5、房地產(chǎn)調(diào)控政策為何成效甚微？熱錢在背后作祟

自2010年4月份的“新國十條”逐步落實以來，各地銀行信貸緊縮和稅收調(diào)整政策使得中國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資渠道收窄。

2010年1月-8月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中的國內(nèi)資金部分呈逐月下降趨勢，資金規(guī)模由年初的3189億元降至8月份的2816億元，占房地產(chǎn)企業(yè)總資金來源的比重也由60%降至50%左右。而與此同時，熱錢在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中的規(guī)模卻在不斷擴大，從年初的單月增長23億元到8月份的67億元。2010年前8個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中熱錢的規(guī)模達(dá)到369億元。如果僅計算外商直接投資和境內(nèi)企業(yè)海外融資兩項，2010年上半年進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢金額至少達(dá)182億美元，相當(dāng)于上半年直接投資凈流入額的1/2。

·房地產(chǎn)調(diào)控，熱錢卻逆勢而入

在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求一定程度上加速了熱錢通過私募及各種隱蔽渠道進入房地產(chǎn)市場。在人民幣升值預(yù)期日漸增強的情況下，流入中國房地產(chǎn)市場的熱錢可以通過參與炒高房屋資產(chǎn)價格獲取資產(chǎn)升值與套匯的雙重收益。

2010年中資地產(chǎn)公司在海外市場共銷售68億美元債券，創(chuàng)自1999年有記錄以來最高。盡管成本較高，國內(nèi)房企仍選擇大規(guī)模海外融資，一方面反映了受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，企業(yè)自身資金鏈緊張不得已而為之；另一方面也說明國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍看好后市。

通過私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求一定程度上加速了熱錢通過私募進入房地產(chǎn)市場。2010年4月，金地集團與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月，中國海外興業(yè)聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資西安、青島、沈陽的三個項目，總價12億港元；7月，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司通過向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股權(quán)獲得52.8億元融資。

從國家外匯管理局2010年7月發(fā)布的熱錢專項排查行動結(jié)果來看，2010年2月份以來，通過各種形式流入中國的熱錢規(guī)模至少達(dá)73.5億美元，樓市是這部分熱錢的一個主要去向。近來有跡象表明，熱錢在加速購買境內(nèi)房產(chǎn)，尤其是別墅等高端住宅。2010年8月上海市別墅交易中境外人士購買比例達(dá)12.6%，較上半年增加3.3個百分點，同比增長60%。境外人士購買的二手別墅均價達(dá)到4.8274萬元/平方米，是上海市二手別墅均價的2倍。

由于私募股權(quán)投資的私密性及熱錢的隱蔽性，我們很難獲得其投資國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的具體金額，而且熱錢進入房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅是參與房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)，更有一部分資金以購買中國境內(nèi)房產(chǎn)的形式入場。