這種把買房者的抵押貸款捆綁在一起，重新打包出售的現(xiàn)象在1970年就出現(xiàn)了。當時的聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會發(fā)售了第一只吉利美債券。這個債券的概念非常簡單：金融機構(gòu)（也就是債券發(fā)行人）發(fā)行債券，募集和總貸款額相當?shù)囊还P資金，把這筆資金集合起來做一個信托（信托只是一種方式），然后再承銷由這個信托基金發(fā)行的債券。整個程序就像普通的債券承銷項目一樣，只不過債券發(fā)行方并不是一個真正的企業(yè)，投資人最后得到的只是一種類似債券的票據(jù)，而不是對一個具體的公司擁有債權(quán)。這類債券的銷售收入直接以現(xiàn)金形式回到發(fā)行人手里，通常這些發(fā)行人都是借貸機構(gòu)，比如銀行或信貸公司。一般債券如何作價如何交易是基于發(fā)行公司所擁有的資產(chǎn)，而這些銀行和信貸公司擁有的則是它們提供的購房貸款，所有借款人的信用級別匯總在一起，被認定為支撐該債券的資產(chǎn)。

理柏咨詢服務公司總裁邁克爾·理柏認為：“在市場上，一種新產(chǎn)品如果沒能立即引起投資人的興趣，就永遠不可能成功?！弊詮睦戆刈稍儎?chuàng)建了跟蹤共同基金表現(xiàn)的理柏指數(shù)之后，35年來，理柏一直目睹著華爾街創(chuàng)新巨頭們源源不斷地推出新產(chǎn)品，或者用老產(chǎn)品變新花樣，永無止境地爭奪市場份額?！安榭恕て樟炙构_評論說，只要音樂響起，就要隨之起舞，由于這個評論，他的公眾形象變得非常負面，甚至引起了不少的憤恨之情。可是公眾往往忽視客觀事實，跳舞這種事情必須是雙方認可才能跳得起來，一方起勁是無法起舞的?！崩戆厝缡窃u論了花旗集團總裁駭人聽聞的演講，他一直認為任何金融產(chǎn)品之所以能夠成功地獲得市場，必須滿足買賣雙方的意愿，也就是發(fā)放貸款的借貸機構(gòu)和買家的需求?！霸谌A爾街永遠不會有人僅僅因為這個產(chǎn)品有意思、好玩，而把大把的金錢投在某個產(chǎn)品上；如果這個金融產(chǎn)品不能夠滿足一定的投資者需求的話，絕對不會有人購買該產(chǎn)品。畢竟華爾街不能拿著手槍到處晃蕩，看到一個人，就拿槍指著這個人的腦袋逼他購買這些結(jié)構(gòu)性票據(jù)和其他金融衍生產(chǎn)品?！?/p>

事實上，在華爾街發(fā)展的早期，是絕不可能出現(xiàn)這種千奇百怪的新興金融產(chǎn)品充斥市場的局面的。在1977年拉涅里設計出五花八門的抵押貸款債券產(chǎn)品，一舉成為所羅門兄弟公司的搖錢樹時，抵押貸款證券化業(yè)務只在15個州擁有合法地位。而且在這15個州，雖然這項業(yè)務有合法地位，卻也不是什么值得大家留意的金融熱門產(chǎn)品。但是拉涅里很快地打響了一場擁有兩條戰(zhàn)線的戰(zhàn)役，一邊努力讓投資人理解抵押貸款債券產(chǎn)品，同時他也在不斷爭取該業(yè)務在其他各州的合法資格，換句話說他在吊買賣雙方的胃口。20世紀70年代是市場波動很大的10年，也是美國首批嬰兒潮成長到購買房子的年齡。因為購房總量非常大，銀行應接不暇，每一筆住房貸款發(fā)放出去，對銀行資本總量都是個不小的壓力。而房貸業(yè)務的需求卻居高不下，銀行已經(jīng)無法應付。但是如果它們可以把這些購房貸款轉(zhuǎn)化成債權(quán)，再賣給其他的非銀行投資人，那么它們的資本壓力就可以立即得到緩解。打個比方，一個在愛達荷州博伊西市的購房者，他所申請的購房貸款之所以能夠成功，就是因為這筆貸款不是銀行直接借給他的，銀行只是將其貸款總額做了債務抵押，用投資人的資本來支持這筆貸款。如果沒有這樣的操作，銀行根本不可能發(fā)放這筆房貸，原因也很簡單，因為銀行已經(jīng)發(fā)放了太多的房貸，沒有30年的時間，銀行根本收不回這些資本，當然沒有剩余的資本來繼續(xù)放貸了。

抵押貸款證券市場的出現(xiàn)意味著美國普通購房者可以間接地接觸到華爾街這個舉世聞名的金錢網(wǎng)絡的各個環(huán)節(jié)。銀行自然很高興，因為它們可以繼續(xù)發(fā)放房貸從而收取費用，它們也不用喪失和這些個人客戶一直以來的良好關系。購房者也非常高興，因為他們可以輕易地得到購房貸款，而且購房貸款的成本也越來越低。（拉涅里發(fā)現(xiàn)，使用這種貸款抵押作為資產(chǎn)來發(fā)行債券再融資的做法，使整個資本市場變得更為高效，從而可以大幅度地降低房貸成本。）投資人在了解了這個類債券產(chǎn)品之后，發(fā)覺這種產(chǎn)品要比美國國債回報高許多，自然也就對其熱情高漲。最高興的自然是包括所羅門兄弟公司在內(nèi)的債券發(fā)行商們，它們創(chuàng)造的產(chǎn)品很快成為華爾街的中流砥柱，而且又能從中大量獲利。雖然這不像華爾街古老的債券承銷業(yè)務或是專門針對大企業(yè)客戶的融資工作那么上得了臺面，但是就其實質(zhì)而言，這其實也是履行華爾街核心功能的一種方式，起著中介作用，把那些需要資本的人和有剩余資本的人連接在一起。在這個案例中，購房者和發(fā)放房貸的銀行都是資本的需求者，而共同基金或退休金基金等購買債券的外部投資者則是有剩余資本并尋求投資機會爭取更高回報的買方。抵押貸款證券市場其實還是在做華爾街一直在做的事，只是恰巧同時賺取了大量利潤而已。