順馳的末路狂奔

當(dāng)大本營(yíng)在天津的順馳開始實(shí)施全國(guó)性擴(kuò)張戰(zhàn)略之時(shí)，幾乎所到之處均讓本地的房地產(chǎn)商瞠目結(jié)舌，一次次近乎天價(jià)的拿地更讓許多業(yè)內(nèi)人士不知驚出多少冷汗。

2003年到2004年初，順馳在半年的時(shí)間內(nèi)，猶如一匹黑馬，一路狂奔進(jìn)入北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長(zhǎng)春、保定、武漢等城市，以極強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)拍得土地近10塊，面積超過300萬平方米，購地資金近70億元。

2003年，順馳銷售回款40億元，規(guī)模直逼中國(guó)最大的地產(chǎn)公司深圳萬科。順馳公然宣布，他們將在2004年做到100個(gè)億的銷售額！

但是，一路狂奔下的順馳，并不被業(yè)內(nèi)看好。

王石預(yù)言：“如果把握好節(jié)奏，順馳能夠成為一家非常優(yōu)秀的公司。但現(xiàn)在它要為盲目擴(kuò)張?jiān)炀偷钠孥E付出代價(jià)。”

潘石屹在談?wù)擁橊Y的未來時(shí)，也用到了四個(gè)字——“九死一生”。速度理念

順馳老板孫宏斌格外強(qiáng)調(diào)速度，他曾說過：“比如設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，招標(biāo)太慢，研發(fā)部門必須知道哪個(gè)研究院、哪家公司最適合做這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，直接聘用，多花的錢通過快速開工、銷售就找回來了。”

買地時(shí)推遲首付款時(shí)間，拉長(zhǎng)后續(xù)付款時(shí)間，買到地后盡快開工，盡快開盤，盡快回款。此外，作為一家全國(guó)性公司，順馳還可從各地抽調(diào)富余資金，補(bǔ)充應(yīng)急。這就是順馳的現(xiàn)金流管理模式。

一個(gè)新項(xiàng)目還沒有獲得收入，還不斷地開發(fā)另外的新項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都需要大量的資金投進(jìn)去。資金的壓力、國(guó)家的宏觀調(diào)控、來自媒體、客戶等等的傳言和非議，使順馳的一路“馳騁”處在眾人心驚膽跳的關(guān)注旋渦中。用40億元的營(yíng)業(yè)回款帶動(dòng)總額高達(dá)70億元的“圈地運(yùn)動(dòng)”，使得現(xiàn)金流已超越了負(fù)債率成為孫宏斌最為關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一。

“只要企業(yè)現(xiàn)金流在順暢地流動(dòng)，負(fù)債率高并不意味著風(fēng)險(xiǎn)就大?！睂O宏斌說。但孫宏斌的“現(xiàn)金流高于負(fù)債率”理念，與一般地產(chǎn)商重視負(fù)債率背道而馳。資本負(fù)債率平均為20%左右，現(xiàn)金資產(chǎn)比為5%，這是香港業(yè)界公認(rèn)的最穩(wěn)定、最健康的指標(biāo)。如果房地產(chǎn)指標(biāo)高于此，地產(chǎn)商會(huì)不斷重組，把數(shù)字恢復(fù)上去。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的資本負(fù)債率，一般都在100%以上。