本來(lái)住宅問(wèn)題分為兩部分，一部分是保障性的，一部分是商品房。保障性的管吃飽，但是不管吃好，就好比開(kāi)車(chē)有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相當(dāng)于開(kāi)奔馳寶馬。在擁有寶馬之前，應(yīng)該先趕緊整個(gè)夏利，讓大家有一個(gè)基本的代步工具，然后各走各道，互不影響，等條件具備了再鼓勵(lì)大家自行購(gòu)置更多或更好的車(chē)輛。但是我們沒(méi)有從一開(kāi)始就做這項(xiàng)工作，而是怪房地產(chǎn)商、市場(chǎng)，用體制、文件來(lái)管市場(chǎng)，讓市場(chǎng)變成政府的下級(jí)，領(lǐng)導(dǎo)把市場(chǎng)當(dāng)下級(jí)管，開(kāi)個(gè)會(huì)就布置讓市場(chǎng)聽(tīng)話。

我們沒(méi)有分開(kāi)市場(chǎng)、準(zhǔn)市場(chǎng)和非市場(chǎng)，比如說(shuō)保障房在新加坡有一部分就是非市場(chǎng)，叫公租、廉租，還有一部分是準(zhǔn)市場(chǎng)（組屋的高端部分），另外一部分是完全市場(chǎng)。我們是把市場(chǎng)逼回到非市場(chǎng)的道路上，這樣就出現(xiàn)了很多有趣的效果適得其反的調(diào)控措施。首先是土地成本和房?jī)r(jià)反向調(diào)控，好比一邊發(fā)春藥一邊掃黃。土地價(jià)格越擰越死，土地供應(yīng)越來(lái)越緊缺，這等于在發(fā)春藥，這么貴的地，占掉整個(gè)項(xiàng)目60%的成本；而你又讓房?jī)r(jià)降低，這等于又在掃黃。這其中總有一個(gè)是假的，就像在電線桿子上貼的廣告，又是專治性病，又是專治陽(yáng)痿，到底哪個(gè)起作用？其中必有一詐。

政府既把地價(jià)越調(diào)越高，卻又希望房?jī)r(jià)要越來(lái)越低，沒(méi)有辦法，最后只能是去市場(chǎng)化，就是你買(mǎi)了地，第一，不擁有完全產(chǎn)權(quán)，就是70年的使用權(quán)，相當(dāng)于是70年的租金；第二，兩年不開(kāi)發(fā)要收回。這還不夠，政府還要定價(jià)，一房一價(jià)，而且還要限購(gòu)等等。如果是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，既然我已經(jīng)租了50年、70年，我多長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)發(fā)應(yīng)該權(quán)力在我，但是中國(guó)不允許企業(yè)獨(dú)立平等地和政府去討論這個(gè)問(wèn)題。

說(shuō)到囤地、捂盤(pán)這事兒，打一個(gè)比喻，相當(dāng)于娶媳婦時(shí)被指定第一年必須生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回結(jié)婚證，不能再生。人性是不可以這樣來(lái)管理的。而作為企業(yè)的理性決策，70年中我有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)變化來(lái)決定開(kāi)工時(shí)間，不能要求我在市場(chǎng)不好的情況下必須兩年開(kāi)工。雖然市場(chǎng)好不好我也不一定知道，但是你只要一發(fā)文件，市場(chǎng)就肯定不會(huì)好。所以這里面已經(jīng)不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本理念在支配企業(yè)行為了。

房?jī)r(jià)也是這樣的，政府提供公共服務(wù)就可以了，保障房你可以自己定價(jià)，但是你不能來(lái)管我商品房的價(jià)格。北京商品房漲價(jià)幅度、打折尺度政府都要管，企業(yè)就沒(méi)辦法根據(jù)清晰、明確和長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)預(yù)期決定怎么做生意。比如我們買(mǎi)地時(shí)，市場(chǎng)說(shuō)有10個(gè)客戶都可以來(lái)買(mǎi)；等政府把地賣(mài)給我了，同時(shí)告訴我只有一半人可以買(mǎi)，剩下的誰(shuí)買(mǎi)就抓誰(shuí)，這等于謀財(cái)害命一樣，高價(jià)地賣(mài)給我們，同時(shí)把客戶趕走。

調(diào)控到現(xiàn)在，政府一直沒(méi)有走嚴(yán)格分軌的制度。把商品的歸商品、保障的歸保障，管住保障房、放開(kāi)商品房，這就是新加坡的成功模式。但是我們卻是讓市場(chǎng)陪著保障玩，讓市場(chǎng)解決保障問(wèn)題。這就好比讓一個(gè)男人到婦科醫(yī)院去替女人生孩子，這是兩個(gè)跨著界沒(méi)法兒辦的事。你要讓市場(chǎng)來(lái)替保障解決問(wèn)題，市場(chǎng)會(huì)說(shuō)NO，因?yàn)闊o(wú)論你房?jī)r(jià)降到多少，還是會(huì)有人買(mǎi)不起。保障問(wèn)題本是政府的責(zé)任，不應(yīng)該轉(zhuǎn)移視線，怪罪市場(chǎng)，把所有人都拖進(jìn)來(lái)，使政策越來(lái)越去市場(chǎng)化。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)其實(shí)非常簡(jiǎn)單，產(chǎn)權(quán)、要素要自由流動(dòng)、自由定價(jià)、自由競(jìng)爭(zhēng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我分享利益。但是現(xiàn)在的住宅政策和這些基本規(guī)律越來(lái)越背離，結(jié)果就好比攪一鍋粥，越攪越稠，越攪越攪不動(dòng)，廚師自己攪得過(guò)癮，因?yàn)樗苠憻捈∪?，但粥鍋里面的東西是越來(lái)越難分清、越來(lái)越無(wú)解了。

保障房一邊倒政策也會(huì)帶來(lái)新的不公平。首先，保障的范圍模糊化在隨著公部門(mén)的權(quán)力尋租不斷擴(kuò)大。關(guān)于保障的范圍現(xiàn)在有三種提法。住宅部的保障司提出來(lái)最需要保障的人只有5%的家庭，這是他們統(tǒng)計(jì)的。中央政府提出城市人口的20%要由政府納入保障。在上海、重慶還有一些地方政府提出要保70%。到底保多少現(xiàn)在弄不清，這就會(huì)有中間地帶，把不該保障的人納入保障。《新世紀(jì)》周刊在幾個(gè)月前做了一個(gè)調(diào)查，北京最近2、3年的保障房60%、70%都給了不該保障的對(duì)象，到了公權(quán)力部門(mén)。只在第一次象征性搖號(hào)有點(diǎn)兒像是面向老百姓，再往后到第二輪搖號(hào)時(shí)，政府內(nèi)部就把房都分了。任志強(qiáng)微博上有個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)北京公租房面積133平米，公租房是用于保障小戶型，為什么蓋那么大呢？有人就發(fā)評(píng)論說(shuō)政府部門(mén)又是在內(nèi)部分房，包括政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員。

公務(wù)員在中國(guó)到底是低收入階層、中收入階層還是高收入階層？高收入階層肯定不是，除非是貪官。但是我相信99%中國(guó)人都認(rèn)為納入低收入階層不對(duì)，所以他怎么也算是中等收入階層，多數(shù)還偏上一點(diǎn)兒。那么公務(wù)員為什么全都被變相納入保障范疇了呢？在中央機(jī)關(guān)內(nèi)部全部在推行保障房。建設(shè)部在半年以前剛剛內(nèi)部分過(guò)一次保障房。所以這就帶來(lái)了公權(quán)與私權(quán)之間不公平的問(wèn)題。

地方上還出現(xiàn)一種情況，比如某一個(gè)權(quán)力部門(mén)，它要給單位謀福利，就找到地方開(kāi)發(fā)商，說(shuō)那邊地不錯(cuò)，你把它摘下來(lái)，我全部都買(mǎi)，但是是市場(chǎng)價(jià)的7折，因?yàn)槲沂菆F(tuán)購(gòu)。然后權(quán)力部門(mén)內(nèi)部再集資，買(mǎi)下房子分給內(nèi)部職工，這些職工再拿來(lái)市場(chǎng)上出售賺錢(qián)。

目前，如果這種公權(quán)力不得到約束，我們保障房的大部分利益會(huì)流向公部門(mén)，最后會(huì)在公平的名義下制造出更多的不公平。公務(wù)員缺不缺房？舉三個(gè)例子，一個(gè)李剛就有5套房，這是河北；江蘇發(fā)達(dá)地區(qū)一個(gè)財(cái)政局長(zhǎng)有7套房；貴州落后地區(qū)一個(gè)管委會(huì)書(shū)記有9套房，這都是貪官。你說(shuō)這是偶然的，但這些人多數(shù)至少還可以有兩套房，不管貧困還是發(fā)達(dá)地區(qū)都是這樣。剛大學(xué)畢業(yè)的公務(wù)員抱怨說(shuō)買(mǎi)不了房，但是剛畢業(yè)你干什么都應(yīng)該買(mǎi)不了房啊。所以應(yīng)該說(shuō)35歲以下的公務(wù)員和社會(huì)上的其他從業(yè)人員相比，他們薪資總體的保障是比一般人要好的，更有權(quán)力，住房問(wèn)題更容易解決。