所謂形勢法則，就是講一個(gè)事情到底是什么。舉個(gè)例子，什么叫窗簾？有人說把這塊布掛起來就叫窗簾，也有人說百葉窗是窗簾，但是如果用形勢法則來理解，窗簾就是調(diào)節(jié)光線和空氣的一個(gè)工具。房地產(chǎn)也一樣，我們回到形勢法則，房地產(chǎn)做的是空間生意，而不是做平面的生意；它是做有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的空間，四堵墻加個(gè)頂，這就是我們經(jīng)營的空間，我們要考慮如何讓這個(gè)空間值錢。正是人們在一特定空間里從事的活動(dòng)方式和經(jīng)濟(jì)收入（現(xiàn)金流）不同，才讓它的價(jià)值和別人不一樣。

戶外空間如被日本核輻射了的太平洋，這個(gè)空間是無邊界無限制的，沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。我們要做的空間生意是在稀缺性的條件下，用人為的方式制造出一個(gè)空間并讓它有價(jià)值。它越稀缺越有獨(dú)立定價(jià)的能力，比如我們在紐約做“中國中心”，這一空間就非常稀缺，我就有定價(jià)的主動(dòng)權(quán)。當(dāng)時(shí)很多人跟我們講，你要做“中國中心”，紐約那么多地方都可以選，為什么非要到自由塔？我說我要做一個(gè)唯一性空間，一個(gè)具有自然壟斷條件的空間，也就是一個(gè)最有價(jià)值的空間。

我們?nèi)f通的使命是創(chuàng)造有價(jià)值的空間，具體說就是：第一，我們要做空間生意；第二，我們要讓空間有價(jià)值。我覺得其他一些地產(chǎn)公司寫的某些LOGO和廣告語跟房地產(chǎn)沒有太大關(guān)系，比如說創(chuàng)造生活，或者以人為本，這用在任何別的公司都可以；這種情形在消費(fèi)品、醫(yī)藥、保健類企業(yè)等更為明顯。而創(chuàng)造有價(jià)值的空間，既說明了我們的行業(yè)，也說明了我們的生意經(jīng)營的是什么東西，以及朝什么方向走才會(huì)使公司更有價(jià)值。

我認(rèn)為地段的重要性次于空間的創(chuàng)造性。政府給我一塊地，無論在哪兒我都有能力讓它賺錢，因?yàn)槲铱梢灾圃斐鲆粋€(gè)獨(dú)特的體驗(yàn)空間使它有價(jià)值。比如九寨天堂，要從成都搭乘飛機(jī)然后開車才能抵達(dá)，周邊都是荒地，但是它以藏羌文化為主題制造了一個(gè)特別夢幻的酒店，你進(jìn)去以后分不清楚是室內(nèi)室外，它把風(fēng)情街修在室內(nèi)，大玻璃一打開又像是戶外；在室內(nèi)能讓你感覺到森林里的空氣、鳥鳴等等，也能體驗(yàn)到逛街的樂趣，這就是獨(dú)特的空間體驗(yàn)。正因如此，人們趨之若鶩，不火都不行。

所以我認(rèn)為在空間方面的創(chuàng)造能力其實(shí)比地段的選擇更重要，因此我們做地產(chǎn)生意的就應(yīng)把精力集中在創(chuàng)造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我們好不容易找到一塊地，卻不在空間價(jià)值的創(chuàng)造上下工夫，結(jié)果地是肉價(jià)錢，房子空間卻成了豆腐價(jià)。我們不是建筑業(yè)，因?yàn)榻ㄖI(yè)就負(fù)責(zé)把它建起來；而房地產(chǎn)是讓空間具有稀缺性和創(chuàng)造獨(dú)特價(jià)值，把這兩個(gè)角色的區(qū)別厘清了，將有助于我們在地段的選擇和創(chuàng)造性這兩件事情上保持平衡。

我們在CBD的Z3那拿了一塊地，大家說這個(gè)地段非常好。但是最近周邊要建18棟200米以上的樓，地段相同，我們應(yīng)該比什么？那就是比空間的創(chuàng)造性。我們要讓大家在萬通這個(gè)寫字樓享受獨(dú)特的體驗(yàn)和服務(wù)。房地產(chǎn)的本質(zhì)是空間競爭，而空間競爭的根本在于如何讓空間有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

那么我們應(yīng)該買多少地？是不是地越多越好？有的地產(chǎn)公司土地儲備了1000萬、2000萬平米，大家都說地多牛逼，其實(shí)牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空間面積，是空間，不是土地。

有的公司愛夸耀自己擁有的土地畝數(shù)多，那么這個(gè)公司還只是小學(xué)生水平，平面大了你責(zé)任就大，比如說在給你的100畝地上你只能蓋10平米，你要這100畝非累死不可。所以實(shí)際上大家還是應(yīng)該比空間。所謂土地儲備應(yīng)該改一個(gè)詞，叫空間儲備。這個(gè)想法上的一點(diǎn)改變，可能會(huì)使公司創(chuàng)造出數(shù)十億、乃至超過百億的價(jià)值。假如我們在廊坊有1萬畝地，是一級開發(fā)，這是平面的概念。1萬畝的建筑指標(biāo)是500萬平米。而買1萬畝地照現(xiàn)在的市場價(jià)格要150億到200億，這才能換來500萬平米空間。但若做立體城市，我們只需要買1500畝地，但是可以有600萬平米的建筑空間，買地用錢超不過50億，卻換了600萬平米的空間。所以前一種思維是用平面做地，后一種思維是把這個(gè)空間的指標(biāo)做大，用科學(xué)創(chuàng)新的方法、用研發(fā)來推動(dòng)我們獲得這樣一個(gè)空間。如果你不是去創(chuàng)造立體城市，政府也好，規(guī)劃也好，都不可能給你這個(gè)指標(biāo)。我們換了一個(gè)思維，把所有的精力集中在空間上，而不從平面上去想問題，就創(chuàng)造了100億的價(jià)值，這100億可以由投資者、客戶和當(dāng)?shù)卣雀鞣矫鎭矸窒?。公司要推?dòng)創(chuàng)新和研發(fā)，最重要的是能夠回到房地產(chǎn)的本來意義上考慮做生意。有這一點(diǎn)點(diǎn)改變（創(chuàng)新），我們的眼光就可能會(huì)超過很多專業(yè)的分析師、財(cái)經(jīng)記者、同行。

由此引申出另一個(gè)觀念變化，即土地是無限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你會(huì)覺得這邊蓋房子把土地用完了，那邊就不能再建，那土地資源很快就沒有了；但是要從空間上來看，我們往上蓋就可以了?，F(xiàn)在建500米以下的建筑是常規(guī)技術(shù)，已經(jīng)很容易實(shí)現(xiàn)；所以，哪兒要是沒地了，當(dāng)?shù)卣蛻?yīng)該提高容積率，大家就又有地方待了。濱海新區(qū)2200多平方公里，按照規(guī)劃，毛容積率是在1以下，凈容積率也都不到2。北京市現(xiàn)在規(guī)劃下的建筑，容積率算下來不到1。你只要往上蓋，實(shí)際上永遠(yuǎn)都是有地的。