在2008年，股市和房市的狀況都很糟糕，居民手中過(guò)多的資金就只好存儲(chǔ)于銀行了，而儲(chǔ)蓄存款的利率又過(guò)低。相應(yīng)的是，房產(chǎn)商卻在為巨量開(kāi)發(fā)資金的籌措與回籠等倍傷腦筋，房產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，沒(méi)有巨額資金就無(wú)法做大房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展需要有巨量資金推動(dòng)。但房產(chǎn)商向銀行貸款要支付6%～7%的利息，且款項(xiàng)很難貸到。城鄉(xiāng)居民對(duì)住房有廣闊的需求，且這一需求還正處于方興未艾之勢(shì)。我們應(yīng)當(dāng)想方設(shè)法，在建房資金的籌措和供應(yīng)上建造一個(gè)實(shí)現(xiàn)最好對(duì)接的平臺(tái)，為需要購(gòu)房的居民和開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的房產(chǎn)商之間找到一種特別的融資方式，最終達(dá)成一種雙贏的結(jié)果。

鑒于儲(chǔ)蓄存款和住房開(kāi)發(fā)貸款利率的巨大差異，這種住房資金的對(duì)接很為必要，也非常合算。房產(chǎn)商提早接受購(gòu)房者的資金，可以更好地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，縮短貸款融資的巨大資金成本和時(shí)間精力的耗費(fèi)；購(gòu)房者也會(huì)因資金的盡早交付，使房?jī)r(jià)得到相當(dāng)?shù)摹版i定”，這在如今房?jī)r(jià)急劇上漲的時(shí)代，是很有吸引力的。購(gòu)房者盡早得到了所要購(gòu)買的住房，房產(chǎn)商提前出售了正在建造中的住宅，且將房款也全部拿到手中，降低了資金運(yùn)作成本，應(yīng)是一個(gè)雙贏的局面。

比如，一個(gè)樓盤從策劃、投入、營(yíng)運(yùn)、建成、出售及回款等的一個(gè)周期，需要向銀行貸款10億元，時(shí)間以2年計(jì)，利率以6。5%算，共計(jì)利息為1。3億元。而購(gòu)房戶向銀行存款10億元，期限以2年計(jì)，利率以現(xiàn)行利率2。25%計(jì)，共計(jì)利息只有0。45億元。兩者顯然不可同日而語(yǔ)。其間的差價(jià)0。85億元即為銀行擔(dān)負(fù)中介所獲得酬報(bào)。倘若，房產(chǎn)商向購(gòu)房人發(fā)售購(gòu)房債券，或開(kāi)辦目前國(guó)外盛行的住房投資信托基金，或直接籌資入股來(lái)籌措建房資金，都是可行途徑。如發(fā)行建房債券的利率以4%計(jì)算，對(duì)住戶是一筆遠(yuǎn)高于儲(chǔ)蓄的收益，比到銀行存款要合算；對(duì)房產(chǎn)商則是融資成本的大幅降低。這里需要注意的問(wèn)題是，房產(chǎn)商的自有資金過(guò)少，僅僅依賴發(fā)行債券籌措建房資金是不夠的，如此運(yùn)營(yíng)中還需要注意防范可能有的不法廠商借此非法集資，騙取公眾錢財(cái)。

（六）投房養(yǎng)老的注意事項(xiàng)

1．投房養(yǎng)老是個(gè)人投資理財(cái)?shù)闹匾侄?

個(gè)人投資理財(cái)，近日正受到社會(huì)公眾越來(lái)越多的青睞。黨的十七大報(bào)告也專門講到了“要采取各種手段，增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入”，投資房產(chǎn)正是個(gè)人投資理財(cái)?shù)闹匾侄?。老年人為考慮養(yǎng)老用資，通常采用的辦法，是中青年時(shí)代盡可能地將一定錢財(cái)儲(chǔ)蓄于銀行，等年老退休時(shí)再逐步開(kāi)銷。但養(yǎng)老儲(chǔ)蓄相較房產(chǎn)投資，收益又是很低的。有人講要“把房子看作存折”。錢存在銀行里是要收取利息，但這筆利息今日并不為多，扣除通貨膨脹因素后只能是個(gè)負(fù)數(shù)。尤其是大家崇尚理財(cái)，講究投資股票、債券、基金等賺取大錢，儲(chǔ)蓄存款安安穩(wěn)穩(wěn)地賺取一點(diǎn)利息收益，已被看作為“小兒科”事項(xiàng)。把錢買成房子存起來(lái)，好處很多。

就長(zhǎng)期投資而言，尤其是時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)二三十年的投資，房產(chǎn)相對(duì)而言安全系數(shù)最高，抗擊通貨膨脹的能力最強(qiáng)。通貨膨脹時(shí)期，儲(chǔ)蓄存款大幅縮水，難以有效調(diào)控，購(gòu)買住房做投資則不然，收益率相比儲(chǔ)蓄利率要高得多，越是通貨膨脹，房產(chǎn)的價(jià)值升值就表現(xiàn)地越好。即使說(shuō)2000年以后，我國(guó)出現(xiàn)了輕微的通貨緊縮，房產(chǎn)價(jià)值偏偏又是漲得最高最快。就長(zhǎng)期而言，房產(chǎn)具有很強(qiáng)的保值功能，尤其是在10年、20年之后，房?jī)r(jià)隨著通貨膨脹向上調(diào)整，可保障自己的財(cái)富不會(huì)受到通貨膨脹的侵蝕。如地段選擇得當(dāng)，房產(chǎn)還能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流即租金，租金同樣會(huì)跟著通貨膨脹的水平上漲，這筆投資收益正好用作為晚年的養(yǎng)老生活。

2．只有一套住宅不是投房養(yǎng)老

每個(gè)家庭要在社會(huì)中生活，并充分發(fā)揮其多項(xiàng)功能作用，首先要有房可住。這個(gè)住房可能是租賃于他人，或是自行購(gòu)買。短期內(nèi)無(wú)房居住時(shí)，大家會(huì)想到先租房居住。但作為長(zhǎng)遠(yuǎn)打算時(shí)，必然會(huì)考慮購(gòu)買屬于自己的住宅，并長(zhǎng)期安家永住。但要將自己住所的購(gòu)買稱為投資，顯然有點(diǎn)牽強(qiáng)附會(huì)。如某人在數(shù)年前用30萬(wàn)元購(gòu)買的住房，今日已經(jīng)上漲到50萬(wàn)元乃至80萬(wàn)元之多，成績(jī)顯赫。但若要考慮將其變賣現(xiàn)款，以求“落袋為安”時(shí)，馬上就會(huì)遇到“自己在何處安身”的問(wèn)題。

住宅的投資性是明顯的，如何做才可以稱為投資則有待商榷。如某人自1995年作為人才引進(jìn)到浙江大學(xué)工作時(shí)，單位分配了一套60平米的二居室，雖說(shuō)面積小，但因位處浙江大學(xué)校門口，周圍有求是小學(xué)、浙大附中等重點(diǎn)學(xué)校，又緊鄰西湖、植物園等國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)，交通便利，生活適宜，可算是杭州市的黃金地段了。1998年，國(guó)家搞房改，花了14000元購(gòu)買到該住房的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)時(shí)同等地段、同樣面積、狀況的住房的市價(jià)，大致為20萬(wàn)元。隨后，杭州城的住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)為火箭式飛速上漲，同等狀況的住房，雖說(shuō)是房齡已有近30年，房?jī)r(jià)卻從30萬(wàn)、50萬(wàn)一直躍居到今日的100萬(wàn)元、200萬(wàn)元出頭。但作為居住者本人而言，價(jià)值1。4萬(wàn)元和價(jià)值200萬(wàn)元的住房，若用于融資、作為養(yǎng)老保障，自然是差異極大，但在居住的感受上有何不同呢？似乎沒(méi)有太多的差異。真要仔細(xì)追究起來(lái)，那就是看到大家紛紛住進(jìn)了剛建造的面積大、功能全的商品房，只能感覺(jué)到自身的居住條件愈益窘迫、心理狀態(tài)更為不平衡而已。

綜上所述，一個(gè)家庭只占有一套住房時(shí)，只能將其視為生活居住場(chǎng)所，而無(wú)法視為投資品。住房不轉(zhuǎn)讓，投資收益就不可能得到實(shí)現(xiàn)。住房一旦出售轉(zhuǎn)讓，又無(wú)第二套住房預(yù)為準(zhǔn)備時(shí)，屆時(shí)的后果就只能是“掃地出門”，或只能在外面租房住，這顯然是一大損失。如果原花30萬(wàn)元購(gòu)房一套，現(xiàn)以50萬(wàn)元的價(jià)格售出，可以說(shuō)在這套房上賺取了20萬(wàn)元，是一筆很好的投資。但為提升居住質(zhì)量起見(jiàn)，或?yàn)榱藬U(kuò)充居住面積，改善生活環(huán)境，又花70萬(wàn)元購(gòu)買了一套更大面積、更好戶型的住房。這種狀況是家庭生活中經(jīng)常見(jiàn)到，也很正常。是否還可以說(shuō)先前的投資項(xiàng)目賺錢了呢？很難這樣說(shuō)。顯然易見(jiàn)的事實(shí)是，一個(gè)家庭只有同時(shí)具備兩套住宅時(shí)，才可以聲稱其中一套是做投資用。