第2節(jié)沒有1998年房改就沒有潘石屹的今天

1不能因為你買不起房就否定這次房改

沒錯，我將1998年的這場決定房地產(chǎn)命運的改革，稱為一場偉大改革。以下回溯歷史的部分文字，你若已了解或不感興趣，請?zhí)^不讀。

1998年6月15日，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議在北京京西賓館召開。時任國務(wù)院副總理溫家寶在會議上發(fā)表講話說，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，是這次城鎮(zhèn)住房制度改革的核心。要形成多層次的住房供應(yīng)體系：對高收入家庭提供檔次較高的商品住房，實行市場價，由市場供需進行調(diào)節(jié)；對中低收入家庭提供經(jīng)濟適用的商品住房，實行政府指導(dǎo)價，并根據(jù)當?shù)鼐用袷杖胨揭?guī)定建設(shè)標準；對最低收入家庭由政府提供廉租住房。

1998年7月3日印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］第23號文）宣布，1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。全面推行和不斷完善住房公積金制度。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。

由于1998第23號文件對停止住房實物分配的具體時間、步驟，授權(quán)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實際確定，導(dǎo)致此次房改的具體時間各地不盡一致，客觀上也為有些地區(qū)和部門延緩實施住房商品化爭取了時間。

近幾年房地產(chǎn)市場盛行的“團購”這個詞，其實就是萌生于那個時段。1998年春節(jié)過后，停止實物分房的消息一經(jīng)傳出，很多部門和單位，尤其是藏有小金庫的機關(guān)單位，迅速出動，不問價錢，看到商品房就買，成棟成棟地買，再突擊分給單位職工，當然是按官職、部齡排隊。正如溫家寶在前述會議上提到的，“不少機關(guān)單位高價買房，突擊分房，低價賣房，不到兩三個月時間，有的城市房價漲了20%以上，國務(wù)院辦公廳專門發(fā)文件制止，有所好轉(zhuǎn)”。

事實上，直到2000年，還有一批機關(guān)單位利用部門小金庫集團購買商品房。那時，泰躍集團在北京薊門橋開發(fā)了商品房小區(qū)太月園，剛開始還很是為銷售問題擔心，但在房改推動的集團搶購風潮下，居然一售而光。泰躍集團趁勢開發(fā)了附近的太陽園。順便提一句，泰躍集團掌門人劉軍后來事發(fā)，身陷囹圄多年，我校改本書時的2011年3月還未判決。海淀區(qū)原區(qū)長周良洛事涉劉軍案，獲判死緩。

停止住房實物分配、實行住房商品化的房改，按理說整個房地產(chǎn)市場的原始生命力被激活了，應(yīng)該大踏步向前跨越吧？沒有。2000～2003年，近3年的時間里，包括上海在內(nèi)的大多數(shù)城市（北京表現(xiàn)尚好），房地產(chǎn)市場陷入一片沉寂之中。

什么原因？事后多年，我的分析是，正是由于停止住房實物分配有了最后時間表，無論是機關(guān)還是企事業(yè)單位，只要手里有錢，就會千方百計趕在截止時間表之前買房。因為是按官職、部齡（司齡）排隊分房，官職越大分的住房面積越大，而決定權(quán)又在官職大的人物手里，所以他們買房的積極性最高，原來分了一套，面積不夠，再分一套，這叫面積補差。到2000年前后，能夠買房的單位都買了，住房消費市場被基本填滿了。

那時，商品房的主要購買力仍然是集團（單位），先富起來的一批人買房的還不多，不足以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。集團的錢花光了，房地產(chǎn)的流動性被提前透支，商品房空置面積大增，房價僵滯，房地產(chǎn)似乎離死不遠了。也是事后我們才知道，2000～2003年是消化政策、消化存量的時期，更是民間蓄積住房購買力量的時期，而被壓抑了50年的民間購房力量，一旦時機成熟，就將不可遏制地爆發(fā)。最先爆發(fā)的城市是上海，這個為鼓勵住房消費傾盡了幾乎所有優(yōu)惠政策措施的商業(yè)都市，一波住房消費潮在2003年年底率先啟動。

回到本節(jié)開頭。我之所以稱1998年下半年的房改是一場偉大的改革，就是因為它指明并實行了市場化取向的改革。沒有這場改革，我們中的絕大多數(shù)人，就不得不繼續(xù)排隊分房，也許孩子讀初中了，全家還不得不跟單位同事分享一套二居室。這是一種沒有人性的住房制度，也是沒有任何效率可言的住房制度，同時也是絕對腐敗的住房制度。只要稍具理性的人，都不愿回到那個時代去吧？

1978年全國城鎮(zhèn)人均住房面積比1949年還要低，只有在1998年實行住房市場化以后，人均住房面積才大幅增長。2010年10月4日，聯(lián)合國人居署、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、上海市政府共同主辦的“2010年世界人居日”慶典活動上發(fā)布的《中國城市狀況報告2010/2011》稱，2008年全國城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達23平方米（人均住房建筑面積接近30平方米），城鎮(zhèn)居民的自有住房擁有率已達87.8%。

有朋友說，城鎮(zhèn)住房自有率已達87.8%這個數(shù)字掩蓋了事實上的住房貧富不均。有的家庭5套房，有的家庭連一間也買不起，甚至租不起。這確是現(xiàn)實的巨大差距，1998年房改以后，我國房地產(chǎn)發(fā)展的重大缺陷或者說主要缺陷之一，正是各地對住房保障的嚴重忽視（詳見第五章）。

但是，我們不能因為這些年房價上漲過快，部分居民買不起房，就從根本上否定1998年的這次住房制度改革，否定房地產(chǎn)的市場化方向?，F(xiàn)實的不足，不能成為歷史倒退的依據(jù)。住房市場化，倒退是沒有任何前途的。

溫家寶在1998年6月15日的會議上脫稿說過一句話，原話不記得了，大意是：這場改革，時間越往后推移，就越將顯示出它的重大歷史意義。