美國內(nèi)戰(zhàn)時期，為了恢復經(jīng)濟，適應人口遷徙的需要，同時打擊南方、分離各州的經(jīng)濟，美國政府通過了《宅地法》（Homestead Act），宣布前往西部的每位美國公民有權(quán)擁有160英畝的土地?？紤]到那時候大部分房屋還是業(yè)主自己親自動手或者雇些親戚朋友建造，這可算是美國政府通過刺激房地產(chǎn)來振興經(jīng)濟的首次努力。

接下來，20世紀20年代的股市泡沫、美國石油行業(yè)的大發(fā)展和歐洲移民浪潮導致了對住房需求的上升。抵押貸款這一金融手段也應運而生，適時地為業(yè)主資金不足的問題提供了解決手段。作為一場金融革命，從此房地產(chǎn)市場擺脫了依靠個人儲蓄作為唯一資金來源的限制。

為了應對1929～1930年年初的全球性經(jīng)濟危機，美國政府再次對房地產(chǎn)市場下手。1932年，羅斯福政府批準了《住房抵押貸款法》（HOLA），宣布由聯(lián)邦政府提供擔保，形成提供長久性、低利率、分期還款方式運作的住房抵押市場。1934年，美國國會正式通過《全國住宅法》（National Housing Act），刺激房地產(chǎn)行業(yè)升溫。其中特別需要注意的是，此項法案首次創(chuàng)造了固定利率抵押貸款的概念。銀行將以固定的利率向業(yè)主提供抵押貸款，為房地產(chǎn)市場的復興提供資金來源。

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《宅地法》簡介

《宅地法》是1862年美國南北戰(zhàn)爭期間由第16屆總統(tǒng)林肯頒布的一項旨在無償分配美國西部國有土地給廣大移民的法令。它是美國歷史上一項著名的經(jīng)濟措施?！墩胤ā酚肿g為《份地法》、《移居法》。

美國獨立后，聯(lián)邦政府對西部土地實行國有化，并決定按地段分塊出售，以增加政府的收入，償還國債和滿足土地投機者的要求。但出售土地單位面積大、價格高，西部移民無力購買，因而展開了長期爭取無償分配土地的斗爭。由于南部奴隸主的阻撓，直到內(nèi)戰(zhàn)前，無償授予移民土地的法案均被參議院否決。

南部奴隸主的政治代表退出國會后，林肯政府得以實現(xiàn)共和黨提出的宅地綱領(lǐng)，國會眾議院和參議院于1862年2月28日和5月6日先后通過了《宅地法》，5月20日林肯頒布此項法令。

《宅地法》規(guī)定，凡一家之長或年滿21歲、從未參加叛亂之合眾國公民，在宣誓獲得土地是為了墾殖目的并繳納10美元費用后，均可登記領(lǐng)取總數(shù)不超過160英畝宅地，登記人在宅地上居住并耕種滿5年，就可獲得土地執(zhí)照而成為該項宅地的所有者?！墩胤ā愤€規(guī)定一項折償條款，即如果登記人提出優(yōu)先購買的申請，可于6個月后，以每英畝1.25美元的價格購買之。這一條款后來被土地投機者所利用。

《宅地法》生效后，又陸續(xù)通過了一些帶有補充性質(zhì)的法令。如1873年的《育林法》，1877年的《荒漠法》。據(jù)統(tǒng)計，依據(jù)《宅地法》及其補充法令，聯(lián)邦政府到1950年有2.5億英畝土地授予移民。

《宅地法》在一定程度上滿足了西部墾殖農(nóng)民的土地要求，確立了小農(nóng)土地所有制，從而為美國農(nóng)業(yè)資本主義的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。它的實施也鼓舞了西部農(nóng)民反對南部奴隸主的斗爭，遏制了奴隸制種植園向西擴展。在美國內(nèi)戰(zhàn)中，西部農(nóng)民為聯(lián)邦軍隊輸送了半數(shù)以上的士兵，并提供了充足的糧食，對北方取得戰(zhàn)爭的勝利起了重要的作用。

《全國住房法》簡介

《全國住房法》（National Housing Act）是國會在1934年通過的一條法案。法案的結(jié)果是成立了對美國房地產(chǎn)市場有著重要調(diào)控作用的聯(lián)邦住房管理局（FHA）。該機構(gòu)鼓勵銀行、建設(shè)和貸款協(xié)會等使用貸款來建設(shè)住宅、小型商業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。如果是聯(lián)邦住房管理局批準了的計劃，那么貸款將得到保證。

1937年國會通過另一個《全國住房法》，幫助聯(lián)邦住房管理局采取措施清除貧民窟。它提供60年低息貸款給當?shù)卣?，幫助他們建立公寓樓。這些房屋的租金是固定的，并只提供給低收入家庭。至1941年工程處已協(xié)助建造超過12萬個家庭單元。

就像所有的政策法令一樣，這個法案看上去很美。然而，從銀行的角度來說，提供固定利率的抵押貸款具有兩方面的風險。一方面當然就是借錢的人可能不還錢的風險。屆時銀行不得不處理抵押物品，面臨很多不良貸款的風險。另一方面，在經(jīng)濟前景尚不明朗的情況下，銀行向業(yè)主提供固定利率貸款，可能今后還要向儲戶付出更高的利率。這種未來的利率損失是銀行不愿意接受的。因此，這項法案推出后效果并不十分理想。

在這種情況下，作為一個執(zhí)行力很強的政府，美國政府迅速找到了解決辦法，在1938年組建了Federal National Mortgage Association，簡稱房利美（Fannie Mae）。這個組織在當時還是個國企，主要有兩項職能：首先，向銀行承諾，若業(yè)主不能償付貸款，則由房利美以政府資金作儲備償付貸款，免除銀行收不到貸款的后顧之憂；其次，向銀行收購抵押資產(chǎn)，然后打包成為抵押支持證券（主要是債券），向證券市場投放，將風險轉(zhuǎn)嫁到證券投機者身上。這樣銀行的抵押資產(chǎn)很快就可以轉(zhuǎn)為收入，再也不用擔心利率風險。這項措施成立后，銀行向業(yè)主提供了大量抵押貸款，為房地產(chǎn)市場的復興提供了資金保障。

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房利美簡介

房利美（Fannie Mae）創(chuàng)立于1938年，由政府出資創(chuàng)建，從事金融業(yè)務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金。1944年，房利美的權(quán)限擴大到貸款擔保，公司主要由退伍軍人負責管理。1954年，房利美發(fā)展成為股份制公司。1968年，Raymond H. Lapin成為房利美的總裁，在他就任的30年內(nèi)，修改了公司的制度，使之成為一個私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外發(fā)放公司債券，從此公司的業(yè)務進入國外金融市場。

商務印書館出版的《英漢證券投資詞典》中對“Fannie Mae”（房利美）解釋如下：“聯(lián)邦國民住房貸款協(xié)會Federal National Mortgage Association（聯(lián)邦國民住房貸款協(xié)會）的昵稱。美國三大住房貸款證券化經(jīng)營機構(gòu)之一，成立于1938年。其性質(zhì)為社會公眾擁有，美國政府資助。專門運作由聯(lián)邦住房委員會或其他金融機構(gòu)擔保的住房抵押貸款。將這些住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發(fā)行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時還對提供住房貸款的金融機構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款證券品種提供擔保。所發(fā)行的重要品種為住房抵押債（mortgage backed security或mortgage pass-through）。聯(lián)邦國民住房貸款協(xié)會自身的股票在紐約股票交易所掛牌上市?！?

需要注意的是，這個模式由于兼顧到了業(yè)主、銀行、政府和市場發(fā)展多方面的利益，成為美國房地產(chǎn)資金運作的基礎(chǔ)模式，對未來美國房地產(chǎn)的影響極為深遠。

在經(jīng)濟蕭條時期，正是由于這項措施的實行，政府擔保解決了支付能力不足引發(fā)的資金鏈問題，促進了房地產(chǎn)融資的發(fā)展，進而帶動了美國經(jīng)濟的復蘇。這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融制度的創(chuàng)新為國民經(jīng)濟發(fā)展所提供的巨大推動力。

2.2   第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后房地產(chǎn)市場的繁榮和帕爾迪

的誕生（1950～1959年）

2.2.1   第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后房地產(chǎn)的空前繁榮

1944年，第二次世界大戰(zhàn)勝局已定，美國政府開始考慮安置大批回鄉(xiāng)轉(zhuǎn)業(yè)軍人。為了向這些軍人在戰(zhàn)爭中的貢獻做出補償，美國政府頒布了《士兵福利法案》（Servicemen誷 Readjustment Act of 1944），其中就住房方面向這些復員軍人提供住房貸款。由于在戰(zhàn)場上受夠了顛沛流離和思鄉(xiāng)之苦，這些復員軍人在體驗了殘酷的戰(zhàn)爭后倍感和平生活的美好。復員的士兵們一方面用政府提供的貸款創(chuàng)業(yè)或者進入大學深造，另一方面都以最快的速度成家結(jié)婚造人。隨后的1949年，聯(lián)邦政府公布了《國家住房法》（Housing Act）計劃，并提出宏偉目標：為每一個家庭提供大方的具有良好居住條件的住宅。因此整個20世紀40年代末和50年代，美國出現(xiàn)了“嬰兒潮”（見圖2-5），同時，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了前所未有的繁榮。

圖2-5   通過1990年和2000年的人口結(jié)構(gòu)可以看出1946～1964年人口的爆炸性增長

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關(guān)于《美國軍人權(quán)利法案》

1944年，《士兵福利法案》（the G.I.BILL），官方叫法為《美國軍人權(quán)利法案》（Servicemen誷 Readjustment Act of 1944）實施。法案向第二次世界大戰(zhàn)勝利凱旋的士兵提供一年的失業(yè)補償金以及大學或職業(yè)教育。法案同時還向他們提供不同種類的買房或者創(chuàng)業(yè)貸款。

該法案讓美國人民前所未有地成為自有資產(chǎn)的擁有者，擁有自己的房子和企業(yè)，并愿意為自己的社區(qū)盡責，因為他們實際擁有所屬社區(qū)的一部分；“美國軍人權(quán)利法案”對美國的人民、地理環(huán)境、經(jīng)濟前景都產(chǎn)生了巨大影響，這和它在教育上創(chuàng)造的傳奇同等重要。

在大蕭條與第二次世界大戰(zhàn)的16年后，已經(jīng)很難想象當時住房需求危機的程度以及消費者對所有必需品的需求程度，那不只是對新建房舍的需求，原有的房子也亟須整修；甚至有些在戰(zhàn)后興建的建筑物，從釘子到屋瓦的物資都相當匱乏。房屋建造者必須與興建那些重振經(jīng)濟所需之商店與辦公大樓的建筑商競爭。因為都市化程度提高，多數(shù)工作都集中在大型都市，也讓住屋的問題大都發(fā)生在大都會地區(qū)。退伍軍人們在多年戰(zhàn)爭后回國，希望結(jié)婚、養(yǎng)家補償失去時間的同時，也能擁有自己的房子，成為一種經(jīng)濟與心理安全的有力象征。

生產(chǎn)線的制造技巧開始運用在家庭住宅的建造上，在1947年年底，退伍軍人局保證提供超過100萬的家庭、企業(yè)、農(nóng)場貸款，住宅數(shù)從1944年的11.4萬戶激增到1950年的170萬戶。到1950年，退伍軍人局已經(jīng)核準了超過200萬戶的住宅貸款。

“退伍軍人方案”貸款，意指政府也會共同簽署半數(shù)的退伍軍人貸款約定。這樣一來更鼓勵了建筑商興建房屋、銀行借款以及退伍軍人購買住宅，而且這樣做通常不需要支付頭期款。這樣，美國制造業(yè)、企業(yè)與地方政府紛紛積極建造新道路、學校、教堂與購物中心，制造業(yè)發(fā)明或再創(chuàng)造出的第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后風格的各式各樣商品，擺滿了購物中心與人們的家中。因為“美國軍人權(quán)利法案”與相關(guān)法律的執(zhí)行，有1 600萬的退伍軍人憑借退伍軍人方案貸款買屋，到今天，有約七成的美國人擁有自用住宅。

關(guān)于《1949年住房法》

1937年，羅斯福在他的第二任美國總統(tǒng)就職演說中說:“全國有1/3人口的住房條件很差?！贝藭r美國政府已經(jīng)非常關(guān)注貧民的住房問題。當年9月1日，國會通過了紐約州參議員瓦格納提交的《瓦格納-斯特高爾低租住房法案》（又名《美國住房法》或《瓦格納住房法》）。這是一部直接針對解決低收入居民住房問題的法案，也是美國第一部關(guān)于公共住房的法案?！?937年住房法》將住房問題從1933年美國聯(lián)邦政府為擺脫危機而實施的公共工程和復興計劃中分離出來，單獨加以解決，反映了羅斯福政府對解決住房問題，特別是解決低收入居民住房問題的決心。新的住房法通過后，美國公共住房建設(shè)進入了實質(zhì)性的發(fā)展階段。一方面，公共住房建設(shè)作為一項獨立且長期的住房措施被通過，不再從屬于其他政策方案；另一方面，公共住房建設(shè)的主要目的是為了解決低收入階層的住房問題。由于第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)，這一階段公共住房建設(shè)的時間不長，規(guī)模也不大，但卻揭開了美國城市住房建設(shè)史上嶄新的一頁。根據(jù)此法，建立了美國住房署取代公共工程局，負責低收入住戶的住房建設(shè)。《1937年住房法》標志著聯(lián)邦政府對住房領(lǐng)域的干預由間接調(diào)控向直接管理的轉(zhuǎn)變。

1949年，在此法案的基礎(chǔ)上又頒發(fā)了一項新的法案—《1949年住房法》（Housing Act 1949），并提出宏偉目標：為每一個家庭提供大方的、具有良好居住條件的住宅。這項法案的核心是幫助大量第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后轉(zhuǎn)業(yè)軍人解決住房問題。該政策模式有兩種做法：

1. 側(cè)重于增加住房供給量的“供方”戰(zhàn)略。中央政府提供撥款用于建造公共住房。為貫徹這一政策，地方設(shè)置財政歸中央管轄的住房局，負責具體落實聯(lián)邦住房撥款的使用，同時監(jiān)督公共住房的建造，并保證住房分配給符合條件的低收入者。政府的財力總是有限的，在以市場經(jīng)濟為主體的美國，社會財富的80%掌握在私人手里。因此，政府也制定了鼓勵私人投資建造低收入住房的政策，以減少政府財政的壓力，同時也增加了住房資金的投入。具體做法是：對于提供低收入住房的開發(fā)商，政府提供一對一的免稅優(yōu)惠。建成后的房屋歸開發(fā)商經(jīng)營，但要求所提供的低收入住房不得少于總開發(fā)面積的20%，同時租期不得少于15年。

2. 側(cè)重于幫助住房需求者的“需方”戰(zhàn)略。針對低收入公共住房的集中建造導致低收入社區(qū)等社會問題，政府希望采取“摻沙子”的做法，將低收入住戶分散到其他人群居住的社區(qū)中去。除鼓勵私人開發(fā)商進行住房區(qū)開發(fā)時配建一定數(shù)量的低收入公共住房外，政府向低收入住戶發(fā)放住房券等形式作為補貼，使其可以自由地在各類租房市場中租賃房屋居住，有助于將低收入住戶“溶解”到其他城市社區(qū)中去。

關(guān)于“嬰兒潮”

僅1946年一年，美國就迎來了340萬新生兒，和前一年（第二次世界大戰(zhàn)期間）280萬以及10年前（大蕭條期間）的240萬相比，這是個極大的飛躍。1947年才過了5天，《華盛頓郵報》就預告了“嬰兒潮”的到來，這是“復員的果實”：那些退伍的軍人們回家和妻子團聚，和女友結(jié)婚，搶回被第二次世界大戰(zhàn)耽擱的青春（這其中當然也少不了前總統(tǒng)老布什）。而在經(jīng)歷了戰(zhàn)亂的動蕩和不安之后，生孩子似乎也是和平到來最樸素的信號。之所以將其稱之為“boom”，就在于1964年后出生率急速下降，如果不是這樣，那么戰(zhàn)后出生率的增加可能就是一種長期趨勢，不足以構(gòu)成一個明顯的人口群。1946～1964年間約有7 800萬嬰兒呱呱墜地。而1946年以前相同的期間只有5 000萬嬰兒誕生。1964年以后相同的期間，盡管人口總數(shù)增加，卻只有6 600萬的出生人口。