3．房產(chǎn)具有區(qū)域壟斷性

房產(chǎn)是壟斷產(chǎn)品，是因?yàn)榉课荻际墙ㄖ谕恋厣系?。土地是不可移?dòng)和再生的，也是不可重復(fù)利用的，一塊地面上已經(jīng)建筑有房屋，就不可能再進(jìn)行建筑，除非是拆倒了重建。因此，一塊土地，根據(jù)相關(guān)的容積率要求，可以建筑的房產(chǎn)是確定的，不會(huì)多只會(huì)少。即使因?yàn)榉康禺a(chǎn)的火爆，開發(fā)商通過(guò)各種關(guān)系改變?nèi)莘e率，增加的房產(chǎn)套數(shù)也是有限的，不足以對(duì)供給狀況造成重大影響。因此，誰(shuí)擁有了土地，誰(shuí)就擁有了某一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)供給的壟斷權(quán)，這種壟斷權(quán)力，來(lái)自于土地的特性。一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用“帝都”、“皇家”、“園林”等概念來(lái)吸引購(gòu)房者，就是考慮了土地的壟斷性。

土地是不可移動(dòng)和再生的，房產(chǎn)也一樣。人們不能像移動(dòng)大米一樣將房產(chǎn)根據(jù)自己的意愿在不同區(qū)域間進(jìn)行遷移。這除了土地的限制之外，也與房產(chǎn)本身的特性有關(guān)。上海的房產(chǎn)再貴，安徽的房產(chǎn)也不可能搬到上海去。雖然報(bào)道上也有移動(dòng)的板房，或者說(shuō)也有集裝箱建房，但是這些做法都是暫時(shí)的，是過(guò)渡性的，不是普遍的現(xiàn)象，也不是長(zhǎng)久的對(duì)策。即使是集裝箱房子，搬遷的時(shí)候也是非常麻煩的，并不真正具有遷移性。房產(chǎn)的這種固著性讓人們不能像“進(jìn)口”大米那樣從其他的地方“進(jìn)口”房子，這也就限制了一定區(qū)域的房產(chǎn)供給，也使得房產(chǎn)具有了一定的壟斷性。

當(dāng)然，房產(chǎn)不能搬遷，但人是可以遷移的。因此，工作在某一個(gè)地方的人們，他們并不一定要在當(dāng)?shù)刭?gòu)買房產(chǎn)，而是可以在離該地一定距離的地方購(gòu)買房產(chǎn)。這是一種變異形式的“進(jìn)口”，相當(dāng)于是增加了一定的供給。在北京，很多人覺(jué)得城區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格太高，選擇在郊區(qū)購(gòu)買房產(chǎn)，就是在這種邏輯指導(dǎo)下做出的選擇。但是，因?yàn)樯习?、交通等條件的限制，這種改變對(duì)空間距離和時(shí)間距離是有要求的，不可能隨意拉長(zhǎng)，也就限制了通過(guò)這種形式“進(jìn)口”的房產(chǎn)是有限的，供給不可能隨意的增加。房產(chǎn)依舊具有一定的壟斷性。

大部分的壟斷之所以是阻礙產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，是因?yàn)樗麄儔褐聘?jìng)爭(zhēng)和阻塞資源繼續(xù)優(yōu)化配置的通道，只追求壟斷利潤(rùn)。我們可以回顧一下，凡是壟斷色彩比較強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)，大多都是價(jià)格飛漲的行業(yè)。房地產(chǎn)表面上是非壟斷的，但是，壟斷的土地供應(yīng)和銀行信貸傾斜足可以遏制大部分民企。

土地的壟斷性造成房產(chǎn)建筑的基礎(chǔ)不足，房產(chǎn)的壟斷性造成房產(chǎn)供給不足，兩者使得房產(chǎn)成為一種壟斷產(chǎn)品。世界上所有的壟斷產(chǎn)品，首先都肯定是謀求高價(jià)的，因此，開發(fā)商將房產(chǎn)價(jià)格定高，并不是開發(fā)商的道德有問(wèn)題，而是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的做法。同時(shí)，壟斷產(chǎn)品，相比于競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下，質(zhì)量是要差的，這也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的做法，在中國(guó)這樣一個(gè)監(jiān)管缺失的地方，質(zhì)量就更容易出問(wèn)題，樓裂裂、樓沉沉等的出現(xiàn)，已經(jīng)是最好的證明。此外，壟斷都容易產(chǎn)生腐敗，這也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的行為。經(jīng)適房成為腐敗高發(fā)區(qū)、土地局官員被腐敗擊倒，這些都是不足為奇的事情，跟他們個(gè)人的道德無(wú)關(guān)。想通過(guò)道德規(guī)勸的方式解決這些問(wèn)題也注定是徒勞。

2010年兩會(huì)后，北京出現(xiàn)央企瘋狂拿地制造地王的現(xiàn)象，據(jù)說(shuō)房地產(chǎn)老大萬(wàn)科被擠出一線城市，任志強(qiáng)只能到三線城市謀求發(fā)展，這些都跟壟斷有關(guān)。

在三央企瘋狂拿地的時(shí)候，央視主持人白巖松發(fā)問(wèn)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是總理說(shuō)了算，還是總經(jīng)理說(shuō)了算。很多人將此視為對(duì)高房?jī)r(jià)的無(wú)奈，但事實(shí)上，都要聽市場(chǎng)的，都要服從經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

一個(gè)產(chǎn)品既是必需品，又是壟斷品，同時(shí)被定位于投資品，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，還從來(lái)沒(méi)有這樣的商品，如果一定說(shuō)有的話，最接近的可能就是發(fā)行權(quán)掌握在各國(guó)政府手中的貨幣。換句話說(shuō)，或許在目前的中國(guó)，房地產(chǎn)具備和貨幣一樣的性質(zhì)。相信只要有能力，誰(shuí)都愿意擁有更多的貨幣，同理，只要有可能，誰(shuí)都愿意擁有更多房產(chǎn)。

認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)，我們的政策才不會(huì)頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，才可能真正有效。我們不必期望政府打壓房?jī)r(jià)，只要政府能夠規(guī)范市場(chǎng)，形成有效的機(jī)制增加住房供應(yīng)，從根本上平抑房?jī)r(jià)。依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，政府的歸政府負(fù)責(zé)，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)。離開了房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)，不論是單純地增加供給還是壓制需求，不論是打壓房?jī)r(jià)還是打壓炒房人，都不可能真正解決問(wèn)題。

但是，在中國(guó)，要真正從本質(zhì)去理解一件事，按照事物的本質(zhì)要求去采取對(duì)策，好像從來(lái)就不是那么容易的事情。房地產(chǎn)市場(chǎng)不過(guò)是又一次給出了證明。