房屋征收補償實戰(zhàn)策略

目錄
一、關(guān)于房屋征收制度
二、房屋征收的相關(guān)主體
（一）征收人
（二）被征收人
（三）房屋征收部門
（四）房屋征收實施單位
（五）其他相關(guān)單位
第一節(jié)從征收方處獲取信息
一、從行政機關(guān)等官方途徑了解所在區(qū)域本年度是否存在房屋征收的可能性
二、收集房屋所在區(qū)域本年度的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展年度計劃，看有無實施房屋征收的可能性
三、從周邊房屋征收情況判斷是否存在房屋征收的可能性
第二節(jié)提升知識儲備
一、進行法律知識方面的儲備和學(xué)習(xí)
二、完善被征收房屋的產(chǎn)權(quán)
（一）產(chǎn)權(quán)人為自然人
（二）產(chǎn)權(quán)人為公司
三、未登記房屋
四、收集周邊類似房屋的市場價格
五、收集周邊房屋征收項目的補償政策和操作辦法
第一節(jié)征收補償方案應(yīng)對策略
一、具體內(nèi)容
二、作出單位
三、征求意見及修改
四、房屋征收補償方案是否可訴
五、應(yīng)對要點
（一）征收補償方案公告
（二）因舊城區(qū)改建涉及的聽證會
六、給征收方的建議
第二節(jié)評估報告應(yīng)對策略
一、評估機構(gòu)的選定程序
二、房地產(chǎn)價格評估程序
（一）簽訂合同
（二）實地評估
（三）公示、解釋
（四）交付報告
（五）申請復(fù)核
（六）申請鑒定
三、法院如何審查征收評估報告的合法性
四、征收評估應(yīng)對要點
第三節(jié)違法建筑應(yīng)對策略
一、違法建筑的概念
二、臨時建筑的處理
三、違法建筑的認(rèn)定及處理原則
四、以拆違為名行征收之實的做法不利于房屋征收的順利進行
五、關(guān)于違法建筑的應(yīng)對
（一）如何應(yīng)對房屋征收中違法建筑的認(rèn)定問題，需要區(qū)分不同情況
（二）如何應(yīng)對違法建筑的強制拆除
第一節(jié)房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)
一、時間點
二、類似房地產(chǎn)
三、市場價格
四、不低于
第二節(jié)住宅房屋征收補償
一、補償內(nèi)容
（一）被征收房屋價值的補償
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償
（四）補助和獎勵
（五）室內(nèi)裝飾裝修價值的補償
二、公有住宅的補償
（一）購買公房的方式
（二）協(xié)商確定補償?shù)姆绞?
（三）補償決定的方式
（四）房屋已達(dá)標(biāo)的補償
三、被征收人死亡或下落不明的補償
（一）被征收人死亡的房屋征收補償
（二）被征收人下落不明的房屋征收補償
四、標(biāo)準(zhǔn)租私房
五、設(shè)有抵押權(quán)的房屋
第三節(jié)非住宅房屋征收補償
一、經(jīng)營性房屋征收補償
（一）應(yīng)補償房屋的認(rèn)定
（二）房屋用途的認(rèn)定及補償
二、非經(jīng)營性房屋征收補償
第四節(jié)房屋征收補償協(xié)議
一、房屋征收補償協(xié)議的性質(zhì)
二、房屋征收補償協(xié)議的內(nèi)容
三、房屋征收補償協(xié)議的救濟
（一）被征收方提起訴訟的
（二）房屋征收部門提起訴訟的
第一節(jié)房屋征收決定
一、作出房屋征收決定的一般程序
二、如何審查房屋征收決定的合法性
（一）是否基于公共利益的需要
（二）主體是否合法
（三）是否履行了前置程序
（四）補償標(biāo)準(zhǔn)是否合法
三、征收決定救濟注意事項
第二節(jié)房屋征收決定公告
一、公告
二、附隨義務(wù)
三、征收決定公告是否可訴
第三節(jié)如何與征收方協(xié)商談判
一、給征收方懂法、細(xì)心的良好印象
二、制定補償價格方案
三、切忌“獅子大開口”
四、以訴促談，見好就收
五、房屋征收的一些特殊情況
第一節(jié)作出征收補償決定的前提
一、簽約期內(nèi)未達(dá)成補償協(xié)議
二、被征收房屋所有權(quán)人不明確
第二節(jié)房屋征收補償決定流程
一、申請
二、審查
三、決定
四、公告
五、補償決定內(nèi)容
第三節(jié)不服補償決定應(yīng)對策略
第一節(jié)行政復(fù)議概述
一、關(guān)于行政復(fù)議
二、申請期限
三、申請書
四、復(fù)議決定
（一）維持決定
（二）履行決定
（三）撤銷、變更或確認(rèn)違法決定
（四）賠償決定
（五）駁回行政復(fù)議申請決定
第二節(jié)房屋征收行政復(fù)議
一、房屋征收行政復(fù)議的主體
（一）申請人
（二）被申請人
（三）行政復(fù)議機關(guān)
二、房屋征收行政復(fù)議類型
（一）信息公開類的行政復(fù)議案件
（二）不服房屋征收決定的行政復(fù)議案件
（三） 不服補償決定的行政復(fù)議案件
（四）不服房屋拆除行為的行政復(fù)議案件
三、行政復(fù)議涉及的幾個問題
（一）審查是否具備申請資格
（二）確定被申請人和向誰申請
（三）確定申請事項
（四）關(guān)于停止執(zhí)行
（五）如何對申請人最有利
（六）復(fù)議閱卷
第三節(jié)房屋征收行政復(fù)議典型案例
一、信息公開行政復(fù)議案
二、房屋征收決定行政復(fù)議案
三、征收補償決定行政復(fù)議案
四、拆除違建行政復(fù)議案
第一節(jié)行政機關(guān)與行政相對人
一、行政機關(guān)的概念
（一）中央行政機關(guān)
（二）地方行政機關(guān)
二、法律、法規(guī)授權(quán)的組織
三、行政相對人
第二節(jié)行政行為
一、行政行為的概念
二、行政行為的成立要件
三、行政行為的合法要件
（一）行為的主體合法
（二）行為的權(quán)限合法
（三）行為的內(nèi)容合法
（四）行為程序合法
（五）行為形式合法
四、行政行為的無效、撤銷與廢止
（一）行政行為的無效
（二）行政行為的撤銷
（三）行政行為的廢止
第三節(jié)行政訴訟受案范圍與管轄
一、受案范圍
二、管轄
第四節(jié)行政訴訟證據(jù)
一、證據(jù)形式
二、舉證責(zé)任
三、提供證據(jù)
四、舉證期限
（一）被告
（二）原告或第三人
五、調(diào)查取證
（一）被告取證
（二）原告及第三人取證
（三）法院取證
六、質(zhì)證
七、審查證據(jù)
第五節(jié)行政訴訟程序
一、起訴
（一）明確管轄法院
（二）撰寫行政起訴狀
（三）起訴材料整理
（四）去法院立案或郵寄立案、網(wǎng)上立案
（五）辦理立案手續(xù)
二、審查起訴
三、受理案件
（一）人民法院在接到起訴狀時對符合本法規(guī)定的起訴條件的，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浟?
（二）不予受理
四、一審
（一）庭前準(zhǔn)備
（二）開庭審理
（三）判決形式
五、二審
（一）提起上訴
（二）審理
（三）裁判
六、再審
（一）申請再審的時間
（二）最高人民法院本部及巡回法庭再審案件的管轄范圍
（三）向最高人民法院申請再審注意事項
第六節(jié)房屋征收行政訴訟應(yīng)對策略
一、分清楚案件所處階段
二、明確行政機關(guān)行為的性質(zhì)
三、審查各方主體是否適格
四、確定是選擇行政復(fù)議還是行政訴訟
五、提高審判法院級別
六、庭審注意事項
七、上訴案件注意事項
（一）上訴立案通過一審法院進行
（二）上訴案件可以書面審理，徑行裁判，也即不開庭
八、關(guān)于再審案件
九、強制執(zhí)行案件
第一節(jié)信息公開制度概要
一、政府信息公開制度基本內(nèi)容
（一）政府信息公開范圍
（二）政府信息公開的時間
（三）政府信息公開答復(fù)
（四）法律救濟途徑
二、政府信息公開取證注意事項
第二節(jié)政府信息公開案例
李某某等4人訴重慶市人民政府信息公開案
一、未登記建筑認(rèn)定
（一）未登記建筑的審查，要考慮歷史形成等原因
（二）認(rèn)定事實不清，未登記建筑認(rèn)定書被撤銷
（三）未對無證房屋依法調(diào)查，房屋征收補償安置協(xié)議被確認(rèn)無效
二、房屋征收決定
（一）起訴撤銷房屋征收決定超過法定期限，法院駁回訴訟請求
（二）房屋征收補償決定公告是否可訴
（三）承租人在房屋征收中的法律地位
（四）購買沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，對房屋征收決定能否起訴
三、房屋征收補償決定（含房屋征收補償協(xié)議）
（一）被征收人不履行房屋征收補償協(xié)議，征收方如何救濟
（二）經(jīng)營性房屋承租人的房屋征補償權(quán)益如何維護
（三）如何證明征收補償協(xié)議是受脅迫簽訂
四、房屋征收補償決定
（一）非住宅房屋征收，是否可要求進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換
（二）房屋征收程序違法，征收補償決定被撤銷
（三）補償方式不符合法律規(guī)定，征收補償決定被撤銷
（四）估價時點錯誤，補償決定被撤銷
（五）評估報告未涉及未登記房屋，房屋征收補償決定被撤銷
五、強制拆除
（一）未履行法定程序，強拆被確認(rèn)違法
（二）強制拆除案件中被告如何選擇
（三）對強拆行為，公房承租人是否有權(quán)起訴
（四）行政強制執(zhí)行中，如何協(xié)商達(dá)成一致
一、管轄
二、申請
三、審查
（一）立案受理
（二）補正
（三）不予受理
四、裁定與執(zhí)行
（一）期限
（二）不準(zhǔn)予執(zhí)行裁定
（三）準(zhǔn)予執(zhí)行裁定
五、行政機關(guān)強制執(zhí)行決定的救濟途徑
一、關(guān)于律師
（一）律師的源起
（二）中國律師制度
（三）根據(jù)《律師法》第2條的規(guī)定：律師，是指依法取得律師執(zhí)業(yè)證書，為社會提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員
二、聘請律師注意事項
（一）看執(zhí)業(yè)年限
（二）看辦案質(zhì)量
（三）看業(yè)務(wù)著作
（四）看主辦律師業(yè)務(wù)能力
（五）看律師及律師事務(wù)所的宣傳
三、房屋征收集體訴訟應(yīng)對策略
（一）集體訴訟概念
（二）推舉代表人
（三）案件辦理中與律師的配合