物業(yè)管理運作與常見糾紛處理

定　價：￥95.00

作　者：	宋安成著
出版社：	法律出版社
叢編項：	錦天城法律實務叢書
標　簽：	暫缺

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ISBN：	9787519751845	出版時間：	2021-02-01	包裝：	平裝
開本：	16	頁數(shù)：	421	字數(shù)：

內容簡介

　　全書一共包含十一章，分為物業(yè)管理運作實務與物業(yè)糾紛處理與法律風險防范兩部分，第*部分五章，第二部分六章。第*部分主要包括物業(yè)服務模式與問題，物業(yè)管理服務，業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會，專項維修資金的運作與公共收益，業(yè)主自治管理模式實例分析，介紹物業(yè)管理運作過程中各個主體發(fā)揮的作用及常見問題；第二部分主要通過案例的形式，介紹物業(yè)（業(yè)委會）與開發(fā)商之間、業(yè)委會與物業(yè)公司之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間、自治組織內部之間常見法律糾紛，以及物業(yè)相關的常見行政糾紛與刑事糾紛，另外在第二部分還有上海市物業(yè)服務糾紛大數(shù)據(jù)報作為附件。

作者簡介

　　宋安成，上海市錦天城律師事務所高級合伙人、上海仲裁委員會仲裁員、上海市政府采購評標專家、國家二級建造師、國家物業(yè)管理師、中國人民大學律師學院客座教授、中華全國律師協(xié)會建筑工程與房地產專業(yè)委員會委員、中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會副秘書長、上海市律師協(xié)會物業(yè)管理業(yè)務研究會主任、上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律顧問、上海市法學會會員、2011年度上海優(yōu)秀房地產專業(yè)青年律師，《住宅與房地產》《上海物業(yè)管理》特約撰稿人。宋律師擔任多家房地產公司、施工單位和物業(yè)服務公司的法律顧問，服務的單位有萬科地產、海亮地產、中海地產、長業(yè)建設、旭輝地產、金地物業(yè)、永升物業(yè)、保利地產等多家房地產公司及施工單位法律顧問。對有關建筑、房地產方面的法律、法規(guī)熟悉，對房地產全流程開發(fā)法律風險與規(guī)避有執(zhí)業(yè)經驗。宋律師在從事執(zhí)業(yè)過程中，重視理論學習和研究，著有：《房地產企業(yè)法律實務》（法律出版社）、《業(yè)主權利疑難對策》（中國法制出版社）、《物業(yè)管理運作與法律風險防范》（中國法制出版社）、《商業(yè)地產法律實務》（法律出版社）。主筆中華全國律師協(xié)會《律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務操作指引》，參與中華全國律師協(xié)會《商品房交易法律業(yè)務操作指引》《律師辦理動拆遷法律業(yè)務操作指引》，參與上海市地方法規(guī)的討論與制定。先后在《城市開發(fā)》《住宅與房地產》《中國物業(yè)管理》《現(xiàn)代物業(yè)》《上海房地》《上海律師》《房地產時報》上發(fā)表論文及案例研討100余篇，如《城市基礎建設法律服務初探》《商業(yè)地產租賃常見法律問題與風險分析》《上海小區(qū)地下民防工程立法與現(xiàn)狀》《美國商品房銷售法律制度分析對我國的啟示》《淺析業(yè)委會的民事訴訟主體資格》《城市綜合體物業(yè)銷售應注意的幾個法律問題》《地產加商業(yè)模式VS訂單工生產》《商業(yè)地產不得不談的五個法律風險》《商業(yè)地產策劃中的風險與規(guī)避》《房地產租賃項目常見法律問題與風險》《淺談公眾物業(yè)管理的法律風險與規(guī)避》等。

圖書目錄

目·錄
第一節(jié)　“圍墻”里的中國模式｜ 003
一、圍墻里物業(yè)管理模式問題分析｜ 004
二、構建新型物業(yè)管理模式的建議｜ 006
第二節(jié)　物業(yè)服務公司運作模式｜ 009
一、物業(yè)服務企業(yè)的組織形式｜ 010
二、物業(yè)服務企業(yè)組織機構設置的要求｜ 011
三、物業(yè)服務企業(yè)的機構設置｜ 013
第三節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)的“包干制”與“酬金制” ｜ 015
一、物業(yè)服務企業(yè)“包干制”與“酬金制”介紹｜ 016
二、“包干制”“酬金制”相關案例分析｜ 022
第四節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)分包與勞務派遣｜ 026
一、物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)分包情況簡介｜ 026
二、物業(yè)服務企業(yè)的勞務派遣情況簡介｜ 029
第五節(jié)　物業(yè)管理多種經營服務｜ 032
一、物業(yè)管理服務的概念｜ 032
二、物業(yè)管理多經服務簡介｜ 034
三、物業(yè)管理多經服務風險及規(guī)避｜ 039
第六節(jié)　其他國家和地區(qū)物業(yè)管理經驗借鑒｜ 045
一、美國的物業(yè)管理收費制度對我國的啟示｜ 046
二、“兩岸三地”及新加坡物業(yè)管理之啟示｜ 051
第二章物業(yè)管理服務
第一節(jié)　前期物業(yè)管理服務｜ 059
一、前期物業(yè)招投標｜ 059
二、前期物業(yè)服務合同｜ 067
三、業(yè)主臨時規(guī)約｜ 072
第二節(jié)　業(yè)主大會聘請物業(yè)服務公司｜ 074
一、更換物業(yè)法律規(guī)定的內部表決程序｜ 074
二、外部選聘物業(yè)服務企業(yè)的基本流程｜ 077
三、物業(yè)服務合同主要內容及應當注意的問題｜ 081
第三節(jié)　物業(yè)管理費催收與訴訟｜ 084
一、非訴訟方式催收物業(yè)管理費｜ 084
二、訴訟方式催收物業(yè)管理費｜ 085
三、物業(yè)管理費催收常見法律問題｜ 088
第四節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)日常管理常見法律風險體系｜ 091
一、物業(yè)服務企業(yè)項目風險評價體系的建立｜ 091
二、物業(yè)服務企業(yè)項目管理常見法律風險點與規(guī)避列表｜ 092
第三章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第一節(jié)　業(yè)主的權利與義務｜ 110
一、業(yè)主的權利｜ 110
二、業(yè)主的義務｜ 113
第二節(jié)　業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立｜ 115
一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的條件｜ 115
二、分期開發(fā)小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立｜ 116
三、業(yè)主委員會籌備組的產生及其工作內容｜ 118
四、成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的步驟｜ 122
第三節(jié)　業(yè)主大會的召開｜ 125
一、業(yè)主大會成立大會的召開｜ 125
二、業(yè)主大會的定期會議和臨時會議｜ 130
第四節(jié)　業(yè)主委員會運作｜ 131
一、業(yè)主委員會委員任職的條件｜ 131
二、業(yè)主委員會的職責權限｜ 132
三、業(yè)主委員會會議的召開流程｜ 134
四、業(yè)主委員會運作中常見問題｜ 134
第五節(jié)　業(yè)主委員會的換屆｜ 137
一、業(yè)主委員會的換屆程序｜ 137
二、業(yè)主委員會換屆常見糾紛及解決方式｜ 138
第四章專項維修資金的運作與公共收益
第一節(jié)　專項維修資金｜ 143
一、維修資金的交納與繼籌｜ 144
二、維修資金的使用｜ 147
第二節(jié)　公共收益的使用與分配｜ 158
一、公共收益概述｜ 158
二、公共收益的使用和分配｜ 159
三、公共收益使用中的常見問題｜ 160
第五章業(yè)主自治管理模式實例分析
第一節(jié)　業(yè)委會主導下的業(yè)主自治管理｜ 164
一、模式介紹｜ 164
二、法律分析｜ 165
第二節(jié)　業(yè)主決策下的“半”業(yè)主自治管理模式｜ 169
一、模式介紹｜ 169
二、法律分析｜ 170
第三節(jié)　業(yè)主“自管”式的自治管理模式｜ 183
一、模式介紹｜ 183
二、法律分析｜ 183
第四節(jié)　業(yè)委會高度參與的酬金制物業(yè)管理模式｜ 185
一、模式介紹｜ 185
二、法律分析｜ 186
下編　物業(yè)糾紛處理與法律風險防范
第六章業(yè)主（業(yè)委會）與開發(fā)商常見法律糾紛
第一節(jié)　房屋質量糾紛案件司法鑒定及訴訟標的確定分析｜ 191
一、案情簡介｜ 191
二、律師辦案基本思路｜ 192
三、證據(jù)材料準備｜ 194
四、法律焦點與難點｜ 195
五、律師辦案技巧與啟示｜ 197
第二節(jié)　延期交房法律責任認定及賠償分析｜ 198
一、案情簡介｜ 198
二、律師辦案基本思路｜ 200
三、證據(jù)材料準備｜ 202
四、法律焦點與難點｜ 202
五、律師辦案技巧與啟示｜ 204
第三節(jié)　開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃，承擔違約責任｜ 205
一、案情簡介｜ 205
二、律師辦案基本思路｜ 207
三、證據(jù)材料準備｜ 209
四、法律焦點與難點｜ 210
五、律師辦案技巧與啟示｜ 214
第四節(jié)　業(yè)委會訴訟主體資格分析｜ 216
一、案情簡介｜ 216
二、律師辦案基本思路｜ 217
三、證據(jù)材料準備｜ 219
四、法律焦點與難點｜ 219
五、律師辦案技巧與啟示｜ 221
第五節(jié)　物業(yè)管理用房配置之爭相關問題分析｜ 222
一、案情簡介｜ 222
二、律師辦案基本思路｜ 224
三、證據(jù)材料準備｜ 226
四、法律焦點與難點｜ 226
五、律師辦案技巧與啟示｜ 227
第六節(jié)　商品房預售合同中格式條款的效力｜ 228
一、案情簡介｜ 228
二、律師辦案基本思路｜ 229
三、證據(jù)材料準備｜ 230
四、法律焦點與難點｜ 230
五、律師辦案技巧與啟示｜ 231
第七章業(yè)委會與物業(yè)公司常見法律糾紛
第一節(jié)　物業(yè)公司訴訟業(yè)委會解除物業(yè)服務合同決議無效析業(yè)主權利的行使｜ 233
一、案情簡介｜ 233
二、律師辦案基本思路｜ 235
三、證據(jù)材料準備｜ 236
四、法律焦點與難點｜ 238
五、律師辦案技巧與啟示｜ 239
第二節(jié)　業(yè)委會要求落聘物業(yè)公司移交資料法律問題分析｜ 239
一、案情簡介｜ 239
二、律師辦案基本思路｜ 240
三、證據(jù)材料準備｜ 243
四、法律焦點與難點｜ 244
五、律師辦案技巧與啟示｜ 246
第三節(jié)　業(yè)委會要求返還停車費談小區(qū)公益性收入的歸屬｜ 247
一、案情簡介｜ 247
二、律師辦案基本思路｜ 248
三、證據(jù)材料準備｜ 250
四、法律焦點與難點｜ 251
五、律師辦案技巧與啟示｜ 253
第四節(jié)　業(yè)委會捏造事實被告上法庭析業(yè)委會工作存在問題分析｜ 254
一、案情簡介｜ 254
二、律師辦案基本思路｜ 254
三、證據(jù)材料準備｜ 257
四、法律焦點與難點｜ 259
五、律師辦案技巧與啟示｜ 261
第五節(jié)　在“酬金制”下的物業(yè)管理公司費用結余的認定和返還問題分析｜ 262
一、案情簡介｜ 262
二、律師辦案基本思路｜ 263
三、法律焦點與難點｜ 264
四、律師辦案技巧和啟示｜ 266
第八章物業(yè)公司與業(yè)主常見法律糾紛
第一節(jié)　業(yè)主欠費糾紛及物業(yè)費收繳難分析｜ 270
一、案情簡介｜ 270
二、律師辦案基本思路｜ 271
三、證據(jù)材料準備｜ 273
四、法律焦點與難點｜ 275
五、律師辦案技巧與啟示｜ 278
第二節(jié)　物業(yè)服務不到位，物業(yè)費被“打折”分析｜ 279
一、案情簡介｜ 279
二、律師辦案基本思路｜ 280
三、證據(jù)材料準備｜ 281
四、法律焦點與難點｜ 281
五、律師辦案技巧與啟示｜ 286
第三節(jié)　業(yè)主車輛失竊，物業(yè)不免責任｜ 286
一、案情簡介｜ 286
二、律師辦案基本思路｜ 287
三、證據(jù)材料準備｜ 289
四、法律焦點與難點｜ 290
五、律師辦案技巧與啟示｜ 294
第四節(jié)　相鄰業(yè)主違建導致漏水物業(yè)服務企業(yè)承擔連帶責任｜ 295
一、案情簡介｜ 295
二、律師辦案基本思路｜ 296
三、法律焦點與難點｜ 298
四、律師辦案技巧與啟示｜ 299
第五節(jié)　市場買魚手骨折，物業(yè)承擔賠償責任分析｜ 301
一、案情簡介｜ 301
二、律師辦案基本思路｜ 302
三、證據(jù)材料準備｜ 305
四、法律焦點與難點｜ 306
五、律師辦案技巧與啟示｜ 308
第六節(jié)　清洗水箱雖是工作，致人損失賠償分析｜ 310
一、案情簡介｜ 310
二、律師辦案基本思路｜ 310
三、證據(jù)材料準備｜ 313
四、法律焦點與難點｜ 314
五、律師辦案技巧與啟示｜ 316
第七節(jié)　從違章花架被判拆除析小區(qū)違章搭建的處理｜ 317
一、案情簡介｜ 317
二、律師辦案基本思路｜ 318
三、證據(jù)材料準備｜ 321
四、法律焦點與難點｜ 322
五、律師辦案技巧與啟示｜ 323
第九章自治組織內部糾紛
第一節(jié)　改建空調機房被判拆除談物業(yè)管理中的相鄰關系｜ 325
一、案情簡介｜ 325
二、律師辦案基本思路｜ 326
三、證據(jù)材料準備｜ 327
四、法律焦點與難點｜ 328
五、律師辦案技巧與啟示｜ 329
第二節(jié)　從業(yè)主要求公布公共收益析業(yè)主的撤銷權訴訟｜ 330
一、案情簡介｜ 330
二、律師辦案基本思路｜ 331
三、證據(jù)材料準備｜ 334
四、法律焦點與難點｜ 335
五、律師辦案技巧與啟示｜ 336
第三節(jié)　業(yè)主要求物業(yè)合同無效談業(yè)委會工作的可訴性問題｜ 337
一、案情簡介｜ 337
二、律師辦案基本思路｜ 338
三、證據(jù)材料準備｜ 339
四、法律焦點與難點｜ 340
五、律師辦案技巧與啟示｜ 342
第四節(jié)　業(yè)委會起訴業(yè)主欠物業(yè)費的法律分析｜ 343
一、案情簡介｜ 343
二、律師辦案基本思路｜ 344
三、證據(jù)材料準備｜ 346
四、法律焦點與難點｜ 347
五、律師辦案技巧與啟示｜ 349
第五節(jié)　業(yè)主污蔑業(yè)委會被訴至法庭談業(yè)主權利正當行使｜ 350
一、案情簡介｜ 350
二、律師辦案基本思路｜ 351
三、證據(jù)材料準備｜ 353
四、法律焦點與難點｜ 353
五、律師辦案技巧與啟示｜ 356
第六節(jié)　業(yè)委會委員狀告業(yè)委會析業(yè)委會工作中的委托代理關系｜ 357
一、案情簡介｜ 357
二、律師辦案基本思路｜ 358
三、證據(jù)材料準備｜ 359
四、法律焦點與難點｜ 360
五、律師辦案技巧與啟示｜ 360
第七節(jié)　小區(qū)地面停車位能否固定問題之分析｜ 361
一、案情簡介｜ 361
二、律師辦案基本思路｜ 362
三、證據(jù)材料準備｜ 363
四、法律焦點與難點｜ 364
五、律師辦案技巧與啟示｜ 366
第十章物業(yè)管理中的行政訴訟
第一節(jié)　成立業(yè)委會政府不作為成被告談政府物業(yè)服務職責｜ 368
一、案情簡介｜ 368
二、律師辦案基本思路｜ 369
三、證據(jù)材料準備｜ 371
四、法律焦點與難點｜ 372
五、律師辦案技巧與啟示｜ 374
第二節(jié)　業(yè)委會備案證被復議撤銷談業(yè)委會備案問題｜ 375
一、案情簡介｜ 375
二、律師辦案基本思路｜ 376
三、證據(jù)材料準備｜ 378
四、法律焦點與難點｜ 379
五、律師辦案技巧與啟示｜ 380
第三節(jié)　街道辦事處對業(yè)委會的指導監(jiān)督與依法登記職責之分析｜ 381
一、案情簡介｜ 381
二、律師辦案基本思路｜ 383
三、證據(jù)材料準備｜ 386
四、法律焦點與難點｜ 387
五、律師辦案技巧與啟示｜ 388
第四節(jié)　申請撤銷街道辦事處的登記備案行為的行政訴訟｜ 389
一、案情簡介｜ 389
二、律師辦案基本思路｜ 390
三、證據(jù)材料準備｜ 390
四、法律焦點與難點｜ 391
五、律師辦案技巧與啟示｜ 392
第十一章物業(yè)管理中的刑事法律風險
第一節(jié)　物業(yè)管理中常見的刑事案例｜ 394
一、　物業(yè)經理犯貪污、受賄罪｜ 394
二、　管理處員工犯盜竊罪｜ 395
三、　物業(yè)經理犯職務侵占罪｜ 395
四、　物業(yè)保安傷人獲刑｜ 395
五、　酒店物業(yè)經理非法拘禁被判刑｜ 396
第二節(jié)　與物業(yè)管理有關的刑事罪名概述｜ 397
一、貪污罪｜ 397
二、職務侵占罪｜ 397
三、受賄罪｜ 398
四、盜竊罪｜ 399
五、故意傷害罪｜ 399
六、非法拘禁罪｜ 400
第三節(jié)　刑事案件給物業(yè)公司帶來的啟示｜ 401
一、建立有效業(yè)務工作流程，減少監(jiān)督漏洞｜ 401
二、完善財務制度，切實實現(xiàn)管理權與財務的分離與相互監(jiān)督｜ 401
三、在公益性收入、維修資金使用方面充分發(fā)揮業(yè)委會及業(yè)主的監(jiān)督作用｜ 402
四、加強公司法治教育，建立有效預警機制｜ 402
五、加強對物業(yè)保安人員的管理｜ 403
附件上海市物業(yè)管理糾紛大數(shù)據(jù)分析報告
第一節(jié)　業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛｜ 407
一、關于物業(yè)服務費清償類案件分析｜ 407
二、關于財產損害賠償請求類案件分析｜ 410
三、關于人身損害賠償請求類案件分析｜ 412
第二節(jié)　業(yè)主和業(yè)主委員會之間的糾紛｜ 413
一、業(yè)主行使撤銷權的糾紛｜ 413
二、業(yè)主行使知情權的糾紛｜ 415
三、排除妨害請求權類案件｜ 417
第三節(jié)　業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛｜ 419
一、關于公共收益返還的糾紛｜ 419
二、《物業(yè)服務合同》解除的糾紛｜ 420
三、物業(yè)服務企業(yè)退場時有關移交小區(qū)資料的糾紛｜ 421