土地計劃配置制度是地價、房價高漲的根本原因

先說土地成本。2000年到2010年，70個大中城市商品住宅價格上漲86%，而住宅用地地價漲了163.5%。（資料來源：國家統(tǒng)計局）地價上漲是房價上漲的主要原因。

地價飛漲是從2003年開始的。有人說這是2002年起土地出讓實行招拍掛所致。實際上，招拍掛只是一種競爭性的價格形成機(jī)制，通過競爭定價，使價格更接近于它的稀缺程度。價格主要決定于供求關(guān)系，土地供不應(yīng)求，價格才上漲；招拍掛不過使地價更真實地反映土地的稀缺程度而已，而非地價飛漲的根本原因。

有人說是貨幣超發(fā)，流動性過剩和低利率、負(fù)利率所致。2003年到2009年，中國的貨幣供應(yīng)量年均增長近20%，超過同期GDP增長率近8個百分點。貨幣供應(yīng)與GDP增長的差額大部分轉(zhuǎn)化為通脹。持續(xù)的高通脹使長期的低利率降為負(fù)值。長期的低利率、負(fù)利率又鼓勵通貨離開投資回報率低的制造業(yè)，轉(zhuǎn)向回報率高的房地產(chǎn)市場。2009年到2010年，為刺激經(jīng)濟(jì)，政府更砸下4萬億元、10萬億元，大部分投資貸款進(jìn)入了國企、央企。資金雄厚的央企又將約20%的貸款投入房地產(chǎn)市場，連軍工企業(yè)也炒起了房地產(chǎn)，于是，一時間“地王”頻現(xiàn)，大幅度抬高了地價，進(jìn)而抬高了房價。房價漲得快又引起投資、投機(jī)房需求的增長，進(jìn)一步推高了房價。所以說，貨幣流動性過剩、低利率、負(fù)利率確是地價、房價高漲的重要原因，但不是根本原因。因為地價漲得快，投資回報率高，資金才會大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)投資回報率高的原因是住房用地短缺，供不應(yīng)求，這才使地價上漲，抬高投資回報率。所以說，住房用地短缺、供不應(yīng)求是房價上漲的根本原因。

中國國土廣袤，可利用的住宅用地極多，而全國每年增加的住宅用地不過6萬～8萬公頃，其中還有約２/3是使用存量建設(shè)用地，怎么會短缺呢？細(xì)究下去，住宅用地短缺是1998年《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，更確切地說，是這種土地計劃配置制度造成的，是土地供應(yīng)被政府壟斷的壟斷性房地產(chǎn)市場的必然結(jié)果。