很多老百姓也知道地產(chǎn)商是制度的產(chǎn)物，而制度是政府部門(mén)制定的，但他們對(duì)政府部門(mén)最多只是腹誹而已，怒火還是要針對(duì)地產(chǎn)商。轉(zhuǎn)型期的社會(huì)，住房和房?jī)r(jià)并非居民不滿(mǎn)的唯一來(lái)源，但它的價(jià)值量最高，必定是主要來(lái)源之一，而且老百姓會(huì)將對(duì)其他地方的怨怒也一并發(fā)泄到地產(chǎn)商身上。怨怒多了，妖魔化就水到渠成了。

地產(chǎn)商的妖魔化，還與我們時(shí)代的社會(huì)環(huán)境有關(guān)。我們所處的是一個(gè)什么樣的社會(huì)環(huán)境？前面說(shuō)了，這是個(gè)躁動(dòng)、浮華的物質(zhì)主義時(shí)代，這是個(gè)追求財(cái)富快速積累（追求速富）的時(shí)代，作為這個(gè)時(shí)代的象征符號(hào)，沒(méi)有比地產(chǎn)商更合適的了。

有一位小地產(chǎn)商跟我說(shuō)過(guò)這樣一件事：某次飯局，當(dāng)他把名片遞給一個(gè)年輕女孩后，聽(tīng)到了后者一聲低低的驚呼——開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理！你可以想象他們以后的曖昧故事。這位小地產(chǎn)商說(shuō)，名片引起的驚羨及曖昧，在他身上屢試不爽。也許他的話不無(wú)夸耀，但也不像是完全編造。

地產(chǎn)商的曖昧自然是與其財(cái)富雜糅在一起的。2010年，北京市公安局局長(zhǎng)傅政華將京城多家著名的夜總會(huì)都停業(yè)整頓了，地產(chǎn)商們需要尋找新的消費(fèi)空間。早年，有關(guān)“天上人間”、“夜宴”的故事，最早千金買(mǎi)笑的，是港臺(tái)地產(chǎn)商，后來(lái)輪到了內(nèi)地的地產(chǎn)商，而且價(jià)碼躥升，從幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元。這種揮霍為地產(chǎn)商妖魔化提供了部分印證。

地產(chǎn)商的妖魔化還得有代言人。如果地產(chǎn)商都像合生創(chuàng)展老板朱孟依那樣，低調(diào)做事，悶聲發(fā)財(cái)，從不在媒體面前露面，社會(huì)公眾無(wú)從知曉朱孟依是什么樣的人，不清楚合生創(chuàng)展、珠江投資有幾斤幾兩，除了“神秘”二字，很難燃起對(duì)地產(chǎn)商的其他感情波瀾。假如地產(chǎn)商們都是這樣的人，哪里談得上什么妖魔化？

妖魔化需要載體。又是號(hào)稱(chēng)地產(chǎn)商只為富人蓋房，又是宣稱(chēng)地產(chǎn)商沒(méi)有暴利，又是堅(jiān)稱(chēng)房?jī)r(jià)一直要上漲，任志強(qiáng)、潘石屹曝光多了，妖魔化就找到了現(xiàn)實(shí)的落腳點(diǎn)。不僅要有人的載體，還得有事件的載體。這個(gè)事關(guān)百年安居的行業(yè)，時(shí)不時(shí)鬧點(diǎn)“樓脆脆”、“樓倒倒”的新聞，或者是強(qiáng)制拆遷，或者是改變規(guī)劃，入住后還阻攔業(yè)主成立業(yè)委會(huì)，人民群眾怎么可能不恨你？

有專(zhuān)家說(shuō)，房地產(chǎn)和地產(chǎn)商的妖魔化是其成長(zhǎng)時(shí)期的煩惱。按理說(shuō)少年不知愁滋味，青春期才有煩惱，而年紀(jì)輕輕的商品房，從誕生之日起就煩惱不斷，入行不久的地產(chǎn)商，成名之日就罵聲不停。地產(chǎn)商的煩惱，是一個(gè)階層與生俱來(lái)的煩惱。

3為何不能把地產(chǎn)商都?xì)⒘耍?/p>

按照激進(jìn)分子的觀點(diǎn)，被妖魔化的對(duì)象，真正的異端，是要被消滅肉身的。以此推之，許多人民買(mǎi)不起房，而任志強(qiáng)總是在鼓吹房?jī)r(jià)還要漲，這樣的異類(lèi)，不僅該揍，而且該“殺”。

可是，地產(chǎn)商恐怕是不能殺的，假如我們還想從市場(chǎng)上獲得住房的話。人們恨地產(chǎn)商，絕不僅僅是因?yàn)樗麄冃Q(chēng)房?jī)r(jià)要上漲。幼稚小兒也知道，光是口頭喊漲，房?jī)r(jià)是漲不上去的。地產(chǎn)商的可恨在于，他們說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，果然一直在漲；可氣的是，他們漲了這么久這么高，還是不斷有人來(lái)買(mǎi)房捧場(chǎng)。而且，不是上帝，也不是政府讓地產(chǎn)商漲價(jià)，是地產(chǎn)商自己身體力行在漲價(jià)。

以北京富力城為例。2002年2月28日，富力地產(chǎn)以32億元奪得北京廣渠門(mén)東五廠用地，總占地面積48萬(wàn)平方米。一年后的2003年3月19日，這個(gè)名為“北京富力城”的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。時(shí)值“非典”肆虐，富力城打折后售價(jià)只有6 000多元/平方米。潘石屹當(dāng)時(shí)粗略計(jì)算以后說(shuō)，這樣賣(mài)房富力要虧本。6年后，富力城公館區(qū)的二手房售價(jià)一度超過(guò)35 000元/平方米，且漲勢(shì)未已。

從每平方米6 000多元，到超過(guò)25 000元，大約漲了4倍。無(wú)論是北京、上海，還是廣州、深圳，6年上漲4倍，這種漲幅不是最快的。但6年4倍這種漲速，在大城市具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴?/p>

假設(shè)富力城的收官售價(jià)是26 000多元/平方米，那么，與最早售價(jià)相比，每平方米上漲了約2萬(wàn)元。普通老百姓會(huì)認(rèn)為，同樣一幅地塊，同一個(gè)地產(chǎn)商，每平方米售價(jià)增加了2萬(wàn)元，這不是暴利是什么？

與北京富力城隔兩條馬路的另一個(gè)大盤(pán)，合生創(chuàng)展于2001年拿地的珠江帝景，情況也相似，最初的售價(jià)與最新的售價(jià)之間差不多每平方米也增加了2萬(wàn)元。

萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)主席馮侖曾表示，地產(chǎn)商平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%。而任志強(qiáng)則稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)年平均利潤(rùn)率只有8%左右，房地產(chǎn)上市公司的年均利潤(rùn)率也只有百分之十幾。“不信你去查一查萬(wàn)科這幾年的年報(bào)，它的利潤(rùn)率是多少？”

根據(jù)年報(bào)，2009年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入488.8億元，凈利潤(rùn)53.3億元；同年，富力總營(yíng)業(yè)額為182億元，純利為29.21億元。大家可以算一算它們的凈利潤(rùn)率是多少。順便說(shuō)一下，富力地產(chǎn)有自己的建筑公司和設(shè)計(jì)院，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈通吃，它們的利潤(rùn)率一般要高于其他同行。

我的數(shù)學(xué)從小就差，所以也沒(méi)有能力調(diào)查清楚地產(chǎn)商的利潤(rùn)率。有一個(gè)報(bào)道稱(chēng)，2009年房地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)率超過(guò)30%，不知道是不是真實(shí)的，如果屬實(shí)，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該由任志強(qiáng)來(lái)回答。我所了解的地產(chǎn)商，毛利潤(rùn)率最高的是潘石屹的SOHO中國(guó)，超過(guò)50%。

普通人關(guān)心的是，一個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)6年上漲4倍，為什么它的年利潤(rùn)率不足20%？我的理解是，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期少則兩三年，多則七八年。一個(gè)項(xiàng)目總體看來(lái)是暴利的，但利潤(rùn)分?jǐn)?～8年，每年的利潤(rùn)率就沒(méi)那么高了。