從零開始打造產業(yè)園區(qū)

章      緣起——產業(yè)園區(qū)改革創(chuàng)新之路    6
節(jié)  產業(yè)園區(qū)發(fā)展由結構單一轉變?yōu)?ldquo;產城融合”. 6
一、勞動密集型產業(yè)結構單一... 6
二、升級的高新技術產業(yè)園... 7
三、功能復合的綜合性園區(qū)... 7
四、“產城融合”的復合型園區(qū)... 8
第二節(jié)  產業(yè)園區(qū)的四種開發(fā)建設模式... 10
一、政府主導，園區(qū)平臺公司開發(fā)建設模式... 10
二、規(guī)模龍頭企業(yè)投資開發(fā)建設模式... 11
三、產業(yè)地產商投資開發(fā)建設模式... 11
四、政企合作，園企共建的綜合運作模式... 12
第二章  連接——如何高效對接政府實現(xiàn)戰(zhàn)略合作    16
節(jié)  了解縣域產業(yè)基礎情況... 16
一、獲取縣域產業(yè)情況資料的渠道... 16
二、應了解縣域產業(yè)情況的資料... 17
第二節(jié)  向關鍵人傳遞EPC O項目價值... 18
一、發(fā)工作函... 19
二、帶上集團宣傳資料，做好準備工作... 19
三、抵達調研地點，開展實地調研工作... 19
四、進入會議室，面對面座談交流... 20
第三節(jié)  簽訂項目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議... 26
一、與業(yè)務合同的不同之處... 26
二、戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的作用... 27
三、實務建議... 27
節(jié)  制定產業(yè)調研計劃... 30
第二節(jié)  列舉產業(yè)調研清單... 31
一、                        產業(yè)定位調研清單... 32
產業(yè)定位調研清單包括城市發(fā)展相關資料、產業(yè)現(xiàn)狀相關資料、產業(yè)發(fā)展趨勢相關資料三個部分。    32
二、行業(yè)定位篩選... 33
三、企業(yè)定位調研清單... 35
四、產品定位調研清單... 36
五、配套定位調研... 37
六、服務定位調研... 38
七、招商定位調研... 38
八、運營定位... 39
第三節(jié)  實施產業(yè)調研工作... 39
（一）                    政府調研小組... 40
（二）企業(yè)調研小組... 42
（三）市場調研小組... 46
第四節(jié)  定提綱，編寫產業(yè)定位報告... 47
一、產業(yè)園區(qū)定位存在的問題... 48
二、如何找準園區(qū)產業(yè)定位方向... 49
三、產業(yè)園區(qū)三大定位體系梳理... 50
四、產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃總體思路... 51
五、產業(yè)園區(qū)規(guī)劃流程... 53
六、編寫產業(yè)定位報告需要注意的問題... 56
第五節(jié)  研討產業(yè)調研報告... 60
一、                        產業(yè)調研報告內部研討會... 60
具體來說，產業(yè)調研報告內部研討會包括以下兩個方面的內容：... 60
二、產業(yè)調研報告初稿研討會... 61
產業(yè)調研報告初稿研討會包括以下內容：... 61
三、產業(yè)調研報告終稿研討會... 61
第四章  藍圖——如何從產業(yè)定位向產品設計華麗蛻變    63
節(jié)  工業(yè)地產基礎概念... 63
一、房地產基本術語... 63
二、工業(yè)地產基本知識... 73
三、房屋建筑基本知識... 77
第二節(jié)  總體規(guī)劃設計標準... 78
一、                        總體規(guī)劃原則... 79
二、總體規(guī)劃布局... 79
三、總體指標控制... 80
四、建筑間距... 80
五、建筑高度及天際線... 80
六、建筑離界及退讓... 81
七、停車位... 83
八、園區(qū)道路... 83
九、豎向標高... 85
十、綜合管網... 85
十二、變配電站、水泵房、消控室、監(jiān)控室     87
第三節(jié)  建筑單體總體設計原則與建筑工藝設計標準... 88
一、建筑單體標準平面布置... 88
二、建筑工藝設計標準... 94
三、一層建筑設計標準... 95
四、二層到頂層建筑設計標準... 96
五、公共衛(wèi)生間建筑設計標準（套內衛(wèi)生間毛坯交房）... 97
六、公共樓梯間建筑設計標準... 98
七、外墻建筑設計標準... 99
八、其他... 99
第四節(jié)  結構設計標準... 99
一、設計參數(shù)... 99
二、荷載取值... 100
三、結構材料... 101
四、PKPM結構模型設計標準... 101
第五節(jié)  電氣設計成本控制措施... 102
一、電力負荷密度計算標準（產業(yè)園區(qū)）... 103
二、高壓線路（根據(jù)負荷確定10KV/35KV）... 103
三、外電源工程成本... 104
四、變配電所... 104
五、供配電系統(tǒng)... 105
六、配電線路... 106
七、消防報警系統(tǒng)... 106
八、機電設備... 107
九、確定電氣元器件品牌的范圍... 107
第六節(jié)  給排水工藝設計標準... 108
一、水泵房設計優(yōu)化原則... 108
二、室外給水和消防管材選用標準... 109
三、室外污水管道選用標準... 109
四、室外雨水管道選用標準... 109
五、室內消火栓選用標準... 110
六、自動噴淋系統(tǒng)選用標準... 110
七、化糞池選用標準... 110
八、室內給水管選用標準... 110
九、室內排水管選用標準... 111
十、給排水試驗標準... 111
十一、室內外給排水主要配件范圍... 111
第七節(jié)  工程建設全階段關鍵節(jié)點流程圖... 111
第五章  招商——以招商為引領，招商定輸贏    113
節(jié)  招商團隊的建設與管理... 113
一、招商團隊的建設... 113
二、招商人員的基本素質... 116
三、招商團隊的管理... 118
第二節(jié)  招商政策的制定與解讀... 121
一、關于招商政策的概念... 122
二、如何制定招商引資優(yōu)惠政策... 122
三、招商政策的解讀... 123
四、制定差異化的招商政策... 137
五、舉例... 138
第三節(jié)  招商渠道的建設與運營... 142
一、招商渠道的概念... 142
二、招商渠道設計八大原則... 143
三、招商渠道的分類... 143
四、產業(yè)地產招商渠道規(guī)劃... 144
第四節(jié)  營銷推廣方案的策劃... 147
一、營銷推廣方案的制定... 147
二、營銷推廣總體思路... 148
三、營銷推廣策劃案例149
第五節(jié)  基本招商方法與招商人員素質要求... 159
一、招商引資的概念... 160
二、當前部分產業(yè)園區(qū)招商引資存在的問題... 160
三、招商引資的一般方法... 161
四、招商人員應具備的素質... 164
五、判斷招商人員是否專業(yè)的標準... 165
六、招商人員能力的培養(yǎng)... 165
第六章  運營——四鏈一圈，打造園區(qū)企業(yè)成長生態(tài)圈    169
節(jié)  企業(yè)全生命周期概念與服務需求特點... 169
一、企業(yè)全生命周期... 169
二、企業(yè)發(fā)展的瓶頸與面臨的困境... 170
三、園區(qū)企業(yè)發(fā)展服務需求... 171
第二節(jié)  “四鏈一圈”創(chuàng)新服務體系的內涵... 172
一、“四鏈一圈”... 173
二、創(chuàng)新服務體系... 173
三、創(chuàng)新服務平臺... 175
第三節(jié)  園區(qū)運營管理的“三駕馬車”... 177
一、物業(yè)管理是基礎... 177
二、商業(yè)配套是保障... 178
三、產業(yè)運營是驅動... 178
四、園區(qū)運營服務的六個基本步驟... 180
第三節(jié)  建筑單體總體設計原則與建筑工藝設計標準... 88
一、建筑單體標準平面布置... 88
二、建筑工藝設計標準... 94
三、一層建筑設計標準... 95
四、二層到頂層建筑設計標準... 96
五、公共衛(wèi)生間建筑設計標準（套內衛(wèi)生間毛坯交房）... 97
六、公共樓梯間建筑設計標準... 98
七、外墻建筑設計標準... 99
八、其他... 99
第四節(jié)  結構設計標準... 99
一、設計參數(shù)... 99
二、荷載取值... 100
三、結構材料... 101
四、PKPM結構模型設計標準... 101
第五節(jié)  電氣設計成本控制措施... 102
一、電力負荷密度計算標準（產業(yè)園區(qū)）... 103
二、高壓線路（根據(jù)負荷確定10KV/35KV）... 103
三、外電源工程成本... 104
四、變配電所... 104
五、供配電系統(tǒng)... 105
六、配電線路... 106
七、消防報警系統(tǒng)... 106
八、機電設備... 107
九、確定電氣元器件品牌的范圍... 107
第六節(jié)  給排水工藝設計標準... 108
一、水泵房設計優(yōu)化原則... 108
二、室外給水和消防管材選用標準... 109
三、室外污水管道選用標準... 109
四、室外雨水管道選用標準... 109
五、室內消火栓選用標準... 110
六、自動噴淋系統(tǒng)選用標準... 110
七、化糞池選用標準... 110
八、室內給水管選用標準... 110
九、室內排水管選用標準... 111
十、給排水試驗標準... 111
十一、室內外給排水主要配件范圍... 111
第七節(jié)  工程建設全階段關鍵節(jié)點流程圖... 111
第五章  招商——以招商為引領，招商定輸贏    113
節(jié)  招商團隊的建設與管理... 113
一、招商團隊的建設... 113
二、招商人員的基本素質... 116
三、招商團隊的管理... 118
第二節(jié)  招商政策的制定與解讀... 121
一、關于招商政策的概念... 122
二、如何制定招商引資優(yōu)惠政策... 122
三、招商政策的解讀... 123
四、制定差異化的招商政策... 137
五、舉例... 138
第三節(jié)  招商渠道的建設與運營... 142
一、招商渠道的概念... 142
二、招商渠道設計八大原則... 143
三、招商渠道的分類... 143
四、產業(yè)地產招商渠道規(guī)劃... 144
第四節(jié)  營銷推廣方案的策劃... 147
一、營銷推廣方案的制定... 147
二、營銷推廣總體思路... 148
三、營銷推廣策劃案例149
第五節(jié)  基本招商方法與招商人員素質要求... 159
一、招商引資的概念... 160
二、當前部分產業(yè)園區(qū)招商引資存在的問題... 160
三、招商引資的一般方法... 161
四、招商人員應具備的素質... 164
五、判斷招商人員是否專業(yè)的標準... 165
六、招商人員能力的培養(yǎng)... 165
第六章  運營——四鏈一圈，打造園區(qū)企業(yè)成長生態(tài)圈    169
節(jié)  企業(yè)全生命周期概念與服務需求特點... 169
一、企業(yè)全生命周期... 169
二、企業(yè)發(fā)展的瓶頸與面臨的困境... 170
三、園區(qū)企業(yè)發(fā)展服務需求... 171
第二節(jié)  “四鏈一圈”創(chuàng)新服務體系的內涵... 172
一、“四鏈一圈”... 173
二、創(chuàng)新服務體系... 173
三、創(chuàng)新服務平臺... 175
第三節(jié)  園區(qū)運營管理的“三駕馬車”... 177
一、物業(yè)管理是基礎... 177
二、商業(yè)配套是保障... 178
三、產業(yè)運營是驅動... 178
四、園區(qū)運營服務的六個基本步驟... 180