（3）家人內(nèi)部不大會(huì)因信息不對(duì)稱、不完全等原因引起道德風(fēng)險(xiǎn)、蓄意欺詐等不當(dāng)行為，不需要過(guò)多地考慮雙方間的吃虧占便宜，眾多風(fēng)險(xiǎn)、不確定性都可不予過(guò)多追尋。父母與子女兩代人之間的親情里，各種太多的不確定因素都被淹沒(méi)并得到最大的消解。

比如說(shuō)，父母未來(lái)身故后將要遺留給子女的房產(chǎn)，價(jià)值會(huì)達(dá)到多大，子女每個(gè)月又應(yīng)為繼承該房產(chǎn)支付多少錢(qián)財(cái)給父母。這筆賬要仔細(xì)追究起來(lái)，很是麻煩。比如，父母將會(huì)是何時(shí)身故說(shuō)不清楚；從現(xiàn)在起到父母身故的這段時(shí)間里，該房產(chǎn)的價(jià)格將是走高、持平還是下跌，這種漲跌的幅率又會(huì)達(dá)到多大，更說(shuō)不清楚。另外，父母的房產(chǎn)是要未來(lái)才由子女繼承，現(xiàn)在卻要提前收取房款做養(yǎng)老金用。這筆提前用資的貼息率又應(yīng)達(dá)到多大，未來(lái)利率走向是如何，更是令大牌經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融學(xué)家十分頭疼。如是同某個(gè)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)談?wù)撘苑筐B(yǎng)老，問(wèn)題自然要搞個(gè)明明白白。但目前是在家庭內(nèi)部發(fā)生，這些問(wèn)題都可以在“一家人有話好說(shuō)”的習(xí)俗下，予以較為簡(jiǎn)單、到位的解決，父母與子女之間的賬目計(jì)算得過(guò)于明白，反為不美。

（四）家內(nèi)以房養(yǎng)老的形式

1．家內(nèi)以房養(yǎng)老的一般形式

（1）傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)繼承”，兒女養(yǎng)度父母的晚年，父母亡故后將房產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)留給子女繼承。假如父母與子女是合居一起，這一功能就更易于實(shí)現(xiàn)。

（2）父母與子女同住，子女拿不出可觀的錢(qián)財(cái)購(gòu)買(mǎi)新房，父母又希望住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老時(shí)，子女購(gòu)買(mǎi)父母的住房，并按市價(jià)或適當(dāng)?shù)陀谑袃r(jià)向父母做分期付款，供養(yǎng)父母在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的用費(fèi)，這是家庭內(nèi)部的售房養(yǎng)老，也是個(gè)好辦法。

（3）同父母約定，每月固定付給父母一筆贍養(yǎng)費(fèi)，一直付到父母亡故為止，屆時(shí)該房產(chǎn)交由子女繼承。父母是否有這樣做的權(quán)利呢？有。一般而言，該房產(chǎn)大都是由父母出資購(gòu)買(mǎi)，住房產(chǎn)權(quán)歸由父母全權(quán)所有并自主支配。子女若不同意父母的做法時(shí)，父母完全有權(quán)將這一做法尋找其他更為合適的人員或機(jī)構(gòu)代為履行。當(dāng)然，子女在家內(nèi)以房養(yǎng)老的行為中具有優(yōu)先權(quán)，即優(yōu)先獲取“付款養(yǎng)老、房產(chǎn)留贈(zèng)”的權(quán)利。

假如該房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)或建造中，子女也曾出資部分，當(dāng)另有別論。如子女出資是謂借款，父母后來(lái)又將該筆借款歸還時(shí)，該住房的產(chǎn)權(quán)仍歸父母所有。

2．家內(nèi)售后回租

售后回租還有一種特例，就是美國(guó)的家庭內(nèi)部目前出現(xiàn)的售后回租，即父母將住房出售給子女，再?gòu)淖优氖种兄匦伦饣毓B(yǎng)自己居住。住房出售給子女時(shí)，子女應(yīng)依市場(chǎng)價(jià)格給付父母房款；老人可得到一大筆房款用于養(yǎng)老；但老父母將住房出售掉了，自己應(yīng)當(dāng)住在那兒呢？辦法好想，再?gòu)淖优莾鹤饣貋?lái)就是，這可稱為“家內(nèi)售后回租”。將住房出售給兒女可以得到一大筆錢(qián)財(cái)，從兒女處再回租該住房，則需要按月再向兒女繳納房租。

父母將住房出售給兒女，兒女向父母支付購(gòu)房?jī)r(jià)款；父母向兒女回租住房，兒女向父母收取租金。這種老人與兒女間有關(guān)住房的購(gòu)售、租賃行為，是建立在等價(jià)交換、自愿公平的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上，是將家庭代際間的住宅財(cái)產(chǎn)的傳遞與養(yǎng)老行為，也視同一種商品交易行為，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本來(lái)規(guī)則辦事。這同傳統(tǒng)的父母將住宅留給兒女做房產(chǎn)繼承，兒女向晚年期的父母履行養(yǎng)老義務(wù)有著根本性的不同。在市場(chǎng)交易規(guī)則的指導(dǎo)下，父母與子女完全是利益關(guān)系獨(dú)立的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，一般經(jīng)濟(jì)主體間等價(jià)交換的商業(yè)交易原則，也應(yīng)完全進(jìn)入家庭內(nèi)部的父母與子女之間。

父母與子女之間的住房售后回租的行為，在美國(guó)的出現(xiàn)和推行是合情合理的，并由美國(guó)法律給予認(rèn)可，充分體現(xiàn)了在“金錢(qián)至上”的美國(guó)人們行為處事的一切制度規(guī)則，都首先以建立在金錢(qián)基礎(chǔ)上的商品交換關(guān)系為依據(jù)。盡管這是父母與子女間的家務(wù)事，也應(yīng)首先依照神圣的等價(jià)交換的市場(chǎng)法則行事，以避免遭受家庭倫理關(guān)系的干擾。這也是一種美國(guó)式的公平合理，在我國(guó)效仿則明顯不合國(guó)情家情，很難在中國(guó)得以順利推行，但并不認(rèn)為這一方式不會(huì)在中國(guó)家庭中有一定的體現(xiàn)。

（五）家內(nèi)以房養(yǎng)老的優(yōu)越性

家庭內(nèi)的以房養(yǎng)老，是簡(jiǎn)捷明快、不拖泥帶水，是各種以房養(yǎng)老行為中首先可選擇考慮的，原因是：

1．祖屋得以保留，尤其是在我國(guó)的許多地域，還嚴(yán)格遵循有“祖業(yè)不售與他人”，否則就是“敗家子”的說(shuō)法，若該房屋還被凝聚有家族紀(jì)念意義，大家對(duì)該住宅已經(jīng)積淀有太多的情感，家人間的凝聚力較強(qiáng)時(shí)，更應(yīng)將其保留下來(lái)為是。

2．按照普通做法，兒女在外購(gòu)買(mǎi)商品房，父母將自住房屋對(duì)外出售，需要繳納各種交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、契稅、廣告費(fèi)、中介費(fèi)、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)等，將不在少數(shù)，至少也會(huì)達(dá)到房產(chǎn)總價(jià)值的7%～8%左右?，F(xiàn)在是家庭內(nèi)部交易，這筆用費(fèi)就全部免除了，這對(duì)本來(lái)捉襟見(jiàn)肘的老年人很重要。

3．免去住房貸款的利息開(kāi)銷。子女到外面購(gòu)買(mǎi)商品房，在經(jīng)濟(jì)狀況不佳的情形下，只能申請(qǐng)按揭貸款，10～20年的按揭期限，5%～6%的貸款利率?？偹阆聛?lái)，這筆額外支付的利息約相當(dāng)于房?jī)r(jià)的大半或全部?，F(xiàn)在是分期付款給父母，利息費(fèi)也可全部予以免除，子女愿意為此多付款給父母，也是份內(nèi)之事。

4．給予稅收列支的若干優(yōu)惠和減免。父母將住房出售給子女，這筆售房收入因系用來(lái)養(yǎng)老，故此可給予一定計(jì)稅優(yōu)惠；子女出租房屋所得租金收入，又可分期抵扣購(gòu)房的成本，故此也不必納稅。