今天的中國(guó)，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為最大的社會(huì)問(wèn)題，房子情結(jié)像魔咒一樣侵蝕著都市人的思想。人們?cè)谡劦椒康禺a(chǎn)時(shí)，用的最多的詞匯竟然是: 貪婪、暴利、瘋狂、潛規(guī)則、扭曲、背離、憤怒、腐敗……

我們似乎又回到了魯迅先生在《燈下漫筆》中描繪的那個(gè)奴性十足的時(shí)代，只不過(guò)這是一個(gè)“房吃人”的時(shí)代。我們中的很多人極容易變成房子的奴隸，而且成為奴隸之后還萬(wàn)分歡喜；更有甚者，我們中的許多人是希望變成房奴而不能。有房子，這已經(jīng)成為當(dāng)今都市女性擇偶的第一條件，而房奴、蟻?zhàn)?、蝸居成了?dāng)代城市年輕人的主要生活方式。對(duì)于那些希望通過(guò)擁有房產(chǎn)來(lái)獲取城市社會(huì)身份認(rèn)同的年輕人而言，房子成為最難以逾越的荊棘屏障。

在房地產(chǎn)的另一面，房子儼然成了與股票、黃金一樣的投資品，逐步成為富人間轉(zhuǎn)移財(cái)富的豪華游戲……如今，在北京、上海這樣的一線城市里，房地產(chǎn)無(wú)可爭(zhēng)議地處在一個(gè)由不斷膨脹的泡沫堆砌的市場(chǎng)中，這里已經(jīng)成了投資者的樂(lè)園，開(kāi)發(fā)商、政府、熱錢(qián)、基金你來(lái)我往，無(wú)不踴躍。

這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，由中央政府、地方政府、利益集團(tuán)和低收入居民之間的多方利益博弈推動(dòng)，在這場(chǎng)圍繞房子的博弈中明顯形成了截然對(duì)立的兩方陣營(yíng): 一方是中央政府和社會(huì)大眾，而另一方陣營(yíng)，不光有炒房客、炒房團(tuán)、開(kāi)發(fā)商，還有銀行、熱錢(qián)和地方政府。

代序表面上看，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)自由市場(chǎng)，高房?jī)r(jià)是由供需關(guān)系不均衡造成的?？墒聦?shí)上房?jī)r(jià)畸高、調(diào)控失效的背后是由一些不太正常的原因造成的，深層次的原因包括保障性住房缺失、開(kāi)放型房地產(chǎn)金融體系、房屋持有成本低以及壟斷性的賣(mài)地體制等。因此，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題實(shí)際上要比我國(guó)香港地區(qū)以及日本、美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的問(wèn)題復(fù)雜得多。從這個(gè)角度講，理解中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)，就是理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)。

深入剖析造成中國(guó)房地產(chǎn)上述怪現(xiàn)狀的根源，可以找出的原因至少有以下五點(diǎn)。

原因一: 重視商品房建設(shè)而忽略保障性住房建設(shè)，使得“民生”讓位于“增長(zhǎng)”。

1998年，我國(guó)取消了以實(shí)物分房為主的住房體制，開(kāi)始“以經(jīng)濟(jì)適用房為主體、商品房為補(bǔ)充”的房改，拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的序幕。2003年8月31日，國(guó)務(wù)院18號(hào)文首次明確“以商品房為主的”房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)我們重新反思自1998年以來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展道路，可以清楚地發(fā)現(xiàn)，正是在“民生讓位于增長(zhǎng)”這樣的大背景，使得我們的城市化走上了一條非常危險(xiǎn)的單行道。重視發(fā)展商品房而忽略保障房建設(shè)，使得房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?lái)源，其較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈更是帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但這些政策在提高城市住房自有率的同時(shí)，忽略了保障性住房建設(shè)，使得絕大多數(shù)低收入者無(wú)力承擔(dān)高昂的商品房?jī)r(jià)格，城市的新進(jìn)入者已經(jīng)不可能成為買(mǎi)房的主力，不僅僅是農(nóng)民工，就連大學(xué)生也不得不進(jìn)入城中村。

原因二: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“香港模式”畸形發(fā)展，期房銷(xiāo)售制度加劇了行業(yè)暴利。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域有兩種模式: 香港模式和美國(guó)模式。香港模式的核心在于，樓盤(pán)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為組織形式，在整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中，從購(gòu)買(mǎi)土地、房屋建造到銷(xiāo)售管理都由一家房地產(chǎn)商獨(dú)立完成。而美國(guó)模式則完全不同，整個(gè)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)完全由獨(dú)立的機(jī)構(gòu)運(yùn)行，投資人通常是非常有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)基金、退休基金或者退伍軍人基金，房屋建造則是由專(zhuān)門(mén)的建筑商完成，物業(yè)管理則由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司來(lái)完成。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則完全借鑒了香港模式，在整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中，從購(gòu)買(mǎi)土地、房屋建造到銷(xiāo)售管理都由一家房地產(chǎn)商獨(dú)立完成。從本質(zhì)上說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，既不是建筑業(yè)，也不是貿(mào)易業(yè)，僅僅是建筑業(yè)的中間商。但就是這樣一個(gè)國(guó)外的微利行業(yè)，在我們國(guó)內(nèi)竟然成了暴利行業(yè)，甚至一度成為國(guó)家的支柱行業(yè)。因此，我們認(rèn)真分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香港模式是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)暴利的根源。

原因三: 以抵押貸款為基礎(chǔ)的開(kāi)放型住房金融體系，使得住房杠桿化進(jìn)一步增大。

住房金融體系按照資金運(yùn)行方式可以劃分為兩種: 開(kāi)放型和內(nèi)生型。內(nèi)生型的住房金融體系房?jī)r(jià)漲幅有限，但相應(yīng)的GDP增速也相對(duì)緩慢；相反，以抵押貸款為主的開(kāi)放型住房金融體系，使得房子在金融系統(tǒng)的幫助下放大了杠桿功能，這在很大程度上刺激了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但卻不可避免地忽略了民生。

隨著分房制度的終止和按揭制度的改革，我國(guó)住房消費(fèi)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期，以抵押貸款為基礎(chǔ)的開(kāi)放型住房金融體系使得“美國(guó)老太太”的故事在中國(guó)成為現(xiàn)實(shí)。從某種意義上說(shuō)，這也促成了商業(yè)銀行成為中國(guó)最大的“房東”。

從房地產(chǎn)金融的角度看，房?jī)r(jià)泡沫出現(xiàn)的重要原因往往是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度信貸支持，而信貸快速收縮又會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅。綜觀歷次房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引發(fā)的最大可能就是金融體系的崩盤(pán)。

原因四: 城鄉(xiāng)二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)、招拍掛的土地轉(zhuǎn)讓機(jī)制和地方政府“餓地策略”一同推高了土地價(jià)格。

目前，中國(guó)的地價(jià)已經(jīng)是所有主要經(jīng)濟(jì)體中最高的了。深入分析中國(guó)土地現(xiàn)狀后可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)城市建設(shè)用地資源并不稀缺，但土地?cái)?shù)量農(nóng)村多、城市少，在城鄉(xiāng)二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)下，地方政府控制著土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，而土地出讓收入又是政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。

因此，當(dāng)前土地價(jià)格高昂的三個(gè)根本原因是: 中國(guó)城鄉(xiāng)二元的土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓方式以及出讓收益全部歸地方支配的收益分配制度。招拍掛的市場(chǎng)化出讓方式客觀上加劇了土地爭(zhēng)奪的激烈程度，推升了土地價(jià)格。土地出讓收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)的收益分配體制客觀上加大了地方政府提升土地收益的積極性，是土地供應(yīng)“餓地策略”低供應(yīng)、高價(jià)格市場(chǎng)格局的根本原因之一。土地特性、土地制度和政策決定了地價(jià)走勢(shì)，因此在房?jī)r(jià)不斷攀升的同時(shí)，壟斷性的土地出讓制度又推升了地價(jià)。

原因五: 游資、熱錢(qián)增加了住房市場(chǎng)的投機(jī)需求，加劇了短缺條件下住房市場(chǎng)分配的不均衡。

在目前中國(guó)城市化水平并不高的條件下，住房作為消費(fèi)品仍然處于供給不足的狀態(tài)，這必然使得住房成為大量資本追逐的投資品。而當(dāng)炒房客、游資、熱錢(qián)紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，增加了住房市場(chǎng)的投機(jī)需求，其結(jié)果就是城市中的住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)普通社會(huì)成員的實(shí)際所能承受的程度脫節(jié)，住房成為有房階層之間財(cái)富轉(zhuǎn)移的游戲，這樣就更加劇了短缺條件下住房市場(chǎng)分配的不均衡。