定位錯(cuò)誤的房地產(chǎn)政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因，但依筆者看，最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)思想的嚴(yán)重失誤。簡(jiǎn)單地說，在中國(guó)，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)）被凸現(xiàn)出來，而其社會(huì)功能（社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的“空間權(quán)”）則被忽視。因?yàn)樯唐贩考婢咄顿Y和消費(fèi)價(jià)值，人們對(duì)其價(jià)格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會(huì)預(yù)期去囤積土地和新房，購房者也會(huì)迫不及待地去買房，從而一步一步地把房?jī)r(jià)逼向新高。要解決這個(gè)問題，政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。但在中國(guó)，政府不僅沒有起到正面的作用，反而惡化這個(gè)局面，使得人們對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上升的預(yù)期牢不可破。地方政府無視住房的社會(huì)功能，而只強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)政功能，即“土地財(cái)政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%—70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴于土地財(cái)政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外，住房的社會(huì)功能的缺位更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏上。

綜觀世界各國(guó)，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健全和公共住房解決得好的國(guó)家，都是把房地產(chǎn)作為國(guó)家社會(huì)政策的一部分。這些國(guó)家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是說，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不是這些國(guó)家政府的首要考量，首要的考量是社會(huì)發(fā)展，是社會(huì)成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要，房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的。

歐洲一些國(guó)家在早期也把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來源，同樣產(chǎn)生了很多社會(huì)問題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉(zhuǎn)型，住房政策尤其是公共住房政策越來越變成這些國(guó)家的社會(huì)政策的一部分。到今天，很多國(guó)家尤其是北歐國(guó)家，房地產(chǎn)完全屬于社會(huì)政策，對(duì)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的考量已經(jīng)變得不那么重要。應(yīng)當(dāng)指出的是，那些把公共住房?jī)H僅看成是對(duì)窮人的救濟(jì)的福利國(guó)家，公共住房也是不成功的。在這些地方，公共住房最終變成了貧民窟。

新加坡是亞洲社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得最健康的國(guó)家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗(yàn)，又結(jié)合自己的國(guó)情，創(chuàng)造了獨(dú)一無二的公共住房制度。如果說在西方社會(huì)，公共住房主要是為了社會(huì)弱勢(shì)群體，那么在新加坡，公共住房是為全體社會(huì)成員的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會(huì)性投資的最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)指出的是，新加坡的住房政策的指導(dǎo)思想就是“居者有其屋”的傳統(tǒng)儒家思想。