原理：利息支付對(duì)于貨幣的時(shí)間價(jià)值的影響。如前所述，貨幣成本（持有成本carrying costs）會(huì)影響項(xiàng)目。一旦項(xiàng)目啟動(dòng)，持有成本(carrying costs）就開始發(fā)生。如果項(xiàng)目的時(shí)間安排不能滿足消費(fèi)者的需求，那么這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)就會(huì)被吞噬掉。利息支付——或有時(shí)候“優(yōu)先收益preferred return”，即項(xiàng)目中初始投資的保證回報(bào)——會(huì)妨礙項(xiàng)目的獲利能力，尤其是當(dāng)項(xiàng)目利潤(rùn)不高或者需要花很久的時(shí)間才能降低這方面費(fèi)用的時(shí)候。無論如何，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮項(xiàng)目的利息，因?yàn)橛捎跁r(shí)間的流逝和利息的累積可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。

攤銷(amortization)。攤銷是在特定時(shí)間范圍內(nèi)逐漸減少本金（principal）數(shù)額的方式。支付內(nèi)容包括特定利息和隨時(shí)間推移逐漸增加的剩余本金（principal）。

另外，根據(jù)可調(diào)利率抵押貸款(ARMs)你將可以預(yù)測(cè)未來幾年利率的上升和下降。這應(yīng)該是與消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）的升降相一致的。盡管CPI可能在一定時(shí)間段內(nèi)比較平穩(wěn)，但是你還是應(yīng)該試圖預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)周期相一致的CPI平滑地上升和下降。

假設(shè)

預(yù)計(jì)續(xù)租率。對(duì)于所有以時(shí)間為基礎(chǔ)的事物來說，它們都與預(yù)計(jì)續(xù)租率一起發(fā)生作用，并有一個(gè)周期。例如，假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)起色不錯(cuò)而且租金將開始上升，但是隨著新開發(fā)的購(gòu)物中心所帶來激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，租金成下降趨勢(shì)。于是，市場(chǎng)將停止購(gòu)物中心的修建，因?yàn)殡S著土地和建筑成本的上升、利潤(rùn)和投資回報(bào)的下降，開?活動(dòng)將不再能夠支持整個(gè)項(xiàng)目。然后，租金將開始重新上升，因?yàn)橛捎诮ㄖ康臏p少導(dǎo)致可用空間減少。這個(gè)周期會(huì)重新開始，但是這個(gè)時(shí)間涉及到在目前成熟領(lǐng)域的購(gòu)物中心的再開發(fā)。這個(gè)周期依賴于一個(gè)社區(qū)的持續(xù)增長(zhǎng)。如果消費(fèi)者都離開了這個(gè)區(qū)域，或者如果出于另一些經(jīng)濟(jì)原因這個(gè)周期暫停，那么租金就會(huì)發(fā)生急劇的變化。

預(yù)計(jì)租戶銷售額。租戶銷售額總是非常難以預(yù)測(cè)的。這個(gè)工作又需要進(jìn)行研究，所以你將需要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)和稅務(wù)部門，以決定這個(gè)城市和區(qū)縣的零售銷售情況。這和零售面積的總存量一起，都將有助于你了解銷售額的起點(diǎn)(starting point)。一家新的購(gòu)物中心的銷售額將從高起點(diǎn)開始，然后在接下來的六個(gè)月內(nèi)緩慢下降。如果在之后的三年中有著非常良好的消費(fèi)者基礎(chǔ)的話，在這個(gè)階段銷售額將以兩位數(shù)的水平提高。然后，銷售額將逐漸降低(taper off)，然后保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平(plateau)。

新租賃活動(dòng)。有許多方法能夠決定你在一個(gè)購(gòu)物中心中的租售率(absorption rate)——每年被租賃的凈平方英尺數(shù),這要與新建的和廢棄的建筑情況相適應(yīng)(adjusted for new and demolished building）。不幸的是，這是由你周圍的市場(chǎng)情況決定的，即使你可能持有非常好的產(chǎn)品。有句格言說道“在昂貴的地段購(gòu)買不昂貴的房子”，這將使你的物業(yè)受到歡迎，因?yàn)橛兄^高層次的鄰居。對(duì)于較高空置率的區(qū)域中的購(gòu)物中心而言，這句格言一定程度上來說是正確的。這樣，想租賃較廉價(jià)空間的人們就會(huì)去能夠討價(jià)還價(jià)的地方，而且會(huì)壓低租金，并爭(zhēng)取讓購(gòu)物中心多一些讓步。

要記住的一個(gè)事情是：如果你的購(gòu)物中心大部分時(shí)間內(nèi)都實(shí)現(xiàn)了百分百的租賃，那么可能是你的租金太低了。使租金能夠適合供求平衡并不是一件容易的事情。預(yù)計(jì)支出

運(yùn)營(yíng)支出——你大部分的支出預(yù)計(jì)都應(yīng)當(dāng)與CPI的升降相聯(lián)系。這將使支出與經(jīng)濟(jì)保持一致。你可能希望用最簡(jiǎn)單的辦法，就是用支出與CPI相乘。在一些州，物業(yè)稅對(duì)每年的評(píng)估有一個(gè)上限，或者僅僅周期性地進(jìn)行評(píng)估。無論如何，你都必須在你的計(jì)算中加入這些額外的項(xiàng)目。如果沒有加入這些項(xiàng)目，那么你的試算報(bào)表一定會(huì)好于實(shí)際情況，這樣最后會(huì)讓業(yè)主感到失望。盡量在支出預(yù)計(jì)時(shí)保守一些。換句話說，考慮到所有的方面。否則，總會(huì)出現(xiàn)一些你意想不到的狀況。

翻修(renovation)——如果你計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行翻修，那么請(qǐng)記住時(shí)間會(huì)影響承包商的預(yù)計(jì)成本。有很多影響成本上升或下降的因素，例如如果承包商非常繁忙，如果承包商需要接了你的項(xiàng)目從而接其他的項(xiàng)目，如果承包商?估價(jià)員在計(jì)算數(shù)字時(shí)出錯(cuò)了等。無論如何，這些情況都會(huì)隨著時(shí)間的流逝而變化。一般情況下，你可以預(yù)計(jì)人工成本(job cost)會(huì)上升。而在經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷的情況下，人工成本(job cost)可能會(huì)降低，這種情況是比較少的。因此，最好留出不可預(yù)見費(fèi)，以緩沖通貨膨脹、成本超支和其他波動(dòng)帶來的影響。

主要資本項(xiàng)目更替(replacement of major capital items)——大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)有一個(gè)儲(chǔ)備金（reserve），用于較大的維修和維護(hù)項(xiàng)目，這些成本可能轉(zhuǎn)嫁給租戶。同時(shí)，也需要有類似的儲(chǔ)備金（reserve）用來更替主要資本項(xiàng)目。如果需要，那么這個(gè)?備金（reserve）應(yīng)當(dāng)考慮到未來幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目外立面翻修的需求。

租賃區(qū)域成本。租賃區(qū)域成本取決于市場(chǎng)，如果你不在合適的區(qū)域范圍內(nèi)，那么你將不能夠了解租賃傭金、租賃區(qū)裝修、租金讓步、限額、專屬權(quán)利等的情況 (if you are not in the appropriate range you are out of the “ball game” for leasing commissions, tenant improvements, rent concessions, caps, exclusive rights and so on)。廣告和市場(chǎng)也是建立在該區(qū)域適合的費(fèi)率基礎(chǔ)上的。請(qǐng)記住，如果你以讓步、金錢或其他方式放棄某些事情，你都在影響整個(gè)項(xiàng)目。

折舊。還有一些需要考慮的項(xiàng)目就是物業(yè)和裝修如何折舊。目前折舊的基礎(chǔ)來自于33.5年期的永久裝修?？梢詮牟煌慕嵌瓤创赓U區(qū)裝修，因?yàn)檫@部分可能與建筑物一起或者隨租賃期限折舊。

同時(shí)還需要考慮一些稅務(wù)衍生品（tax ramification）。這是交給財(cái)務(wù)人員處理的，他們將建議采取稅收抵免（tax credit）和避稅（loophole）的方式。這個(gè)項(xiàng)目在建造時(shí)可能有再開發(fā)區(qū)域的稅收減免或者歷史區(qū)域的稅收抵免的權(quán)利。

房地產(chǎn)稅復(fù)議(property tax appeals)。如今，一個(gè)主要的問題就是房地產(chǎn)稅復(fù)議，這將降低項(xiàng)目稅收的基數(shù)，尤其是在項(xiàng)目還沒有達(dá)到完全贏利(money-making)能力，或者物業(yè)以高出正常范圍的價(jià)格購(gòu)買的時(shí)候。這些條件中的任何一些都會(huì)導(dǎo)致批準(zhǔn)稅務(wù)復(fù)議的調(diào)查。如果成功(win)，那么稅務(wù)復(fù)議將暫時(shí)降低你們的稅費(fèi)，但是大多數(shù)情況下評(píng)估應(yīng)當(dāng)以年度為單位進(jìn)行復(fù)議。在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)評(píng)估辦公室將陷于一大堆復(fù)議之中，這樣他們?cè)趯徍四愕膹?fù)議要求時(shí)會(huì)更加細(xì)致。他們每退稅一塊錢就是減少了社區(qū)的一塊錢（Every dollar that they give back in a tax refund is a dollar less for your community）。你可以聘請(qǐng)一名有資質(zhì)的專家（他的收費(fèi)是可以協(xié)商的），以便在緊急情況?作為你的代表。

當(dāng)你有大量延期的維護(hù)項(xiàng)目時(shí)，你也可以要求對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行復(fù)議。這對(duì)于當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)評(píng)估辦公室來說較難批準(zhǔn)一些，但是仍然不失為一個(gè)可行的降低房地產(chǎn)稅的辦法。