物業(yè)成本管理與控制實戰(zhàn)寶典

第一章　物業(yè)管理成本預算
預算管理是企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容，對于物業(yè)公司來說，收入預算是比較穩(wěn)定的。一個物業(yè)公司要持續(xù)地發(fā)展下去，在落實收入的同時，必須要控制支出，合理運用管理費開支，控制各項費用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。
第一節(jié)　物業(yè)公司成本的構(gòu)成與分類 1
一、物業(yè)管理成本的構(gòu)成 1
二、物業(yè)管理成本的分類 3
第二節(jié)　成本預算的編制 5
一、成本預算編制的程序和步驟 6
二、物業(yè)項目各項費用的預算模板 6
三、各管理處管理成本匯總 20
【實戰(zhàn)范本1-01】某公司物業(yè)費用成本預算表 30
第三節(jié)　建立預算控制體系 36
一、建立預算執(zhí)行責任制度 37
二、建立監(jiān)督檢查制度 38
三、建立預算執(zhí)行情況內(nèi)部報告制度 39
四、建立預算執(zhí)行情況預警機制 39
五、建立預算執(zhí)行結(jié)果質(zhì)詢制度 39
六、建立預算執(zhí)行情況分析制度 39
【實戰(zhàn)范本1-02】物業(yè)公司全面預算管理辦法 40
【實戰(zhàn)范本1-03】管理處財務預算管理監(jiān)控辦法 43

第二章　人工成本降低
物業(yè)公司的成本中，人工成本的比例很大，占總收入的50%～70%，占總成本的60%～80%，人工成本控制下來了，物業(yè)公司的成本就降低了一大筆開支。
第一節(jié)　人力成本的構(gòu)成 48
一、取得成本 48
二、人力開發(fā)成本 49
三、人力使用成本 49
四、離職成本 50
第二節(jié)　崗位設置與編制縮減 50
一、崗位設置 51
二、崗位編制的核定 52
【實戰(zhàn)范本2-01】某物業(yè)服務集團在管項目人員配置標準 55
第三節(jié)　招聘成本的降低 62
一、制定詳細的招聘方案，加強對招聘人員的培訓 62
二、選擇科學的招聘方法 62
三、招聘應選擇合適的招聘渠道 62
四、招聘信息發(fā)布要講技巧? 65
五、招聘評估要及時? 65
六、實施招聘工作團隊負責制 65
第四節(jié)　員工培訓成本降低 66
一、員工培訓成本的構(gòu)成 66
二、進行科學合理的培訓需求分析 67
三、針對不同群體實施菜單式培訓 67
四、做好培訓的轉(zhuǎn)化工作 67
五、合理設計培訓協(xié)議防止員工流失 68
六、培養(yǎng)內(nèi)部兼職培訓師 69
第五節(jié)　留住人才，降低員工流失成本 72
一、人員流失成本的表現(xiàn) 72
二、物業(yè)公司人才流失的原因 73
三、人才流失的防范對策 74
【實戰(zhàn)范本2-02】人力資源管理年度費用預算表 76
【實戰(zhàn)范本2-03】人力資源管理費用預算執(zhí)行表 78
【實戰(zhàn)范本2-04】人力資源成本分析表 79
【實戰(zhàn)范本2-05】年度招聘計劃及費用預算表 80
【實戰(zhàn)范本2-06】部門招聘成本預算表 80
【實戰(zhàn)范本2-07】招聘成本登記表 81
【實戰(zhàn)范本2-08】招聘工作成本分析表 81
【實戰(zhàn)范本2-09】培訓費用預算明細表 83
【實戰(zhàn)范本2-10】各培訓課程費用明細表 83
【實戰(zhàn)范本2-11】加班費明細表 84
【實戰(zhàn)范本2-12】員工離職成本核算表 84
【實戰(zhàn)范本2-13】員工異動分析表 87

第三章　控制物料消耗降成本
為確保物業(yè)公司對物業(yè)的正常維修保養(yǎng)，給業(yè)主（租戶）提供良好的服務，物業(yè)公司需采購、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物（以下統(tǒng)稱為物料）。
物料消耗是物業(yè)管理的重要領(lǐng)域，是指物業(yè)管理服務過程中對物料、用品、機具、工具、器材等的耗用。物業(yè)公司的成本費用除了人員費用之外，物料消耗占了很大比重。合理采購和有效儲存物料是一個公司成本控制的主要環(huán)節(jié)之一。
第一節(jié)　物料消耗控制的基礎 88
一、建立嚴格的物料消耗控制制度 88
二、建立物料消耗年度計劃控制機制 89
三、對養(yǎng)護管理項目嚴格把關(guān) 89
【實戰(zhàn)范本3-01】某物業(yè)公司物料管理規(guī)定 90
【實戰(zhàn)范本3-02】物業(yè)公司物品管理制度 96
第二節(jié)　物業(yè)公司物料采購管理 100
一、采購物資分類 100
二、采購流程 101
【實戰(zhàn)范本3-03】物料需求計劃表 101
【實戰(zhàn)范本3-04】物資申購單 101
三、采購方式 102
四、采購協(xié)議和合同管理 102
【實戰(zhàn)范本3-05】供應商評審表 103
【實戰(zhàn)范本3-06】合格供應商一覽表 103
【實戰(zhàn)范本3-07】合格物品供應商名錄 104
【實戰(zhàn)范本3-08】材料或設備采購框架合同 104
五、采購實施與管理 108
第三節(jié)　物料接收與倉儲管理 109
一、庫存物料的限額標準 109
二、物料的驗收 109
三、物料的入倉程序 111
【實戰(zhàn)范本3-09】入庫登記表 112
【實戰(zhàn)范本3-10】物品領(lǐng)料單 112
四、倉庫物料的存放管理 112
五、物料與工具的出庫與發(fā)放 113
【實戰(zhàn)范本3-11】臨時借用工具登記表 115
【實戰(zhàn)范本3-12】員工領(lǐng)用工具記錄表 115
【實戰(zhàn)范本3-13】公用工具借用登記表 116
六、倉庫物料的清點 116
【實戰(zhàn)范本3-14】工程部倉庫物品申請表 116
【實戰(zhàn)范本3-15】庫存物品盤點表 117

第四章　加強設備維護降成本
物業(yè)管理中，設施設備的管理對服務成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。加強維護保養(yǎng)，延長設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用，節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用至關(guān)重要。
第一節(jié)　物業(yè)管理設備維護服務 118
一、設備維護服務對象的構(gòu)成 118
二、設備維護服務形式的構(gòu)成 118
三、設備維護服務成本的構(gòu)成 119
第二節(jié)　設備維護服務成本控制的方法 119
一、控制能源成本的方法 119
二、控制維修成本的方法 120
三、控制設備維護人工成本的方法 121
第三節(jié)　加強設備的維護保養(yǎng) 121
一、熟悉設備的運行情況 121
二、建立設備管理體系 122
【實戰(zhàn)范本4-01】公共設備（設施）維護保養(yǎng)績效考核辦法 122
三、處理好應急維修與計劃維修的關(guān)系 129
四、制訂設備維護計劃 130
【實戰(zhàn)范本4-02】公共設施日常維修計劃方案 134
【實戰(zhàn)范本4-03】公共設施定期維護計劃及實施方案 136
【實戰(zhàn)范本4-04】房屋配套設施定期維修保養(yǎng)計劃 138
【實戰(zhàn)范本4-05】房屋配套設施日常保養(yǎng)計劃 140
五、設備維護保養(yǎng)計劃的實施 142
六、應急維修的管理 142
【實戰(zhàn)范本4-06】報修單 144
【實戰(zhàn)范本4-07】設備維修記錄 144
【實戰(zhàn)范本4-08】設備（機具）外委維修申請表 145

第五章　物業(yè)服務標準化降成本
在企業(yè)管理過程中經(jīng)常流行著這樣一句話：“三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)做標準”。企業(yè)用工成本上升、招工難、留人難等一系列內(nèi)部憂患，企業(yè)管理者應該認真反思，轉(zhuǎn)變思想觀念，推行服務標準化，而不是只有一流企業(yè)才做標準。
第一節(jié)　標準化與成本控制之間的關(guān)系 147
一、標準化直接影響時間成本減少 147
二、服務標準化間接影響人工成本降低 148
三、服務標準化對材料費用的影響 148
四、服務標準化對管理費用的影響 148
第二節(jié)　物業(yè)服務標準化要領(lǐng) 149
一、物業(yè)公司標準體系的組成 149
二、物業(yè)公司標準化的對象 149
三、實施標準化運作的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 150
四、物業(yè)服務標準化實施策略 150
【實戰(zhàn)范本5-01】物業(yè)管理標準——安全管理 151
【實戰(zhàn)范本5-02】物業(yè)管理標準——服務類 155
【實戰(zhàn)范本5-03】物業(yè)管理標準——環(huán)境管理 160
【實戰(zhàn)范本5-04】物業(yè)管理標準——設備管理 166

第六章　非核心業(yè)務外包降成本
非核心業(yè)務外包逐漸成為一種時尚，為降低用工成本，企業(yè)想盡各種方法減少全職員工，同時把非核心的業(yè)務外包出去。這已經(jīng)成為目前許多物業(yè)公司降低運作成本的方式之一，而且是有效的方式。
第一節(jié)　為什么要引進業(yè)務外包 179
一、什么是業(yè)務外包 179
二、專業(yè)化服務的趨勢 179
三、物業(yè)管理業(yè)務外包的優(yōu)勢 180
第二節(jié)　業(yè)務外包控制關(guān)鍵 181
一、合理確定外包業(yè)務范圍 181
二、充分做好外包服務準備工作 182
三、慎重選擇承包服務商 182
四、完善外包管理制度 182
【實戰(zhàn)范本6-01】物業(yè)服務外包控制程序 183
五、把好合同的草擬與簽訂關(guān) 186
六、加強外包業(yè)務的日常管控 186
七、注重與承包商的雙贏關(guān)系 186
第三節(jié)　承包商的評定與選擇 187
一、確定評定標準 187
二、尋找潛在的承包商 187
三、對承包商進行調(diào)查 187
四、公正、客觀地比較承包商 188
五、確定合格承包商 188
【實戰(zhàn)范本6-02】外包商調(diào)查報告 188
【實戰(zhàn)范本6-03】承包商初審記錄 189
【實戰(zhàn)范本6-04】承包商評審報告 189
【實戰(zhàn)范本6-05】合格承包商名單 190
第四節(jié)　與承包商簽訂合同 190
一、外包合同的形式 190
二、外包合同談判 191
三、外包合同的起草與審核 192
四、外包合同的簽訂 193
【實戰(zhàn)范本6-06】設施設備運作與維護外包服務合同 193
【實戰(zhàn)范本6-07】公共機電設備維修保養(yǎng)外包合同 201
【實戰(zhàn)范本6-08】消防設備維護保養(yǎng)外包合同 204
【實戰(zhàn)范本6-09】電梯日常維護保養(yǎng)外包合同 206
【實戰(zhàn)范本6-10】小區(qū)弱電系統(tǒng)維護保養(yǎng)外包合同 210
【實戰(zhàn)范本6-11】中央空調(diào)設施維保外包合同 214
【實戰(zhàn)范本6-12】××小區(qū)綠化養(yǎng)護外包合同 216
【實戰(zhàn)范本6-13】××大廈保潔外包合同 220
【實戰(zhàn)范本6-14】保安服務外包合同 228
第五節(jié)　非核心業(yè)務外包質(zhì)量控制 231
一、確立質(zhì)量目標 231
二、制定質(zhì)量標準 233
三、加強雙方溝通 236
四、開展質(zhì)量檢查 236
五、處理質(zhì)量問題 237
【實戰(zhàn)范本6-15】保潔外包人員現(xiàn)場服務質(zhì)量監(jiān)控操作規(guī)范 237
【實戰(zhàn)范本6-16】綠化外包服務質(zhì)量評審細則 239
【實戰(zhàn)范本6-17】電梯維保外包質(zhì)量監(jiān)督辦法 242
【實戰(zhàn)范本6-18】外包項目服務問題改善通知書 244
【實戰(zhàn)范本6-19】外包服務質(zhì)量評定和費用計算表 245

第七章　節(jié)能降耗降成本
物業(yè)管理本是一個微利性行業(yè)，在業(yè)主不斷要求提高服務質(zhì)量的同時，就要考慮通過如何進行開源節(jié)流、節(jié)能降耗工作，使得物業(yè)公司健康發(fā)展。節(jié)能降耗是一個全員參與、持之以恒的事情，因此，要培養(yǎng)員工成本意識、節(jié)約意識，使每位員工都明白，降低成本、厲行節(jié)約，本身就是在減輕企業(yè)的負擔，就是在增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。
第一節(jié)　物業(yè)公司節(jié)能降耗概述 246
一、物業(yè)公司在建筑節(jié)能降耗中的重要性 246
二、常見的節(jié)能降耗措施 247
第二節(jié)　實施節(jié)能降耗管理的措施 250
一、節(jié)能降耗的法律法規(guī) 250
二、建立健全能源管理機構(gòu) 251
三、實行節(jié)能降耗目標管理 251
【實戰(zhàn)范本7-01】物業(yè)項目節(jié)能降耗管理規(guī)定 253
【實戰(zhàn)范本7-02】公共用水、用電統(tǒng)計表 256
四、組織節(jié)能降耗培訓 257
五、積極參與工程的前期規(guī)劃設計 257
六、制定并實施節(jié)能降耗計劃和方案 257
【實戰(zhàn)范本7-03】物業(yè)管理處節(jié)能工作計劃方案 258
【實戰(zhàn)范本7-04】物業(yè)節(jié)能降耗方案 262
七、加大資金投入和加強技術(shù)力量 268
八、推廣節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品 268
九、采取有效的設備保養(yǎng)和使用措施 272
十、嚴格高效的管理制度 273
【實戰(zhàn)范本7-05】物業(yè)公共水電能耗管理辦法 274
十一、從員工節(jié)能抓起 277
十二、做好宣傳教育，提高業(yè)主節(jié)能意識 278
第三節(jié)　公共能耗的統(tǒng)計與分析 278
一、公共能耗的概念 278
二、公共能耗管理模型 279
三、公共能耗對比分析及改進 280