物權法精講：體系解說與實務解答麥讀法律34

　　本書以《民法典》和《民法典物權編解釋（一）》為基礎，結合《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》《企業(yè)破產(chǎn)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關法律、行政法規(guī)和《買賣合同解釋》《商品房買賣合同解釋》《土地使用權合同解釋》《農(nóng)村土地承包解釋》《執(zhí)行復議和異議規(guī)定》等司法解釋，對物權法進行理論重構，分8編共32講進行體系化講解，將物權法全部知識悉數(shù)囊入其中。本書的講解立足于對實務問題的解決，將類型化的實務問題融入物權法的理論體系之中，詳析重點問題、解答疑難問題、預判未來問題。第一編“物權法、物權與物”，分為四講：第一講“物權法的功能與定位”，指出物權法不僅要實現(xiàn)定分止爭，而且要實現(xiàn)物盡其用，因而必然關注物權變動中的交易安全，尤其是第三人的交易安全，而合同法則主要是保護合同當事人之間的交易安全；第二講“物權法定原則及其適用”，指出物權法定原則雖然是物權法保護交易安全的必然要求，但當事人的約定違反物權法定原則僅產(chǎn)生不發(fā)生物權法上效力的后果，并不當然導致合同無效，且物權法定原則也還存在緩和的趨勢；第三講“物權公示原則及其適用”，指出物權法保護交易安全必然要求對物權及其變動進行公示，但物權公示原則可以通過公示生效主義和公示對抗主義兩種立法體例予以落實，進而產(chǎn)生形式主義和意思主義兩種不同的物權變動模式，但物權變動模式僅僅適用于基于法律行為發(fā)生的物權變動，不適用于非依法律行為發(fā)生的物權變動，且占有（交付）作為動產(chǎn)物權的公示方式，存在現(xiàn)實交付和觀念交付的區(qū)分；第四講“一物一權原則及其適用”，指出一物一權是物權法定原則和物權公示原則的必然要求，是關于物權客體的基本原則，并結合民法上“物”的類型，就一物一權原則與交易安全的關系、一物一權原則的突破等問題進行詳細講解。第二編“物權法上的自由與限制”，分為六講：第五講“物權的基本觀念及其確立”，從物權的重要性以及憲法對物權的保護談起，就我國法律對物權的平等保護原則作了重點講解，指出物權的排他效力不僅旨在排除其他民事主體對物權的侵害，而且旨在排除公權力對物權的侵害；第六講“所有權的社會化及其表現(xiàn)”，指出隨著所有權的日益社會化，現(xiàn)代社會的法律既要對物權進行保護，也要對物權進行限制，而法律對物權的限制，可以通過公法和私法兩個途徑予以實現(xiàn)；第七講“征收制度在我國的異化與回歸”，指出土地征收旨在解決公共利益的用地需要，但在我國卻大多是為了解決城市發(fā)展的用地問題，從而造成諸多矛盾，而解決之道，則在回歸征收制度本質(zhì)的同時，通過私法上的集體利益來限制物權，從而為解決城市發(fā)展的用地問題提供法律基礎；第八講“公法與私法競合下的相鄰關系”，首先對私法上的相鄰關系進行了全面分析，再就公法與私法在相鄰關系上的競合及其處理進行分析，認為私法上的相鄰關系具有相對的獨立性，二者都是物權社會化的表現(xiàn)；第九講“建筑物區(qū)分所有的規(guī)制”，就建筑物區(qū)分所有中專有權的認定與行使、共有權的認定與行使、共同管理權的行使等問題進行全面講解，認為法律對建筑區(qū)分所有權的保護雖然是很全面，但也應看到法律對建筑物區(qū)分所有權的限制很多，從而大大提高了物權的社會化程度；第十講“中國特色的用益物權制度”，指出用益物權制度在我國具有雙重功能，是物權社會化的典型表現(xiàn)，并就農(nóng)地三權分置的法律表達、宅基地使用權及其流轉(zhuǎn)、建設用地使用權的取得、地役權合同與地役權的設定、民法典上的居住權等問題進行了全面討論。第三編“物權與占有的民法保護”，分為四講：第十一講“物權與占有的關系”，認為物權與占有是物權法的兩個基本范疇，二者之間存在辯證關系，對物權的保護可以間接實現(xiàn)對占有保護，對占有的保護也可以間接實現(xiàn)對物權的保護，并據(jù)此對動產(chǎn)的善意取得制度進行全面分析；第十二講“物權的民法保護體系”，提出對物權的民法保護既要通過債法如侵權責任法、不當?shù)美贫鹊葘崿F(xiàn)，也要通過物權法確立物權請求權來實現(xiàn)，且占有保護請求權也在一定程度上具有保護物權的功能；第十三講“占有的保護及其實踐運用”，指出占有雖然是事實，而非權利，但法律為維護社會和平秩序，必然對占有進行保護，且從實踐的情況看，如何正確運用法律對占有進行保護，仍存在嚴重不足；第十四講“物權訴訟的請求權基礎”，指出物權訴訟的請求基礎規(guī)范較多，且存在競合的可能，但在討論競合之前，要嚴格區(qū)分請求權的競合和請求權的聚合，不能錯把請求權的聚合當成請求權的競合，且在發(fā)生請求權競合時，法官應通過釋明幫助當事人實現(xiàn)權利。第四編“不動產(chǎn)登記的性質(zhì)與效力”，指出占有的公示功能在不動產(chǎn)領域已經(jīng)為不動產(chǎn)登記制度所取代，由此決定不動產(chǎn)登記在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)物權的公示方式。但是，由于我國的不動產(chǎn)登記制度經(jīng)歷了從行政管理手段到物權公示方式的變遷，實踐中對不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)仍多存誤解，以致在物權糾紛案件的審理中，常常出現(xiàn)形形色色的意見分歧。本編分為四講：第十五講“不動產(chǎn)登記是確權的實體依據(jù)嗎”，指出不動產(chǎn)權屬確認在實體與程序上的疑難問題幾乎都與不動產(chǎn)登記有關，但由于不動產(chǎn)登記簿的變動與不動產(chǎn)物權的變動并非始終同步，因此不動產(chǎn)物權確認的實體依據(jù)應為不動產(chǎn)物權變動規(guī)則，而非不動產(chǎn)登記；第十六講“不動產(chǎn)登記的權利移轉(zhuǎn)效力及其適用”，指出不動產(chǎn)登記的權利移轉(zhuǎn)效力僅適用于形式主義物權變動模式，且我國的形式主義物權變動模式不宜承認物權行為理論，但應確立區(qū)分原則，并在此基礎上認為我國民法堅持的是物權變動的要因原則；第十七講“不動產(chǎn)登記的權利推定效力及其適用”，重點討論民法典賦予不動產(chǎn)登記權利推定效力的必要性和正當性，并就權利推定效力與公信力的關系以及權利推定效力在強制執(zhí)行中的運用進行全面分析；第十八講“不動產(chǎn)登記的善意保護效力及其適用”，重點討論不動產(chǎn)善意取得的理論基礎及其實踐運用，提出不動產(chǎn)登記在我國雖然具有公信力，但由于我國民法將善意取得制度統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此不動產(chǎn)登記僅具有相對性的公信力，不具有絕對的公信力。第五編“物權變動規(guī)則的具體運用”，分為四講：第十九講“借名購房中的物權歸屬與合同效力”，指出應將借名購房區(qū)分為隱名購房和冒名購房，且在隱名購房中，應先解決權屬爭議再討論合同效力，并認為應根據(jù)案件具體情況，參照適用《執(zhí)行復議與異議規(guī)定》的相關規(guī)定，判斷實際出資人是否享有排除強制執(zhí)行的權利；第二十講“一房多賣的合同效力與履行順序”，指出一房多賣的履行順序可參照《土地使用權解釋》確立的規(guī)則，但應注意《八民紀要》的相關規(guī)定，對后買受人是否構成第三人侵害債權進行審查，并指出這些規(guī)則在適用范圍上應受到嚴格限制；第二十一講“房地關系與不動產(chǎn)物權的變動”，重點討論房地關系在我國的特殊性及其可能帶來的實踐問題，指出在合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案件中，應根據(jù)土地使用權的歸屬情況判斷所建房屋的物權歸屬，不能僅僅基于當事人的約定判斷房屋的物權歸屬；第二十二講“依法律文書的不動產(chǎn)物權變動”，重點討論能夠引起物權變動的法律文書究竟包括哪些法律文書，指出只有形成判決和強制執(zhí)行中作出的裁定書才能引起物權的變動，調(diào)解書僅僅是對調(diào)解協(xié)議的確認，不能產(chǎn)生物權變動的效力，仲裁裁決也不能直接引起物權發(fā)生變動。第六編“不動產(chǎn)物權確認的程序問題”，分為四講：第二十三講“不動產(chǎn)權屬爭議的解決機制”，指出不動產(chǎn)權屬爭議在我國的解決機構是人民政府和人民法院，但前者僅處理因土地總登記產(chǎn)生的權屬爭議，其他權屬爭議應由人民法院處理，且仲裁機構不屬于權屬爭議的確權機構；第二十四講“不動產(chǎn)權屬確認中的民行交叉問題”，提出物權法上的不動產(chǎn)登記旨在解決第三人交易安全的保護問題，因此僅僅是為配合民法的實施而建立的非訟程序制度，即使由行政機構負責辦理不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記行為也非具體行政行為，對登記錯誤的救濟也不宜通過行政復議或者行政訴訟來解決，而應通過更正登記制度來實現(xiàn)；第二十五講“更正登記制度的實體價值與程序意義”，指出不動產(chǎn)登記簿具有形式拘束力，只有在民事確權的基礎上通過更正登記制度才能消除不動產(chǎn)登記簿的錯誤，因而更正登記請求權在性質(zhì)上屬于物權請求權在不動產(chǎn)領域中的表現(xiàn)，且更正登記制度對于解決目前行政與民事交叉的問題具有極為重要的意義；第二十六講“不動產(chǎn)登記機構的審查義務與賠償責任”，指出我國的不動產(chǎn)登記在審查范圍上雖然較為廣泛，但審查方式仍然是形式審查（有限的實質(zhì)審查），而非全面實質(zhì)審查，因而登記機構應根據(jù)其過錯承擔相應的賠償責任。第七編“物債兩分的缺陷及其補救”，分為三講：第二十七講“登記前不動產(chǎn)買受人的法律地位”，指出將不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權變動的生效要件，是區(qū)分物權和債權的必然要求，但是也可能帶來法律適用的僵化，不利于實現(xiàn)實質(zhì)上的公平正義，為此不僅有必要承認中間型權利，而且在必要時應突破債權的平等原則，賦予特殊債權更加強大的效力；第二十八講“預告登記制度的理解與適用”，討論預約登記的性質(zhì)與效力，認為預告登記旨在強化債權的效力，從而使債權物權化，但當事人處分已辦理預告登記的標的物，則僅使物權變動相對于預告登記權利人無效，并不影響合同的效力；第二十九講“物權期待權的性質(zhì)及其認定”，指出期待權不同于期待，因此物權期待權有其嚴格的認定條件，且物權期待權同樣旨在解決物債兩分帶來的僵化，但由于我國民法對物權和債權的區(qū)分并不嚴格，物權期待權理論在我國也應實現(xiàn)本土化。第八編“物權法與相關法律的銜接與適用”，分為三講：第三十講“外觀主義在民商事審判中的運用”，提出外觀主義僅僅是對善意取得、表見代理、表見代表等制度理論概括，不能直接作為裁判的依據(jù)，且外觀主義只能運用于保護交易中的第三人，在非交易關系發(fā)生權屬爭議時，應運用不動產(chǎn)登記的權利推定效力等制度，并允許當事人通過舉證推翻對權利的推定；第三十一講“執(zhí)行異議之訴與確權之訴的關系”，重點討論執(zhí)行異議之訴的程序功能，指出執(zhí)行異議之訴具有確權的功能，因而當事人不得在執(zhí)行異議之訴外另行提起確權之訴，但人民法院在執(zhí)行異議之訴案件中不應限于審查權屬，還應就案外人是否享有排除強制執(zhí)行的其他權利作出認定；第三十二講“《民法典》背景下的破產(chǎn)財產(chǎn)及其認定”，指出破產(chǎn)財產(chǎn)的認定既涉及物權變動規(guī)則的運用，也涉及破產(chǎn)法上大量規(guī)則的適用（如未履行合同規(guī)則、取回權和別除權），并對登記對抗與破產(chǎn)財產(chǎn)的認定、消費者權利保護與破產(chǎn)財產(chǎn)的認定等問題進行詳細分析。

　　吳光榮 法學博士，國家法官學院教授。2003年8月到國家法官學院工作，并于2006年、2007年連續(xù)兩次被選拔為最高人民法院西部法官培訓講師團成員；2008年1月至2009年1月，在德國從事“法學方法論與民法現(xiàn)代化”的研究工作。2009年6月至2015年6月，任最高人民法院民四庭法官，從事涉外商事審判工作，并參與了有關外商投資企業(yè)、海上貨運代理、獨立保函等司法解釋的制定工作以及有關買賣合同、物權法（民法典物權編）、公司法等司法解釋的論證工作。2015年以來，先后參與了民法總則（民法典總則編）制定與民法典（物權編、合同編）編纂的相關工作；民法典通過后，在最高人民法院民二庭從事相關司法解釋的清理工作和制定工作，是民法典擔保制度司法解釋和民法典合同編司法解釋的主要起草人和執(zhí)筆人之一，也是最高人民法院關于企業(yè)破產(chǎn)法修訂案起草工作小組的主要成員。