《物權(quán)法》出臺無疑為舊改再添變數(shù)。蔡屋圍“釘子戶”蔡珠祥最早從《物權(quán)法》中獲益，他熟讀該文案，并作出分析，“建金融中心是商業(yè)利益，所以我根據(jù)物權(quán)法可以和他們自由談判。但如果是像建地鐵、政府機(jī)構(gòu)這樣涉及公共利益的項(xiàng)目，根據(jù)物權(quán)法個人利益要服從公共利益。所以不用擔(dān)心遵守物權(quán)法會增加城市公共建設(shè)的成本?！?/p>

如何防止地方政府作為主開發(fā)商可能濫用“公共利益”侵犯私人物權(quán)，或者個人濫用“私人利益”妨礙公共利益，這一焦點(diǎn)討論一直延續(xù)到了崗廈舊改中。有村民效仿蔡珠祥提出，福田區(qū)政府、金地大百匯、崗廈股份三方主導(dǎo)的是一次商業(yè)改造，公共利益在其中占次要地位；而主導(dǎo)三方則認(rèn)為，在崗廈案例上，改變的更多是功能屬性，而非物理屬性，不是簡單的拆除后商業(yè)開發(fā)，而是重建管理秩序。

這樣的爭論似乎沒有結(jié)果，更多時候仍會陷于具體的補(bǔ)償數(shù)額談判中；但爭論的結(jié)果對舊改又舉足輕重，不少政府工作人員認(rèn)為，在《物權(quán)法》頒布后，亟須有補(bǔ)充條款，對公共利益的內(nèi)涵外延作出明確解釋。

隨著挖掘機(jī)在崗廈、在大沖轟鳴作響，一個個千萬富翁、億萬富豪橫空出世。城中村改造，變成了“點(diǎn)石成金”的夢工廠，造富神話頻頻上演，長此以往，城中村還能改下去嗎？

有專家已經(jīng)表達(dá)了擔(dān)憂。文貫中說，因?yàn)槟惆殉鞘械貎r炒的那么高，接下來開發(fā)商只能造比較豪華的房子，而不能造讓農(nóng)民工所能居住、租用的房子。這個情況下，城市規(guī)劃就滯后于世界平均水平。不過也有專家很坦然。

深圳城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師杜雁說，在改造中，有人提出晚改不如早改，因?yàn)樵降胶竺?，改造成本越高，其?shí)不然。在改造中，開發(fā)商覺得有市場空間就會去改造。而且城中村改造，必須和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合，和深圳可持續(xù)競爭力相結(jié)合。如果沒有產(chǎn)業(yè)配套的轉(zhuǎn)型，中心區(qū)城中村改造完后，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐不起這樣的改造、改造后的房子大量空置，那么，就算早改造，成本也是高的。

能量有守恒，利益是否亦然？在舊改模式的不斷探索中，如何達(dá)成各方均獲益的局面，是貫穿始終的方向——誰會高興，誰又會不高興——利益的協(xié)調(diào)、情緒的把控，是最考驗(yàn)執(zhí)政者的城市化命題。

第二節(jié)：逐鹿CBD：誰不高興？

城中村垂暮，晚霞籠罩，城市化的進(jìn)程將它們從城市的版圖上抹去，誰能算清，我們得到了什么，我們又失去了什么？