那么現(xiàn)在我是不是該作點(diǎn)走偏門的事情呢？這個(gè)偏門就是利用預(yù)售登記融資。事實(shí)上，被信托業(yè)界稱為房地產(chǎn)信托貸款之“預(yù)售登記”交易模式的融資方式，此前曾被廣泛使用，其中不乏知名公司，現(xiàn)在仍有一些公司利用這種方式融資。

“預(yù)售登記”房地產(chǎn)融資模式釋義預(yù)售登記房地產(chǎn)融資模式是一種附買回約定的房地產(chǎn)交易,即信托公司以向房地產(chǎn)商低價(jià)購(gòu)買期房的形式向房地產(chǎn)商提供融資,房地產(chǎn)商在約定期限內(nèi)溢價(jià)贖回信托公司所購(gòu)期房。這種融資交易模式屬信托公司特有的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式之一，從前兩年開(kāi)始盛行。

我們現(xiàn)在來(lái)看看這種融資方式的交易結(jié)構(gòu)。首先，信托公司購(gòu)買房地產(chǎn)公司的部分期房，雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并到房屋管理局辦理預(yù)售登記。約定期限內(nèi)，經(jīng)房地產(chǎn)公司書(shū)面同意，信托公司可以將房屋轉(zhuǎn)讓給新的購(gòu)買人。這意味著，在抵押期內(nèi)，資金流緊張的開(kāi)發(fā)商仍可以賣房，每賣出一套房?jī)斶€一部分信托公司的貸款，但是必須由信托公司協(xié)助辦理登記手續(xù)。也有一些開(kāi)發(fā)商選擇整體出賣的方式，償還貸款解除限制后統(tǒng)一售房。

如果貸款期限已到，開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)房屋，信托公司則退房，該信托計(jì)劃結(jié)束。溢價(jià)部分為信托公司的收益，收益在信托計(jì)劃前雙方已有約定。如果發(fā)生到期不償還貸款的情況，無(wú)需經(jīng)房地產(chǎn)商同意，信托公司可以將房屋轉(zhuǎn)讓給新的購(gòu)買人。所以通常情況下，信托計(jì)劃上會(huì)顯示，信托公司會(huì)以相比市場(chǎng)價(jià)較低價(jià)格購(gòu)入房屋，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

這種模式被認(rèn)為具有很多優(yōu)點(diǎn)。首先信托公司以購(gòu)買商品房的形式向房地產(chǎn)公司融資，是一種表外的融資模式，不會(huì)影響房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。另外，便于房地產(chǎn)公司進(jìn)行銷控，開(kāi)發(fā)商可以將戶型、位置較好的房子通過(guò)預(yù)售登記模式先預(yù)售給信托公司進(jìn)行融資，在融資行為結(jié)束后進(jìn)行銷售，把好房子留到最后再賣是符合開(kāi)發(fā)商一貫的銷售思路的。

而信托公司更易于處置抵押房產(chǎn)，抵押模式下債權(quán)人獲得擔(dān)保物權(quán)，不會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的變化。在預(yù)售登記模式中，預(yù)購(gòu)方獲得了房地產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，已導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的變化。如果債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，信托公司在預(yù)售登記模式下可以直接對(duì)外轉(zhuǎn)讓取得房產(chǎn)證的所購(gòu)房產(chǎn)。因?yàn)榉课菀赞D(zhuǎn)入信托公司名下，處置房產(chǎn)不需要經(jīng)過(guò)司法拍賣程序，處置更為便利和快速。

而信托公司也被認(rèn)為能夠獲得較高的投資收益。因?yàn)?，在房地產(chǎn)抵押貸款模式下，抵押權(quán)人通過(guò)拍賣、變賣抵押房產(chǎn)來(lái)獲得清償，處置價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。而在預(yù)售登記模式下，信托公司有可能獲得貸款本息以外的投資收益。由于信托公司以購(gòu)期房形式融資時(shí)房?jī)r(jià)比較低，足以對(duì)抗房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，因此預(yù)售登記模式下對(duì)外轉(zhuǎn)讓所購(gòu)期房，即便扣除所有交易稅費(fèi)，仍可以獲得高于貸款本息的收益。主要風(fēng)險(xiǎn)存在于優(yōu)先受償權(quán)風(fēng)險(xiǎn)以及到期無(wú)法竣工風(fēng)險(xiǎn)。但二者均可以在發(fā)放貸款前有所規(guī)避。

只是現(xiàn)在利用這種方式融資有些風(fēng)險(xiǎn)，原因就是銀監(jiān)會(huì)要求信托公司嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款,嚴(yán)禁以購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購(gòu)承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款,不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款等。

可是，說(shuō)是說(shuō)，做是做。上有政策，下有對(duì)策。很多企業(yè)還是利用這種方式融資。我該不該走這條路呢？本來(lái)我一直是想走銀行這條路的，現(xiàn)在看來(lái)是不的不走預(yù)售登記融資這條路了。

我現(xiàn)在叫葛正紅開(kāi)始跟信托公司接觸，希望能改變目前公司的困境。

可是，做這些事情我的心里還是覺(jué)得有些困惑。我一直不愿意去做不合法的事情，守法為了什么？是為了使我們心安?。“胍骨瞄T心不驚！整天提心吊膽地生活有意義嗎？

善惡的標(biāo)準(zhǔn)比法律要嚴(yán)格（包含關(guān)系），法律是約束你的行為，善惡標(biāo)準(zhǔn)是約束你的心。您想改造命運(yùn)，更要遵守法律了。

沒(méi)幾天，葛正紅和對(duì)方談出了個(gè)方案：我們公司取得贏家中心寫(xiě)字樓預(yù)售許可證后三十日內(nèi)，除商業(yè)配套外的寫(xiě)字樓(建筑面積約為萬(wàn)平方米)出售信托公司指定的買受人，出售總價(jià)款約為人民幣億元。在信托公司指定的買受人簽訂商品房預(yù)售合同并辦理登記備案等相關(guān)手續(xù)后，公司或其指定的第三方將與信托信托簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由公司及其指定的第三方以人民幣1000萬(wàn)元受讓信托公司持有的我公司20%股權(quán)。

我特地把楊再田從天都叫回來(lái)，和南民敏葛正紅一起開(kāi)了個(gè)會(huì)，大家認(rèn)為，合同的簽署將增加公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，改善公司的現(xiàn)金流狀況。我們認(rèn)為這實(shí)際是一種買入返售型融資,配合了一個(gè)股權(quán)方面的安排。這種一般債權(quán)＋股權(quán)的融資模式,可以理解為類似夾層融資,意在增加控制知情權(quán)以降低風(fēng)險(xiǎn)。在這種附買回約定的房地產(chǎn)交易中,信托公司在前期以向我們低價(jià)購(gòu)買期房的形式向其提供融資,我們?cè)诩s定期限內(nèi)溢價(jià)贖回信托公司所購(gòu)期房。很重要的一點(diǎn),我們此次是用預(yù)售登記模式賣房,預(yù)售登記是可以解除的,因?yàn)闆](méi)有過(guò)戶也沒(méi)有契稅等稅費(fèi)。于是，我們決定與對(duì)方簽署這份合同。

其實(shí)這樣做我從內(nèi)心里來(lái)講是很痛苦的，首先，假如我們到時(shí)無(wú)法贖回，就等于賤價(jià)拋售物業(yè)。而即使是我們能夠按期贖回，那財(cái)務(wù)成本也是巨大的。

利潤(rùn)=收入-費(fèi)用，這是常識(shí)。費(fèi)用大了，利潤(rùn)自然會(huì)有損失。這就是房地產(chǎn)公司為什么都強(qiáng)調(diào)銷售而只有在不得已的情況下采取融資的原因。通過(guò)降價(jià)刺激地產(chǎn)銷售，好處是兩方面的，第一是提高存貨周轉(zhuǎn)率，第二是降低融資成本。降價(jià)促銷提高存貨周轉(zhuǎn)率比較容易理解，為什么降價(jià)促銷的同時(shí)也降低了融資成本呢？因?yàn)殇N量增加，同時(shí)也意味著購(gòu)房者的定金和預(yù)售款是增加的，定金和預(yù)售款不需要付利息。

一般而言，中小開(kāi)發(fā)商不能發(fā)行公司債券融資，另外股權(quán)融資的成本要高于上市公司。這一點(diǎn)是中小房地產(chǎn)公司的無(wú)奈也是悲哀。開(kāi)發(fā)商如果在辦理預(yù)售證上不順利抑或是工期控制不力的話，僅利息負(fù)擔(dān)，就足夠侵蝕大部分利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商晚一年將房賣出，等于房?jī)r(jià)下跌10%。有的公司私募借款成本高達(dá)年利率40%以上。這個(gè)數(shù)字告訴我們什么？假如你融資一億的話，每年單純償還利債主的利息就需要四千萬(wàn)元人民幣。

從上一個(gè)“金九銀十”，到這一個(gè)“金九銀十”，一年的時(shí)間轉(zhuǎn)瞬即逝，這一年里樓市持續(xù)調(diào)整，拐點(diǎn)效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵。今年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的最低溫正在上空盤旋，整個(gè)行業(yè)初步感受到了寒冷的滋味。

在簽署了合同那天，我對(duì)南民敏說(shuō)，“從現(xiàn)在開(kāi)始，我們就應(yīng)該明白，一個(gè)繩套已經(jīng)套在了我們的脖子上，我們可能隨時(shí)被它勒死。”

南民敏點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)，“我明白?，F(xiàn)在，我們只能向前走，別無(wú)選擇。”