從步入聯(lián)想開始，孫宏斌的人生道路一直不太順利，這或許與他的偏執(zhí)性格有關。但是從創(chuàng)辦順馳之后的坎坷來看，這個理由并不充足，至少與他所在的行業(yè)有莫大的關系?；赝覈康禺a發(fā)展史，盡管一直呈螺旋式上升的發(fā)展態(tài)勢，卻始終沒有走上正常、良性的軌道，在調控與鼓勵、熱潮與寒冬的循環(huán)往復中，只有少數(shù)幸運者在謹小慎微中踩準每一個節(jié)點后能夠暴富并走到今天，大多數(shù)企業(yè)早已化為歷史的塵埃。而孫宏斌的每一次起伏，無不跟房地產行業(yè)的興衰進退十分吻合。

2007年上半年我國樓市異常火暴，這種景象從年初的“胡潤百富榜”開始就定下基調。隨著4月20日碧桂園在香港聯(lián)交所上市的消息傳出，楊惠妍以692億港元榮膺新首富。除這位25歲的女孩之外，許榮茂、黃光裕、張力、許家印、張近東、盧志強等地產商均高居榜單前列。財富數(shù)字游戲的背后，則是房價飛漲、地王頻現(xiàn)、樓市暴漲的駭人形勢。然而，上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂，樓市的瘋狂恰恰是其噩運的開始。

政府部門從年初就開始調控樓市，在土地增值稅清算管理通知，加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知，央行五次加息等“組合拳”的整治下，房地產企業(yè)開始體會到“虛火”的難熬滋味，在地產中介“關閉潮”的陰霾中，順馳置業(yè)難覓陽光。

自2005年順馳置業(yè)從軟銀和凱雷獲得注資后，門店總數(shù)兩年內從900多家擴張到1200家，遍布全國40多個城市，基本上以直營為主，這與美國的21世紀不動產進入中國市場后的加盟模式大不相同。然而，直營模式并非靈丹妙藥，雖然便于統(tǒng)一管理、資源共享并易于掌控，但是需要花費大量的資金打造，相比較而言，加盟模式所需的投入則要少得多。

孫宏斌主張在一二級城市完全直營，迅速確立競爭優(yōu)勢并主導當?shù)厥袌?。隨著順馳置業(yè)在全國擴張步伐的加快，直營模式對資金的需求呈幾何級數(shù)增長。當2007年下半年宏觀調控對樓市的作用逐漸顯現(xiàn)時，當年順馳中國的困頓局面不可避免地再次橫亙在孫宏斌面前。

在樓市驟冷的日子里，人們悄然發(fā)現(xiàn)順馳置業(yè)已由直營轉變?yōu)槌邪?，而承包者以順馳自己的員工為主。

順馳置業(yè)總裁王學泉說:“相比整體并購公司，這樣的操作手法效率高、麻煩少?！薄绊橊Y直營模式沒有變，只是將連鎖店的日常管理經營權交給合作經營者。”順馳內部人士一再強調，“不會失去所有權”。

根據(jù)順馳置業(yè)的規(guī)定，承包者除了繳納2萬元保證金(合約期滿退還)外，還要負擔房租、經營費用以及每月一兩萬元的管理費，換取順馳置業(yè)的成熟店面和網(wǎng)絡支撐。這種介于直營與加盟之間的“承包模式”在順馳的推進可謂神速，北京和上海各有八成左右的門店都順利實施。兩年前孫宏斌在一二線城市信誓旦旦堅持的直營制，在房地產的蕭瑟秋風中已嚴重褪色。

順馳置業(yè)上海店的相關負責人表示:“將門店承包出去，總店的擴張成本就變得很低，只需要一些人員和推廣的支出。而管理費可以為順馳不動產帶來相對穩(wěn)定的收入，這樣，門店擴張會比較快，資本擴張也會比較平穩(wěn)?！彼姓J調整是因為經營狀況不太好，期望借此重整旗鼓。而更大的原因恐怕來自風投方面的壓力，凱雷投資集團董事、總經理祖文萃認為:“順馳管理團隊的管理能力并沒有像之前預料的那么強，而管理太分散、分店擴張步伐太快，都是影響預期的因素?！彼矡o奈地表示順馳地產的投資并沒有像預期中的那樣理想，收縮與調整當然也在情理之中。雖然同樣是處于2007年房地產冰火兩重天的煎熬中，融創(chuàng)的日子似乎要比順馳置業(yè)好過得多，這也讓孫宏斌積郁已久的內心多了些許欣慰。

2006年融創(chuàng)的銷售額達到40億元，到年底執(zhí)行總裁李紹忠曾表示，融創(chuàng)3年之內一定要上市。一年之后，當2007年12月初坊間傳出美國雷曼兄弟與融創(chuàng)達成股權私募融資協(xié)議的消息時，李紹忠的預言似乎即將成為現(xiàn)實。不過雷曼兄弟可能不知道，早前注資順馳置業(yè)的軟銀亞洲和凱雷集團正四處找人接盤，條件十分誘人: 只要有企業(yè)愿意接手，兩家投行將向新東家重新注入一筆資金。

或許在雷曼兄弟看來，雖然都歸屬于孫宏斌所有，但融創(chuàng)和順馳置業(yè)是兩家不同的企業(yè)，更何況，此時融創(chuàng)在北京、天津、重慶等5座城市擁有9個房地產開發(fā)項目，銷售總額達80多億元，還擁有400多萬平方米的土地儲備。不過與以往順馳中國瘋狂搶地的發(fā)展路徑不同，融創(chuàng)選擇在沉穩(wěn)中前行，一直在消化之前的土地儲備，并沒有在土地市場上大包大攬。

融創(chuàng)與雷曼兄弟之間的戰(zhàn)略合作具體內容為: 雷曼兄弟以2億美元購買融創(chuàng)35%的股權，并輔導后者在境外上市，自己再伺機退出從中獲利，而上市的地點極有可能選擇香港。12月中旬，《香港經濟日報》透露孫宏斌正籌備融創(chuàng)赴港上市的消息，集資額約三四億美元。耐人尋味的是，這則消息直到2008年底融創(chuàng)受金融危機影響上市計劃擱淺時都未得到孫宏斌的正面回應，不知是他刻意低調，還是對上市信心不足。

雷曼兄弟公司總部

除融創(chuàng)之外，當時表示將赴香港上市的房地產企業(yè)還包括恒大地產、方圓地產、龍湖地產、星河灣、卓越地產等一線品牌，趕在金融危機到來之前擠上融資的末班車是這些房產大佬們的迫切心愿。不幸的是，發(fā)端于2006年春季的“次貸危機”在2007年8月開始席卷歐美金融市場，并很快波及全世界，最終爆發(fā)金融危機。

一年后在金融危機的眾多不幸者中，孫宏斌無疑是最不幸的一個。2007年他做的兩件大事——順馳置業(yè)實行“承包制”和促成融創(chuàng)與雷曼兄弟的戰(zhàn)略合作，將成為此后的上市坎坷路上深不可測的陷阱。