他媽的！你說不關(guān)我事是什么意思？”

昆汀開車門，拿出他的防身腰帶，上頭配有手銬、小支警棍，還有微型滅火器般大小的防狼噴霧。過往的經(jīng)驗告訴昆汀，來這里還是要小心為上，他曾遇到過一名男房客說要從他口袋里把押金搶走，還遇到過一個人說要朝他臉上開一槍。

女租戶的媽媽也出現(xiàn)在了漆黑的前廊?！澳阋s她走嗎？”她劈頭就問。

“她沒交房租，”謝倫娜說，“你們要幫她繳嗎？”

“我才不管咧，拜托?！崩^父的口氣像在自言自語。他不想管的并不是繼女要被驅(qū)逐這件事，而是在這個漆黑的深夜，場面會鬧得有多難看。

“說得好像我怕了你似的。”昆汀回應(yīng)道。

“我他媽的要揍到你屁股開花，死黑鬼……敢說我跟這件事沒關(guān)系。”

“本來就不關(guān)你的事，”被昆汀往車上拉的謝倫娜大喊，“根本不關(guān)你的事！”

幾天后那名女租戶搬走了。接著謝倫娜接到當?shù)匾患颐耖g社會服務(wù)機構(gòu)“溫暖滿懷”（Wraparound）打來的電話。該機構(gòu)的社工說有位母親和她的兩個孩子正在找地方住，“溫暖滿懷”會付押金和第一個月的房租，后面這話讓謝倫娜聽了很開心。這個新租戶的姓名，就是阿琳·貝爾（Arleen Belle）。

注釋

1.密爾沃基租房者的家庭年收入中位值是30398美元，較全市總?cè)丝诘乃疁实土藢⒔?500美元。詳見Nicolas Retsinas and Eric Belsky，Revisiting Rental Housing（Washington，DC：Brookings Institution Press and the Harvard University Joint Center for Housing Studies，2008）。

2.在密爾沃基的哪個地區(qū)置產(chǎn)，取決于你的身份背景，特別是你所屬的種族和族裔。密爾沃基的房東里，租給同種族或族裔者為多，租給與自身不同種族或族裔者為少數(shù)。密爾沃基大部分的白人租戶（87％）從白人房東處租房，而大部分的黑人租戶（51％）向黑人房東租房。整體而言，密爾沃基過半（63％）的房客向白人房東租房。相對于將近1/5的人向黑人房東租房，向拉丁裔房東租房的人口僅占不到1/9。

在拉丁裔的租房者當中，約半數(shù)向同屬拉丁裔的房東租房，另外半數(shù)則向白人房東租房。密爾沃基41％的拉丁裔租戶認為，他們的房東生于美國境外。當房東向來是移民者打入美國中產(chǎn)階級的一條路徑。在20世紀初，密爾沃基的波蘭裔移民紛紛墊高房子，蓋起了地下室，然后把地下室當公寓給租出去。隨著密爾沃基的南部從以波蘭裔居民為主轉(zhuǎn)變成以拉丁裔居民為主，來自墨西哥與波多黎各的移民繼而轉(zhuǎn)變成了把“波蘭公寓”租出去的人。參見John Gurda，The Making of Milwaukee，3rd ed.（Milwaukee：Milwaukee County Historical Society，2008[1999]），173。

過去幾十年，典型的舊城區(qū)房東都是白人。但如今你越是深入舊城區(qū)，就越有可能發(fā)現(xiàn)自己的房東是黑人。在至少2/3的居民屬于非裔的社區(qū)中，有3/4的房客的房東是黑人。關(guān)于過往在黑人社區(qū)里的白人房東，參見St.Clair Drake and Horace Cayton，Black Metropolis：A Study of Negro Life in a Northern City（New York：Harcourt，Brace，and World，1945），718。

密爾沃基大部分的租戶都是從男性房東手中租房（密爾沃基82％的租戶表示是向個人而非一對夫婦租房，而在“獨行俠”房東之中有62％是男性）。按照上述的趨勢，謝倫娜應(yīng)該是一個例外，但當她在拉馬爾的家門外以黑人房東的身份下車與她的黑人房客見面時，她又從例外變回了常態(tài)?！睹軤栁只貐^(qū)租戶調(diào)查》（2009-2011）。

3.我并沒有親眼目擊這場事件。該場景的重建是透過與謝倫娜、昆汀以及社會服務(wù)團體“社區(qū)倡議”（Community Advocates）的社工進行的訪談。

4.在這當中，每七戶大致有一戶的水電燃氣會被切斷。一個家庭如果住在危險的街區(qū)，租的房子又搖搖欲墜，他們的房租負擔自然會小于住在鬧市區(qū)豪宅的富裕家庭，但兩者的水電燃氣支出是差不多的。在某些案例中，底層租房家庭的水電燃氣支出甚至會高過金字塔頂端的租房家庭，原因是前者可能負擔不起裝設(shè)有較厚絕緣隔熱材料、雙層玻璃窗戶的建筑，或有能源之星（Energy Star）認證的家電。以全美而言，需要自行負擔水電燃氣且年收入在15000美元以下的租房家庭，平均每個月的水電燃氣賬單是116美元；而收入在75000美元以上的家庭，平均每個月會花費151美元在水電燃氣上。參見Bureau of Labor Statistics，Consumer Price Index，2000-2013；American Housing Survey，2013，Table S-08-RO；Michael Carliner，Reducing Energy Costs in Rental Housing：The Need and the Potential（Cambridge：Joint Center for Housing Studies of Harvard University，2013）。

5.We Energies的服務(wù)區(qū)域除了密爾沃基，還包括威斯康星州的其他區(qū)域以及密歇根州的上半島（Upper Peninsula），該公司每年處理的竊電案約有四千件（私人通信，Brian Manthey，We Energies，July 22，2014.）參見Peter Kelly，“Electricity Theft：A Bigger Issue than You Think，”Forbes，April 23，2013；“Using Analytics to Crack Down on Electricity Theft，”CIO Journal，from the Wall Street Journal，December 2，2013。

6.冬天不得中止服務(wù)的規(guī)定，適用于燃氣與電力所供應(yīng)的暖氣。被切斷燃氣的大致情況是我在2014年7月24日向We Energies公司的布萊恩·曼提（Brian Manthey）了解的。關(guān)于逐月的驅(qū)逐案件趨勢，參見Matthew Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty，”American Journal of Sociology 118（2012）：88-133，F(xiàn)igure A2。

1. 婦幼營養(yǎng)補助計劃（The Supplement Program for Women，Infants，and Children，WIC），指的是由美國聯(lián)邦政府出資、農(nóng)業(yè)部食物與營養(yǎng)局（Food and Nutrition Service of US Department of Agriculture）辦理的低收入者營養(yǎng)補助計劃，補助對象包括低收入的孕婦、哺乳中的產(chǎn)婦以及非母乳喂養(yǎng)的產(chǎn)后婦女、嬰兒及五歲以下的幼兒。補助的形式包括營養(yǎng)（食）品、門診咨詢與疾病篩檢暨醫(yī)療／社會福利／社會機構(gòu)的轉(zhuǎn)介。
2. We Energies，威斯康星州與密歇根州部分地區(qū)的電力供應(yīng)商，也是威斯康星州的燃氣供應(yīng)商。