從洞穴到草棚，從平房到樓房，我們賴以居住的房子，其建筑形式可謂一變?cè)僮?。于是，在這變化的過(guò)程中，原來(lái)選個(gè)地兒就立馬建房的時(shí)代一去不復(fù)返了，取而代之的就是70年有限的房產(chǎn)關(guān)系。這話怎么說(shuō)？聽(tīng)我給你簡(jiǎn)單聊一聊。

也就是70年的事兒

要說(shuō)咱們買房子第一想的是什么??？是建筑面積。但是問(wèn)你建筑面積是怎么算出來(lái)的，很少人能說(shuō)明白。很多人以為自己拿了房產(chǎn)證，有了上面的條條框框就是爺了。其實(shí)呢，你是孫子了，因?yàn)樵诖蛩阗I房前你就被涮了。這其中的原因，咱先說(shuō)大的，小點(diǎn)的不說(shuō)你都明白。 

房地產(chǎn)商在拿地時(shí)，有個(gè)文書，其中的兩條就是規(guī)劃用地面積，以及規(guī)劃建筑面積。 

什么是規(guī)劃用地面積？就是規(guī)劃批準(zhǔn)的紅線內(nèi)占地的面積。這就好比清朝初期，那些立功大臣跑馬轉(zhuǎn)了一個(gè)圈，好，這圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱們現(xiàn)在是現(xiàn)代社會(huì)，社會(huì)主義社會(huì)。這地還是地，可惜不能把樓蓋滿了。于是，內(nèi)地的咱不說(shuō)，去看看香港的樓靠靠。那叫一個(gè)打開(kāi)窗戶就是對(duì)窗的內(nèi)褲。所以開(kāi)發(fā)商得在這個(gè)用地面積上告訴我你的建筑面積是多少。開(kāi)發(fā)商不是清朝的立功大臣，你花錢圈了地也不是讓你在上面隨意涂抹玩的。

什么是規(guī)劃建筑面積？建筑面積在法規(guī)上的意思是規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目總建筑面積。這就好比你去餐廳吃飯點(diǎn)菜的技巧。你點(diǎn)多了吧，吃不了，剩了就餿了?！梆t了”這詞好玩，有一次我去廣州，看見(jiàn)一大片地就餿了。你點(diǎn)少了吧，自己餓著對(duì)不對(duì)？做地產(chǎn)的人都是壞心眼，一個(gè)比一個(gè)壞，他們總想著花最少的錢買最大的地，用最少的地搞最大的建筑面積。你別急，有國(guó)家管著他們呢。國(guó)家讓他們隨意亂畫嗎？不能。

于是國(guó)家就給房地產(chǎn)商個(gè)數(shù)字，這個(gè)地啊，靠近商業(yè)區(qū)，高層啊，建筑面積要在多少以上，你如果使用必須控制在多少以下。 

這么一看，其實(shí)地產(chǎn)商也挺憋屈的，但他們的壞心眼不少。比如，競(jìng)標(biāo)的時(shí)候，你一看，哪一家的建筑面積都是最少的，全是綠化面積，只有兩根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以為是建球場(chǎng)呢。然后呢，只要地拿下來(lái)了，你再去一看，足球場(chǎng)變臺(tái)球廳了，密密麻麻的樓盤出來(lái)了。

你能讓拆了重建嗎？

我說(shuō)這些就是給大家提個(gè)醒兒，其實(shí)這個(gè)建筑面積與規(guī)劃面積的多少是與房主有很大聯(lián)系的。你問(wèn)有多大？其實(shí)也不大，就70年的事兒。

低層、多層和高層樓房之間的PK

咱接著說(shuō)建筑形式的層數(shù)問(wèn)題。這一說(shuō)到住宅的層數(shù)，就讓人想起高層、中層、低層之說(shuō)?？芍^是名堂繁多。這“層數(shù)”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢？先看看國(guó)家的規(guī)定。

按《國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：低層住宅是指層數(shù)在1到3層的住宅，多層住宅是指4到6層的住宅，中高層住宅為7到9層的住宅，高層住宅為層數(shù)在10到30層的住宅。曾經(jīng)有上限不超過(guò)30層的規(guī)定，但隨著《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的修訂，高層建筑突破了樓高100米的限制，所以市場(chǎng)上也出現(xiàn)了30層以上的超高層公寓，像華亭嘉園等。關(guān)于這些名目不同的樓房后面的奧秘，讓我來(lái)為大家說(shuō)道說(shuō)道。

所謂“遠(yuǎn)近高低各不同”，那自然“層高層低也不同”了。我朋友說(shuō)，站得高，看得遠(yuǎn)；我媽說(shuō)，住得低，少爬樓梯。到底這些樓層都有哪些優(yōu)點(diǎn)和不足呢？一起來(lái)盤點(diǎn)一下吧。

1.低層住宅

別看低層住宅層數(shù)低，恰好這層數(shù)低成了它的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)閷訑?shù)少，所以樓群密度低、周邊環(huán)境好。同樣的道理，建筑層數(shù)較低，樓梯的坡度不大，用起來(lái)就方便，尤其是咱們那些大伯大媽們，那叫一個(gè)喜歡。還有一個(gè)原因，低層住宅結(jié)構(gòu)單一，平面布置緊湊，組合靈活，可謂雅俗共賞。你看，城市的低層住宅，既有Townhouse、別墅、獨(dú)門獨(dú)院的標(biāo)準(zhǔn)四合院，也有大量的平房、大雜院。農(nóng)村里的低層住宅就是普通的民居，可謂遍地都是，這也是民風(fēng)民情。

目前，低層住宅在我國(guó)城市住宅的建設(shè)中，所占比重較小，在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的住宅建設(shè)中所占的比重較大。如今在城市中，新的低層住宅因地價(jià)、環(huán)境等原因，大部分都集中在城鄉(xiāng)結(jié)合的地區(qū)。 

2.多層住宅

多層住宅在市場(chǎng)占有相當(dāng)大的比例，但在北京，因?yàn)槌杀驹?，即使擁有一套普通?biāo)準(zhǔn)的多層住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一種高標(biāo)準(zhǔn)的生活了。多層住宅的優(yōu)點(diǎn)到底好在哪兒？咱們來(lái)看看： 

首先，與低層住宅比，多層住宅可以提高土地的利用率；與高層住宅相比，工期短，工藝簡(jiǎn)單。你不服不行，看看那些多層住宅，每一層少說(shuō)也住4家。一次我去一朋友那兒，愣在他住的那層轉(zhuǎn)了半天兒才找到他家的門。

其次，多層住宅不需要電梯、泵房等輔助設(shè)施，因此，像公共走道等公攤的面積就比較小。自然物業(yè)管理費(fèi)和修護(hù)費(fèi)用相對(duì)就較低了，這可是讓咱尋常百姓省下不少錢。

第三，多層住宅在建房時(shí)，建材沒(méi)有特殊要求，建筑構(gòu)件可以大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)。因此，總體來(lái)說(shuō)，造價(jià)也比較低。那相對(duì)來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)自然要便宜多了。當(dāng)然，目前市場(chǎng)上也有框架結(jié)構(gòu)的高標(biāo)多層住宅。這又是另一碼事兒了。 

當(dāng)然了，普通的多層住宅一般壽命比較低，加上大部分沒(méi)電梯，那人要是老了，爬這樣的樓梯是夠受的。

3.高層住宅

高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，它滿足了像我朋友他們那些人想站得高，看得遠(yuǎn)的心愿。這個(gè)龐然大物，由于形狀不同，被美其名曰為塔式、板式和墻式、蝶式。又由于內(nèi)部空間組合的方式不同，可分為單元式和走廊式。

高層住宅因?yàn)楦撸噪娞莩闪吮嘏涞挠布?。于是，在眼界開(kāi)闊的基礎(chǔ)上，它又多了一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，就是只要不停電，就不用爬樓梯。對(duì)于國(guó)家和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高層住宅可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高層住宅，將住宅向高空發(fā)展，就可以實(shí)現(xiàn)較高的容積率，換句話說(shuō)，就是可以多住幾戶人家。在對(duì)于目前建設(shè)用地緊張、寸土寸金的一線城市，像北京、上海來(lái)說(shuō)，實(shí)在是一種最適宜的建筑方式。

當(dāng)然了，高層住宅也有一些不足之處：住在這樣的樓房里，大家不說(shuō)做到老死不相往來(lái)，至少鄰里之間的交流可是惜話如金了。再有，由于配置電梯、水泵，維持設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)費(fèi)和維修費(fèi)自然就高了，公攤面積也不小。加上高層住宅連片建筑，追求低碳生活自然就難點(diǎn)兒了。 

不過(guò)，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上看，很多高層住宅社區(qū)，在設(shè)計(jì)方面都各顯其能，有了一些獨(dú)特的設(shè)計(jì)，使高層住宅的舒適度大幅度提高。 

披著馬甲的板式小高層

為啥把小高層單獨(dú)拿出來(lái)說(shuō)呢？這是因?yàn)橐惶岬叫「邔?，我就想起那句“披上馬甲就不認(rèn)識(shí)你了”。

作為住宅中的新品種，板式小高層目前沒(méi)有明確的定義。一般說(shuō)來(lái)，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。這種房子好啊。好在哪兒？你來(lái)看看：

1.朝向好，多是南北朝向的，采光通風(fēng)充分。 

2.看著小，用著不小，就是說(shuō)容積率小，但視野開(kāi)闊。 

3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯兩戶，私密性較好。 

4.實(shí)惠，公攤面積少，使用率高，當(dāng)然，這是和塔樓相比。

5.空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化。

看看，這正應(yīng)了俗語(yǔ)“小的是美好的”的一說(shuō)?，F(xiàn)如今，這板式小高層，搖身一變，一件馬甲披在身，頓時(shí)成了樓市點(diǎn)金石，與“e”并肩，成就新的時(shí)尚。為什么這么說(shuō)呢？讓咱們看看小高層現(xiàn)在在上海、北京樓盤的風(fēng)云變幻吧。

小高層在上海、武漢首先成為“主流樓盤”，可謂星途亨通。緊接著，進(jìn)軍京城也漸成氣候。過(guò)去，高層塔樓曾經(jīng)是高檔物業(yè)的要件，相對(duì)于普通的五六層樓房，帶地下車庫(kù)、花園小品、錯(cuò)落有致的高層塔樓的確使人們的居住品質(zhì)大大提升。但隨著人們對(duì)于居住的舒適度要求越來(lái)越高，高層塔樓的弱點(diǎn)就暴露出來(lái)了。像通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降等。就這樣，獨(dú)具中國(guó)特色的板式小高層就輕扭腰肢俘獲了人心。 

這腰肢可不是白扭的，好處也在那兒擺著呢。板式小高層則充分揚(yáng)“板式”之長(zhǎng)，補(bǔ)“多層”之短，一般保持在8至14層，最高的達(dá)到18層，以一梯兩戶居多，私密性可謂強(qiáng)矣，戶型均好性明顯。同時(shí)，小高層設(shè)有電梯，方便出行，并且吸取了許多高層塔樓的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，建有地下車庫(kù)和組團(tuán)綠地等。 

最重要的是板式小高層建筑成本較高層為低。咱來(lái)算筆賬，根據(jù)有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，一臺(tái)電梯的使用戶數(shù)最多是90戶，而14層以上要建兩個(gè)樓梯，因此一般的塔樓都要建兩個(gè)樓梯，配置至少兩部電梯，此外，建安費(fèi)用也隨著樓高而水漲船高。但小高層的樓高和戶數(shù)，決定了它的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于塔樓。所以，目前北京市區(qū)的許多小高層售價(jià)30000余元，與塔樓相當(dāng)甚至略低。 

當(dāng)然啦，前面咱也說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商的心眼都是壞的。在板式小高層的建筑上，他們也想出了餿辦法。什么辦法？開(kāi)發(fā)商想“多出面積”，于是使進(jìn)深太長(zhǎng)，面寬又不擴(kuò)大，房間呈狹長(zhǎng)性，中部的采光通風(fēng)就受到了影響，并就此產(chǎn)生了暗間。