城市化與經濟增長：房地產實現(xiàn)軟著陸的根本條件

中國房地產業(yè)實現(xiàn)軟著陸，有獨特的有利條件，那就是中國目前處在一個城市化加速的時期，更處在一個整體經濟發(fā)展較快的增長期。中國的城市化率，目前僅僅達到49％，比相應經濟發(fā)展水平地區(qū)的城市化率低12％，在城市化進程中仍然有比較大的住房需求。

更重要的是，中國經濟的增長速度，即便是按照2012 年8％的預測（這是清華大學中國與世界經濟研究中心的最新預測，而其他機構的預測在8％ ~9.2％之間），再加上中等水平的物價上漲（清華大學中國與世界經濟研究中心預測2012 年中國的消費者物價指數(shù)為2.8％，大部分機構的預測在3％以上），中國名義國內生產總值增長速度也會保持在兩位數(shù)以上，因此從總體上講，中國的收入水平、資本回報、勞動力回報、資本水平、消費等指標，都在以兩位數(shù)的速度上升。這種呈兩位數(shù)升速的經濟體中，任何的資產泡沫，只要不繼續(xù)發(fā)酵，只要能停止快速上升或者略有下降，經過若干年的調整都能夠消化掉。

如果以人體的健康比喻的話，我們可以說，中國的房地產業(yè)好比是一個處于成長期的青少年，在過去成長的過程中，出現(xiàn)了一些因長期因素所積存下來的疾病。這種慢性病如果在短期內以大動干戈的動手術的方式治療，必然會帶來全面健康狀況的下降。相反，堅持逐步的調理，讓身體在未來的發(fā)育中化解或者消弭慢性病，才是更加合理的治療方案。

如何實現(xiàn)中國房地產業(yè)的軟著陸

房地產業(yè)軟著陸的核心要求，是交易量和房地產開放量逐步、比較快速的企穩(wěn)和恢復。為此，三件大事需要抓緊實施。

第一，支持消費性需求的恢復。這應該是最關鍵的政策。具體說來，應該微調限購政策，鼓勵地方政府因地制宜，真正把房地產需求中的消費性需求更好地從限購群體中剔除出來。比如說，已經在本地工作一段時間的年輕人需要結婚的第一次買房需求，以及賣舊房買新房的改善性需求，都可以視為消費性而不是投機性的，應該放開。同時，對于這種消費性需求，要在房屋貸款上給予支持。建議銀監(jiān)會、中國人民銀行對于首套房貸按照優(yōu)惠的利率發(fā)放，這種房屋貸款應該是商業(yè)銀行高質量的資產，沒有理由在資金相對緊張的情況下，對這些貸款提高利率。

第二，鼓勵房價調整的集體協(xié)商。有條件的地方政府，可以組織本地的開發(fā)商與消費者代表舉行集體協(xié)商，討論本地房地產價格調整的預期目標，其目的是讓市場參與各方達成均衡的、合理的市場預期。在各方的協(xié)商中，可以考慮以時間回溯點而不是價格下降的絕對量作為調整的基準，比如說，協(xié)商各方可以決定調整的目標是回溯到2009 年年中或者2010 年年中的價格標準。根據(jù)國家統(tǒng)計局以及其他機構的統(tǒng)計調查，從2009 年年初到2011 年年底，全國各城市的房地產價格平均上漲15％左右（從銷售額與銷售面積之比的推算數(shù)據(jù)是12.5％，從累計房價環(huán)比上升推算是17.8％）。當然這僅僅是均值，各個城市的上漲程度差別極大。

一旦價格調整的共識形成，那么，參與協(xié)商的各開發(fā)商不僅要立刻降價，而且要承諾如果房價今后進一步下降，將對買房者給予一定的補貼。這種集體談判的目的是為了恢復交易量，讓房地產業(yè)能夠解凍，產品能夠流轉起來。這類似于高通貨膨脹時期，勞資雙方在政府的組織下進行集體談判，從而打破物價上漲和工資上漲之間螺旋上升的關系。

第三，擴大保障房的覆蓋范圍。當前保障房的設計標準比較低，地方政府一般不指望保障房未來會有較高的租金回報，往往把保障房當成一次性開支，而不是資產，建設質量難以保障，融資也比較困難。因此，可以考慮適當提高保障房的標準和質量，建設一批質量較高的、供地方政府長期出租的住房，類似于香港特區(qū)政府給公務員和大學教師修建的住房。這樣做的好處，不僅是可以緩解部分“夾心層”的住房問題（“夾心層”也許是當下對房地產市場意見最大的群體），同時，這類保障房由于未來的租金收入與建設成本之比較高（保障房土地成本相對非常低，而且與房屋質量無關），因而能夠成為地方政府的良性資產。

為了鼓勵地方政府從長計議，建設好一批質量比較高的保障房，建議允許地方政府以保障房作抵押來發(fā)行地方債，以未來保障房的收入作為償還的基礎。對于大中城市而言，房租比較高，保障房收入完全有可能在未來成為替代土地財政的可持續(xù)的財政收入來源。問題的關鍵是要打開地方政府融資的瓶頸，讓地方政府有足夠的資金渠道建設保障房，并進一步以保障房為資產進行資產負債管理。

如果保障房的建設能夠逐步地加快，并能建好和用好，那么，房地產調控目標所指的中國房地產業(yè)的制度性前景就會逐漸地浮現(xiàn)出來，未來房地產市場格局的輪廓也會逐漸地清晰起來，即中國房地產市場會逐漸演變成一種市場與政府、價格與調控并存的多元的市場，較之過去的單一市場化，這一房地產市場新格局更讓人信服。

總之，中國房地產市場的調控應該堅持平穩(wěn)調整、軟著陸的政策取向，對于這一市場長期形成的頑疾，不應也不可能在短期內馬上解決，相反，應該在發(fā)展中解決問題，在中國的城市化和經濟的發(fā)展中化解長期的矛盾，讓房地產的交易量逐步恢復，讓價格合理地調整，讓房地產的調控逐漸朝著有利于中國經濟可持續(xù)健康發(fā)展的方向行進。