如此一來，我們東方之珠的地價就在全球稱王。是的，香港的稅法簡明而所得稅率很低，連弗里德曼都說過值得美國學習。但是，香港政府通過土地批租而征得的“暗稅”，在資本主義經濟里舉世無雙。香港要不是具有區(qū)域性的市場經濟制度（特別是金融制度）的競爭優(yōu)勢，那樣天價的土地市場無論如何是撐不住的。

好在香港沒有多少農民，無論土地制度如何，與農民收入沒有大的關系。中國內地有9億農民之眾，農地轉非農用地的制度在孫中山的“土地漲價歸公”、斯大林的國家工業(yè)化以及人民公社集體制等傳統(tǒng)之上，又引進一套香港批租制，實在茲事體大。

“國土制”剝奪農民

按照現(xiàn)行土地制度，農地一旦轉為工業(yè)或城市用地，就由“民土”（農民集體所有、家庭承包經營）變?yōu)椤皣痢薄Ｔ诠I(yè)化、城市化急速推進時期，這一事件對農民收入的影響不可不察。

興高采烈搬進商品房的城鎮(zhèn)“房地產主”們也許并不清楚，其置業(yè)的基礎——土地——是怎樣從農用轉為非農用，同時又從民土轉為國土的。簡單作一個描述吧，那是一個三連環(huán)。

第一環(huán)，農地征用。政府根據發(fā)展規(guī)劃，按照一定的行政審批程序，將農地征用為工業(yè)或城市用地。這里最畫龍點睛的，是“征用”兩個字。你道何謂“征用”？就是政府據民間財產為己用，“剝奪、充公、沒收”的同義詞也。試想，農地不是敵產，工業(yè)化、城市化也不是打仗或救災，為什么非征用不可？這一問，就問到了問題的老根上。我以為，要害就是土地不能交易和“土地漲價要歸公”。在征用制之下，土地并沒有被買賣，當然更無漲價之慮。

第二環(huán)，向集體支付補償。政府征用了農民的土地，一點補償也不付，總是交代不過去的。但是，在計劃經濟時代，國家征地一畝的補償金，也就等于種植一畝土地三幾年所得的凈收益！這分明是斯大林式的國家工業(yè)化剝奪農民的一個側面了。不過，那時的人民公社可以“集體地”分攤土地被征的后果，猶如鄉(xiāng)下人家添丁加口，“桌上加雙筷，鍋里添瓢水”就對付過去了?，F(xiàn)在，農戶算是擁有了長期的土地承包經營權，但是只要涉及征地，農民還是只好“退下”，要由“集體”（也就是幾位鄉(xiāng)村權力人物）出面，協(xié)調政府征地，領取并分配征地補償。

第三環(huán)，土地批租。政府向集體支付了征地補償金之后，就可以放手批租土地了。當然，這里批租的是土地在50~70年間的使用權，而不是土地所有權。這一點很要緊，不但維系了“土地不準買賣”理論的面子，也使得對農民的征地制，看起來不怎么像“只許州官放火，不許百姓點燈”。