物業(yè)管理：經(jīng)典案例與實(shí)務(wù)操作指引（第三版）

第一章??建筑物及設(shè)施設(shè)備管理
1.行人在小區(qū)內(nèi)摔傷，物業(yè)公司應(yīng)賠償嗎？
劉某訴上海某物業(yè)公司健康權(quán)糾紛案............................ 2
2.大廈高空墜物致人死亡，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
深圳市某大廈高空墜物案................................................ 9
3.電梯事故致人重傷，物業(yè)公司和維保單位誰(shuí)應(yīng)擔(dān)責(zé)？
盛某與上海某電梯有限公司、上海某物業(yè)發(fā)展有限公司生命權(quán)、
健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案.............................................. 16
4.供熱管線爆裂燙死人，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
北京市某物業(yè)公司、建設(shè)單位與供熱單位因熱力管線爆裂致人死亡引發(fā)事故責(zé)任案...................................... 24
5.物業(yè)公司如何有效開(kāi)展有限空間作業(yè)？
北京市通州區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司員工維修污水泵時(shí)中毒身亡，項(xiàng)目
經(jīng)理被刑拘案.............................................................. 35
第二章??公共秩序及消防安全管理
6.物業(yè)公司有權(quán)制止小區(qū)內(nèi)的“群租”嗎？
上海市“群租”第一案.................................................. 42
7.什么樣的“住改商”才是合法的？
武漢市某“住改商”案.................................................. 49
8.物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)業(yè)主“私搭亂建”？
潘某與河南省某物業(yè)公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案......... 56
9.物業(yè)公司對(duì)入室盜竊負(fù)何種責(zé)任？
湖南省邵陽(yáng)市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司與周某、葉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案...................................................... 61
10.物業(yè)項(xiàng)目發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
天津市某高層住宅發(fā)生火災(zāi)物業(yè)公司被判賠償案..... 67
第三章??停車(chē)及裝飾裝修管理
11.小區(qū)內(nèi)地面停車(chē)位及地下自行車(chē)車(chē)庫(kù)能否出售？
上海市物權(quán)法第一案：上訴人宮某、上海某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案.............................................. 74
12.
物業(yè)公司未在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)安裝監(jiān)控設(shè)施，業(yè)主汽車(chē)輪胎被扎破，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？
上訴人張先生與被上訴人河南省信陽(yáng)市某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同
糾紛案.......................................................................... 80
13.業(yè)主汽車(chē)在小區(qū)內(nèi)受損，物業(yè)公司應(yīng)賠償嗎？
趙某與北京某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案............. 87
14.業(yè)主裝修，能指定水泥、沙子等裝修材料嗎？
霍某等人強(qiáng)迫河南省平頂山市新華區(qū)某小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)其裝修材料和搬運(yùn)服務(wù)構(gòu)成強(qiáng)迫交易罪一案......... 92
15.物業(yè)公司如何做好裝修管理？
趙某與上海某物業(yè)公司及其保安宋某健康權(quán)、身體權(quán)糾紛案............................................................................... 97
第四章??物業(yè)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理
16.物業(yè)公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)拖欠或拒付物業(yè)費(fèi)的“老賴(lài)”業(yè)主？
業(yè)主因欠物業(yè)費(fèi)被拘留案........................................... 104
17.物業(yè)公司有權(quán)取得物業(yè)公共收益嗎？
河南省洛陽(yáng)市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司公共收益歸屬糾紛
上訴案........................................................................ 110
18.業(yè)委會(huì)主任能支配小區(qū)停車(chē)費(fèi)嗎？
四川省攀枝花市首起業(yè)委會(huì)成員私吞公共收益犯職務(wù)侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任利用物業(yè)公司賬戶侵吞停車(chē)費(fèi)被判有期徒刑案....... 118
19.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)向物業(yè)公司主張業(yè)主知情權(quán)嗎？
成都市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案........................................................................ 127
第五章??住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金
20.追繳專(zhuān)項(xiàng)維修資金適用訴訟時(shí)效嗎？
上海市某大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)訴上海某實(shí)業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)
糾紛案........................................................................ 136
21.使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金必須經(jīng)業(yè)主表決同意嗎？
北京市某小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司維修資金申請(qǐng)使用糾紛案........................................................................ 142
22.未歸集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)發(fā)生大修怎么辦？
譚某訴上海市長(zhǎng)寧區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建筑物區(qū)分所有權(quán)
糾紛案........................................................................ 147
23.物業(yè)公司可否轉(zhuǎn)讓住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金？
北京A物業(yè)公司與北京B物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同
糾紛案........................................................................ 152
第六章??物業(yè)管理權(quán)交接及承接查驗(yàn)
24.開(kāi)發(fā)商有權(quán)任意解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？
某開(kāi)發(fā)商與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案........... 158
25.物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)業(yè)委會(huì)解聘決定？
廣東省佛山市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)公司糾紛上訴案............................................................................ 164
26.物業(yè)交接時(shí)如何處理原物業(yè)公司預(yù)收的物業(yè)費(fèi)？
洛陽(yáng)廣廈城業(yè)物業(yè)管理有限公司與洛陽(yáng)市極標(biāo)物業(yè)管理有限公司、洛陽(yáng)市華谷翠庭業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理糾紛案............................................................................ 170
27.物業(yè)公司如何做好項(xiàng)目接撤管？
湖北省武漢市某大廈業(yè)主委員會(huì)與湖北某物業(yè)管理有限責(zé)任公司、湖北某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)交接糾紛案.................................................................... 176
第七章??客戶關(guān)系管理與維護(hù)
28.物業(yè)經(jīng)理將業(yè)主打傷，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？
原告楊某訴被告牛某、物業(yè)公司人身?yè)p害賠償糾紛案.................................................................................... 184
29.物業(yè)公司安裝攝像裝置是否侵犯了業(yè)主的隱私權(quán)？
謝某某訴上海某物業(yè)公司隱私權(quán)糾紛案................... 190
30.物業(yè)公司貶損業(yè)委會(huì)主任是否構(gòu)成名譽(yù)權(quán)侵權(quán)？
業(yè)委會(huì)主任黃某訴上海某物業(yè)有限公司名譽(yù)權(quán)糾紛案.................................................................................... 196
31.物業(yè)公司如何保護(hù)其法人名譽(yù)權(quán)？
廣東省業(yè)主李某與佛山市某物業(yè)公司名譽(yù)權(quán)糾紛上訴案................................................................................ 205
32.物業(yè)公司應(yīng)如何處理與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系？
陜西省某物業(yè)公司為阻止業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)雇兇毆打業(yè)
主案............................................................................ 211
第八章??物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)關(guān)系管理
33.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向簽訂保密及競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議的員工支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金嗎？
田某與北京某物業(yè)管理有限公司勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛案.. 218
34.未繳納工傷保險(xiǎn)的職工發(fā)生工傷后怎么辦？
重慶市某物業(yè)公司與陳某工傷保險(xiǎn)待遇糾紛案....... 223
35.收物業(yè)費(fèi)被打傷，能否認(rèn)定為工傷？
廣西南寧某物業(yè)公司與廣西南寧市某局做出的工傷行政確認(rèn)案.................................................................... 232
36.員工經(jīng)常請(qǐng)病假，企業(yè)可以單方調(diào)崗嗎？
梅某與山西某物業(yè)公司勞動(dòng)爭(zhēng)議案........................... 242
37.什么情況下辭退員工不用提前通知并無(wú)須支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金？
北京某物業(yè)公司與卞某勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛案................... 245
第九章??物權(quán)糾紛及其他
38.物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)如何劃分？
黃某等25人訴成都市武侯區(qū)房管局劃分物業(yè)管理區(qū)域行政
糾紛案........................................................................ 252
39.業(yè)主委員會(huì)可否要求開(kāi)發(fā)商移交規(guī)劃之外的物業(yè)用房？
某業(yè)委會(huì)與某房地產(chǎn)公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案.................................................................................... 262
40.
業(yè)主能否申請(qǐng)撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)
合同？
上海市某小區(qū)7名業(yè)主與業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案........................................................................ 266
41.物業(yè)公司開(kāi)拓市場(chǎng)提高競(jìng)爭(zhēng)力都有什么招？
深圳市甲物業(yè)管理有限公司收購(gòu)深圳市乙物業(yè)管理有限公司案.................................................................... 275
附錄
北京市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同......................................... 286
廣州市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同......................................... 293
廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局制定廣州市工商行政管理局監(jiān)制.............................................................................................. 294
廣州市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)合同 295