《行業(yè)整合周期曲線》的作者（格雷姆?迪恩斯、弗里茲?克勒格爾、斯特凡?蔡塞爾）研究13年間全球范圍內(nèi)完成的1 345起大型兼并，得出結(jié)論：一個行業(yè)從形成或者是從政府解除管制開始，將經(jīng)歷四個整合階段，而一個行業(yè)經(jīng)歷完所有這四個階段平均需要25年。

1987年9月8日我國首次進(jìn)行土地拍賣，深圳市以協(xié)商議標(biāo)形式出讓有償使用第一塊國有土地；1988年7月9日，上海市第一次以國際招標(biāo)方式出讓虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)26號地鐵共1?29萬平方米土地50年的使用權(quán)，日本孫臣氏企業(yè)有限公司一舉中標(biāo)支付了相當(dāng)于1?0416億元人民幣的美元。

如果把這時算作中國房地產(chǎn)市場化萌芽期的開始，那么到2010年已有20多年的時間，不過，中國真正市場化的開始，要從1998年全面取消福利分房算起，那么距現(xiàn)在也有了10年，對應(yīng)《行業(yè)整合周期曲線》所講的四個階段，這個時候的中國房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)剛剛邁入行業(yè)發(fā)展的第二個階段不久。

在第一個階段里，行業(yè)和市場的初創(chuàng)者雖然從最初的少數(shù)幾家迅速發(fā)展到成千上萬甚至數(shù)萬家，但1998年取消福利分房之前的萌芽期，市場競爭幾乎是不存在的，土地資源仍然被牢牢地控制在政府或具有政府背景的房地產(chǎn)商手中。只有在極少數(shù)的一線城市，個別的外資企業(yè)可以以自己的資金和產(chǎn)品優(yōu)勢，在市場上贏得一定的份額。這個時期，民營企業(yè)雖然有難以抑制的沖動也表現(xiàn)十分活躍，但由于資金和資源的短缺，只能通過掛靠和承包的方式，運作一些微型項目。

以1998年取消福利分房為標(biāo)志，中國房地產(chǎn)正式進(jìn)入市場化時代，從此中國房地產(chǎn)市場開始了10年的快速發(fā)展期。這個時期，企業(yè)得到長足發(fā)展，尤其是一大批民營和集體所有制企業(yè)，在這一階段里，企業(yè)規(guī)?；卣鏖_始顯現(xiàn)。一些行業(yè)先行者采取一切措施，如通過擴(kuò)大規(guī)模、全球擴(kuò)張（綠地集團(tuán)）、對技術(shù)和創(chuàng)新的知識產(chǎn)權(quán)（萬科產(chǎn)品專利）進(jìn)行保護(hù)，以提高行業(yè)進(jìn)入壁壘等來捍衛(wèi)他們的先行者優(yōu)勢。這些企業(yè)努力擴(kuò)大市場份額，同時開始嘗試兼并和收購。

行業(yè)發(fā)展的第二個階段，完全是一個建立規(guī)模的階段。通過收購競爭對手、擴(kuò)大勢力范圍，最大的幾家公司開始突顯出來。隨著行業(yè)的快速整合，第二階段中的前三位大公司將擁有總共15%～45%的市場份額。

而當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場，排名前十位的企業(yè)，其市場占有率加起來也不足8%，中國房地產(chǎn)企業(yè)雖多達(dá)6萬家，但總體而言，規(guī)模偏小，行業(yè)集中度比較低。行業(yè)整合乃大勢所趨。

2004年以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)的國家宏觀調(diào)控政策使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展之后遭遇資金鏈斷裂的困境，以資金為競爭主導(dǎo)的行業(yè)整合就此展開，也全面宣告中國房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入整合的第二階段。

在這一階段有大量的兼并，從萬科發(fā)布的上市財報可以看出，以整合兼并的方式拿地已在萬科占有很高的比例。不過，目前的兼并還僅停留在以兼并獲取土地資源的階段，在隨后可能發(fā)生的大規(guī)模企業(yè)兼并中，企業(yè)必須鍛煉自己的兼并技能，這包括學(xué)會如何在吸納新公司的同時，謹(jǐn)慎地保持自己的核心文化，以及想方設(shè)法地留住被兼并的公司中最優(yōu)秀的員工，只有行業(yè)中位居前列的公司才能進(jìn)入第三階段，這些公司在最重要的市場上能兼并主要的競爭對手，并在整合浪潮中成長為行業(yè)巨頭。

格雷姆?迪恩斯等人的研究表明，經(jīng)過第二階段的殘酷競爭，第三階段的公司將著力于核心業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，并繼續(xù)大踏步地超越競爭對手。行業(yè)中前三位公司將控制35%～70%的市場。在這個階段，行業(yè)里仍然會有5～12家主要競爭者存在。而行業(yè)整合的最后一個階段則屬于平衡與聯(lián)盟時期，行業(yè)前三位的公司占據(jù)了市場70%～90%的份額，大的公司也許會和同行組成聯(lián)盟。企業(yè)不會再超越這一階段，而是停留在此。

現(xiàn)在我們知道，一方面，原本完全可能在2008年借房地產(chǎn)市場深度調(diào)整而展開的行業(yè)整合，在政府的干預(yù)下戛然而止，而另一方面，行業(yè)整合的大勢所趨卻不會因為政府的干預(yù)而就此止步，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)剛剛跨入行業(yè)整合的第二階段的初級階段，整合何時深入和大規(guī)模來臨，值得思考和關(guān)注。

當(dāng)然，由于中國的特殊國情和房地產(chǎn)市場的相對獨立及區(qū)域性的特征，中國的房地產(chǎn)市場也許并不沿著格雷姆?迪恩斯等人研究的行業(yè)整合周期曲線發(fā)展，而其整合的時間也不會如他們預(yù)測的那樣短暫。但有一點是肯定的，那就是行業(yè)整合不論時間的長短，它總在發(fā)生著也必將繼續(xù)著，任何時候，企業(yè)都必須把自己置于有利位置，以最快的速度發(fā)展。那些慢了一拍的企業(yè)最終會成為兼并收購的對象，從此消失。