與之相關(guān)的爭(zhēng)論卻從未停息。金心異等人認(rèn)為，綜合考慮2005年以來的房?jī)r(jià)飆升、政策優(yōu)惠、開發(fā)前景等因素，房地產(chǎn)商可以在滿足原住民的基本期望值之余，尚能獲得平均的利潤率。

綠景地產(chǎn)副總經(jīng)理鐘禹然等人則認(rèn)為，容積率不高，改造難度較小的項(xiàng)目，尚能獲利，其余的只能保證微利或者持平。

但一個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)是，隨著越來越多的項(xiàng)目納入規(guī)劃，介入的房地產(chǎn)商也越來越多。城中村、舊工業(yè)區(qū)等地塊，是深圳關(guān)內(nèi)最后可供利用的土地，房產(chǎn)商們“跑馬圈地”的大陣勢(shì)已經(jīng)形成。

改造的模式也越來越多樣化。最早風(fēng)靡一時(shí)的“政府主導(dǎo)+市場(chǎng)運(yùn)作”，并沒能如之前人們所預(yù)期那樣，被全面復(fù)制。后來改造的田廈等村子，就拋開了開發(fā)商，通過村民土地入股并參與項(xiàng)目利潤分配的方式來進(jìn)行改造。

“這并不奇怪，每個(gè)村的情況都不一樣?！痹谕跷得骺磥?，深圳“城中村”難題的特殊性在于，沒法找到一種通用的解決方案。

無論是“政府+開發(fā)商”、村民自行改造還是傳統(tǒng)的“招拍掛”，都無法完全適用已通過規(guī)劃的上百個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

市國土局一名官員在接受媒體采訪時(shí)曾表示，目前通過審批的所有項(xiàng)目，占地面積加起來，也只占深圳二百多個(gè)城中村面積總和的很小一部分，開發(fā)潛能沒有得到足夠釋放。

在此背景下，2009年12月1日，《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)。這個(gè)“允許鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造，允許一對(duì)一協(xié)議出讓土地”的新規(guī)則，被評(píng)價(jià)為“將把土地資源十分有限的深圳，對(duì)于城市空間的利用發(fā)揮到極致，一批地產(chǎn)公司將從中受益?！?/p>

一名房地產(chǎn)營銷人士如此解釋新規(guī)則可能帶來的機(jī)遇，“假設(shè)我們看中了市區(qū)的某倉庫，我們可以直接與對(duì)方一對(duì)一談轉(zhuǎn)讓價(jià)格，而無須經(jīng)過政府的招拍程序。在拿下項(xiàng)目后，再將土地使用性質(zhì)改變?yōu)樽≌蛏逃梦飿I(yè)。”

公開資料顯示，全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。

“這是房產(chǎn)商們可供分享的最后一塊蛋糕?！鄙鲜鋈耸咳绱嗽u(píng)價(jià)，當(dāng)然，這個(gè)過程會(huì)被拉長(zhǎng)至幾十年，也許更久，屆時(shí)，就像6年前深圳消滅了農(nóng)村一樣，深圳或許將再無城中村。

深圳乃“彈丸之地”，絕大部分可開發(fā)土地都分布在寶安、龍崗兩區(qū)。經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，2010年7月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍擴(kuò)大到深圳全市，特區(qū)面積也從395.81平方公里擴(kuò)容至1953平方公里。此間官員、學(xué)者和市民普遍認(rèn)為，寶安、龍崗兩區(qū)納入整體規(guī)劃，此舉將對(duì)深圳未來5年及更長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)提供一個(gè)有利條件和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，深圳將迎來又一次飛躍。