獨(dú)立協(xié)議

除了互惠地役權(quán)協(xié)定，可能還會有對于其中某些方但不是所有各方的協(xié)議。這種協(xié)議的情況往往是，其中一方希望對某項(xiàng)事情提?協(xié)商，這項(xiàng)事情與其在項(xiàng)目中的義務(wù)有關(guān)，但不是對其他所有各方都有影響。例如，如果一方希望保留停車區(qū)的一塊作為其專屬使用，這當(dāng)然會影響其他各方對該項(xiàng)目停車場的使用；因此，這種情況往往會在互惠地役權(quán)協(xié)定中約定。然而，如果一方提出將其提供的用于分?jǐn)偡忾]式購物中心專賣店公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用的貢獻(xiàn)額控制在一個固定的特定水平，（封閉式購物中心專賣店公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用是用于室內(nèi)公共區(qū)域維護(hù)和運(yùn)營的成本，該成本由那些店面朝向這些室內(nèi)公共區(qū)域的店鋪商家承擔(dān)）這會影響購物中心專賣店部分的開發(fā)商的利益，但是可能不會對其他各方造?影響。因此，這方面的內(nèi)容可能只在開發(fā)商與那一方之間的獨(dú)立協(xié)議中體現(xiàn)。

作為物業(yè)的經(jīng)理，你應(yīng)當(dāng)保證你完全熟悉基本的互惠地役權(quán)協(xié)定和任何一個可能存在的獨(dú)立協(xié)議的內(nèi)容。如果在一個事情發(fā)生之后而且不可能重新提及的時候，你才發(fā)現(xiàn)你本應(yīng)對此有義務(wù)甚至有機(jī)會（采取某些行動的權(quán)利）處理，那么你就會非常尷尬了。熟悉你的互惠地役權(quán)協(xié)定和其他任何支持性文件就能保證這種事情不會發(fā)生在你身上。為了有效地了解互惠地役權(quán)協(xié)定的條款，你同樣可以使用前面提到的“每天閱讀一個條款”的辦法，并同樣編訂一份與之對應(yīng)的日常事務(wù)摘要。?你碰到事情并需要采取行動時，你會發(fā)現(xiàn)這種既方便又可快速查詢的工具的確是非常有意義的。

結(jié)論

本章節(jié)的開篇已經(jīng)把租賃文件（和其他占用和使用方面的文件）作為購物中心業(yè)務(wù)的基本模板。基本上所有你作為購物中心經(jīng)理的工作都建立在與該物業(yè)的用戶關(guān)系之上，并且根據(jù)這些文件你享有一定的權(quán)利，也承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)。為了處理好其它方面的工作，你需要保證自己能夠處理構(gòu)成該物業(yè)的基礎(chǔ)的一系列租賃文件和協(xié)議。閱讀和理解這些文件將使你明確正確處理相關(guān)事情的方式。即便你的業(yè)務(wù)涉及面廣和復(fù)雜多變，在處理與該物業(yè)相關(guān)的幾?所有事情時，你也可以把租賃文件作為起點(diǎn)和考查點(diǎn)。這樣做就能保證你既能遵守義務(wù)，又能在考慮了這些協(xié)議所包含的所有條款的情況下做出明智的決策。

詞匯表

以下詞匯表中列出了一些與購物中心管理方面的術(shù)語的定義，有些是本章沒有提到的也供讀者參考。

附錄(Addendum) 在原始租賃文件模板最后通常插入的有關(guān)租賃事宜變化或其他附加內(nèi)容。

受托人(Assignee) 承擔(dān)原始租戶的權(quán)利和義務(wù)的新租戶。

委托(Assignment) 租戶將其所有權(quán)利和義務(wù)都轉(zhuǎn)讓給一個新的實(shí)體。

開始日期(Commencement date) 租戶的租賃期開始的日期，請與入租日期區(qū)分開。

公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)(Common area maintenance charges) 租戶共同承擔(dān)的出租方在公共面積上的維護(hù)和運(yùn)營費(fèi)用。

附件(Exhibits) 通常在一份原始租賃文件末尾的附件，具體說明場地地點(diǎn)、法定描述和租戶的建筑規(guī)格。

賠償金(Indemnification) 防止涉及訴訟或開支。

退出條款(Kick-out clause) 允許出租方或租戶在租約到期之前終止租賃關(guān)系的選擇。

意向書(Letter of intent) 一般在正式租賃文件簽署之前提交的非訂立(nonbinding)文件。它會描述出租方和租戶之間的合作意向，并概述一些基本問題，如最小租金、比率租金、“通過”費(fèi)用及其他主要談判點(diǎn)。

最小租金(Minimum rent) 不是以租戶銷售額為基礎(chǔ)的租金。

“通過”費(fèi)用（pass-through） 租戶費(fèi)用的一部分，由公共區(qū)域維護(hù)、稅收、保險以及其他任何由出租方?jīng)Q定并由租戶支付的費(fèi)用。

比率租金(Percentage rent) 以租戶的銷售額為基礎(chǔ)的租金，通常不包含在最小租金或基礎(chǔ)租金之內(nèi)。

半徑限制(Radius restriction) 在特定的商圈范圍內(nèi)，租戶不可以經(jīng)營另一種業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)通常是相同類別或名稱的。

搬遷條款(Relocation clause) 給予出租方在購物中心范圍內(nèi)將租戶移動到另一個地點(diǎn)的能力。

終止(Termination) 在租約到期前結(jié)束租賃。

貿(mào)易名稱(Trade name) 租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)所用名稱。

經(jīng)營輔助配件(Trade fixture) 針對于某個租戶業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，通常不會貼在墻上或地上；通常在租賃到期時撤走。

經(jīng)營使用條款（Use clause） 列出出售商品的具體種類或在經(jīng)營場地進(jìn)行的業(yè)務(wù)類型。

推薦讀物

Alexander, Alan M.,CSM.《購物中心租賃管理：購物中心經(jīng)理改善財(cái)務(wù)記錄保持指導(dǎo)》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1986。

《租賃條款的技巧：滿足購物中心出租方與租戶的雙重目的》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1994。

《ICSC租賃系列》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1995。

《ICSC臨時租戶手冊》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1994。

《購物中心法務(wù)關(guān)鍵：理解影響租賃和管理的現(xiàn)行法律》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1995。

Keys, John R.,Esq. 《購物中心租賃中的限制條款中的反壟斷因素》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1994。

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Messinger, Stephen, and Barnett Ruttenberg. 《理解主要租賃條款》。紐約：國際購物中心協(xié)會，1991。

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