老人用錢買房入住后，又可以在自己的有生之年里得到購房款的逐筆返還，作為養(yǎng)老金使用，使得同樣的一筆錢財實現(xiàn)養(yǎng)老、居住兩不誤。這就是北京太陽城老年房產(chǎn)項目的“投資還本入住”模式。

（一）投資返本入住模式的介紹

北京市以興建老年住宅而聞名的小湯山“太陽城”房產(chǎn)項目，于2002年推出一項“投資返本入住”的營銷方式，限定年齡為60歲以上的健康老人有入住資格，且入住期間房主不得變換。具體做法為：老人入住時應(yīng)一次性支付100%的房款。自入住的第2個月到第20年止，開發(fā)商按入住公寓的全部房款，計算每個月應(yīng)向住戶平均返還的入住本金。若某房主不到20年就不幸去世，開發(fā)商將于房主去世時，一次性償還老人應(yīng)付未付的剩余房款。如果老人健康長壽，在“太陽城”生活超出20年，則超出年份不再支付入住房款，可終身免費居住。不論老人于20年內(nèi)是何時死亡，只要房產(chǎn)商返還了全部房款，該住房的支配權(quán)即歸由房產(chǎn)商再做其他安排。

在這種投資返本入住的狀況下，通常表現(xiàn)為富裕的老人為尋求晚年的幸福生活，拿出多年來積蓄的款項，為自己尋找一個合適居住的生活環(huán)境；還表現(xiàn)為富有而又孝敬父母的兒女們，拿出一筆款項為老人晚年入住新房創(chuàng)造條件，讓老人們有良好的居住環(huán)境用于養(yǎng)老。當然，能夠拿出巨資為父母購買新房的兒女，應(yīng)當是“財商”和“情商”俱佳，既擁有相當?shù)慕?jīng)濟實力，能夠拿出一大筆款項，也樂意拿出一大筆款項為父母買房。房產(chǎn)公司每期向老人返還的款項，又正好用做老人日常養(yǎng)老生活的用資。居民支出若干款項投資住房并入住后，又能在未來的若干年內(nèi)分期全部收回，每年收回的款項又可用做當年的養(yǎng)老，使得同一筆資金實現(xiàn)養(yǎng)老、居住兩不誤。本模式的缺陷是事先必須拿出大筆現(xiàn)款來購買住房，這顯然不是一般經(jīng)濟狀況的家庭所能做到。

推出返本入住促銷策略的太陽城，還規(guī)定了這一銷售模式的具體條款，買房者只能是60歲以上的老人，該項目開發(fā)商認為，這種做法“不僅使老人老有所養(yǎng)，還能給子孫遺留現(xiàn)金財產(chǎn)，只許以老人名義購買，是想讓這種帶有公益性質(zhì)的投資方式不會流于形式?！笨磥恚@家開發(fā)商的養(yǎng)老牌是打定了。

（二）投資返本入住模式的特性

“投資返本入住”的模式，鑒于它只是對住戶的住房使用權(quán)的長期有償轉(zhuǎn)讓，而非產(chǎn)權(quán)交易，是很難將其稱之為售房的。住戶付出大筆款項，所獲得的只是住房的長期使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)。

返本出讓模式在某種情況下相當于“售后回租”，但同“售后回租”的正常運行模式有一些差異。這是房產(chǎn)商將住房產(chǎn)權(quán)出讓給住戶后，又重新融資租賃，即每年向住戶交付租金的形式，將住房產(chǎn)權(quán)重新收回。這筆租金正好相當于房屋的出讓價款，當租金全部支付完畢后，就可以重新將該套住房收回。整個租期的使用權(quán)是由住戶享有而非房產(chǎn)商享有。

投資返本入住模式也不同于長期租賃。后者是住戶長期租住房屋并于租期內(nèi)按期交付租金。投資返本入住則是住戶將相當于房款的一筆錢，一次性提前交付于房產(chǎn)商，以取得對住房的長時期的使用權(quán)。房產(chǎn)商再于整個20年使用期內(nèi)，將這筆房款分期向住戶如數(shù)返還。

投資返本入住同房屋出典也有一定的差異。房屋出典模式下，是住戶向房產(chǎn)商一次性交付相當于售房款的一筆價款，取得該住房的使用權(quán)。使用期相當于整個典期，典期期滿則由住戶交還房屋，房產(chǎn)商返還住戶的全部典價款。這種典金的整體交付與整筆返還，相當于住戶向房產(chǎn)商的一筆整存整取儲蓄，而住戶在典期內(nèi)長期居住該房屋，正相當于房產(chǎn)商向住戶交付的利息。

總之，這一模式是一種較為特殊的交易安排。對房產(chǎn)商而言，是謂住戶投資入住，公司返本并回收住房；對老人而言，則是花錢購買晚年居住新房的權(quán)利和生活環(huán)境改善的資格。

（三）投資返本入住模式的運作

投資返本入住模式同現(xiàn)行金融政策并無沖突，政策法規(guī)是允許的。這一模式適合有較雄厚資金的老人運用。大家用錢買房，用每年還本的款項做日常使用開銷，死亡后該住房產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)都完全歸由房產(chǎn)商所有。老年人手中有較多資金時，選擇這一模式，比將錢財存儲銀行更為合算，且用同一筆錢做了居住、養(yǎng)老生活補貼的兩件大事。

在這種模式下，開發(fā)商可盡早將開發(fā)住宅的款項拿到手，并將該套住宅做長期規(guī)劃處置。但期后長期的房款返還，始終是開發(fā)商的極大壓力，如開發(fā)商的資金鏈條中斷，利益就會受到很大損失，被迫同老年住戶辦理最終結(jié)算，如停止房款返還，承認住戶擁有房屋的產(chǎn)權(quán)等。這時開發(fā)商已經(jīng)對住戶返還的款項如何處理，收回或不予收回，產(chǎn)權(quán)如何分割等頗為麻煩。開發(fā)商做此種事項，除吸引眼球、促使房產(chǎn)的整體出售等，并不很合算。

該項目開發(fā)商坦言，一套房子按全款50萬計算，太陽城總共拿出50套推行返本入住，將會籌集到2500萬元，這2500萬分成240個月返還給買房的老人，每月僅需付出10萬多元，這筆錢對一個30萬平米的房地產(chǎn)項目來說微不足道，但如開發(fā)商從銀行貸款2500萬元的話，按照現(xiàn)行的利率計算，20年內(nèi)開發(fā)商每月償還銀行的借款就達14萬元左右，這還不算還貸款本金。