國央企不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)操作指南

目　錄
第一章　不動產(chǎn)租賃概述
　第一節(jié)　不動產(chǎn)租賃相關(guān)概念
　　一、不動產(chǎn)的概念
　　二、租賃的定義與分類
　　?。ㄒ唬┒x
　　　（二）分類
　　三、不動產(chǎn)租賃種類
　　　（一）土地使用權(quán)租賃
　　?。ǘ┳≌粍赢a(chǎn)租賃
　　?。ㄈ┺k公不動產(chǎn)租賃
　　　（四）商業(yè)不動產(chǎn)租賃
　　?。ㄎ澹┕I(yè)廠房不動產(chǎn)租賃
　　　（六）車位租賃
　第二節(jié)　不動產(chǎn)租賃行業(yè)現(xiàn)狀
　　一、租賃行業(yè)分析
　　?。ㄒ唬┳≌赓U現(xiàn)狀
　　　（二）寫字樓現(xiàn)狀
　　?。ㄈ┥虡I(yè)（購物中心）現(xiàn)狀
　　?。ㄋ模┕I(yè)廠房現(xiàn)狀
　　二、國央企可租賃不動產(chǎn)現(xiàn)狀
　　三、國央企不動產(chǎn)租賃入場交易現(xiàn)狀
　第三節(jié)　不動產(chǎn)租賃政策法規(guī)
　　一、租賃相關(guān)政策法規(guī)
　　?。ㄒ唬睹穹ǖ洹分赓U的一般規(guī)定
　　　（二）房產(chǎn)租賃的特殊規(guī)定
　　　(三)土地使用權(quán)出租的相關(guān)規(guī)定
　　二、國央企租賃進場交易的相關(guān)規(guī)定
　　?。ㄒ唬┍本┦?
　　　（二）湖北省
　　　（三）廣州市
　　?。ㄋ模P州市
　　?。ㄎ澹┠暇┦?
　　　（六）廈門市
第二章　國央企不動產(chǎn)租賃流程
　第一節(jié)　不動產(chǎn)盤點及可研定位
　第二節(jié)　租賃招商
　　一、經(jīng)營模式分類
　　　（一）自主經(jīng)營模式
　　?。ǘ┖献鹘?jīng)營模式
　　?。ㄈ┪凶赓U模式
　　二、租賃招商方式
　　　（一）交易所掛牌方式
　　?。ǘ┱袠硕ㄗ夥绞?
　　?。ㄈ└偁幮哉勁蟹绞?
　第三節(jié)　資產(chǎn)運營
　　一、明確年度目標
　　二、強化溝通渠道
　　三、有效控制成本
　　四、提升服務(wù)品質(zhì)
　第四節(jié)　資產(chǎn)退出
　　一、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓退出
　　　（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前期準備工作
　　?。ǘ蕚鋻炫扑栉募?
　　?。ㄈ┱綊炫齐A段
　　?。ㄋ模炫破跐M后續(xù)工作
　　二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出
　　?。ㄒ唬┣捌跍蕚涔ぷ?
　　?。ǘ┱綊炫齐A段
　　三、資產(chǎn)證券化退出
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)資產(chǎn)證券化主要類型
　　　（二）各類型資產(chǎn)證券化適用范圍
　　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)資產(chǎn)證券的規(guī)模與定價因素
第三章　企業(yè)不動產(chǎn)清查盤點
　第一節(jié)　對不動產(chǎn)清查盤點的認識
　　一、不動產(chǎn)清查盤點的必要性
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)清查盤點是不動產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)與前提
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)清查盤點是及時掌握不動產(chǎn)利用現(xiàn)狀的重要手段
　　　（三）不動產(chǎn)清查盤點是確保不動產(chǎn)資源充分有效利用的監(jiān)測渠道
　　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)清查盤點為存量不動產(chǎn)盤活提供重要的基礎(chǔ)信息
　　?。ㄎ澹┎粍赢a(chǎn)清查盤點為集團公司層面開展資本運作等經(jīng)濟行為提供重要數(shù)據(jù)支撐
　　二、國央企不動產(chǎn)的特點
　　　（一）不動產(chǎn)取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
　　?。ǘ└髌髽I(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)量大、分布較廣
　　?。ㄈ﹪肫蟛粍赢a(chǎn)權(quán)屬狀況復(fù)雜多樣
　　三、常規(guī)的清查盤點的方式和手段
　　?。ㄒ唬┣宀楸P點的方式
　　?。ǘ┣宀楸P點的手段
　第二節(jié)　不動產(chǎn)清查盤點的基本內(nèi)容
　　一、不動產(chǎn)清查盤點的基本內(nèi)容
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)的實物狀況
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)的權(quán)利狀況
　　?。ㄈ﹨^(qū)位條件
　　　（四）周邊市場狀況
　　?。ㄎ澹┴攧?wù)信息
　　二、常規(guī)的不動產(chǎn)盤活方式
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)出租或出售
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)作價出資（入股）
　　?。ㄈ┢髽I(yè)自行開發(fā)或合作開發(fā)
　　　（四）利用不動產(chǎn)進行融資
　　?。ㄎ澹┎粍赢a(chǎn)征收談判
　第三節(jié)　不動產(chǎn)清查盤點實操案例
　　一、項目概述
　　二、項目操作流程
　　三、調(diào)查表格的編制
第四章　不動產(chǎn)租賃的可行性研究
　　一、可行性研究的重要性與必要性
　　?。ㄒ唬┐_保決策的科學(xué)性和合理性
　　　（二）確保項目的投資方案最優(yōu)
　　?。ㄈ┐_保項目得到有序?qū)嵤?
　　二、可行性研究的主要內(nèi)容
　　　（一）項目概況
　　?。ǘ╉椖块_發(fā)環(huán)境
　　　（三）項目定位
　　?。ㄋ模╉椖孔赓U方案
　　　（五）結(jié)論與建議
　　三、可行性研究的工作階段
　　四、可行性研究方案的編制
　　　（一）可行性方案編制的一般步驟
　　?。ǘ┛尚行苑桨妇幹频臏蕚涔ぷ?
　　?。ㄈ┭芯颗c分析
　　五、自持物業(yè)可行性研究的財務(wù)評價
　　　（一）自持物業(yè)不同階段財務(wù)評價要素
　　?。ǘ┳猿治飿I(yè)開發(fā)期的財務(wù)測算
　　?。ㄈ┳猿治飿I(yè)租賃運營的財務(wù)測算
　　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標
第五章　租賃進場交易
　　一、租賃進場交易總則
　　二、租賃進場交易操作流程
　　?。ㄒ唬┳赓U進場準備工作
　　　（二）租賃進場過程操作細則
　　?。ㄈ┳赓U進場交易后工作
第六章　不動產(chǎn)租賃的運營管理
　第一節(jié)　運營方案策劃
　　一、項目市場調(diào)研
　　二、明確市場定位
　　?。ㄒ唬└拍?
　　?。ǘ┠康?
　　?。ㄈ┰瓌t
　　三、制定招租方案
　　　（一）確定租金標準
　　?。ǘ┲贫▋?yōu)惠政策
　　?。ㄈ┳赓U收益測算
　　?。ㄋ模┱凶獠牧蠝蕚?
　　四、完善招租資源
　第二節(jié)　品牌推廣與市場營銷
　　一、品牌推廣與市場營銷的概念
　　?。ㄒ唬┢放仆茝V
　　?。ǘ┦袌鰻I銷
　　二、品牌推廣與市場營銷的關(guān)鍵
　　　（一）形成品牌競爭優(yōu)勢
　　?。ǘ┘由钇放朴绊懥Χ?
　　?。ㄈ╈`感與策略的結(jié)合
　第三節(jié)　不動產(chǎn)物業(yè)運營管理
　　一、客戶管理
　　?。ㄒ唬┕芾砟繕?
　　?。ǘ┛蛻粲糜」芾?
　　?。ㄈ┛蛻粼L談管理
　　?。ㄋ模┛头顒庸芾?
　　?。ㄎ澹┛蛻敉对V與危機公關(guān)
　　二、資金管理
　　　（一）預(yù)算管理
　　?。ǘ┏杀竟芾?
　　三、租金管理
　　?。ㄒ唬┳饨鸫呃U流程
　　?。ǘ┩俗夤芾?
　　四、物業(yè)管理工作監(jiān)督
　　?。ㄒ唬┻\營管理
　　?。ǘ┪飿I(yè)日常巡檢
　　?。ㄈ┒窝b修管理
　　五、品質(zhì)管理
　　?。ㄒ唬┢焚|(zhì)管理目標
　　　（二）滿意度調(diào)查
　　六、應(yīng)急預(yù)案管理
　　　（一）突發(fā)事件類型
　　?。ǘ?yīng)急響應(yīng)要求
第七章　重大租賃項目承租人盡職調(diào)查
　第一節(jié)　租賃項目盡職調(diào)查準備工作
　　一、盡職調(diào)查的組織
　　二、盡職調(diào)查的方法
　　?。ㄒ唬┯蓸说墓九浜险{(diào)查
　　　（二）向登記機關(guān)查詢
　　三、不動產(chǎn)租賃項目盡職調(diào)查要求
　　　（一）注重現(xiàn)場調(diào)研
　　?。ǘ┳⒅刎攧?wù)分析
　　?。ㄈ┳⒅赝獠空{(diào)查
　　?。ㄋ模┳⒅卣餍畔到y(tǒng)核查
　　?。ㄎ澹┳⒅厥占Y料
　第二節(jié)　租賃項目盡職調(diào)查內(nèi)容
　　一、承租人基本情況調(diào)查
　　?。ㄒ唬┥虡I(yè)模式調(diào)查
　　?。ǘ┬袠I(yè)研究
　　　（三）公司產(chǎn)品考察
　　?。ㄋ模╆P(guān)鍵資源調(diào)查
　　　（五）業(yè)務(wù)流程調(diào)查
　　?。┦找媲闆r調(diào)查
　　?。ㄆ撸┌l(fā)展趨勢調(diào)查
　　二、承租人財務(wù)狀況調(diào)查
　　?。ㄒ唬﹥?nèi)部控制“五要素”調(diào)查
　　?。ǘ┴攧?wù)風(fēng)險調(diào)查
　第三節(jié)　租賃項目風(fēng)險分析
　　一、租賃項目信用風(fēng)險的分析
　　二、租賃項目市場風(fēng)險的分析
　　三、租賃項目經(jīng)濟效益的分析
　　四、盡職調(diào)查報告
第八章　不動產(chǎn)租賃涉及的稅費及賬務(wù)處理
　　一、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自持物業(yè)涉稅討論
　　?。ㄒ唬┰鲋刀悾ú焕U納）
　　?。ǘ┩恋卦鲋刀悾ú焕U納）
　　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅（繳納）
　　　（四）房產(chǎn)稅（涉及出租的繳納）
　　?。ㄎ澹┏擎?zhèn)土地使用稅（繳納）
　　　（六）契稅（不繳納）
　　二、企業(yè)自持物業(yè)運營租賃涉稅
　　　（一）增值稅
　　?。ǘ└郊佣?
　　?。ㄈ┓慨a(chǎn)稅
　　?。ㄋ模┏擎?zhèn)土地使用稅
　　?。ㄎ澹┯』ǘ?
　　?。┢髽I(yè)所得稅
　　三、企業(yè)自持物業(yè)租賃的賬務(wù)處理
　　?。ㄒ唬┯勺杂梅康禺a(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)（成本模式）時
　　?。ǘ┮淮涡允盏椒课葑饨饡r
　　?。ㄈ┤绻课菟诘嘏c機構(gòu)所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預(yù)繳增值稅
　　?。ㄋ模┤绻课菟诘嘏c機構(gòu)所在地在同一縣（市），直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報
　　?。ㄎ澹┳饨鸱且淮涡灶A(yù)收，按合同約定收取時
　　　（六）按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本（公允價值模式不計提）
　　?。ㄆ撸┓慨a(chǎn)稅會計分錄（計提+繳納）
　　　（八）印花稅會計分錄（計提+繳納）
　　?。ň牛┏墙ǘ惣案郊訒嫹咒洠ㄓ嬏?繳納）
第九章　不動產(chǎn)租賃過程中的風(fēng)險防控
　　一、不動產(chǎn)租賃的風(fēng)險分析
　　?。ㄒ唬┳赓U標的風(fēng)險
　　　（二）租賃合同風(fēng)險
　　?。ㄈ┏凶馊孙L(fēng)險
　　　（四）內(nèi)部管理風(fēng)險
　　二、不動產(chǎn)租賃的風(fēng)險控制
　　?。ㄒ唬┙L(fēng)險識別與防控體系
　　?。ǘ┩晟坪贤谋竞蛯徍肆鞒?
　　?。ㄈ┘訌妰?nèi)部管理
第十章　老舊物業(yè)更新改造探討
　第一節(jié)　開展城市更新發(fā)展歷程
　　一、城市更新發(fā)展歷程
　　?。ㄒ唬┏鞘懈?.0：“推倒式”清空再重建
　　　（二）城市更新2.0：追求規(guī)模效應(yīng)與高速建設(shè)
　　?。ㄈ┏鞘懈?.0：從“量變”到“質(zhì)變”
　　　（四）城市更新4.0：智慧、高效、可持續(xù)
　　二、城市更新4.0特征
　　三、中央及地方政府城市更新政策
　　?。ㄒ唬┲醒胝嚓P(guān)城市更新政策
　　　（二）珠三角區(qū)域城市更新政策
　　?。ㄈ╅L三角區(qū)域城市更新政策
　　　（四）北京市城市更新政策
　第二節(jié)　城市更新具體操作思路
　　一、更新前期方案設(shè)計相關(guān)問題
　　　（一）項目形象與價值提升
　　?。ǘ┰O(shè)計周期
　　　（三）設(shè)計概算
　　?。ㄋ模┕δ苷{(diào)整
　　?。ㄎ澹┰O(shè)計理念
　　二、城市更新面臨的核心問題
　　?。ㄒ唬﹫@區(qū)類項目
　　　（二）單體建筑更新改造核心問題
　　三、城市更新改造實施
　　　（一）城市更新改造實施路徑
　　?。ǘ┏鞘懈赂脑鞂嵤┠Ｊ?
　　?。ㄈ└赂脑旖?jīng)濟分析
　　四、城市更新機遇
　第三節(jié)　案例借鑒
　　一、單體建筑更新改造案例
　　二、園區(qū)改造案例
附錄1　不動產(chǎn)租賃相關(guān)問題解答
附錄2　房屋出租信息披露申請書
　　一、出租方承諾
　　二、出租方及出租房屋簡況
　　三、出租條件與承租方資格條件
　　四、信息披露公告期及遴選活動安排
附錄3　房屋承租申請書
附錄4　房屋租賃合同